Колко струва преустройството на гараж?

Ако търсите допълнително жилищно пространство за вашето семейство или допълнителен доход от ADU (допълнителна жилищна единица) или отдаване под наем в Airbnb, преустройството на гараж може да бъде икономична алтернатива на допълнение към дома, въпреки че не винаги има финансов смисъл да го правите. Например, в силно населени градски райони, частният гараж всъщност може да струва много повече от жилищна единица (гаражите могат да бъдат оценени до $400 000 в градове като Бостън).

Това обаче далеч не е правилото; на повечето места жилищното пространство е по-ценно от мястото за паркиране и като добавите повече жилищно пространство към дома си, преустройството на гараж е инвестиция, която ще увеличи стойността на имота.

Мислите ли да направите преустройство на гараж? Ето колко ще ви струва - и какво включва строителството.

Разходи за преустройство на гараж: Какво да очаквате

Каква е възвръщаемостта на инвестицията?

Възвръщаемостта на инвестицията за преустройство на гараж е около 10 до 20 процента от стойността на дома. И така, струва ли си инвестицията за преустройство на гараж? Това зависи от много неща, включително:

• състоянието на съществуващия гараж
• размера на вашия гараж
• обхвата на преобразуването
• изборът на материали
• местни разходи за труд

Ако просто искате да преустроите долепен гараж до спалня, може да успеете да го направите само за $8000 до $15 000, ако приемем, че гаражът вече е в добро състояние и имате достатъчно удобни умения, за да направите сам някои от работа. Разходите, за да накарате изпълнител да завърши цялостно преустройство в жилищна единица, пълна с кухня и баня - особено за самостоятелен гараж - може да варира от $25 000 до $80 000, а в райони с висок пазар като градска Калифорния може да достигне до $120 000 или повече, ако използвате най-високо качество материали.

Като се има предвид, че средната възвръщаемост на инвестициите за преустройство на гараж е около 10 до 20 процента от стойността на дома, това е безсмислено за домове в ценова група от милиони долари, без значение каква е употребата, но не непременно за домове на стойност половината че. Вярно е, че парите не винаги са основното съображение; собствениците на жилища може просто да се нуждаят от повече жилищно пространство за себе си или за членовете на тяхното голямо семейство. В наши дни обаче, когато жилищното пространство става все по-оскъдно, фактът, че допълнителен жилището може да генерира доход чрез краткосрочен доход от наем или от дългосрочен наемател е мощен мотиватор. Като оставим настрана бъдещите приходи, основната грижа за повечето собственици на жилища е първоначалната цена на проекта и как да получите най-много за най-малко пари.

Разбивка на разходите за преустройство на гараж

За помощ при планирането, ето разбивка на различните етапи от процеса на преобразуване и типичните разходи за всеки от тях:

Разрешителни

Трябва ти разрешение за строеж за преустройство на гараж (ако приемем, че е разрешено във вашата общност) и това не е нещо, което трябва да пропускате. Ако продължите и строите без разрешение, може да получите червен етикет и да загубите използването на новия имот или да откриете, че стойността на дома ви е намалена или домът ви е непродаем. Кредиторите на недвижими имоти са склонни да отказват заеми за неразрешени имоти, особено тези, които нарушават местните наредби за зониране. Цената на разрешителното зависи от това къде живеете и обхвата на преобразуването и обикновено е между $600 и $1500.

Трябва да изготвите етажен план, за да получите разрешение, и ако добавяте електрически и водопроводни инсталации, силно се препоръчва да наемете професионалист, който да направи това. Ако ти наемете главен изпълнител за целия проект изпълнителят ще направи плана като част от работата, но ако сте действайки като ваш собствен изпълнител, можете да наемете архитект, който вероятно ще таксува между $2000 и $4000.

Разрушаване

Често пренебрегвана част от реконструкцията на гаража, разрушаването е проект сам по себе си. Обикновено трябва да:

• Отстранете целия гипсокартон, за да можете да изолирате стените
• Премахнете нежеланите врати и прозорци, включително вратата на гаража, релсите на вратата и механизма за отваряне на вратата
• Премахнете вградените шкафове, рафтове и работни маси

Не е задължително да намалявате пространството до нищо друго освен до отворени стени, но това помага, особено ако ще инсталирайте ново окабеляване и водопроводни тръби. Можете да извършите разрушаването сами, но е по-безопасно да наемете обучени професионалисти, които обикновено таксуват между $2 и $7 на квадратен фут или от $720 до $2520 за гараж от 3600 квадратни фута.

Рамки, врати и прозорци

След като изпотрошите гаража и сте готови да строите, вероятно ще трябва да направите следното:

• Рамкирайте всички нови преградни стени, които планирате да добавите за баня, самостоятелна спалня или кухня
• Рамка в отвора на гаражната врата и инсталирайте всички нови врати или прозорци, които искате да добавите към стаята
• Монтирайте входна врата в пространството, което е заемано от гаражната врата
• Добавете нови греди на тавана за изолация и гипсокартон (тъй като много гаражи имат високи тавани или нямат таван - само долната страна на покрива - които пропускат въздух)
• Добавете нови врати и прозорци

Рамкирането може да се оцени по квадратни кадри, като средната цена за труд и материали е между тях $7 и $16 на квадратен фут, или от $700 до $1600 за всеки 100 квадратни фута нова стена и таван ■ площ. Материалите за рамкиране - шпилки и стенни плочи - не са много скъпи, струват между $100 и $200 на 100 квадратни фута, така че това е мястото, където можете да спестите много време, като вършите работата сами, стига да не модифицирате съществуващата структура по начин, който нарушава сградата кодове. Ако не сте сигурни, консултирайте се с изпълнител, преди да предприемете нещо.

