Какво представляват жилищата със съсобственост?

Акценти

Искате ли някога да можете да си купите ваканционен дом в Колорадо, викторианско имение със седем спални, или буквално ‌всякаквидом в Сан Франциско? Въпреки че обикновено те може да са недостъпни, споразумение за съсобственост на жилище може да превърне тази мечта в реалност. Споразуменията за съсобственост ви позволяват да обедините парите си с други амбициозни собственици, за да закупите имот, който може да не сте в състояние да си позволите сами.

Независимо дали сте а милениал, който винаги е смятал, че притежаването на жилище е нереалистично или някой, който мечтае да купи луксозен дом извън вашия ценови диапазон, договореностите за съсобствен дом са добър начин да закупите мечтания дом. Но съсобствеността на имот не е за всеки. Разговаряхме с няколко експерти по недвижими имоти, за да научим тънкостите на съсобствеността на жилище, за да можете да решите дали този тип покупка на жилище е подходящ за вас.

Запознайте се с нашите експерти

Какво е съсобственост на имот?

Съсобствеността на жилище е, когато двама или повече души споделят собственост върху едно жилище. Всеки собственик има дял от дома и е посочен в заглавието. Собствениците често споделят ипотека, въпреки че това не винаги е вярно.

„Съсобствеността може да позволи на множество лица да обединят ресурсите си и да закупят имот, който може да не могат да си позволят сами“, казва Пол Мартинез, експерт по недвижими имоти, пред Hunker. „Съсобствеността може също така да осигури социални и емоционални ползи, като споделяне на отговорности и изграждане на общност с други съсобственици“, казва той.

Какво е съсобствен дом?

Съсобственият дом е жилище, притежавано от няколко души, които сключват договор за съсобственост, който обвързва всеки от тях със споделената собственост.

Колко популярно е съсобствеността на дома?

Въпреки че договорите за съсобственост съществуват от дълго време, те стават все по-често срещани като цените на недвижимите имоти продължете да се извисявате.

„Съсобствеността става все по-популярна през последните години, особено сред търсещите за достъпни начини да притежавате имот или да инвестирате в недвижими имоти," Бойд Руди, ръководител на екип и асоцииран брокер при MiReloTeam на Keller Williams Realty Living, разказва Hunker. „Очаквам съсобствеността да продължи да бъде популярна опция за хората, които искат да притежават имот, особено в градските райони, където цените на имотите са високи.“

Видове договори за съсобственост на жилища

Едно нещо, което затруднява хората да разберат какво означава съсобственост, е, че има много начини за уреждане на такова споразумение. Въпреки че общото наемане и съвместното наемане са двете най-често срещани форми на съсобственост на жилище, те не са единствените възможности, достъпни за амбициозните собственици на жилища. Ето кои са най-често срещаните видове договори за съсобственост и по какво се различават.

Общо наемане

Когато повечето хора говорят за споразумение за съсобствен дом, те имат предвид ситуация, при която всеки съсобственик притежава отделно дял от собствеността, което им позволява да продават, прехвърлят, отдават под наем или ипотекират своя интерес без съгласието на другия собственици. Това споразумение е известно като общо наемане. „Когато съсобственик умре“, казва Руди, „техният дял преминава към техните наследници, а не към другите съсобственици.“

Не всички имуществени дялове трябва да бъдат равни; вместо това те ще се основават на това колко всяка страна допринася за покупката. Въпреки че съсобствениците могат да се съгласят да живеят заедно в дома, те не са задължени да го направят. Така например, ако млад възрастен се съгласи да купи дом с родителите си, те влагат 25 процента от парите и получават 25 процента от лихвите, техният договор може да предвижда, че само младият възрастен и семейството му живеят от Имот.

Съвместна собственост

За разлика от общото наемане, съвместната собственост (известна също като съвместно наемане с право на наследство) „е мястото, където всички съсобственици имат равен дял в имота“, независимо от сумата, с която са участвали в покупката, казва Руди. „Ако един от собствениците умре, техният дял автоматично преминава към оцелелите собственици.“ Подобно на общото наемане, инвеститорите могат все още продават своя дял без съгласието на другия собственик и не всеки, който е допринесъл за покупката, трябва да живее в У дома.

Тъй като дяловете на починал съсобственик отиват при другите собственици на дома, а не при наследниците на починалия, тези споразумения най-често се правят между приятели и членове на семейството. За да създадат споразумение за съвместно наемане, собствениците трябва да се придържат към „четирите единства“ чрез:

• Поемане на контрол върху техния дял в собствеността едновременно. време
• Споделяне на равен интерес в имота
• Със същото заглавие в акта
• Еднакво разделяне на правата за достъп и използване на. Имот
  

Обществена собственост

Това споразумение за съсобственост се прилага само за двойки, които живеят в деветте щата с общност закони за собственост: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Ню Мексико, Тексас, Вашингтон и Уисконсин.

