Co jsou spoluvlastnické domy?

Zvýraznění

Přáli jste si někdy koupit a prázdninový dům v Coloradu, sedmipokojovém viktoriánském panství, nebo doslova ‌žádnýdoma v San Franciscu? I když tyto mohou být běžně mimo dosah, dohoda o spoluvlastnictví domu by mohla tento sen proměnit ve skutečnost. Smlouvy o spoluvlastnictví domů vám umožňují shromáždit své peníze s dalšími začínajícími majiteli domů a koupit nemovitost, kterou si sami nebudete moci dovolit.

Ať už jste a mileniál, který si vždy myslel, že vlastnictví domu je nereálné nebo někoho, kdo sní o koupi luxusního domu mimo vaše cenové rozpětí, spoluvlastněné domácí úpravy jsou dobrým způsobem, jak si pořídit dům snů. Ale spoluvlastnictví nemovitosti není pro každého. Hovořili jsme s několika odborníky na nemovitosti, abychom se naučili podrobnosti o spoluvlastnictví domu, abyste se mohli rozhodnout, zda je tento typ nákupu domu pro vás ten pravý.

Seznamte se s našimi odborníky

Co je spoluvlastnictví nemovitosti?

Spoluvlastnictví domu je, když dva nebo více osob sdílí vlastnictví jednoho bytu. Každý vlastník má podíl na domě a je uveden v názvu. Majitelé často také sdílejí hypotéku, i když to není vždy pravda.

"Spoluvlastnictví může umožnit více jednotlivcům spojit své zdroje a koupit nemovitost, kterou by si sami nemuseli dovolit," říká Paul Martinez, realitní expert, Hunkerovi. „Spoluvlastnictví může také poskytovat sociální a emocionální výhody, jako je sdílení odpovědnosti a budování komunity s ostatními spoluvlastníky,“ říká.

Co je to spoluvlastnický dům?

Dům ve spoluvlastnictví je obydlí ve vlastnictví více osob, které uzavřou smlouvu o spoluvlastnictví, která váže každého z nich ke společné nemovitosti.

Jak populární je spoluvlastnictví domu?

Přestože spoluvlastnické smlouvy existují již dlouhou dobu, jsou stále častějšími jako ceny nemovitostí stoupat dál.

„Spoluvlastnictví je v posledních letech stále populárnější, zejména mezi těmi, kteří hledají za dostupné způsoby, jak vlastnit nemovitost nebo investovat do nemovitostí,“ Boyd Rudy, vedoucí týmu a přidružený makléř na MiReloTeam společnosti Keller Williams Realty Living, říká Hunker. "Očekávám, že spoluvlastnictví bude i nadále oblíbenou možností pro lidi, kteří chtějí vlastnit nemovitost, zejména v městských oblastech, kde jsou ceny nemovitostí vysoké."

Typy smluv o spoluvlastnictví domů

Jedna věc, kvůli které je pro lidi těžší pochopit, co spoluvlastnictví znamená, je to, že existuje mnoho způsobů, jak takovou dohodu zařídit. Zatímco společný nájem a společný nájem jsou dvě nejběžnější formy spoluvlastnictví domů, nejsou to jediné možnosti, které mají aspirující majitelé domů k dispozici. Zde jsou nejčastější typy smluv o spoluvlastnictví a jak se liší.

Společný nájem

Když většina lidí mluví o uspořádání domu ve spoluvlastnictví, myslí tím situaci, kdy každý spoluvlastník vlastní jiný podíl na nemovitosti, což jim umožňuje prodat, převést, pronajmout nebo zastavit svůj podíl bez souhlasu druhého vlastníků. Toto uspořádání je obecně známé jako nájem. "Když spoluvlastník zemře," říká Rudy, "jeho podíl přechází na jejich dědice spíše než na ostatní spoluvlastníky."

Ne všechny majetkové podíly musí být stejné; místo toho budou založeny na tom, kolik každá strana přispěje na nákup. I když se spoluvlastníci mohou dohodnout na společném bydlení v domě, nejsou povinni tak učinit. Pokud tedy například mladý dospělý souhlasí, že si koupí dům se svými rodiči, kteří vloží 25 procent peněz a získají 25 procent úroku, jejich smlouva může stanovit, že na ní žije pouze mladý dospělý a jeho rodina vlastnictví.

