Kolik stojí přestavba garáže?

Pokud hledáte další obytný prostor pro svou rodinu nebo přivýdělek z ADU (příslušná bytová jednotka) nebo pronájmu Airbnb, přestavba garáže může být ekonomickou alternativou domácí doplněk, i když ne vždy dává finanční smysl to dělat. Například v převážně zalidněných městských oblastech může mít soukromá garáž ve skutečnosti mnohem větší cenu než obytná jednotka (garáže mohou být oceněny až 400 000 USD ve městech jako Boston).

To však zdaleka není pravidlem; na většině míst je obytný prostor cennější než parkovací místo a přidáním dalšího obytného prostoru k vašemu domu je přestavba garáže investicí, která zvýší hodnotu nemovitosti.

Přemýšlíte o přestavbě garáže? Zde se dozvíte, kolik vás to bude stát – a co všechno obnáší stavba.

Náklady na přestavbu garáže: Co očekávat

Jaká je návratnost investice?

Návratnost investice do přestavby garáže je asi 10 až 20 procent hodnoty domu. Vyplatí se tedy investice do přestavby garáže? To závisí na mnoha věcech, včetně:

• stav stávající garáže
• velikost vaší garáže
• rozsah konverze
• výběr materiálů
• místní mzdové náklady

Pokud chcete pouze přeměnit připojenou garáž na ložnici, můžete to udělat za pouhých 8 000 $ na 15 000 $ za předpokladu, že garáž je již v dobrém stavu a máte dostatek šikovných dovedností k tomu, abyste si něco vyrobili sami práce. Náklady na to, aby dodavatel dokončil kompletní přestavbu na obytnou jednotku s kuchyní a koupelnou – zejména u samostatně stojící garáže – se může pohybovat od 25 000 do 80 000 USD a ve vysoce tržních oblastech, jako je městská Kalifornie, to může být až 120 000 USD nebo více, pokud používáte špičkovou kvalitu materiálů.

Vezmeme-li v úvahu, že průměrná návratnost investic na přestavbu garáže je asi 10 až 20 procent hodnoty domu, je to jedno. pro domy v milionové cenové kategorii bez ohledu na použití, ale ne nutně pro domy v hodnotě poloviny že. Je pravda, že peníze nejsou vždy primárním hlediskem; majitelé domů mohou jednoduše potřebovat více životního prostoru pro sebe nebo členy své širší rodiny. V těchto dnech se však životní prostor stává stále vzácnějším, skutečnost, že navíc obydlí může generovat příjem prostřednictvím krátkodobých příjmů z pronájmu nebo od dlouhodobého nájemce je silný motivátor. Pomineme-li budoucí příjmy, hlavním problémem většiny majitelů domů jsou počáteční náklady na projekt a způsob, jak získat maximum za co nejmenší množství peněz.

Rozdělení nákladů na konverzi garáže

Abychom vám pomohli s plánováním, uvádíme zde rozpis různých fází procesu konverze a typických nákladů na každou z nich:

Povolení

Potřebuješ stavební povolení pro přestavbu garáže (za předpokladu, že je to ve vaší komunitě povoleno), a to není něco, co byste měli přeskočit. Pokud budete pokračovat a stavět bez povolení, můžete být označeni červenou značkou a ztratit užívání nové nemovitosti nebo zjistíte, že hodnota vašeho domu se sníží nebo váš dům je neprodejný. Poskytovatelé půjček na nemovitosti mají tendenci odmítat půjčky nepovoleným nemovitostem, zejména těm, které porušují místní územní nařízení. Cena povolení závisí na tom, kde žijete, a na rozsahu přeměny a obvykle se pohybuje mezi 600 a 1 500 USD.

Chcete-li získat povolení, musíte vypracovat půdorys, a pokud přidáváte elektrické a instalatérské zařízení, důrazně se doporučuje najmout si na to odborníka. jestli ty najmout generálního dodavatele pro celý projekt dodavatel provede plán jako součást práce, ale pokud ano působí jako váš vlastní dodavatel, můžete si najmout architekta, který si pravděpodobně bude účtovat mezi 2 000 a 4 000 $.