„Съгласно закона за обществената собственост всички активи, придобити по време на брака, се считат за съвместна собственост на двамата съпрузи, независимо от това кой ги е придобил“, обяснява Мартинез. Всяко лице във връзката трябва да реши какво иска да се случи с неговия дял, когато умре, тъй като имуществото няма да бъде автоматично прехвърлено на съпруга при това споразумение.

Жители на щати с обществена собственост, които не желаят да притежават дом заедно със съпруга си съгласно това договореността трябва да подпише предбрачен или следбрачен договор, в който се определя частта от имуществото на всеки партньор притежава.

Наемане от Цялост

Подобно на общностната собственост, наемането по договори за цялост съществува само между съпрузи и разделя имуществото поравно между страните, независимо колко е допринесла всяка. Това споразумение е достъпно в 26 щата и се различава от общностната собственост по това, че когато единият съпруг умре, другият автоматично наследява жилището.

Освен факта, че наемането като цяло може да включва само женени лица, то също се различава от съвместно наемане, тъй като никой от съпрузите не може да продаде или прехвърли своя дял без този на своя партньор съгласие.

Кой може да бъде съсобственик на дом?

Технически всеки може да си купи жилище заедно, включително приятели, членове на семейството, фирми или дори непознати. Тъй като обикновено искате да се разбирате с човека, с когото притежавате дом, най-добре е да изберете членове на семейството или близки приятели, на които знаете, че можете да се доверите. От кого купувате жилище, трябва да повлияе на това какъв тип подредба изберете.

Семейните двойки разполагат с уникални опции, които може да са стандартни в държавата им на пребиваване. В същото време тези закупуване на дом с помощта на инвестиция от фирма или по-малко известен познат вероятно би искал да избере наем в общ, за да се гарантира, че всеки собственик получава дял, равен на неговата инвестиция, и може да прехвърли интереса си на избрания от него бенефициенти.

Що се отнася до това колко хора могат да се съберат, за да закупят имот, „няма твърдо и бързо правило за това колко хора могат или трябва да притежават заедно жилище, тъй като това ще зависи от конкретните обстоятелства и целите на съсобствениците“, обяснява Руди. „Има обаче някои практически съображения, които трябва да имате предвид.“ Той казва, че повече собственици означават повече мнения и конфликти за това как трябва да се използва или поддържа даден имот.

Освен това участието на повече от четирима души в покупката може да направи много трудно получаването на ипотека за дома. „По-големите групи съсобственици може да изискват по-сложни правни и финансови договорености, за да се гарантира, че собствеността се управлява и поддържа правилно“, казва той.

Сключване на договор за съсобственост

За да може закупуването на жилище със съсобственост да премине възможно най-гладко, инвеститорите трябва да изготвят и подпишат правно обвързващо споразумение, преди продажбата да приключи. Единственото изключение е, когато някой купува жилище със съпруг в щат, който използва или общностна собственост, или наемане по подразбиране, и двойката не иска да създаде различно споразумение. При изготвянето на договорите за съсобственост трябва да участва адвокат, защото тези документи са сложни и трябва да издържат в съда. Документацията трябва винаги:

• Идентифицирайте съсобствениците, включително тези на всяко лице. процент на собственост, финансови отговорности и правни задължения
• Посочете вида на съсобствеността
• Опишете дома
• Определете правила и насоки „за. вземане на решения, споделяне на разходите, използване на собствеността и разрешаване на спорове," казва Руди
• Подробности какво ще се случи, ако някоя от страните поиска. прекрати споразумението. „Това може да включва право на първи отказ“, отбелязва. Руди“, което дава възможност на другите съсобственици да изкупят напускащия. съсобствен дял“.

След като всички страни прегледат и подпишат договора за съсобственост, той ще бъде правно обвързващ. Въпреки това, ако е необходимо, Руди отбелязва, че е възможно тези договори да се променят с течение на времето и възникването на нови проблеми, но отново това се прави най-добре с помощта на адвокат.

Какви правила трябва да спазват съсобствениците?

„Собствениците на имот имат определени права и отговорности, които трябва да спазват, за да гарантират, че имотът се управлява и поддържа правилно“, казва Мартинез. Много от тези подробности трябва да бъдат посочени изрично в договора за съсобственост, но дори и тези, които не са, трябва поне да бъдат уговорени преди закупуване на имот. Ето някои неща, които трябва да сте готови да направите, ако планирате да притежавате дом заедно с други хора.

Съгласете се с използването на имота

Първото нещо, за което трябва да се споразумеете, когато купувате жилище с някого, е как ще се използва къщата. Ако имотът ще бъде ваканционен дом, Руди казва, че собствениците „трябва да установят насоки за това как имотът ще се използва от всеки съсобственик, включително колко често могат да го използват и за колко време“.