Společné vlastnictví

Na rozdíl od společného nájmu je společné vlastnictví (také známé jako společný nájem s právy na pozůstalost) „kde všichni spoluvlastníci mají na nemovitosti stejný podíl“ bez ohledu na to, jak se na koupi podílejí, říká Rudy. "Pokud jeden z vlastníků zemře, jeho podíl automaticky přechází na pozůstalé vlastníky." Stejně jako společný nájem, investoři mohou stále prodávají svůj podíl bez souhlasu druhého vlastníka a ne každý, kdo se na koupi podílel, v něm musí bydlet Domov.

Vzhledem k tomu, že podíly zemřelého spoluvlastníka připadají spíše na ostatní vlastníky domu než na dědice zemřelého, jsou tyto dohody nejčastěji uzavírány mezi přáteli a rodinnými příslušníky. Pro vytvoření smlouvy o společném nájmu musí vlastníci dodržovat „čtyři jednotky“:

• Převzetí kontroly nad jejich vlastnickým podílem zároveň. čas
• Sdílení rovného zájmu o nemovitost
• Mít stejný titul v listině
• Rovnocenné rozdělení přístupových a užívacích práv k. vlastnictví
  

Společenské vlastnictví

Toto ujednání o spoluvlastnictví se vztahuje pouze na páry, které žijí v devíti státech s komunitou majetkové zákony: Arizona, Kalifornie, Idaho, Louisiana, Nevada, Nové Mexiko, Texas, Washington a Wisconsin.

"Podle zákona o společném vlastnictví je veškerý majetek nabytý během manželství považován za spoluvlastnictví obou manželů bez ohledu na to, kdo je nabyl," vysvětluje Martinez. Každá osoba ve vztahu se musí rozhodnout, co chce, aby se stalo se svým podílem, když zemře, protože majetek nebude automaticky převeden na manžela nebo manželku podle tohoto ujednání.

Obyvatelé společného jmění států, kteří nechtějí se svým manželem/manželkou spoluvlastnit dům podle tohoto ujednání musí podepsat předmanželskou nebo pomanželskou smlouvu, která stanoví podíl každého z majetku partner vlastní.

Nájem celou

Stejně jako společné jmění existuje nájem na základě úplných dohod pouze mezi manžely a rozděluje majetek rovným dílem mezi strany bez ohledu na to, jakou částkou každý přispěl. Toto uspořádání je dostupné ve 26 státech a liší se od společného vlastnictví v tom, že když jeden z manželů zemře, druhý automaticky zdědí domov.

Kromě toho, že nájem jako celek se může týkat pouze manželů, se také liší ze společného nájmu tím, že žádný z manželů nemůže prodat ani převést svůj podíl bez podílu svého partnera souhlas.

Kdo může spoluvlastnit dům?

Technicky vzato, kdokoli si mohl koupit dům společně, včetně přátel, rodinných příslušníků, firem nebo dokonce cizích lidí. Protože obvykle chcete vycházet s osobou, se kterou vlastníte dům, je nejlepší vybrat si členy rodiny nebo blízké přátele, o kterých víte, že jim můžete důvěřovat. To, s kým si dům pořídíte, by mělo ovlivnit, jaký typ uspořádání zvolíte.

Manželské páry mají k dispozici jedinečné možnosti, které mohou být standardní ve státě jejich bydliště. Přitom ti koupi domu s pomocí investice od firmy nebo méně známý známý by asi chtěl vybrat nájem v společné, aby bylo zajištěno, že každý vlastník obdrží podíl rovnající se jeho investici a může převést svůj zájem na svého zvoleného příjemců.

Pokud jde o to, kolik lidí se může sejít při koupi nemovitosti, „neexistuje žádné pevné pravidlo o tom, kolik lidí může nebo by měli spoluvlastnit dům, protože bude záležet na konkrétních okolnostech a cílech spoluvlastníků,“ vysvětluje Rudy. "Nicméně je třeba mít na paměti několik praktických úvah." Říká, že více vlastníků znamená více názorů a konfliktů ohledně toho, jak má být nemovitost využívána či udržována.

Navíc, když se na koupi podílejí více než čtyři lidé, může být získání hypotéky na dům velmi obtížné. "Větší skupiny spoluvlastníků mohou vyžadovat složitější právní a finanční opatření, aby byla nemovitost řádně spravována a udržována," říká.

