لا تستطيع تحمل تكاليف شراء منزل؟ قد تكون عمليات الشراء هي الإجابة التي تبحث عنها

يعاني العديد من مالكي المنازل المتفائلين اليوم من مشكلة القدرة على تحمل التكاليف عندما يتعلق الأمر بذلك تمويل منزل جديد. نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة مؤخرًا من مجلس الاحتياطي الفيدرالي ، أصبحت أسعار الفائدة ببساطة مرتفعة للغاية بحيث يتعذر على بعض المشترين القيام بذلك مؤهل للحصول على قروض عقارية على العقارات التي كان بإمكانهم تحمل تكلفتها بسهولة في الماضي. وهذا ليس كل ما يواجهونه. ارتفاع معدلات ، وانخفاض قيمة الممتلكات ، والتضخم لديهم ‌الجميع‌ ساهم في تفاقم هذه الأزمة.

لحسن الحظ ، هناك حل مبتكر يمكن لبعض المقترضين الاستفادة منه عندما يتعلق الأمر بالحصول على سعر فائدة أقل: الشراء. كل ما تحتاجه هو القليل من المعرفة وقليل من الدولارات الإضافية في حسابك المصرفي. تابع القراءة لتتعلم كل ما تحتاج لمعرفته حول شراء سعر الفائدة ، بما في ذلك كيفية الحصول على واحد وما إذا كان هذا هو الخيار الصحيح لوضعك المالي.

عمليات الشراء: نصائح سريعة يجب معرفتها

ما هو Buydown؟

عندما يتحدث المقرضون عن عملية شراء ، فإنهم يشيرون إلى فعل دفع الأموال مقابل سعر فائدة أقل. يشرح ذلك بقوله: "تقليديًا ، يتم تحقيق ذلك عن طريق شراء النقاط أو جزء منها" جاستن بريلمان، ضابط قروض الرهن العقاري في بنك الولايات المتحدة. ويتابع قائلاً: "للتبسيط ، تبلغ التكلفة حوالي نقطة واحدة مقابل سعر فائدة أقل بنسبة ربع بالمائة". "النقطة الواحدة هي 1 في المائة من القرض ، لذلك على قرض بقيمة 1000000 دولار يكون 10000 دولار."

لحسن الحظ ، بالنسبة لمعظم المقترضين ، فإن هذه الأرقام أقل قليلاً. على سبيل المثال ، إذا كان لديك 200 ألف دولار القرض العقاري، سيكلفك فقط 2000 دولار لخفض سعر الفائدة بنسبة 0.25 بالمائة. ستؤدي عملية الشراء التقليدية إلى خفض معدل الفائدة على مدة القرض.

هل هناك فوائد للشراء؟

يمكن أن يكون شراء سعر الفائدة الخاص بك مكلفًا بعض الشيء ، خاصة لمشتري المساكن الذين قد يتطلعون إلى خفض التكاليف حيثما أمكنهم ذلك. هذا يعني أنه قد لا يكون من المفيد دائمًا القيام بذلك - خاصة إذا كنت تكافح من أجل التوصل إلى ملف الأموال التي تحتاجها لدفع دفعة أولى أو إذا كنت تنغمس في صندوق الطوارئ أو حسابات التوفير الأخرى.

"من المهم دائمًا حساب المدخرات الشهرية مقارنة بالتكلفة والمدة التي سيستغرقها تحقيق الفرق" ، يوضح سارة الفاريز، نائب رئيس الخدمات المصرفية للرهن العقاري في William Raveis Mortgage. "الشراء المؤقت ، الذي أصبح شائعًا للغاية مرة أخرى ، هو امتياز يخفض مؤقتًا سعر المشتري على قرض مطابق لمدة عام أو عامين."

يقول ألفاريز إن هذا يمكن أن يساعد في الحفاظ على مدفوعات الرهن العقاري الشهرية منخفضة أثناء انتظار الدورة التالية من انخفاض الأسعار وفرصة إعادة التمويل. وتتابع قائلة: "إذا كنت تكافح من أجل تحمل سداد الرهن العقاري شهريًا بناءً على أسعار الفائدة الحالية التي يقدمها لك المُقرض ، فيمكنك أن تسأل عن عملية الشراء". "[إذا] اختار المقترض خفض سعره ، يتم تأكيد ذلك عادةً عند قفل السعر ، ويتم دفع التكلفة عند الإغلاق."

