Mám s koupí domu počkat?

Když se kalendář přešel z roku 2022 na rok 2023, měl jsem na seznamu úkolů jednu zásadní věc: koupit si nový dům. Naše pětičlenná rodina rychle vytěžila náš dům se čtyřmi ložnicemi a jednou koupelnou a my jsme toužili přestěhovat se do prostoru, který by nám všem lépe vyhovoval. Pracovali jsme na tom, abychom dostali všechny naše kachny za sebou – až do začátku dubna, kdy někteří z předních ekonomů země začali varovat před hrozící recese, a najednou jsem se zeptal: "Mám počkat, až si koupím dům?"

Tato varování byla obzvláště alarmující pro mě jako spisovatelku na volné noze, která si koupila svůj první dům těsně před krachem trhu s rizikovými hypotékami v roce 2008 a po několika bolestných rozhovorech. (většina z nich o tom, jak bychom zvládli žonglovat s tou jedinou koupelnou další rok), jsme se s manželem rozhodli, že by mohlo být moudřejší počkat a uvidíme, co se stane s ekonomika. Jak se ukazuje, nejsme sami, kdo při nákupu nového domu odmítá riskovat.

Po rozhovoru s Pablo Vadillo, realitní agent ze San Francisca, který vede tým agentů v Bay Area a Silicon Valley, jsem se dozvěděl, že nejsme sami se svými obavami.

Co se na trhu změnilo?

Nejsem jediný, kdo plánuje odložit a uvidíme, co přinese poslední čtvrtletí roku 2023. Vadillo říká, že vidí kupce domů, jak se stahují a odkládají tahy kvůli nejistotě v trh 2023, zejména v jeho regionu, kde propouštění z technologií vytváří napětí a nejistotu. „Dalším přispívajícím faktorem jsou úrokové sazby na 6 procentech, [když] před pouhými 2 1/2 lety byly poloviční – takže je to docela těžká pilulka na spolknutí. Pokud nejste připraveni na tento finanční závazek nebo pokud vás chytil humbuk s 2,2 a 3 procenty úrokových sazeb, budete zklamáni.“

Ačkoli Fannie Mae předpovídá že 30leté úrokové sazby ve 2. čtvrtletí příštího roku klesnou na 5,7 procenta (nyní asi 6 procent), je to samozřejmě pouze prognóza. Přesto by to mohl být rozdíl stovek dolarů ve splátkách hypotéky měsíčně tím, že jen počkáte.

Snížená kupní síla

Dalším hlavním faktorem, který způsobuje, že dlužníci pozastavují svůj pohyb, je kupní síla. Se zvýšenými úrokovými sazbami se snižuje kupní síla. I když jste možná byli schopni pohodlně houpat dům za 400 706 $ (střední cena podle Redfin) v roce 2020 to dnešní úrokové sazby vytlačují z dosahu tolika lidí. "Protože kupní síla klesla, vidíme, jak se lidé stahují z trhu a odkládají kroky," Vadillo říká a dodává, že averzi mnoha lidí k nedávnému zvýšení sazeb je třeba dát do lepšího kontextu.

"Většina lidí si myslí, že úrokové sazby jsou právě teď nehorázné, a to je opravdu kvůli zkreslení aktuálnosti," pokračuje. "Pokud se podíváte na úrokové sazby v historickém průměru od roku 1990 do roku 2020, historický průměr v té době byl 5,86 procent." Když se podíváte na dnešní sazby, které se pohybují mezi 6 a 6,50 procenty, jsme jen o málo vyšší než průměrný."

Myslí si Vadillo, že nyní je ještě vhodná doba na nákup? No, to záleží na tom, co je pro vás nejdůležitější. "Pokud jsou úrokové sazby tím největším faktorem, musíte si uvědomit, že úrokové sazby jsou nyní opravdu jen průměrné," vysvětluje a dodává, že sazby by samy o sobě neměly stačit, aby vás zdržely.

Měli byste se přestěhovat, pokud máte nízkou úrokovou sazbu?