Zahájení smlouvy o spoluvlastnictví

Aby nákup spoluvlastnického domu proběhl co nejhlaději, musí investoři sepsat a podepsat právně závaznou smlouvu ještě před dokončením prodeje. Jedinou výjimkou je, když někdo koupí dům s manželem/manželkou ve státě, který standardně užívá buď společný majetek, nebo nájem, a pár nechce uzavírat jinou smlouvu. Právník by se měl podílet na sepisování smluv o spoluvlastnictví, protože tyto dokumenty jsou složité a musí obstát u soudu. Papírování by mělo vždy:

• Identifikujte spoluvlastníky, včetně každého. procento vlastnictví, finanční odpovědnost a právní závazky
• Uveďte druh spoluvlastnictví
• Popište domov
• Definujte pravidla a pokyny „pro. rozhodování, sdílení nákladů, užívání majetku a řešení sporů,“ říká Rudy
• Uveďte, co se stane, pokud bude chtít kterákoli strana. ukončit smlouvu. "To může zahrnovat právo prvního odmítnutí," poznamenává. Rudy, „což dává ostatním spoluvlastníkům možnost odcházejícího odkoupit. podíl spoluvlastníka“.

Jakmile všechny strany zkontrolují a podepíší smlouvu o spoluvlastnictví, bude právně závazná. Pokud je to nutné, Rudy poznamenává, že je možné tyto smlouvy v průběhu času upravit a vyvstanou nové problémy, i když opět, nejlépe je to udělat s pomocí právníka.

Jaká pravidla by měli spoluvlastníci dodržovat?

„Spoluvlastníci nemovitosti mají určitá práva a povinnosti, které musí dodržovat, aby zajistili řádnou správu a údržbu nemovitosti,“ říká Martinez. Mnohé z těchto údajů by měly být výslovně uvedeny ve smlouvě o spoluvlastnictví, ale i ty, které nejsou, by měly být před koupí nemovitosti alespoň dohodnuty. Zde je několik věcí, na které byste měli být připraveni, pokud plánujete spoluvlastnit dům s dalšími lidmi.

Dohodněte se na využití nemovitosti

První věc, na které se musíte při koupi domu s někým dohodnout, je, jak bude dům využíván. Pokud bude nemovitost rekreačním domem, říká Rudy, majitelé „musí stanovit pokyny pro to, jak bude nemovitost využívána jednotlivými spoluvlastníky, včetně toho, jak často ji mohou používat a jak dlouho“.

Pokud bude dům využíván a sdílen jako primární bydliště, majitelé by se měli dohodnout na tom, kdo bude bydlet v jednotlivých pokojích před dokončením prodeje domu, takže neexistují žádné spory o to, kdo si může nárokovat konkrétní ložnici nebo koupelna.

Sdílejte výdaje

„Spoluvlastníci jsou odpovědní za sdílení výdajů spojených s nemovitostí, včetně splátek hypotéky, majetkové daně, pojištění a náklady na údržbu“ říká Martinez. V závislosti na typu uspořádání mohou majitelé také sdílet náklady na energie. Tento systém musí být spravedlivý a spravedlivý a může zahrnovat zřízení společného bankovního účtu pro placení výdajů souvisejících s bydlením nebo rozdělení výdajů podle procenta každého vlastníka z podílu.

Udržovat nemovitost

Každý, kdo si koupí dům, by měl být připraven to zvládnout údržbu nemovitosti, ale u domu ve spoluvlastnictví by „spoluvlastníci měli stanovit plán údržby a rozpočet, aby zajistili, že je nemovitost dobře udržována,“ říká Martinez. Údržba může zahrnovat úkoly údržby jako terénní úpravy, úklid domu, zazimování, malování, hubení škůdcůa opravárenské služby pro případy, kdy se nevyhnutelně pokazí. Poslední věc, kterou chcete jako spoluvlastník dělat, je ztrácet čas dohadováním se o tom, kdo zaplatí instalatéra, když vám únik vody zaplaví koupelnu.

Rozhodujte se společně

Vzhledem k tomu, že na nemovitosti má finanční podíl více než jedna osoba, každý s podílem v domě by měl spolupracovat na rozhodování o nemovitosti, včetně toho, jak a kdy renovace, opravy nebo modernizace bude provedena. I když by tato rozhodnutí měla být činěna co nejvíce v demokratické věci, někdy tomu tak může být komplikované typem smlouvy, vztahem mezi spoluvlastníky a pokud je jedna strana postižena více Než ostatní.