Demolice

Demolice, často přehlížená část přestavby garáže, je projekt sám o sobě. Obvykle potřebujete:

• Odstraňte všechny sádrokartonové desky, abyste mohli izolovat stěny
• Odstraňte nežádoucí dveře a okna, včetně garážových vrat, dveřních kolejnic a otvírače dveří
• Odstraňte vestavěné skříně, police a pracovní stoly

Nemusíte nutně redukovat prostor na nic jiného než na otevřené sloupkové stěny, ale pomáhá to, zvláště pokud se chystáte nainstalovat nové rozvody a instalatérské potrubí. Demolici můžete provést sami, ale bezpečnější je najmout vyškolené profesionály, kteří si obvykle účtují 2 až 7 USD za čtvereční stopu nebo od 720 do 2 520 USD za garáž o rozloze 3 600 čtverečních stop.

Rámování, dveře a okna

Jakmile garáž vykucháte a budete připraveni stavět, budete pravděpodobně muset udělat následující:

• Zarámujte všechny nové příčky, které plánujete přidat do koupelny, soukromé ložnice nebo kuchyně
• Rám v otvoru garážových vrat a nainstalujte nové dveře nebo okna, které chcete do místnosti přidat
• Nainstalujte vstupní dveře do prostoru, který zabírala garážová vrata
• Přidejte nové stropní trámy pro izolaci a sádrokartonové desky (protože mnoho garáží má vysoké stropy nebo nemají žádný strop – pouze spodní strana střechy – které propouští vzduch)
• Přidejte nové dveře a okna

Rámování lze odhadnout podle čtverečních stop, přičemž průměrné náklady na práci a materiál jsou mezi nimi 7 USD a 16 USD za čtvereční stopu nebo od 700 USD do 1 600 USD za každých 100 čtverečních stop nové stěny a stropu plocha. Materiály pro rámování – sloupky a nástěnné desky – nejsou příliš drahé, stojí mezi 100 a 200 dolary za 100 čtverečních stop, takže tady můžete ušetřit velký čas tím, že práci uděláte sami, pokud neupravíte stávající strukturu způsobem, který porušuje stavbu kódy. Pokud si nejste jisti, poraďte se s dodavatelem, než něco uděláte.

Pokud jde o náklady na přidání dveří a oken: Každé okno může stát od 400 do 2 000 USD v závislosti na velikosti, kvalitě a materiálu, a nové venkovní dveře stojí kolem 700 až 2 000 USD v závislosti na tom, zda se jedná o konvenční otočnou, bezpečnostní nebo posuvnou terasu dveře. Pokud plánujete instalaci standardních interiérových nebo kapesních dveří, plánujte utratit od 400 do 1 500 USD za každé z nich, bez instalace. Pokud instalaci zvládnete sami, ušetříte.

Instalatérské a elektroinstalační práce

Naplánujte si rozsáhlé elektrikářské a instalatérské práce, pokud stavíte ADU nebo byt pro babičku, protože budete muset udělat následující:

• Upgrade elektrických obvodů (a možná i nový dílčí panel a/nebo modernizovaná služba)
• Doplňte nové rozvody vody a odpadů do koupelny a kuchyně
• Nainstalujte kanalizační potrubí, což znamená, že se možná budete muset probourat do podlahy, abyste vytvořili příkop (a v závislosti na tom, kde připojíte kanalizaci, budete pravděpodobně muset také kopat venku)

Počítej s platit elektrikáře od 3 000 do 5 000 USD (v závislosti na tom, zda potřebujete nový dílčí panel) a pravděpodobně přibližně stejnou částku pro instalatéra. Možná budete také muset najmout někoho, kdo provede veškeré potřebné kopací a betonářské práce, které stojí navíc.

Spropitné

Obklady, izolace a sádrokartonové desky

S odkrytými stěnami a všemi trubkami a dráty na svém místě jste téměř připraveni izolovat, ale nejprve musíte:

• Nainstalujte obklad na vnější stranu stěny, kterou jste zarámovali, abyste zakryli otvor garážových vrat
• Podle potřeby izolujte celou konstrukci
• Zavěste a dokončete sádrokarton

Materiály pro obklady, včetně domácího obalu a obkladového materiálu, by neměly stát více než několik set dolarů a práce by měla stát přibližně stejně. Celkem 500 dolarů je spravedlivý odhad, ale záleží na tom, jakou vlečku zvolíte.

