هل يجب على مشتري المساكن العمل مع وسيط البائع؟

يعتبر شراء منزل تجربة حياتية مهمة ومرهقة. إنها ليست فقط واحدة من أكبر المعاملات المالية التي ستجريها على الإطلاق ، ولكنها تتطلب أيضًا قدرًا كبيرًا من الجهد والطاقة والوقت ، وبالطبع الصبر.

العديد من مشتري المساكن ، وخاصة أولئك الموجودين في سوق تنافسي، تساءل عما إذا كان العمل مباشرة مع وسيط البائع مقابل الوسيط الخاص بهم (المعروف أيضًا باسم وسيط المشتري) مفيدًا. الجواب السريع هو:على الاغلب لا.إليك ما يجب أن تعرفه.

ما هو وسيط البائع؟

وسيط البائع ، والذي قد يشار إليه أيضًا باسم وكيل القيد ، هو محترف عقاري مرخص يمثل الطرف الذي يبيع العقار. ولاءهم لهذا الحزب. إنهم يديرون النطاق الكامل لعملية البيع - بدءًا من الإدراج وعرضه وحتى التفاوض مع المشترين المحتملين ، ويبذلون قصارى جهدهم لضمان حصول البائع على أفضل صفقة على ممتلكاتهم.

ما هو وسيط المشتري؟

وسيط المشتري هو متخصص عقاري مرخص يمثل مشتري منزل في عملية شراء منزل. مسؤوليتهم الائتمانية لك. لا يساعد الوسيط مشتري المنزل في العثور على منزلهم المستقبلي فحسب ، بل يمثلهم أيضًا في الاستعانة بفريق شراء العقارات ، بما في ذلك وسيط الرهن العقاري (في حالة التمويل) والعقار محامي؛ التفاوض على سعر الشراء ؛ إنشاء حزم المجلس ؛ وحضور الجولات جنبًا إلى جنب مع الإغلاق.

وسيط المشتري هو الذي سيضمن أن الشراء مفيد لهأنت. يدفع البائع أيضًا وسيط المشتري ، وليس المشتري.

ما هو العامل المزدوج؟

يُطلق على الوسطاء الذين يمثلون البائع والمشتري وكلاء مزدوجين. يحدث هذا عندما يعمل المشتري مباشرة مع وسيط البائع. هذا قانوني في معظم الولايات ، ولكن هناك الكثير أنظمة حول ممارسته. هذا موقف صعب بالنسبة للوكلاء المزدوجين ، حيث يجب عليهم الموافقة قانونًا على الحياد والإفصاح عنه تجاه كلا الطرفين. ويجب أن يتفق الطرفان أيضًا على هذا.

"بالموافقة على الوكالة المزدوجة ، فإنك تتنازل عن حقك في أن يكون وكيلك مخلصًا لك ، لأن وكيلك يمثل الآن خصمك أيضًا. وبمجرد أن تتخلى عن واجب الولاء هذا ، يمكن للوكيل تقديم مصالح تتعارض مع اهتماماتك " وزارة خارجية نيويورك.

المسؤولية الائتمانية للوكيل المزدوج - تجاه كلا العميلين - تمنعهم من اتخاذ أي شيء سوى موقف محايد. يمكن أن يؤدي هذا الحياد بطبيعته إلى صعوبة الحصول على أكبر قدر من المال للبائع وأفضل صفقة للمشتري.

أهمية وسيط المشتري:

"عندما يتعلق الأمر بشراء منزل ، فإن المسؤولية الائتمانية للوسيط تقع بالكامل علىأنت، مما يعني أنهم سيضربون من أجلك ، " بن فالشي، أحد كبار وكلاء العقارات في تريبليمينت في مدينة نيويورك ، يقول Hunker. إلى جانب الوصول إلى بيانات المبيعات والمبيعات المماثلة (المعروفة أيضًا باسم comps) ، فإن وسيط المشتري مسلح بأساليب تفاوض ذكية وجهات اتصال مفيدة.

غالبًا ما تتجاوز وظيفة هذا الوسيط معرفة السوق. "عندما أعمل مع مشتري المنازل ، أفهم مدى الإجهاد الذي ستكون عليه الأشهر الثلاثة إلى الستة المقبلة بالنسبة للكثيرين منهم. يقول فالتشي: "جزء من وظيفتي كوكيل عقاري يقظ هو أن أكون إسفنجة بحكم الأمر الواقع للتعامل مع هذا الضغط". "أنا وسيطهم وصديقهم ومحاميهم."