Například, pokud se dva lidé v nájmu ve společné dohodě neshodnou na tom, zda dům potřebuje a nové vchodové dveře, vlastník s podílem 75 procent může přehlasovat vlastníka s podílem pouze 25 procent. Na druhou stranu ve společném nájmu, kde všichni zúčastnění bydlí v domě, pokud si jeden majitel chce nainstalovat a stropní ventilátor v jejich ložnici, jejich názor může mít větší váhu, protože rozhodnutí se týká jejich soukromí prostor.

Pokud se spoluvlastníci nemohou dohodnout na rozhodnutí, měli by použít proces řešení sporu podrobně popsaný v jejich dohodě o spoluvlastnictví. "Může to zahrnovat mediaci nebo arbitráž," říká Rudy, "nebo jinou formu řešení sporů, na které se dohodnou všichni spoluvlastníci."

Buďte k sobě ohleduplní

Rozhodování ve spoluvlastnickém domě může být obtížné, takže spoluvlastníci musí vzájemně respektovat svá práva a majetek. Martinez říká, že "nemají užívat nemovitost bez souhlasu druhého spoluvlastníka a měli by vzájemně respektovat soukromí a osobní prostor."

Hledání hypotéky na spoluvlastnický dům

„Získat hypotéku na dům ve spoluvlastnictví může být náročnější než získat hypotéku na nemovitost jednoho vlastníka,“ říká Martinez. "Věřitelé obvykle dávají přednost půjčování samostatným vlastníkům, kteří mají jasný a nezatížený nárok na nemovitost." Promluvte si s hypotečním makléřem nebo úvěrovým úředníkem, abyste našli to nejlepší typ půjčky pro vaši jedinečnou situaci. Mezi nejčastější úvěry používané v uspořádání spoluvlastnictví bydlení patří:

• ‌Společné hypotéky:Tyto půjčky drží dva resp. více lidí společně odpovědných za platby. S tímto úvěrem každý spoluvlastník. budou zvažovány příjmy a kreditní skóre a poskytovatelé úvěrů obvykle založí své. úroková sazba na nejnižším kreditním skóre skupiny.
• ‌Částečné půjčky:Tyto hypotéky jsou výslovně. používá pro nemovitosti se sdíleným vlastnictvím a vyžaduje, aby byl každý spoluvlastník. zodpovědný za svou část splátky hypotéky. Úrokové sazby jsou. obvykle vyšší u dílčích půjček a méně institucí nabízí tyto hypotéky.
• ‌Osobní půjčky:Ti, kteří nechtějí. sdílet hypotéku se svými spoluvlastníky může být jednodušší získat osobní půjčku. jejich část nákupu.
• ‌Domácí kapitálové půjčky nebo úvěrové linky:‌ Po zakoupení domu ve spoluvlastnictví mohou vlastníci být schopni. vzít si půjčku nebo úvěrovou linku na pokrytí nákladů na renovaci nebo významné. opravy domu.

Kupte si dům pouze s jednotlivci, kterým důvěřujete, že splatíte jejich část dluhu. Když se na koupi domu použije společná hypotéka, Rudy poznamenává, že „pokud jeden spoluvlastník nesplácí úvěr, mohou být ostatní spoluvlastníci odpovědní za zmeškané splátky." Pokud si ostatní vlastníci nemohou dovolit splátky hypotéky, úvěr by mohl skončit v prodlení a dům by se mohl dokonce stát uzavřeno.

Věřitelé se obávají tohoto rizika, což je jeden z důvodů, proč jsou opatrnější při půjčování skupin spíše než jednotlivcům. Aby se ochránili, říká Martinez, „půjčovatelé mohou od spoluvlastníků vyžadovat vyšší zálohu nebo vyšší kreditní skóre, aby zmírnili zvýšené riziko spojené se spoluvlastnictvím.“

Prodej domu s více vlastníky

Nemovitostí ve spoluvlastnictví je více náročné na prodej než tradiční domy, ale přesná úroveň obtížnosti se liší v závislosti na podrobnostech vlastnické smlouvy. Prodej domu s více vlastníky je nejobtížnější, když vlastník musí před prodejem získat souhlas svých spoluvlastníků.