ما هو الشراء المؤقت؟

مع الشراء المؤقت ، يجب على البائع دفع التكلفة ، والتي تكون عادةً نقطتين أو 2 في المائة من مبلغ القرض. "باستخدام 7 في المائة كمثال على معدل الرهن العقاري الحالي ، مع اثنين إلى واحد ، فإن الشراء سيكون 5 في المائة السنة الأولى و 6 في المائة في العام الثاني قبل العودة إلى 7 في المائة للفترة المتبقية من مدة القرض ، "ألفاريز يقول. "باستخدام 750.000 دولار أمريكي كسعر شراء و 600.000 دولار أمريكي كمبلغ للقرض ، يكون توفير 18000 دولار أمريكي للمقترض على مدار العامين: 12000 دولار أمريكي في السنة الأولى و 6000 دولار أمريكي في السنة الثانية".

على عكس الشراء المؤقت ، ستؤدي عملية الشراء المنتظمة إلى خفض معدل الفائدة على مدى فترة القرض الخاص بك.

هل يجب عليك شراء سعر الفائدة الخاص بك؟

وفقًا لبريلمان ، فإن نقطة التعادل بين الدفعة الشهرية المنخفضة والرسوم المقدمة هي عمومًا أربع سنوات. يقول: "عندما تقترب أسعار الفائدة من أدنى مستوياتها على الإطلاق ، فإن شراء النقاط على قرض تعتقد أنك ستحتفظ به لفترة زمنية طويلة سيكون استراتيجية جيدة". "في دورات السوق التي ارتفعت فيها المعدلات وتتوقع أن تصل إلى مرحلة الاستقرار وربما تنخفض في السنوات اللاحقة (كما هو الحال الآن) ، نرى أقل بكثير من هذا النشاط بسبب فترات التعادل هذه. "باختصار ، قد يكون الشراء المؤقت الذي يدفعه البائع هو أفضل رهان لك ، وفقًا لـ بريلمان.

تقول ألفاريز إنها ترى الكثير من البائعين يستخدمون الشراء المؤقت كأداة لجذب المشترين في هذا السوق المتغير. إنه أكثر جاذبية من الاضطرار إلى إسقاط سعر البيع ، ويشعر وكأنه فوز للجميع. أصبح من الشائع أيضًا أن تقدم التطورات الجديدة برنامج شراء مؤقت خاص بها ، والذي يمكن تصميمه ليلائم احتياجات كل مبنى.

يسمح هذا الامتياز بدفع دفعة مخفضة بشكل كبير خلال العامين الأولين. أخبر Brilman Hunker ، "نظرًا لأن هذا امتياز يدفعه البائع ، فإن الأموال التي يدفعها البائع للسماح يتم وضع عملية الشراء في حساب ضمان وتستخدم لتعويض الفرق عن الدفعة المؤقتة والدفع النهائي قسط. والسبب في ذلك هو أن المقترض أتيحت له الفرصة لإعادة التمويل قبل السنة الثالثة ، المدخرات يتم تطبيق الفوائد المتبقية في العامين الأولين لسداد رصيد القرض ، بحيث لا يخسر المشتري أبدًا أي شئ!"

استراتيجيات أخرى لجعل شراء منزل ميسور التكلفة

هناك عدة طرق مختلفة لجعل شراء منزل جديد في المتناول ؛ لا يقتصر على شراء سعر فائدة أقل من المقرض الخاص بك. "في السوق ذات الأسعار المرتفعة ، قد يكون من المنطقي النظر في سداد الديون الحالية أو إيداع وديعة أكبر إذا كنت قادرًا ، نظرًا لأن الفهم العام هو أنه عندما تأتي دورة السعر المنخفض التالية ، يمكنك إعادة التمويل وتثبيت سعر أقل على المدى الطويل ، "ألفاريز يقول. "في هذه الحالة، رهن عقاري قابل للتعديل مع عدم وجود نقاط ، والتي يكون معدل البداية فيها أقل ، قد يكون مناسبًا بشكل جيد ".

فقط تذكر أن الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل يمكن أن تزداد بمرور الوقت. إذا لم تنخفض المعدلات أو إذا انخفضت قيمة المساكن بشكل كبير ، فقد يجد المقترضون المحبوسون في قروض عقارية ذات معدل قابل للتعديل أنفسهم في مواجهة ارتفاع سداد الرهن الشهري وفرصة ضئيلة للارتياح إذا اتخذ السوق منعطفًا سلبيًا.