Jak najmout stavitele pro dům na míru

Ačkoli starší domy mají své kouzlo, mohou také přijít s velkými bolestmi hlavy – azbest, staré knoflíky a elektroinstalace trubek a problémy se základy, abychom jmenovali alespoň některé. Pokud vás zajímá nový domov (a všechny jeho nové spotřebiče, vlastní návrhy a zcela nové instalatérské), pak budete k zahájení projektu potřebovat čtyři věci: pozemek, zdroj financování (obvykle a půjčovatel), bytový designér a zakázkový stavitel. A i když se to může zdát zaostalé, ve skutečnosti je klíčové najít stavitele, než začnete hledat financování – většinou proto, že věřitelé často nefinancují prodej pozemků, pokud kupující již nepracuje s a stavitel.

Ale kde přesně najdete renomovaného domácího stavitele? A jaké další kousky skládačky se musí spojit, abyste mohli navrhnout a postavit svůj vysněný dům? Zde je to, co potřebujete vědět, než si najmete.

Co dělají zakázkoví stavitelé domů

Můžeš buď sám stavitelem, ale i když ano, pravděpodobně si budete chtít najmout stavitele domů na zakázku, který zná místní stavební předpisy, využití půdy zákony a územní předpisy, aby se zajistilo, že váš projekt neuvízne v byrokracii a nevyčerpá vaši banku účet. Kromě toho, že uvolníte svůj čas na jiné věci, mezi důležité služby, které custom builder nabízí, patří:

• Spolupráce s designérem nebo architektem během procesu návrhu na vytvoření půdorysů a dalších konstrukčních detailů.
• Působí jako prostředník mezi klientem, stavebními úřady a věřitelem.
• Řízení toku peněz v průběhu stavebního procesu a koordinace plateb za subdodavatele a materiál a také poplatky za požadovaná povolení a kontroly.
• Zajištění potřebného povolení a plánování kontrol.
• Plánování a koordinace subdodavatelů, příjem a kontrola stavebních materiálů a řízení všech aspektů stavebního procesu.
• Správa aktualizací návrhu během procesu výstavby, úzká spolupráce s projektantem, když dojde ke změnám původního návrhu, a udržování majitele domu v obraze, když ke změnám dojde.
• Získání kolaudačního souhlasu po dokončení projektu a proškolení nového majitele domu v otázkách správného užívání a údržby nového domu.

Role prostředníka mezi majitelem domu, věřitelem a projektantem vyžaduje silné komunikační dovednosti a také odborné znalosti stavebního procesu. Vzhledem k tomu, že dům na míru je jedinečná stavba, je tato role obzvláště důležitá, protože má závady se nutně vyskytnou a majitel domu musí držet krok s posuny v designu a výsledným rozpočtem modifikace.

Dělat domácí úkoly

Pokud začnete s budováním svého nového domova tím, že si najmete zakázkového stavitele, neměli byste to dělat hodně ve způsobu navrhování a plánování rozpočtu předem – protože stavitel vás provede celým procesem že. Jedním z důvodů, proč je lepší přístup, je, že můžete zjistit, že všechny zvonky a píšťalky, které chcete, by nakonec stály více, než si můžete dovolit. Je důležité mít jasnou představu o parametrech návrhu, aby měl stavebník na čem pokračovat, ale detaily můžete probrat se stavebníkem a projektantem, kterého si následně najmete.

Dalším způsobem, jak přistoupit k výstavbě nového domova na míru, zejména pokud již vlastníte pozemek, je najmout architekta prozkoumat všechny příslušné stavební předpisy, zákony o využívání půdy a další předpisy spolu s ochranou životního prostředí charakteristiky, jako je kvalita půdy a topografie, a dokončete návrh, než začnete hledat a stavitel. Problém s tímto přístupem je, že vstup od renomovaného stavitele, který přináší odborné znalosti domácí stavební techniky a náklady na materiály ke stolu je neocenitelná při návrhu proces. Čekání na najmutí stavitele až po dokončení návrhu by mohlo vést k nepředvídaným objednávkám změn, které také prodlužují čas a možná další peníze do procesu návrhu.

Začnete-li stavební proces tím, že si najmete stavbu domu na míru dodavatel, hlavním úkolem před vámi je najít tu pravou. Nic vám nebrání najmout si také nezávislého architekta, ale protože stavitel a architekt musí úzce spolupracovat a měly by být kompatibilní, často je lepší nechat stavitele, aby vás při výběru vedl jeden. Pokud uzavřete smlouvu s projekční firmou, budou vám k dispozici vlastní návrháři a dokonce i velké, renomované budovy dodavatelé, kteří se nespecializují na design, mají obvykle vlastní síť designérů, se kterými spolupracují pravidelně.

Design-Build vs. Dodavatel stavby

Chcete-li přenést svůj sen domů od skici ve vaší hlavě do reality, ve které žijete, musíte mít vedle sebe správný profesionální tým – a máte několik různých možností. Při práci na návrhu na vysoké úrovni má často smysl najmout nezávislého architekta, ale to také to znamená, že si budete muset najmout samostatného stavebního dodavatele, který vám pomůže skutečně postavit design. Na druhou stranu, u design-build firmy, což je společnost s vlastními designéry, kteří úzce spolupracují se stavebními četami, není třeba hledat jedno nebo druhé. Obě možnosti představují pro majitele domů klady i zápory.