Izolaci, kterou si můžete snadno udělat sami, a na stěny budete potřebovat neprůhlednou izolaci R13 až R15, která stojí asi 1 $ za čtvereční stopu a R38 až R60 za strop (v závislosti na klimatu), což stojí asi 2 $ za čtvereční chodidlo. Pokud nechcete mít svědění při práci sami, budete muset zaplatit asi 300 až 500 dolarů za práci.

Pokud jde o instalaci sádrokartonu, práce zahrnuje její zavěšení, přilepení lepicí páskou a nanesení tří vrstev spojovací směsi (aka bahna) plus libovolnou texturu stěny, kterou chcete. Materiálové náklady na zeď o rozměrech 8 x 10 stop se pohybují kolem 200 USD, tedy asi 2,50 USD za čtvereční stopu. Pokud si jej nenainstalujete sami, počítejte s tím, že za profesionální instalaci zaplatíte přibližně 2,50 USD za čtvereční stopu – celkem asi 5 USD za čtvereční stopu.

Nová podlaha

Většina lidí volí snadnou cestu tím, že betonovou podlahu garáže pokryje laminátem popř luxusní vinylové dlaždice (LVT) podlahová krytina, přičemž LVT je lepší volbou pro podmínky s vysokou vlhkostí. Oba stojí od 1 do 5 USD za čtvereční stopu a lze je snadno vyrobit, protože se jedná o „plovoucí“ podlahy, které není třeba lepit nebo přibíjet hřebíky na betonovou desku garáže. Mezi další oblíbené plovoucí podlahy patří korek, linoleum a umělé tvrdé dřevo.

Obložení oken a dveří, soklové lišty a barvy

Ve fázi plánování často opomíjené obložení a lak promění váš projekt přestavby garáže na hotový obytný prostor. V závislosti na velikosti garáže budou stát dveře a okna a soklové lišty mezi 830 $ a 1 250 $, pokud jej máte profesionálně nainstalovaný, a přibližně polovinu z toho, pokud to uděláte vy sám. Celostátní průměrné náklady na vymalovat pokoj se pohybuje kolem 1 800 $ a značnou část z toho můžete ušetřit tím, že si uděláte vlastní malbu.

Vytápění a chlazení

Nejekonomičtějším způsobem vytápění připojené garáže je pravděpodobně instalace topných kanálů, které se připojí k domácímu systému HVAC, a náklady se liší podle konfigurace systému. Normálně by se jednalo o nenáročnou instalaci potrubí, která by stála asi 450 USD a stala by se během fáze hrubého zavádění elektřiny a instalatérství. A mini-split Systém vytápění/chlazení tepelným čerpadlem je alternativou a lepší volbou pro samostatně stojící garáž. Instalace jednotky bude stát od 2 000 do 4 000 USD v závislosti na značce a kapacitě vytápění/chlazení.

Dokončovací úpravy

Pokud přestavujete garáž na ložnici, domácí kancelář nebo technickou místnost, máte práci téměř hotovou, ale pokud vyrábíte obytnou jednotku, budete potřebovat:

• vodovodní armatury
• skříně
• spotřebiče

Náklady na nezbytné vybavení koupelny, včetně toalety, sprchy, umyvadla a umyvadla, závisí na vašem výběru stylu, ale počítejte s alespoň 2 000 $ na instalaci všech z nich. Kuchyňský dřez a skříňka podobně podléhají vašim preferencím. Kombinovaný dřez/skříňka zakoupený v obchodě lze profesionálně nainstalovat za méně než 700 USD, ale pokud chcete plně vybavenou kuchyň se standardními skříňkami a pracovními deskami, pokoj by mohl stát 10krát že.

Poslední na seznamu jsou nezbytná zařízení, jako jsou:

• ohřívač vody
• kamna
• lednička
• myčka

Pokud si koupíte tyto nové, počítejte s tím, že utratíte více než 2 000 až 5 000 USD za jednotky střední třídy nebo o něco více za špičkové modely. Jakmile jsou spotřebiče na svém místě, vaše nová bytová jednotka je připravena ke konečné kontrole, než bude možné v ní bydlet nebo ji pronajímat.