Har jeg brug for en hovedentreprenør til mit hjemmeprojekt?

Du kan tænke på en hovedentreprenør som kaptajnen på dit hjem, der ombygger krydstogtskib - selvom de ikke fysisk styrer båden det meste af tiden, de har kontrol over alle aspekter af behandle. For et større boligforbedringsprojekt omfatter det planlægning, ansættelse, tilsyn og afmelding af det afsluttede projekt. De fungerer også som go-to person, når klienten har et spørgsmål eller en klage.

Fordi de faktisk ikke gør de tunge løft af selve ombygningen, overvejer mange husejere at overtage hovedentreprenørens ansvar dem selv. Dette kan spare en stor sum penge (hovedentreprenører udgør omkring 15 til 20 procent af et projekts omkostninger), men det kan helt sikkert koste en pris-nemlig at det er et svært og tidskrævende job, som du ikke får betalt til.

Vejer fordele og ulemper ved at ansætte en totalentreprenør til dit næste projekt? Her er hvad du skal vide, før du beslutter dig.

Tip

Hovedentreprenørs pligter

En hovedentreprenør vender boligejerens vision og design af en professionel arkitekt eller designer ind i virkeligheden. Der er ingen hård og hurtig regel om, hvilken type projekter en hovedentreprenør påtager sig, men i de fleste tilfælde har projekterne en tendens til at være meget store eller meget komplicerede, f.eks. Et badeværelse eller ombygning af køkken, konverteringer i kælderen, og lokaletillæg, samt ny boligbyggeri. Ud over de høje omkostninger involverer den type projekter normalt mange vigtige detaljer og mere end et par underleverandører.

De opgaver, som en totalentreprenør er ansvarlig for, omfatter:

• Fortolkning af projektplanerne
• Indhentning af byggetilladelser
• At få ordentlig forsikring
• Forhandling af byggematerialepriser
• Bestilling af byggematerialer
• Planlægning og accept af levering af byggematerialer
• Betaler for byggematerialer
• Find og ansættelse af underleverandører
• Planlægning af underleverandører
• Tilsyn med underentreprenørers arbejde
• Betalende underleverandører
• Planlægning af bygningsinspektioner
• Håndtering af problemer på arbejdspladsen
• At være punktperson for spørgsmål og klager fra husejeren

Faktisk ansvar vil variere fra projekt til projekt. I nogle tilfælde er hovedentreprenøren også en af ​​de håndværkere, der udfører noget af det egentlige arbejde.

Skal du ansætte en hovedentreprenør?

Når du prøver at beslutte, om du vil ansætte en totalentreprenør til dit ombygningsprojekt, er det bedst at stille dig selv følgende spørgsmål:

Hvilken type projekt er det?

Som hovedregel store, komplicerede projekter - dem, der vil tage mere end en uge eller to og vil involvere flere underleverandører - bør nudge din beslutning om at ansætte en professionel general entreprenør. Store projekter involverer mange bevægelige dele, og hovedentreprenører har erfaring med at håndtere dem.

Gå ikke i fælden med at sidestille kvadratmeter med niveau af kompleksitet. Dette gælder især ved ombygning af et badeværelse. Det kan være en lille plads sammenlignet med andre rum, men badeværelsesprojekter og byggekoder, der gælder for dem er meget komplicerede. Flytning af et kar eller andet armatur, selv et par tommer, kan betyde omlægning af VVS og ledninger ud over at foretage ændringer af væg- og gulvfinish.

Kender du konstruktion?

Det er ikke nødvendigt at vide alt om byggeri for at ansætte underleverandører til jobbet, men nogen, der leder et helt projekt, bør vide, hvordan tingene går sammen og i hvilken rækkefølge. En del af en hovedentreprenørs job er at planlægge levering af byggematerialer og produkter og planlægge underleverandører. For eksempel køkkenskabe skal være på stedet samtidig med skabsinstallatøren, og de hårde VVS’er skal være på plads, før gipsvægens underleverandør kommer i gang.

Manglende viden kan føre til omkostningsoverskridelser, og overskridelser spiser de besparelser, du håbede at få ved ikke at ansætte en totalentreprenør. Der kan være overskridelser med en totalentreprenør, men en pro kan begrænse fejl og holde overskridelser til et minimum.

Er du organiseret?

De fleste flaskehalse og fejl, der opstår under et projekt, er resultatet af dårlig planlægning i starten, og succesfulde hovedentreprenører lægger meget arbejde i at kortlægge de forskellige trin, der udgør projekt. På grund af deres erfaring kan de se på projektplanerne, genkende potentielle problemer og tænke på måder at undgå problemer på.

Når arbejdet starter, skal hovedentreprenøren holde alt til tiden. Det betyder normalt at afbalancere leverancer, inspektioner og underleverandørplaner. Entreprenører bruger meget tid på at ringe, sms'e og sende e -mail til leverandører og underleverandører, så god kommunikation er vigtig.

Ud over alt tidsplanjonglering er der også ansvar for en renovering af et hjem, som du måske ikke engang er klar over. For eksempel skal entreprenører typisk købe risikoforsikring, undertiden kaldet byggeforsikring. Det forsikrer alle materialer og udstyr, mens projektet er i gang. Hvis du bruger et banklån til at finansiere projektet, vil banken sandsynligvis kræve det. Du skal også have en ansvarsforsikring, hvis nogen kommer til skade på jobbet.

Kan du arbejde med leverandører?

En erfaren totalentreprenør vil have et forhold til byggematerialeleverandører, og entreprenøren vil kunne forhandle de bedste priser på materialerne. Leverandører indser, at hvis entreprenøren behandles fair, vil de være tilbage med flere ordrer i fremtiden. Som en færdig kunde vil en leverandør med glæde udfylde din ordre, men du får sandsynligvis ikke en så god pris som en professionel totalentreprenør.

Kan du føre tilsyn med underleverandører?

Hovedentreprenører har normalt en liste over underleverandører, de kan lide at arbejde med. Du bliver nødt til at udvikle din egen liste, hvis du fungerer som din egen hovedentreprenør. Hvis du starter med en god underleverandør, kender de måske til andre, du kan kontakte. En god tømrer kender måske en god elektriker og så videre. Underleverandørerne skal planlægges, og du skal finde ud af, hvad du skal gøre, hvis du ikke dukker op som lovet.

Som hovedentreprenør skal du også inspicere underentreprenørernes arbejde. Dette kan blive vanskeligt og ubehageligt, hvis du sætter spørgsmålstegn ved en professionel erhvervsdrivendes arbejde, men nogle gange er det nødvendigt. En mulig løsning er at ansætte en byggeleder - en, der inspicerer arbejdet og sørger for, at det skrider frem efter planen. Dette job udføres ofte af en pensioneret entreprenør eller en kyndig ven eller slægtning.

Vil du have jobbet?

At være professionel hovedentreprenør er en karriere, og de fleste entreprenører tjener deres viden og erfaring gennem on-the-job uddannelse. De har allerede begået deres fejl og håndteret en lang række problemer, der kan opstå under et projekt, og forhåbentlig ved de, hvordan man undgår tidligere fejl. Du har sandsynligvis ikke den samme erfaring, og du bliver nødt til at håndtere en stejl indlæringskurve.

Det betyder ikke, at det ikke kan lade sig gøre. Mange mennesker med lidt eller ingen erfaring styre deres ombygningsprojekter og lære at håndtere planlægning og arbejde med underleverandører. Det tager normalt mere arbejde og koster mere end forventet, men der er tilfredshed med at være det førende medlem af teamet, der gennemfører projektet.