Pokud jste jako já a aktuálně máte nějakou z cen pro rok 2020 (moje úroková sazba je aktuálně pod 3 procenty), může Zdá se být pošetilé prodávat a zavírat se do 6,5procentní úrokové sazby, ale Vadillo říká, že se možná nedíváme na obrázek. "Ve skutečnosti jde o míru zhodnocení," vysvětluje. „Je ten rozdíl v úrokové sazbě dostatečně ospravedlnitelný pro zhodnocení nemovitosti? To je místo, kde mít skvělého realitního makléře, který zná trh, prostudoval vzory a ví, jak věci kolísají, vám může poskytnout skvělé poznatky.“

Vadillo říká, že je důležité si pamatovat, že i když možná přecházíte z 3procentní úrokové sazby na 6procentní, můžete se také pohybovat sebe a svou rodinu do čtvrti, která oceňuje mnohem více než ta 3 procenta, nebo dokonce do domu s tolik potřebnou koupelnou navíc (nebo dva). "Z dlouhodobého hlediska, i když vás to může dočasně stát peníze z kapsy, můžete ve skutečnosti časem zaznamenat větší zhodnocení."

Být opatrný vs. Přílišná starost

Nejlepší způsob, jak se vyhnout obavám z recese a překonat obavy ze zdvojnásobení úrokové sazby, je vzít a dobrý, tvrdý pohled na své vlastní finance, podle Vadilla, který říká, že práce dobrého realitního makléře je na podívejte se na vaše předběžné schválení a pomůže vám rozhodnout se, kolik můžeterozumněsi dovolit.

„Naším cílem jako agentů je dostat vás do nejlepší možné finanční situace,“ říká. "Takže, pokud jste nervózní nebo máte nervózního klienta, největší věc, kterou musíte pochopit, je: Co je to, co je znervózňuje? Je to měsíční splátka? Je to závazek být vázán na nemovitost na dalších 30 let? Je to riziko toho všeho? A obvykle zjistíme, že lidé jsou z neznáma nervózní. Co je znervózňuje, je pocit, že je tu něco, co bude nejisté nebo neočekávané po celou dobu koupě nebo dokonce i přes vlastnictví domu."

Stále se měnící ekonomika

„Klientům radíme, aby nenatahovali svůj rozpočet,“ říká s tím, že zvláště to nebyl vždy oblíbený přístup od roku 2020 do začátku roku 2022, kdy lidé nabízeli stovky tisíc dolarů za to, že chtějí získat svůj sen Domov. „Vzděláváme naše klienty, aby nikdy nepřepláceli nemovitosti tím, že s nimi studujeme trh a procházíme fakty a realitou ekonomiky dané čtvrti. A během toho procesu jsme museli být opravdu, opravdu trpěliví."

Tato trpělivost se vyplatila dlužníkům, kteří naslouchali. „V dnešní době začínáte vidět tyto zpravodajské články, které říkají, že 72 procent kupujících domů [kteří] koupili během pandemie skutečně mají výčitky svědomí a že 80 procent kupující pandemie museli slevit z priorit,“ říká a dodává, že je to proto, že postupovali příliš rychle a dostali se do situací, na které nebyli připraveni. pro.

"Moje největší rada je jít ven a vzdělávat se," pokračuje. „Existuje spousta různých programů. Existuje mnoho různých metod, které mohou pomoci zmírnit nervozitu a strach. Nervozita a strach většinou pocházejí z nedostatku sebedůvěry nebo nedostatku znalostí. Takže se vyzbrojte těmito znalostmi – jděte s realitním makléřem na kávu (mimochodem kávu milujeme) a zeptejte se.“

Jak se připravit na budoucnost

Bohužel si stále nejsem příliš jistý myšlenkou nákupu, dokud nebudu vědět, jak se trh otřese. Vadillo říká, že já (a další lidé jako já) bychom měli využít této příležitosti a dostat se na trh s nemovitostmi v roce 2024, včetně provádění upgradů kolem domu – terénní úpravy, mytí a modernizace laku mohou mít obrovský dopad – a audit našich financí, abychom byli připraveni udělat krok, jakmile si zvykneme na měnící se nemovitosti trh.

„Není to závod,“ dodává. „Vím, že americkým snem je rodinný dům a bílý laťkový plot. Ale nespěchej do něčeho, protože srovnáváš své nitro s vnějškem někoho jiného."

Finanční situace každého je jiná a lidé jsou obvykle svému snu o vlastnictví domu mnohem blíže, než si myslí. "Prostě nevědí, jak blízko jsou, protože si nikdy nenašli čas na výzkum nebo na získání vzdělání," říká Vadillo.