Investování do nemovitostí je stále obtížnější. Zde je důvod, proč je to dobrá zpráva pro kupující

Ve světě investic do nemovitostí znamená zkratka BRRRR víc než jen zvuk, který byste vydali v největší zimě. Místo toho zvuk s pěti písmeny znamená koupit, rehabilitovat, pronajmout, refinancovat, opakovat. Ještě předtím, než přišla pandemie COVID-19 a převrátila realitní krajinu na hlavu, byl BRRRR pro mnoho investorů nejspolehlivějším způsobem, jak vydělat peníze na nemovitostech ve svém portfoliu. Nyní díky kombinaci zvýšení úrokových sazeb, snižující se hodnoty nemovitostí a měnící se daňové vzorce, nechává BRRRR mnoho investorů do nemovitostí napospas.

Zatímco tosmětje to pro ně špatná zpráva, vypadá to, že to znamená úlevu pro kupce, kteří dostali cenu z nemovitosti investory, kteří rychle zhltli mnoho nemovitostí, do kterých by tradičně šli poprvé kupci domů. Zde je to, co několik profesionálů, se kterými jsme hovořili, říká, že to bude znamenat pro budoucnost nemovitostí.

Seznamte se s odborníky

Co je BRRRR?

Podle Douga Careyho, prezidenta Wealthtrace, je BRRRR typem investiční strategie do nemovitostí, která zahrnuje nákup ohrožené nebo podhodnocené nemovitosti a její renovaci. zvýšit její hodnotu, pronajmout ji za účelem generování příjmu, refinancovat nemovitost, abyste získali její zvýšený kapitál, a použít výtěžek k opakování procesu s jiným vlastnictví.

To se stalo oblíbenou strategií pro investory do nemovitostí, protože nabízí několik výhod, vysvětluje Carey. "Za prvé, umožňuje investorům získat nemovitosti za zvýhodněnou cenu, což může vést k významným ziskům, když je nemovitost nakonec prodána," říká. "Za druhé, fáze renovace umožňuje investorům přidat hodnotu nemovitosti, což může zvýšit její příjmy z pronájmu a celkovou hodnotu."

Za třetí, ve fázi pronájmu mohou investoři dosáhnout stálého příjmu, který pomůže pokrýt náklady na nemovitost a generovat návratnost investice. „Za čtvrté, refinancování nemovitosti může investorům umožnit přístup k vlastnímu kapitálu, který si v ní vybudovali nemovitost, kterou lze využít k investování do více nemovitostí a dalšímu růstu jejich realitního portfolia,“ říká Carey.

Jak BRRRR škodí trhu

I když to může znít jako výhra pro obě strany – investoři jsou schopni opravit domy, které mohly snižovat místní hodnotu nemovitostí, zatímco nájemci mají přístup k čerstvě zrekonstruované obytné prostory – ve skutečnosti to snížilo dostupné levné zásoby pro kupující, které by často šly na nižší příjmy nebo poprvé kupující.

Jako dvojitá rána, jakmile byly tyto nemovitosti zrekonstruovány a jsou konečně zpět na trhu a připraveny k pronájmu, jsou obvykle jsou nabízeny za mnohem vyšší sazbu, než by byly dříve, což zdražuje mnoho stejných lidí z trhu s pronájmy také.

Pandemie snížila ziskovost BRRRR

Trh s nemovitostmi je podle Crissi Coleové, zakladatelky a generální ředitelky Penny Finance, na historickém maximu díky nákupnímu šílenství vyvolanému COVID-19. „Mám pocit, jako by si každý v Americe koupil dům. Proč? Sazby byly nízké nízké nízké, takže peníze byly levné,“ řekla s tím, že tyto nižší sazby daly investorům ještě větší kupní sílu díky nižším měsíčním splátky hypotéky na jejich nových pronajatých nemovitostech. Jakmile inventář vyschl, lidé nabízeli mnohem vyšší než požadovanou cenu, aby se mohli dostat do nového domova. "To vyhnalo ceny domů nahoru," pokračuje a vysvětluje, jak se zvýšené hodnoty projevily napříč, a to i u těch obvykle dostupnějších nemovitostí. "Takže fixační svršek, který jste si mohli koupit před pěti lety za 300 000 $, je nyní 500 000 až 800 000 $ v závislosti na lokalitě."

Kromě toho Cole říká, že zvýšení sazeb způsobilo, že s nimi rostly i splátky hypoték, což znamenalo, že investoři museli účtovat vyšší splátky nájemného. „Kdo může platit víc na nájemném, když mzdy nedrží? Díky tomu se dá vydělat méně peněz.“

K tomu všemu inflace poškodila i investory. „Náklady na stavební a renovační materiály v posledních letech vzrostly, což může prodražit rehabilitační fázi strategie BRRRR a snížit potenciální ziskové marže,“ dodává Carey.

Ani nájemci si nemohou dovolit držet krok s náklady

"Jsme na opravdu náročném trhu pro kupující i pronajímatele," vysvětluje Cole. „Trh s nemovitostmi začíná zpomalovat, ale pokud hledáte v žádaných lokalitách, ceny domů jsou stále opravdu vysoké nabídka je velmi malá." V oblastech s vyšší poptávkou, kde ceny stále rostly, musel trh s nájmy následovat. „U nájemců musí pronajímatel platit hypotéku a náklady na ni přenášejí vyšší úrokové sazby pro nájemce,“ pokračuje a dodává, že v New Yorku došlo naposledy k nárůstu nájmů o 21 procent rok!

Několik dobrých zpráv pro kupující

Co se týče toho, jaký přínos uvidí nadějní majitelé domů, když se mnoho investorů od tohoto procesu stáhne, Carey říká, že to se ještě uvidí. Věří, že by to mělo pomoci s problémy se zásobami, což také pomůže snížit ceny domů od té doby lidé nebudou tak rychlí, aby si vyzvedli ty strádající nemovitosti, ale není to řešení, které země potřebuje právě teď.

"Současný trh s bydlením je stále velmi náročný pro ty, kteří chtějí koupit," říká. „Ceny domů neklesly zpět na úroveň před pandemií, ale sazby hypoték se více než zdvojnásobily. Dokud ceny domů neklesnou mnohem dále, bude to pro první kupce stále velmi obtížné a drahé.“

Naštěstí novinky nejsou jen zkázy a temnoty. Podle Colea existuje spousta programů, které mohou lidé právě teď využít, aby jim doslova pomohli dostat se do předních dveří. „Dobrou zprávou je, že stále existuje široká škála programy pro první nákup domů na trhu, který vám umožní snížit na nemovitost méně než 20 procent,“ říká. "Bidenova administrativa také zavedla mnoho daňových úlev pro majitele domů, které mohou pomoci zmírnit břemeno vysokých úrokových sazeb a vysokých cen domů."

Všechny tyto změny v kombinaci s tím, co vypadá jako slibná jarní prodejní sezóna, mohou konečně pomoci kupujícím najít cestu do jejich vysněného domu.