Що се отнася до разходите за добавяне на врати и прозорци: Всеки прозорец може да струва от $400 до $2000 в зависимост от размера, качеството и материала, и нова външна врата струва около $700 до $2000 в зависимост от това дали е конвенционална люлееща се, охранителна или плъзгаща се тераса врата. Ако планирате да инсталирате интериорни стандартни или джобни врати, планирайте да похарчите от $400 до $1500 за всяка от тях, без да включвате инсталацията. Ще спестите, ако можете сами да направите инсталацията.

ВиК и Ел

Планирайте обширна електрическа и водопроводна работа, ако строите ADU или бабешки апартамент, защото ще трябва да направите следното:

• Надграждане на електрически вериги (и евентуално нов подпанел и/или надстроена помощна услуга)
• Добавете нови водопроводни и канализационни линии за банята и кухнята
• Инсталирайте канализационна тръба, което означава, че може да се наложи да пробиете пода, за да направите изкоп (и в зависимост от това къде свързвате канализацията, вероятно ще трябва да копаете и навън)

Разчитам на заплащане на електротехник от $3000 до $5000 (в зависимост от това дали имате нужда от нов подпанел) и вероятно приблизително същата сума за водопроводчика. Може също така да се наложи да наемете някой, който да извърши изкопни и бетонови работи, които са необходими, и това струва допълнително.

Бакшиш

Сайдинг, изолация и гипсокартон

С непокрити стени и всички тръби и проводници на място, вие сте почти готови да изолирате, но първо трябва:

• Поставете сайдинг от външната страна на стената, която сте рамкирали, за да покриете отвора на гаражната врата
• Изолирайте цялата конструкция, ако е необходимо
• Закачете и завършете гипсокартона

Материалите за сайдинг, включително обвивка за къщи и сайдинг материал, не трябва да струват повече от няколкостотин долара, а трудът трябва да струва приблизително същото. Общо $500 е справедлива оценка, но зависи от това какъв сайдинг изберете.

Изолация, която можете лесно да направите сами и ще ви е необходима изолация от R13 до R15 за стените, която струва около $1 на квадратен фут и R38 до R60 за тавана (в зависимост от климата), който струва около $2 на квадрат крак. Ако не искате да се сърдите, докато вършите работата сами, ще трябва да платите около $300 до $500 за труд.

Що се отнася до инсталирането на гипсокартона, работата включва окачването му, залепването му и нанасянето на три слоя смес за фуги (известна още като кал) плюс всяка текстура на стената, която желаете. Разходите за материали за стена с размери 8 x 10 фута са около $200, или около $2,50 на квадратен фут. Ако не го инсталирате сами, очаквайте да платите около $2,50 на квадратен фут за професионална инсталация - общо около $5 на квадратен фут.

Нова подова настилка

Повечето хора избират лесния начин, като покрият бетонния под на гаража с ламинат или луксозна винилова плочка (LVT) подово покритие, като LVT е по-добрият избор за условия с висока влажност. И двата струват от $1 до $5 на квадратен фут и са лесни за „направи си сам“, защото са „плаващи“ подове, които не е необходимо да бъдат залепени или заковани към бетонната плоча на гаража. Други популярни опции за плаващ под включват корк, линолеум и инженерно твърдо дърво.

Облицовка на прозорци и врати, первази и боя

Често пренебрегвани във фазата на планиране, облицовката и боята превръщат вашия проект за преустройство на гараж в завършено жилищно пространство. В зависимост от размера на гаража ще струват касите на вратите и прозорците и первазите между $830 и $1250, ако го инсталирате професионално и около половината от това, ако го направите себе си. Средната цена за страната до боядисам стая е около $1800 и можете да спестите значителна част от това, като рисувате сами.

Отопление и охлаждане

Най-икономичният начин за отопление на прикрепен гараж вероятно е инсталирането на отоплителни канали, които се свързват с HVAC системата на дома, като цената варира в зависимост от конфигурацията на системата. Обикновено това би била нисък клас тръбопроводна инсталация, която би струвала около $450 и би се случила по време на грубата фаза на електричество и водопровод. А мини-сплит термопомпената система за отопление/охлаждане е алтернатива и по-добър избор за самостоятелен гараж. Устройството ще струва от $2000 до $4000 инсталирано в зависимост от марката и капацитета за отопление/охлаждане.

Довършителни работи

Ако преобразувате гаража си в спалня, домашен офис или мокро помещение, работата ви е почти свършена, но ако правите жилищна единица, ще ви трябва:

• водопроводни инсталации
• шкафове
• уреди

Цената на необходимите удобства за баня, включително тоалетна, душ, тоалетна и мивка, зависи от избора ви на стил, но струва поне $2000, за да инсталирате всички тях. Кухненската мивка и шкаф също се подчиняват на вашите предпочитания. Закупена от магазина комбинация от мивка/шкаф може да бъде професионално инсталирана за по-малко от $700, но ако искате напълно обзаведена кухня със стандартни шкафове и плотове, стаята може да струва 10 пъти че.

Последни в списъка са необходимите уреди, като:

• нагревател
• печка
• хладилник
• съдомиялна

Ако закупите тези нови, разчитайте да похарчите над $2000 до $5000 за устройства от среден клас или доста повече за модели от висок клас. След като уредите са поставени, вашето ново жилище е готово за последна проверка, преди да стане законно за живеене или отдаване под наем.