Ако домът ще се използва и споделя като основно жилище, собствениците трябва да се споразумеят кой ще живее във всяка стая преди продажбата на жилище да бъде завършена, така че да няма спорове кой може да предяви претенции към конкретна спалня или баня.

Споделяне на разходите

„Собствениците са отговорни за споделянето на разходите, свързани с имота, включително ипотечни плащания, данъци върху собствеността, застраховка и разходи за поддръжка“, казва Мартинес. В зависимост от вида на споразумението, може да се наложи собствениците да споделят разходите за комунални услуги. Тази система трябва да бъде справедлива и справедлива и може да включва създаване на обща банкова сметка за плащане на разходи, свързани с дома, или разделяне на разходите според процента на всеки собственик от дела.

Поддържане на имота

Всеки, който купува жилище, трябва да е готов да се справи поддържане на имота, но със съсобствен дом, „съсобствениците трябва да установят график за поддръжка и бюджет, за да гарантират, че имотът е добре поддържан“, казва Мартинез. Поддръжката може да включва задачи по поддръжка като озеленяване, почистване на къщи, зазимяване, боядисване, контрол на вредителитеи ремонтни услуги, когато нещата неизбежно се объркат. Последното нещо, което искате да направите като съсобственик, е да губите време в спорове кой ще плати да наеме водопроводчик, тъй като теч на вода наводнява банята ви.

Вземете решения съвместно

Тъй като повече от един човек има финансов дял в имота, всеки с дял в дома трябва да работи заедно, за да вземе решения относно имота, включително как и кога реновации, ремонти или подобрения ще бъдат изпълнени. Въпреки че тези избори трябва да се правят в рамките на демократичността, доколкото е възможно, нещата понякога могат да бъдат усложнени от вида на договора, отношенията между съсобствениците и ако едната страна е по-засегната отколкото други.

Като пример, ако двама души в наем по общо съгласие не са съгласни дали къщата се нуждае от нова входна врата, собственикът с дял от 75 процента може да отмени собственика с дял от само 25 процента. От друга страна, при съвместен наем, при който всички участници живеят в къщата, ако един собственик иска да инсталира вентилатор на тавана в спалнята им, мнението им може да има по-голяма тежест, защото решението включва личното им пространство.

Когато съсобствениците не могат да се споразумеят за решение, те трябва да използват процеса за разрешаване на спорове, описан в техния договор за съсобственост. „Това може да включва посредничество или арбитраж“, казва Руди, „или някаква друга форма на разрешаване на спорове, съгласувана от всички съсобственици.“

Бъдете уважителни един към друг

Вземането на решения в съсобствен дом може да бъде трудно, така че съсобствениците трябва да уважават правата и собствеността на другия. Мартинес казва, че те „не трябва да използват имота без разрешението на другия съсобственик и трябва да уважават поверителността и личното пространство на другия“.

Намиране на ипотека за съсобствен дом

„Получаването на ипотека за съсобствена къща може да бъде по-голямо предизвикателство от получаването на ипотека за имот с един собственик“, казва Мартинез. „Кредиторите обикновено предпочитат да отпускат заеми на единични собственици, които имат ясни и необременени претенции към имота.“ Говорете с ипотечен брокер или кредитен служител, за да намерите най-доброто вид заем за вашата уникална ситуация. Най-често срещаните заеми, използвани при уреждане на съсобствено жилище, включват:

• ‌Съвместни ипотеки:‌ Тези заеми държат две или. повече хора, съвместно отговорни за плащанията. С този заем всеки съсобственик на. доходът и кредитният рейтинг ще бъдат взети под внимание и заемодателите обикновено ще базират своите. лихвен процент върху най-ниския кредитен рейтинг на групата.
• ‌Частични заеми:‌ Тези ипотеки са изрично. използвани за имоти със споделена собственост и изискват всеки съсобственик да бъде. отговорни за своята част от плащането на ипотеката. Лихвените проценти са. обикновено по-високи при частични заеми и по-малко институции предлагат тези ипотеки.
• ‌Лични заеми:Тези, които не искат. споделят ипотека със своите съсобственици може да се окаже по-лесно да получат личен заем. тяхната част от покупката.
• ‌Жилищни заеми или кредитни линии:‌ След закупуване на съсобствено жилище, собствениците може да могат. вземете заем или кредитна линия, за да покриете разходите за ремонт или значителни. ремонт на дома.

Купувайте жилище само с лица, на които имате доверие, за да изплатите своята част от дълга. Когато съвместна ипотека се използва за закупуване на дом, Руди отбелязва, че „ако един съсобственик просрочи заема, другите съсобственици може да са отговорни за извършването пропуснатите плащания." Ако другите собственици не могат да си позволят ипотечните си плащания, заемът може да се окаже в неизпълнение и домът дори може да бъде възбранено.