تأتي معرفة الوسيط في متناول اليد من البداية إلى النهاية ، خاصة في المواقف الأكثر تعقيدًا. على سبيل المثال ، يعني شراء منزل الخضوع لعملية تسمى العناية الواجبة ، وهي تحقيق المشتري في أحد العقارات. هذا هو الغوص العميق ، الذي أجراه محامي عقارات ، في الخلفية والمالية للمنزل أو المبنى. يمكن أن يساعدك الوسيط في فهم هذه العملية المعقدة ، والتي يمكن أن تكون مصدر ارتياح خلال ما هو بالفعل وقت مرهق.

يقول فالتشي: "الوسيط الذي سيمسك بيدك ويرشدك خلال تعقيد هذه العملية هو أمر ضروري".

بيتا كوزينزيوافق وكيل العقارات في Triplemint على ما يلي: "لا ترى رياضيين فائزين في الأولمبياد بدون مدربيهم. وأنت لن تمثل نفسك في المحكمة بدون محام. يجب أن ينظر إلى وكيل المشتري في نفس الضوء. نحن هنا لمساعدتك على تجاوز خط النهاية - في المقام الأول - ونحن نساندك (لأن لدينا واجب ائتماني) ".

لذا ، هل هناك وقت يجب أن تعمل فيه مع وسيط البائع؟

عند هذه النقطة ، قد تسأل نفسك لماذا يذهب أي شخص دون وسيط يمثله. الشيء ، هناكيكونفرصة ضئيلة يمكن أن تكون هناك فائدة مالية للبائع والتي بدورها يمكن أن تفيد المشتري.

إليك ما يجب أن تعرفه: أولاً ، لن توفر لك الميزة أي أموال ، ولكن قد يعني ذلك وجود فرصة لمواجهة المنافسة في حرب المزايدة.

لماذا هذا هو الحال؟ يوضح فالتشي: "هيكل عمولة الوسيط في نيويورك ، على سبيل المثال ، هو تقليديًا 6٪ من سعر الشراء". "3٪ تدفع لوسيط المشتري و 3٪ لوسيط البائع". من ناحية أخرى ، إذا تضاعف وسيط البائع أيضًا كوسيط المشتري ، "قد يكون وسيط البائع مستعدًا للتفاوض - مع البائع - بشأن نسبة رسومه ، أو تخفيضها من 6٪ إلى 5٪ ، أو ربما أقل قليلاً" ، كما يقول فالتشي. تذكر: يدفع البائع كلا الرسومين ، لذا فإن صفقة الوكيل المزدوج منخفضة التكلفة هذه ستفيدهما.

إذا تم تخفيض رسوم وسيط البائع ، فسيظل وسيط البائع يربح أموالًا أكثر مما لو كان يقسمها مع وسيط آخر ، في حين يحتمل أن يدفع البائع رسومًا أقل. إذا كنت تعمل مع نفس الوسيط الذي يعمل فيه البائع ، وترغب في شراء منزل البائع ، فقد يؤدي ذلك عرضك أكثر جاذبية من عرض آخر قادم من شخص يمثل وسيطًا مختلفًا معهم.
من المهم أن تعرف أنه بصفتك مشترًا ، لن تكون على دراية بما يكسبه وسيط البائع إذا كان عليه إبرام عقد كوكيل مزدوج معك. هذه الرسومقدأن تكون النسبة الكاملة ، أو يمكن أن تكون تخفيض. يتم تحديد هذه الشروط في اتفاقية الإدراج في بداية العملية.

الحكم:

في النهاية ، يعتبر الذهاب مع وسيط البائع مخاطرة. "أنت تتخلى عن الكثير للمراهنة على تلقي منفعة مالية ، نظرًا لأن هذه الميزة ليست مضمونة. ويقول فالتشي إن ما تتخلى عنه يمكن أن يرقى إلى مستوى حمايتك. "عندما تدير أكبر صفقة في حياتك ، من الأفضل دائمًا أن تحصل على مساعدة احترافية." أما بالنسبة للمحترف الذي تختاره ، فأنت تريده أن يساندك - وليس البائع.

​إفشاء: للمؤلف علاقة شخصية ببن فالشي ، لكن آرائه تخصه بالكامل.​