Co je odhadce nemovitostí? Zde je vše, co potřebujete vědět

Když kupujete nový dům, jednou z nejdůležitějších informací, které musíte shromáždit, je odhad aktuální tržní hodnoty domu, také známý jako hodnocení. Úkol sestavit odhad připadá na odhadce nemovitostí, který jej vypočítá porovnáním nedávných prodejů domů v dané oblasti s nemovitostmi, které se oceňují.

Ačkoli primárním příjemcem ocenění je hypoteční věřitel, žádný kupující nechce přeplatit ani za nemovitost. Pomáhá získat přehled o procesu hodnocení, než do toho skočíte.

Takže, co přesně dělá odhadce nemovitostí? A jak určují hodnotu domu? Zde je to, co potřebujete vědět.

Spropitné

Co je hodnocení?

Většina kupujících financuje nákup z vypůjčených peněz. Věřitel obvykle zajišťuje úvěr tím, že vezme zástavní právo v domě. Pokud dlužník přestane půjčku splácet, věřitel má právo ji prodat, aby se mu půjčka vrátila. To znamená, že pro hypotečního věřitele je důležité znát aktuální tržní hodnotu nemovitosti, než bude souhlasit s půjčkou. Pokud sepíše hypotéku na více peněz, než je hodnota nemovitosti, bude mít malou šanci získat zpět svou půjčku, pokud kupující nesplácí. Věřitel, který zvažuje hypotéku, používá odhad, aby zjistil, zda a kolik je ochoten půjčit na konkrétní nemovitost.

Odhad je odhad aktuálního ocenění nemovitosti, který na žádost věřitele provádí odhadce nemovitosti. Zatímco mnoho států vyžaduje, aby tito odborníci byli licencovanými odhadci, ne všechny tento požadavek ukládají. Je-li při koupi nemovitosti provedeno ocenění pro věřitele, je odhadce vybrán věřitelem, ale platí to dlužník/kupující nemovitosti (pokud není ve smlouvě o úvěru dohodnuto jinak). Ačkoli je toto ocenění zamýšleno jako nástroj pro hypotečního věřitele, přináší výhody také kupujícímu, protože nikdy není dobrý nápad přeplatit nemovitost.

Bohužel ocenění je jedním z posledních kroků v realitní transakci, dlouho po předschválení hypotéky, nabídce, převzetí a prohlídce. Celý prodej je založen na ocenění. Pokud hodnocení je příliš nízké, kupující může získat druhé hodnocení, aby se pokusil přesvědčit věřitele, aby půjčku financoval, ale úspěch není zaručen.

Majitel domu si také může objednat odhad nemovitosti, pokud uvažuje o prodeji své nemovitosti (a mnozí tento krok učiní ještě předtím, než vůbec kontaktují realitního makléře). To jim poskytne přesný obrázek o jeho tržní hodnotě. V takovém případě si majitel domu vybere odhadce nemovitosti a zaplatí za službu.

Proces odhadce nemovitostí

Vzhledem k tomu, že funkcí odhadu je určit aktuální tržní hodnotu domu, primárním nástrojem odhadce domu je prozkoumání aktuálního místního trhu s bydlením. Odhadce posuzuje srovnatelné nemovitosti, které se v dané oblasti nedávno prodaly, a zohledňuje rozdíly mezi těmito domy a oceňovaným domem.

Odhadce posuzuje celkový stav domů, které byly nedávno prodány, jejich velikost ve čtverečních stopách a jejich funkce. Zaznamenávají počet ložnic a koupelen v každé z nich. Obecně platí, že čím více ložnic a koupelen, tím větší hodnotu dům bude stát. Berou v úvahu nejen původní prvky domu, ale také vylepšení, která byla na nemovitosti provedena. Extra, jako je tenisový kurt popř klimatizační jednotky, zvýší hodnotu. Odhadce také zjišťuje, zda se u srovnatelné nemovitosti při prodeji nevyskytly nějaké problémy s údržbou nebo opravami, které by kupující museli zvážit.