Кредиторите са загрижени за този риск, което е една от причините да са по-предпазливи при отпускането на заеми на групи, а не на отделни лица. За да си помогнат да се защитят, казва Мартинез, „кредиторите може да изискват по-голяма първоначална вноска или по-висок кредитен рейтинг от съсобствениците, за да смекчат повишения риск, свързан със съсобствеността“.

Продавам къща с няколко собственици

Съсобствените имоти са повече предизвикателство за продажба отколкото традиционните домове, но точното ниво на трудност варира в зависимост от подробностите на споразумението за собственост. Продажбата на къща с повече от един собственик е най-трудна, когато собственикът трябва да получи одобрението на своите съсобственици преди продажбата.

Въпреки това, дори ако всички други собственици са съгласни с продажната цена и условията, Мартинез отбелязва, че „потенциалните купувачи може да се колебаят да закупят съсобствен имот поради сложността и потенциалните рискове, свързани със съсобствеността." За да влошат нещата, потенциален инвеститор в съсобствен имот все още може променят решението си или не могат да завършат продажбата, ако не могат да намерят подходящ заем за такова начинание, тъй като финансирането на жилища със съсобственост може да бъде предизвикателен.

Наличието на силно, ясно и добре дефинирано споразумение за съсобственост може да помогне процесът на продажба да протече както гладко, колкото е възможно, както и работата с опитен агент по недвижими имоти, който има опит в продажбата на съсобственост домове.

Плюсовете и минусите на съсобствените жилища

„Като цяло, съсобствеността може да бъде жизнеспособна опция за лица, които желаят да работят заедно и да споделят отговорностите и ползите от собствеността върху имота“, казва Руди. „Важно е обаче внимателно да се обмислят потенциалните плюсове и минуси, преди да влезете в съсобственост подреждане." Преди да решите да закупите жилище по този начин, помислете както за предимствата, така и за недостатъците, които биха могли включват:

Съвети за бъдещи съсобственици

Съвместното притежаване на дом може да ви помогне да намалите разходите и отговорностите на собствеността върху дома. Все пак трябва да имате предвид всички рискове и потенциални проблеми, за да осигурите положително преживяване. Нашите експерти имат следния съвет за тези, които обмислят закупуване на жилище чрез договор за съсобственост.

Избирайте партньори внимателно

„Собствеността на дом изисква доверие, комуникация и споделена визия за имота“, казва Мартинез. „Не забравяйте да изберете съсобственици, които споделят вашите ценности и финансови цели и които се ангажират да поддържат положителни и уважителни отношения.“

Руди добавя: „Също така е важно да се гарантира, че всички участващи са финансово отговорни и могат да допринесат за разходите по имота.“ Започнете да обсъждате вашите доходи и кредитни резултати заедно от ранните етапи на процеса, за да получите добра представа какво бихте могли да си позволите разумно Купува.

Създайте подробен договор за съсобственост

„Наличието на правно споразумение, което очертава отговорностите и задълженията на всеки съсобственик, може да помогне за избягване на конфликти по пътя“, казва Руди. „Уверете се, че споразумението обхваща всички възможни сценарии, като например какво се случва, ако един съсобственик иска продаде имота или какво се случва, ако един съсобственик не е в състояние да допринесе за разходите на имота."

Потърсете професионален съвет

„Съвладяването на дом може да бъде сложно“, предупреждава Мартинез, „и е важно да потърсите съвет от професионалисти като адвокати, финансови съветници и агенти по недвижими имоти за да сте сигурни, че разбирате добре своите правни и финансови задължения." Може също да искате да говорите с данъчен консултант, за да разберете колко ще бъде вашата част от данъците върху имуществото.

Обмислете възможностите за финансиране

„Уверете се, че търсите най-добрите ипотечни лихви и условия“, съветва Руди, „и обмислете как ще бъдат разпределени ипотечните плащания между съсобствениците.“

Общувайте открито и редовно

„Добрата комуникация е от съществено значение за успешното споразумение за съсобственост“, съветва Мартинез. „Уверете се, че редовно се свързвате с вашия съсобственик(и) и незабавно решавайте всякакви притеснения или проблеми, за да избегнете недоразумения.“

План за неочакваното

„Въпреки че не можете да предвидите всеки възможен сценарий“, обяснява Мартинес, „важно е да имате непредвидени обстоятелства планове за неочаквани събития, като смърт на съсобственик или невъзможност за посрещане на финансови средства задължения."

Руди също така предлага на всички съсобственици „да имат стратегия за излизане, в случай че някой от съсобствениците иска да продаде дела си в имота или ако съсобствениците решат да продадат имота изцяло“.

Често задавани въпроси