Трябва ли да изчакам да си купя къща?

Когато календарът се превключи от 2022 г. на 2023 г., имах едно важно нещо в списъка си със задачи: да си купя нова къща. Нашето петчленно семейство бързо беше изчерпало дома ни с четири спални и една баня и ние нямахме търпение да се преместим в пространство, което би било по-подходящо за всички нас. Работехме върху това да вдигнем всичките си патици подред - до началото на април, когато някои от най-добрите икономисти в страната започнаха да предупреждават за задаваща се рецесия, и изведнъж попитах "Да изчакам ли да си купя къща?"

Тези предупреждения бяха особено тревожни за мен като писател на свободна практика, която закупи първия си дом точно преди срива на ипотечния пазар през 2008 г. и след няколко болезнени разговора (повечето от тях за това как ще успеем да жонглираме с тази единствена баня още една година), съпругът ми и аз решихме, че може би е по-мъдър избор да изчакаме и да видим какво ще се случи с икономика. Както се оказа, ние не сме сами в нашия склонен към риск подход към закупуването на нов дом.

След разговор с Пабло Вадило, агент по недвижими имоти от Сан Франциско, който ръководи екип от агенти в района на залива и Силиконовата долина, научих, че не сме сами в нашите страхове.

Какво се промени на пазара?

Не съм единственият, който планира да отложи и да види какво крие последното тримесечие на 2023 г. Вадило казва, че вижда как купувачите на жилища се оттеглят и отлагат премествания поради несигурността в пазар 2023 г, особено в неговия регион, където съкращенията на служители създават напрежение и несигурност. „Другият допринасящ фактор е, че лихвените проценти са 6 процента, [когато] само преди 2 години и половина те бяха половината от това - така че е доста трудно хапче за преглъщане. Ако не сте готови за този финансов ангажимент или ако сте попаднали в шума на лихвените проценти от 2 1/2 и 3 процента, ще бъдете разочаровани."

Въпреки това Fannie Mae прогнозира че 30-годишните лихвени проценти ще паднат до 5,7 процента през второто тримесечие на следващата година (спад от около 6 процента сега), разбира се, това е само прогноза. И все пак това може да е разликата от стотици долари в ипотечното ви плащане на месец, като просто го изчакате.

Намалена покупателна способност

Друг основен фактор, каращ кредитополучателите да натискат пауза при хода си, е покупателната способност. С повишените лихвени проценти идва намалената покупателна способност. Въпреки че може да сте успели удобно да размените дом за $400 706 (средната цена според Червеноперка) през 2020 г., днешните лихвени проценти изтласкват това извън обсега на толкова много хора. „Тъй като покупателната способност е намаляла, виждаме как хората се оттеглят от пазара и отлагат ходове,“ Вадило казва, добавяйки, че отвращението на много хора към скорошните повишения на лихвите трябва да се постави в по-добър контекст.

„Повечето хора смятат, че лихвените проценти в момента са възмутителни и това наистина се дължи на пристрастия към неотдавнашната информация“, продължава той. „Ако погледнете историческите средни лихвени проценти от 1990 г. до 2020 г., историческата средна стойност през това време е била 5,86 процента." Ако погледнете днешните проценти, които се движат между 6 и 6,50 процента, ние сме само малко по-високи от средно аритметично."

Вадило смята ли, че сега все още е добър момент за покупка? Е, това зависи от това, което е най-важно за вас. „Ако лихвените проценти са най-големият фактор, трябва да осъзнаете, че лихвените проценти в момента са наистина средни“, обяснява той, добавяйки, че лихвените проценти сами по себе си не трябва да са достатъчни, за да ви задържат.

Трябва ли да се преместите, ако имате нисък лихвен процент?

Ако сте като мен и в момента имате някои от тези цени за 2020 г. (моят лихвен процент в момента е под 3 процента), може изглежда глупаво да продаваме и да заключваме лихвен процент от 6,5 процента, но Вадило казва, че може да не търсим голямото снимка. „Това, което наистина се свежда до степента на поскъпване“, обяснява той. „Тази разлика в лихвения процент достатъчно оправдана ли е за поскъпването на имота? Това е мястото, където наличието на страхотен брокер, който познава пазара, проучил е моделите и знае как нещата се променят, може да ви даде някои страхотни прозрения."