Hodnotitel poznamenává všechny tyto informace, obvykle na standardním formuláři. Většina odhadců nemovitostí používá standardizovaný formulář známý jako Uniform Residential Appraisal Report. Odhadce poté porovná podrobnosti o nedávno prodaných domech s údaji o oceňovaném domě. Upravují průměrnou prodejní cenu nahoru nebo dolů v závislosti na tomto srovnání.

Například, pokud všechny nedávno prodané domy měly tři ložnice a dvě koupelny a dům byl oceněn má čtyři ložnice a tři koupelny, jeho hodnota bude vyšší než průměrná hodnota nedávno prodaného domovů. Cenu mohou ovlivnit i další faktory, které odhadce nemovitosti bere v úvahu. Například okolnosti, jako je nedávná smrt nebo jiná tragická událost na pozemku, pravděpodobně nastanou negativní dopad na hodnocení a dokonce i historie užívání tabáku v domácnosti může snížit jeho trh hodnota.

Hodnocení vs. Domácí inspekce

Když kupujete dům, existuje mnoho různých kroků potřebných k určení jeho hodnoty a stavu. Ocenění a domovní prohlídka jsou vyžadovány, protože každá slouží k jinému účelu.

Ocenění je primární způsob stanovení aktuální tržní hodnoty nemovitosti. Zatímco odhadce nemovitosti zohledňuje stav domu včetně údržby a nutné opravy, účelem ocenění není určit, co v něm funguje a co nefunguje obydlí.

Odhadce nemovitosti si prohlédne dům, obvykle projde místnost po místnosti, aby si prohlédl a zaznamenal stav interiéru. Chodí po exteriéru, aby zjistili a zaznamenali jeho stav; oceňuje hodnotu jakéhokoli vybavení, jako je bazén, kašna, nebo přístavby; podrobně uvádí všechna porušení předpisů o ochraně zdraví a bezpečnosti; a zaznamenává dispozice nemovitosti. Většina kalkulace ocenění bude záviset na srovnatelných tržbách a tato práce bude provedena v jeho kanceláři.

A domovní prohlídka, se však zaměřuje na stav konkrétního domova. Provádí ji jiný odborník — licencovaný domácí inspektor. Inspektor tráví v nemovitosti mnohem více času prováděním komplexní kontroly jejího fyzického stavu. Součástí je vizuální kontrola, ale další část zahrnuje testování, zda hlavní domácí systémy fungují. Účelem inspekce je poskytnout kupujícímu informace o co je potřeba opravit nebo vyměněny v domě před nebo po uzavření.

Náklady na odhad

Když si berete hypotéku na bydlení, v dokumentech o úvěrové smlouvě je uvedena stanovená částka pro odhad nemovitosti. Tuto částku musí zaplatit dlužník, pokud není ve smlouvě o půjčce výslovně uvedeno jinak. Někdy kupující zaplatí poplatek za hodnocení jako součást nákladů na uzavření a velmi příležitostně mohou motivovaní prodejci souhlasit, že zaplatí za hodnocení. Poplatek za ocenění je stanoven, když si věřitel najme odhadce, a nelze jej poté upravit.

Typické cenové rozpětí pro odhad nemovitosti se pohybuje od 300 do 600 USD. Velikost nemovitosti, její odhadnutá hodnota a její umístění určují, zda ocenění spadá do horní nebo dolní hranice tohoto rozmezí. To v podstatě závisí na tom, kolik času bude odhadce nemovitosti muset strávit odhadem a zda je nemovitost rezidenční nebo komerční. Typický odhad nemovitosti není časově náročný. Odhad tržní hodnoty obvykle vyžaduje jen několik hodin času odhadce nemovitostí. Zpráva o ocenění se vydává o tři až sedm pracovních dnů později.