Design-build firma je taková, která se zabývá jak designem, tak konstrukcí věcí a nejdůležitější výhodou práce s jedničkou je zárukou, že stavitel a projektant spolu dobře komunikují a jsou schopni spolupracovat. Dobrý projektant zůstává nad projektem od začátku do konce a zajišťuje, aby byl návrh realizován přesně, a to je snazší, když projektant a stavitel pracují pod jednou střechou. Na druhou stranu, když projektant a stavitel příliš úzce spolupracují, mohou zapomenout udržet majitele domu ve smyčce ohledně změn designu a překročení rozpočtu.

Na druhou stranu, pokud je naděje, že vaše vysněný domov být skutečně jedinečný, možná budete ochotni vyměnit efektivitu design-build modelu za architekta, který se specializuje na designové domy. V tomto případě byste si po zahájení spolupráce s architektem najali dodavatele stavby na zakázku, možná po jeho doporučení najít stavitele. Podobně můžete najít stavitele, se kterým chcete spolupracovat, a ten vám může doporučit architekta nebo designéra.

Když stavitel a projektant pracují pro různé firmy, nemůžete očekávat, že budou tak úzce spolupracovat udělali by to, kdyby pracovali pro stejného, ​​ale trocha tvůrčího napětí často vytváří zajímavější Výsledek. Zdravá míra kreativního tření také slouží k tomu, aby jednání zůstalo nadprůměrné, a co je důležité, udržuje majitele domu v centru stavebního procesu.

Výběr správného stavitele domů na míru

Místní stavitelé domů, kteří se specializují na zakázkové stavby, ne vždy inzerují – obvykle proto, že jsou příliš zaneprázdněni stavbou – a ty nejlepší stavitele najdete na doporučení přátel, realitní profesionály, další stavitelé nebo bytové designéry. Selhání potenciálních zákazníků z místních zdrojů, můžete také vyhledat Národní asociace stavitelů domů (NAHB) adresář pro místní stavitele domů v oblasti, ve které chcete stavět.

Nespěchejte s procesem výběru; váš vysněný dům je velká investice. V počátečních fázích nakupování použijte krátký seznam otázek k zúžení pole. Některé z nejdůležitějších jsou:

• ​jak moc jsi zaneprázdněný?Někdo, kdo je v dohledné době v práci až po uši, pravděpodobně není ideálním kandidátem na vaši práci. Na druhou stranu, někdo, kdo je nečinný a připravený zítra začít, nemusí být ten zkušený stavitel, kterého hledáte. V ideálním případě hledáte dodavatele, který aktivně pracuje, ale má v plánu dostatek místa pro vaši práci v nepříliš vzdálené budoucnosti.
• ​Jaké procento vašich sestav je na zakázku?Je běžné, že stavitelé přecházejí mezi zakázkovými a konvenčními stavebními projekty. Chcete někoho, kdo se zaměřuje především na první.
  
• ​Jsi ty licencované, vázané a pojištěné?Není ve vašem nejlepším zájmu najímat někoho, kdo na některou z těchto otázek odpoví ne.
  
• ​Jaké jsou vaše hodnoty, když přijde na stavbu?Chcete někoho, jehož hodnoty jsou v souladu s vašimi.
  

Jakmile zúžíte pole na krátký seznam potenciálních stavitelů (dva nebo tři), můžete provést podrobnější rozhovor, ve kterém se ptáte na reference, obrázky minulých projektů a specifika, jako je licenční číslo a pojištění podrobnosti. Podívejte se na webové stránky spravované stavitelem nebo stavitelskou firmou, stránky stavitele na sociálních sítích a jakoukoli další přítomnost, kterou stavitel udržuje online. Nezapomeňte zavolat na každou z referencí dodaných stavitelem a zeptat se na podrobnosti o stavitelově pozornosti k detailu, pracovní morálce a komunikačních schopnostech.

Náklady na pronájem vlastního stavitele

Na rozdíl od obchodníka, jako je instalatér nebo elektrikář, si stavitel domů na zakázku neúčtuje paušální poplatek ani vám neúčtuje za hodinu. Místo toho jsou poplatky stavitele zahrnuty do nákladů na výstavbu domu a nabídka, kterou obdržíte, bude platná náklady na celý projekt, včetně všech nákladů na materiál a práci, jakož i poplatků za povolení a vedlejších. Zisk stavitele obvykle tvoří 9,1 procenta z celkové částky, kterou kupující zaplatí za stavbu domů.

Náklady na stavbu domu jsou v průměru asi 150 USD za čtvereční stopu a náklady budou nutně vyšší, než pokud stavíte podle originálního designu a vybíráte materiály nejvyšší kvality. Získání hrubého odhadu během pohovoru je důležitou součástí pohovoru, protože pomáhá vyřadit problematické stavitele, kteří jsou obvykle těmi, kdo ve snaze získat nízké nabídky podnikání. Kvalitní stavitelé obvykle dávají nabídky, které jsou ve stejném parku spolu navzájem. Jakmile si vyberete od stavitelů poskytujících rozumné odhady a jste připraveni začít s prací, ujistěte se, že všechny následné dohody, včetně konečné nabídky, získáte písemně.

Vlastní licence a certifikace pro stavitele domů

Vlastní stavitelé domů jsou generálními dodavateli a jako takoví nevyžadují licence v každém státě. Státy, které nevyžadují licence, se obvykle svěřují místním úřadům, jako jsou města, kraje nebo rada dodavatelů, a tyto úřady nebo skupiny obecně vyžadují obchodní licence. Státní a jiné licenční úřady obvykle vyžadují kauci. Pojištění je volitelné, ale u velkého projektu výstavby domů by měl stavitel mít pojištění odpovědnosti i odškodnění pracovníků, aby pokrylo kohokoli zraněného na staveništi. Nejlepší stavitelé patří do národní stavitelské organizace, jako je NAHB, Associated General Contractors of America nebo místní organizace.