I když se všichni ostatní vlastníci dohodnou na prodejní ceně a podmínkách, Martinez poznamenává, že „potenciální kupci mohou váhat s nákupem spoluvlastněné nemovitosti. kvůli složitosti a potenciálním rizikům spojeným se spoluvlastnictvím." Aby toho nebylo málo, potenciální investor do spoluvlastněné nemovitosti může stále změnit názor nebo nemohou dokončit prodej, pokud nemohou najít vhodný úvěr pro takové úsilí, protože financování spoluvlastnických domů může být náročný.

Mít uzavřenou silnou, jasnou a dobře definovanou smlouvu o spoluvlastnictví může pomoci tomu, aby proces prodeje probíhal jako tak hladce, jak je to možné, stejně jako spolupráce s erudovaným realitním makléřem, který má zkušenosti s prodejem ve spoluvlastnictví domovů.

Výhody a nevýhody spoluvlastnických domů

„Celkově může být spoluvlastnictví životaschopnou možností pro jednotlivce, kteří jsou ochotni spolupracovat a sdílet odpovědnost a výhody plynoucí z vlastnictví nemovitosti,“ říká Rudy. „Před vstupem do spoluvlastnictví je však důležité pečlivě zvážit případná pro a proti Než se rozhodnete koupit dům tímto způsobem, zvažte výhody i nevýhody, které by mohly zahrnout:

Tipy pro potenciální spoluvlastníky

Spoluvlastnictví domu vám může pomoci snížit náklady a odpovědnost za vlastnictví domu. Přesto musíte zvážit všechna rizika a potenciální problémy, abyste zajistili pozitivní zážitek. Naši odborníci mají následující rady pro ty, kteří uvažují o koupi domu na základě smlouvy o spoluvlastnictví.

Partnery vybírejte pečlivě

„Spoluvlastnění domu vyžaduje důvěru, komunikaci a společnou vizi nemovitosti,“ říká Martinez. "Nezapomeňte si vybrat spoluvlastníky, kteří sdílejí vaše hodnoty a finanční cíle a kteří jsou odhodláni udržovat pozitivní a uctivý vztah."

Rudy dodává: "Je také důležité zajistit, aby všichni zúčastnění byli finančně odpovědní a byli schopni přispívat na výdaje spojené s nemovitostmi." Začněte diskutovat o svých příjmech a kreditních skóre společně od raných fází procesu, abyste získali dobrou představu o tom, co si můžete rozumně dovolit. Koupit.

Vytvořte podrobnou smlouvu o spoluvlastnictví

"Mít uzavřenou právní dohodu, která nastiňuje odpovědnost a povinnosti každého spoluvlastníka, může pomoci vyhnout se konfliktům na cestě," říká Rudy. „Ujistěte se, že dohoda pokrývá všechny možné scénáře, například co se stane, když bude chtít jeden spoluvlastník prodat nemovitost nebo co se stane, když jeden spoluvlastník není schopen přispívat na náklady nemovitosti.“

Vyhledejte odbornou radu

„Spoluvlastnění domu může být složité,“ varuje Martinez, „a je důležité požádat o radu odborníky, jako jsou právníci, finanční poradci a realitní makléři abyste se ujistili, že dobře rozumíte svým právním a finančním závazkům." Můžete si také promluvit s daňovým poradcem, abyste pochopili, jak velký bude váš podíl na dani z nemovitosti.

Zvažte možnosti financování

"Ujistěte se, že najdete nejlepší hypoteční sazby a podmínky," radí Rudy, "a zvažte, jak budou splátky hypotéky rozděleny mezi spoluvlastníky."

Komunikujte otevřeně a pravidelně

„Pro úspěšné uspořádání spoluvlastnictví je nezbytná dobrá komunikace,“ radí Martinez. "Ujistěte se, že se pravidelně hlásíte se svým spoluvlastníkem (spoluvlastníky) a neprodleně řešte jakékoli obavy nebo problémy, abyste předešli nedorozuměním."

Plán pro neočekávané

„I když nemůžete předvídat všechny možné scénáře,“ vysvětluje Martinez, „je důležité mít nepředvídané události zavedené plány pro neočekávané události, jako je smrt spolumajitele nebo neschopnost finančně dostát závazky."

Rudy také navrhuje, aby všichni spoluvlastníci „měli připravenou výstupní strategii pro případ, že by jeden ze spoluvlastníků chtěl prodat svůj podíl na nemovitosti nebo kdyby se spoluvlastníci rozhodli nemovitost prodat úplně“.

Nejčastější dotazy