Co je to hypotéka s nastavitelnou sazbou? (A je to dobrý nápad?)

S úrokové sazby na vzestupuMnoho majitelů domů a nadějných kupujících hledá alternativní způsoby, jak snížit své náklady. Zadejte hypotéku s nastavitelnou sazbou nebo ARM. ARMy jsou známé pro svou nižší úvodní sazbu, což z nich dělá skvělou volbu pro ty, kteří chtějí ušetřit pár babek předem nebo lidé, kteří mohou potřebovat nižší měsíční splátku, aby získali nárok na hypotéku v první řadě místo. Všechny tyto výhody mohou mít některé lidi, kteří se ptají, zda jsou ARM příliš dobré, aby to byla pravda. Podle odborníků, se kterými jsme hovořili, to vše závisí na tom, co přesně hodláte se svým domovem dělat.

Co je to hypotéka s nastavitelnou sazbou?

Hypotéka s nastavitelnou sazbou je hypotéka s úrokovou sazbou, která se po určité době upravuje podle Michael J. Franco, makléř se společností Compass. ARM často přicházejí s počáteční úrokovou sazbou, která je zablokována na pět, sedm nebo 10 let. Poznamenává však, že někdy můžete získat nižší předem zamčené ceny, které často přicházejí s ještě výhodnější cenou, pokud je vaše sazba nastavena na jeden až tři roky.

Jak název napovídá, tyto sazby se mohou nadále měnit, vysvětluje Mihal Gartenberg, agent s Coldwell Banker Warburg. "Například u hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou 5/1 by dlužník platil stejnou částku po dobu pěti let a úroková sazba by se poté každý rok upravovala podle tržní hodnoty," říká. "Hypotéka s nastavitelnou sazbou 5/6 by se upravovala každých šest měsíců."

Vaše adaptační období bude mít obvykle horní hranici sazby, která je určena něčím, čemu se říká marže. Marže bude uvádět počet bodů, které lze přidat k vaší sazbě, jakmile začne vaše přizpůsobovací období a skončí fixní období. Toto číslo můžete použít k získání hrubé představy o tom, jaký by byl nejhorší scénář, kdy byste zůstali uzamčeni se svou hypotékou s nastavitelnou úrokovou sazbou po dobu trvání půjčky. Všechny tyto informace by měly být jasně uvedeny v úvodní části zveřejnění sazebního zámku váš hypoteční věřitel vám dá, vaše předschválenía závěrečné závěrečné papírování.

Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou budou vždy odrážet běžné sazby v době úpravy. „Protože je pro dlužníka větší riziko, jsou úrokové sazby obvykle příznivější, a proto se pro ně kupující rozhodují,“ dodává Franco.

Typy hypoték s nastavitelnou sazbou

Je pro vás hypotéka s nastavitelnou sazbou vhodná?

Pro některé lidi stojí dlouhodobé riziko za krátkodobou odměnu. „Pokud plánujete být v nemovitosti nebo ji vlastnit pouze po určitou dobu a víte o tom jisté (nebo alespoň docela jisté), pak má hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou smysl,“ vysvětluje Franco. "Proč platit vyšší sazbu, když to není nutné?"

Gartenberg navíc říká, že lidé, kteří očekávají, že se jejich finanční situace změní k lepšímu blízká budoucnost, stejně jako ti, kteří očekávají neočekávaný zisk nebo dědictví, by mohla mít prospěch z přechodu na ARM volba.

Jiní mohou zjistit, že uzavření úvěru na bydlení pomocí hypotéky s nastavitelnou sazbou je jediný způsob, jak dosáhnout dostatečně nízké měsíční splátky hypotéky, aby se kvalifikovali pro půjčku prostřednictvím svého věřitele. Lidé s nižším kreditní skóre, vyšší poměr dluhu k příjmu nebo nadměrné zadlužení mohou potřebovat ARM (a jeho nižší úrokovou sazbu), aby se dostali do svého nového domova.

Jaká jsou rizika ARM?

Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou se dostaly na první stránky na začátku 21. století, a proto mnoho lidí stále trochu váhá, když slyší, že se opět stávají populární. ARMs upadly v nemilost po krachu subprime v roce 2008, především proto, že se stali majiteli domů nadměrně zadlužený na domy, které si mohli dovolit pouze s počáteční sazbou. Jakmile se tyto sazby upravily, majitelé domů zjistili, že nejsou schopni držet krok se svými měsíčními hypotečními splátkami a rychle zaostávali, vysvětluje Franco. "Banky se s těmito produkty zaměřovaly na lidi a schvalovací proces půjček byl mnohem jednodušší, protože byla menší kontrola."

Zatímco banky si v uplynulých letech definitivně utáhly opasek a dozorčí výbory proti těmto typům dravců z velké části zasáhly. existuje vždy šance, že se trh změní, sníží hodnotu domů a znemožní refinancování vaší cesty z vyšší úroková sazba. Franco věří, že ARM jsou stále rizikovější než hypotéky s pevnou úrokovou sazbou, a proto se lidé, kteří jsou averzní k riziku, nemusí cítit pohodlně jít touto cestou.

Další možnosti hypotéky

Naštěstí existují několik hypotečních produktů k dispozici dlužníkům, kteří hledají alternativu k úvěru s pevnou sazbou. Kromě hypoték s nastavitelnou sazbou je podle Gartenberga další možností hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou pouze s úrokem. "Řekněme, že dlužník dostane půjčku pouze s úrokem na sedm let, ale po pěti letech plánuje prodej," říká. "Měsíční náklady na bydlení v domě jsou nižší a při prodeji by byl úvěr splacen."

S úvěrovými podmínkami, jako je tato, samozřejmě přichází další vrstva rizika. Vzhledem k tomu, že vaše měsíční platby jsou vypláceny pouze na pokrytí úroků z vašeho hypotečního úvěru, a nikoli použijete na hlavní část vašeho úvěru, stále budete mít vyšší splátku u vaší první hypoteční sazby nastavení. V závislosti na typu produktu, který vám váš věřitel prodal, to může znamenat jednorázovou (nebo balonovou) platbu nebo výrazně zvýšenou měsíční splátku hypotéky.

Jsou ARM dobrý nápad?

Kdykoli dojde na výběr správné hypotéky pro vaše finanční potřeby, vaší první zastávkou by měla být a důvěryhodný hypoteční věřitel nebo makléř, který dokáže vysvětlit klady a zápory jednotlivých typů produktů a jak by pro vás mohly vypadat možné výhody a nevýhody. Půjčka ARM může fungovat pro jednu osobu, ale nemusí nutně fungovat pro jinou, a to, co vypadá dobře na papíře, se někdy může ukázat jako cokoliv jiného než ve skutečnosti.