Вадило казва, че е важно да запомните, че докато може да преминете от 3 процента лихвен процент към 6 процента, може също да преминете себе си и вашето семейство в квартал, който оценява много повече от тези 3 процента или дори в дом с така необходимата допълнителна баня (или две). „В дългосрочен план, въпреки че може временно да ви струва пари от джоба ви, всъщност може да видите по-голямо поскъпване с течение на времето.“

Да бъдеш предпазлив срещу. Прекалено притеснен

Най-добрият начин да избегнете страховете от рецесия и да преодолеете притесненията относно удвояването на лихвения процент е да вземете добре, внимателно погледнете собствените си финанси, според Вадило, който казва, че работата на добрия агент по недвижими имоти е да се погледнете предварителното си одобрение и да ви помогне да решите колко можетеразумноси позволявам.

„Нашата цел като агенти е да ви поставим във възможно най-добрата финансова ситуация“, казва той. „Така че, ако сте нервен или ако имате нервен клиент, най-важното нещо, което трябва да разберете, е: Какво ги кара да нервничат? Месечната вноска ли е? Това ли е ангажиментът да бъдете обвързани със собственост за следващите 30 години? Това ли е рискът от всичко това? И обикновено това, което откриваме, е, че хората се изнервят от неизвестното. Това, което ги прави нервни, е усещането, че има нещо, което ще бъде несигурно или неочаквано по време на покупката или дори чрез собствеността върху къщата."

Постоянно променяща се икономика

„Съветваме клиентите да не разтягат бюджета си“, казва той, добавяйки, че това не винаги е популярен подход, особено от 2020 г. до началото на 2022 г., когато хората предлагаха стотици хиляди долари вместо да искат да сбъднат мечтата си У дома. „Ние обучаваме нашите клиенти никога да не плащат надплащане за имоти, като изучаваме пазара с тях и преминаваме през фактите и реалността на икономиката на този квартал. И трябваше да бъдем наистина, наистина търпеливи през целия процес."

Това търпение се отплати на кредитополучателите, които слушаха. „В днешно време започвате да виждате тези новинарски статии, които казват, че 72 процента от купувачите на жилища, [които] са купили по време на пандемията, всъщност имат угризения на съвестта и че 80 процента от пандемичните купувачи трябваше да направят компромис с приоритетите“, казва той, добавяйки, че защото са се движили твърде бързо и са се поставяли в ситуации, за които не са били готови за.

„Най-големият ми съвет е да излезете и да се образовате“, продължава той. „Има много различни програми. Има много различни методи, които могат да помогнат за облекчаване на нервността и страха. Нервността и страхът обикновено идват просто от липса на увереност или липса на знания. Така че, въоръжете се с това знание - отидете да изведете агент по недвижими имоти на кафе (между другото ние обичаме кафе) и да зададете въпросите си."

Как да се подготвим за бъдещето

За съжаление все още не съм твърде уверен в идеята да купя, докато не разбера как се разтърсва пазарът. Vadillo казва, че аз (и други хора като мен) трябва да се възползваме от тази възможност, за да стъпим на пазара на недвижими имоти през 2024 г., включително да направим надстройки около дома – озеленяване, електрическото миене и подобренията на боята могат да окажат огромно влияние - и одит на нашите финанси, така че да сме готови да предприемем ход веднага щом се почувстваме комфортно с променящите се недвижими имоти пазар.

„Това не е състезание“, добавя той. „Знам, че американската мечта е еднофамилният дом и бялата ограда. Но не бързайте с нещо, защото сравнявате вътрешностите си с външността на някой друг."

Финансовото положение на всеки е различно и обикновено хората са много по-близо до мечтата си за собственост върху жилище, отколкото си мислят. „Те просто не знаят колко са близки, защото никога не са отделяли време да направят проучване или да получат образование“, казва Вадило.