Трябва ли купувачите на жилища да работят с брокер на продавача?

Купуването на дом се счита за значителен - и стресиращ - житейски опит. Това не само е една от най -големите финансови транзакции, които някога ще правите, но също така изисква много усилия, енергия, време и, разбира се, търпение.

Много купувачи на жилища, особено тези в конкурентен пазар, чудя се дали работата директно с брокер на продавача срещу техния собствен брокер (известен също като брокер на купувача) е от полза. Бързият отговор е:вероятно не.Ето какво трябва да знаете.

Какво е брокер на продавача?

Брокерът на продавача, който може да бъде посочен и като агент на листингите, е лицензиран специалист по недвижими имоти, който представлява страната, продаваща имота. Тяхната вярност е към тази страна. Те управляват целия обхват на продажбата - от обявата и показването й до договаряне с потенциални купувачи, като правят всичко възможно, за да се гарантира, че продавачът получава най -добрата сделка за техния имот.

Какво е брокер на купувача?

Брокерът на купувача е лицензиран специалист по недвижими имоти, който представлява купувач на жилища в процеса на закупуване на жилище. Тяхната доверителна отговорност е към вас. Брокерът не само помага на купувача да намери бъдещия си дом, но и ги представлява снабдяване с екип за закупуване на недвижими имоти, включително ипотечен брокер (ако финансира) и недвижим имот адвокат; договаряне на покупната цена; създаване на пакети за дъски; и посещение на разходки заедно със затварянето.

Това е брокер на купувача, който ще гарантира, че покупката е изгодна заВие. Брокерът на купувача също се заплаща от продавача, а не от купувача.

Какво е двоен агент?

Брокерите, които представляват както продавача, така и купувача, се наричат ​​двойни агенти. Това се случва, когато купувач работи директно с брокера на продавача. Това е законно в повечето държави, но има много такива регламенти около практиката му. Това е трудна позиция за двойните агенти, тъй като те трябва юридически да се съгласят и да разкрият неутралитет спрямо двете страни. И двете страни също трябва да се споразумеят по този въпрос.

„Съгласявайки се с двойна агенция, вие се отказвате от правото вашият агент да ви бъде лоялен, тъй като вашият агент вече представлява и вашия противник. След като се откажете от това задължение за лоялност, агентът може да изпревари интересите, неблагоприятни за вашите “, казва Държавният департамент на Ню Йорк.

Доверителната отговорност на двоен агент - и пред двамата клиенти - ги отрича да заемат всичко друго, освен неутрална позиция. Този неутралитет по своята същност може да затрудни получаването на най -много пари за продавача и най -добрата сделка за купувача.

Значението на брокера на купувача:

„Когато става въпрос за закупуване на жилище, доверителната отговорност на вашия брокер е изцялоВие, което означава, че ще отидат да ви бият, " Бен Фалчи, старши агент по недвижими имоти в Тройна мента в Ню Йорк, казва Хънкър. Освен че има достъп до данни за продажбите и сравними продажби (известен още като comps), брокерът на купувача е въоръжен с интелигентни тактики за договаряне и полезни контакти.

Работата на този брокер обаче често надхвърля познаването на пазара. „Когато работя с купувачи на жилища, разбирам колко стресиращи ще бъдат следващите три до шест месеца за много от тях. Част от работата ми като внимателен агент по недвижими имоти е да им бъда фактическа гъба за този стрес “, казва Фалчи. "Аз съм техен брокер, приятел и адвокат."

Знанията на брокера са полезни от началото до края, особено при по -сложни ситуации. Например закупуването на жилище означава преминаване през процес, наречен due diligence, който е разследване на купувача за имот. Това е дълбоко гмуркане, проведено от адвокат по недвижими имоти, във фона и финансите на къщата или сградата. Вашият брокер може да ви помогне да осмислите този сложен процес, който може да бъде облекчение по време на стресиращо време.

„Брокер, който ще ви държи за ръка и ще ви води през сложността на този процес, е такава необходимост“, казва Фалчи.

Peta Couzens, агент по недвижими имоти в Triplemint, се съгласява: „Не виждате печеливши спортисти на Олимпиадата без техните треньори. И няма да се представляваш в съда без адвокат. Агентът на купувача трябва да се разглежда в същата светлина. Ние сме тук, за да ви помогнем да преминете през тази финална линия - на първо място - и ние имаме вашия гръб (защото имаме доверително задължение). "

И така, има ли момент, в който трябва да работите с брокер на продавач?

До този момент може би се питате защо някой би отишъл без брокер, който да ги представлява. Работата е тамемалък шанс за продавача да има финансова полза, която от своя страна да е от полза за купувача.

Ето какво трябва да знаете: Първо, ползата няма да ви спести пари, но това би могло да означава потенциално изпреварване на конкуренцията във война за наддаване.

Защо е така? „Структурата на комисионната на брокера в Ню Йорк например е традиционно 6% от покупната цена“, обяснява Фалчи. "3% се плащат на брокера на купувача, а 3% се плащат на брокера на продавача." От друга страна, ако брокерът на продавача се удвоява и като брокер на купувача, „брокерът на продавача може да е готов да договори - с продавача - техния процент на таксата, като го намали от 6% на 5%, или потенциално малко по -ниско“, казва Фалчи. Запомнете: Продавачът плаща и двете такси, така че тази евтина сделка с двоен агент би им била от полза.

Ако таксата на брокера на продавача бъде намалена, брокерът на продавача все пак ще печели повече пари, отколкото биха ги разделили с друг брокер, докато продавачът потенциално плаща по -малко от такса. Ако работите със същия брокер като продавача и искате да закупите жилището на продавача, това може да стане вашата оферта е по -привлекателна от друга оферта, идваща от някой с различен брокер, който представлява тях.
Важно е да знаете, че като купувач няма да сте запознати с това, което брокерът на продавача печели, ако трябва да сключи договор като двоен агент с вас. Тази таксаможеда бъде пълният процент, или може да бъде намаление. Тези условия са решени в споразумението за регистрация в началото на процеса.

Присъдата:

В крайна сметка отиването с брокер на продавача е риск. „Вие се отказвате от много, за да залагате на получаване на финансова облага, като се има предвид, че тази полза не е гарантирана. И това, от което се отказвате, може да представлява вашата защита ", казва Фалчи. "Когато управлявате най -голямата транзакция в живота си, винаги е по -добре да имате професионална помощ." Що се отнася до избрания от вас професионалист, вие искате той да ви държи на гърба - а не на продавача.

​Разкриване: Авторът има лична връзка с Бен Фалчи, но неговите мнения са изцяло негови.​