Er din entreprenør bundet, licenseret og forsikret - og hvorfor betyder det noget?

Din nabo kan være en fantastisk person, der er praktisk og villig til at arbejde på det billige bare for at være hjælpsom, men de er ikke en erstatning for en licenseret, tilknyttet og forsikret entreprenør til store job rundt om i hus. Overvej hvad der sker, hvis din nabo - dygtig som de er - begår en fejl, der resulterer i skade på din ejendom. Der er ingen garanti for, at de betaler for at reparere de skader, de forårsagede.

Det er kun en grund til at vælge en professionel frem for din nabo, en andens nabo, der blev anbefalet på sociale medier, eller en du mødte på et tømmerværk. Tænk over, hvad der ville ske, hvis du har en VVS lækage repareret af en nabo eller en bekendt - eller en handyman, du finder på Craigslist - og reparationen mislykkes, hvilket skaber en nødsituation. Der er ingen garanti for, at din nabo eller en anden handyman vil være villig til at løse problemet, og du er på krogen for omkostningerne ved reparationen. Dette er ikke tilfældet, hvis du ansætter en licenseret og bonded pro.

Udover at være tilknyttet, har professionelle entreprenører normalt en ansvarsforsikring for at beskytte dem i tilfælde af ulykker under arbejdet. Hvis du ansætter nogen uden denne beskyttelse, og der sker en ulykke på din ejendom, kan du blive ansvarlig, og der kan komme medicinske omkostninger ud af din husejers forsikring, hvilket resulterer i en præmieforhøjelse.

Så hvad betyder det helt præcist ansætte en entreprenør hvem er licenseret, bundet og forsikret? Her er hvad du skal vide, før du underskriver en kontrakt.

Tip

Definitioner af licenserede, obligationer og forsikrede

Når en entreprenør med speciale i hjemmreparation annoncerer, at de er licenseret, tilknyttet og forsikret, fremsætter de tre separate krav.

Licenseret

En autoriseret entreprenør anses af de relevante bygningsmyndigheder for at være kompetente til at udføre de ønskede tjenester og skal normalt bestå en eksamen. Ikke alle hovedentreprenører skal have statslicens - nogle stater udsætter lokale bygningsafdelinger for licenskrav - men specialhandlere, såsom elektrikere, blikkenslagere og HVAC -teknikere, kræver generelt stat certificering.

Hvis du tilfældigvis bor i New Hampshire, for eksempel hovedentreprenøren, der lægger betonpladen til din udekøkken gårdhave behøver ikke en statslicens, men både elektriker, der installerer udendørs belysning og det gør blikkenslager, der tilslutter den udendørs vask. I Californien har alle tre entreprenører brug for statslicenser for lovligt at udføre deres job, men i New York er der ingen af ​​dem entreprenørerne har brug for statslicenser, selvom de kan kræve licenser fra de kommuner, hvor de arbejde.

Bundet

Med hensyn til at hjælpe husejere med at trække vejret lettere, når de arbejder med entreprenører, er binding endnu vigtigere end licensering, fordi det giver beskyttelse mod dårligt udførelse eller manglende gennemførelse af et job som indgået kontrakt. Obligationen, der garanterer dette, kaldes en præstationsobligation - en type kautionobligation udstedt af et forsikringsselskab. Entreprenøren betaler et årligt gebyr for en kaution. Stater, der kræver licens til entreprenører, kræver typisk også, at de er bundet.

Betaling af obligationsgebyret giver adgang til et engangsbeløb - normalt fra $ 10.000 til $ 15.000 - i tilfælde af overtrædelse af aftalen eller undermæssigt håndværk. For at få adgang til dette beløb skal en foruroliget husejer indgive et krav, og hvis kravet er vellykket, er entreprenøren ansvarlig over for kautionistselskabet for refusion af betalingen.

Forsikret

Selvom binding lyder som forsikring, er det ikke det samme. Mens formålet med binding er at beskytte boligejeren, beskytter forsikring hovedsageligt entreprenøren. Det giver dækning for virksomhedsrelateret ansvarsexponering og er ikke et licenskrav. Selvom forsikring hovedsageligt kommer entreprenøren til gode, kan en husejer indgive et krav i tilfælde, hvor skadeomkostningerne overstiger obligationsbeløbet.

Forskellige typer af kontraktobligationer

En forpligtet entreprenør har normalt en præstationsobligation, der gælder for det specifikke job, entreprenøren kontrakterer, men det er ikke den eneste mulige slags. Afhængigt af byggeprojektets størrelse kan det også være nødvendigt med en betalingsobligation. Denne type kontraktobligationer garanterer, at materialeleverandører, underleverandører og understøttende tjenester (som rengøringsfirmaer) betales fuldt ud. Obligationen dækker misligholdelser fra entreprenøren og forhindrer handlinger mod husejeren, f.eks. Ejendomsret eller tredjepartsfakturering. Relaterede obligationer omfatter disse typer:

• ​Entreprenørlicensobligationer, som er en kombination af ydelses- og betalingsobligationer, kræves normalt af stater, der udsteder entreprenørlicenser. Minimumsbeløb for obligationer varierer efter stat. I Californien og andre steder er det $ 15.000, men det kan være så lavt som $ 1.000 (New Jersey) eller så højt som $ 20.000 (Oregon). I nogle stater bestemmes minimumsobligationsbeløb af lokale myndigheder.
• ​Forsyningsobligationerligner betalingsobligationer, men deres hovedformål er at sikre, at alle leverancer og materialer, der kræves til jobbet, som angivet i arbejdskontrakten, leveres. Leverandører såvel som entreprenører får disse obligationer.
• ​Garantibinding, også kendt som vedligeholdelsesobligationer, garanterer udførelse i en bestemt periode, efter at et job er afsluttet. Hvis noget går galt i løbet af garantiperioden, kan husejeren indgive et krav mod obligationen som godtgørelse for eventuelle nødvendige reparationer, selvom reparationerne udføres af en anden entreprenør.
• ​Hjælpebånd, såsom udstykningsobligationer, kan være påkrævet, når entreprenører foretager ændringer i offentlig ejendom som en del af et projekt. Et eksempel ville være at skære igennem et fortov til reparere en ødelagt kloak. Budobligationer er almindelige for store byggeprojekter. De giver sikkerhed for, at den vindende budgiver leverer materialer og tjenester som angivet i buddet.

Ansvarsforsikring for entreprenører

En entreprenør tegner en forsikring af de samme grunde, som alle andre gør: for at beskytte mod økonomisk ødelæggelse fra ulykker og de deraf følgende afhjælpning og advokatudgifter. Entreprenører med medarbejdere har typisk medarbejderkompensationspolitik til dækning af omkostninger ved medarbejderulykker på arbejdspladsen, og de har også en ansvarsforsikring til dækning af tab på grund af krav mod håndværk eller materialefejl, der forårsager skade eller skade.

Ansvarsforsikring dækker personskade, materielle skader og tab af udgifter samt advokatgebyrer, der påløber som følge af arbejde udført af en entreprenør, der overholder korrekte procedurer. Det dækker dog ikke medarbejderskader, hvorfor entreprenører med flere ansatte også har arbejdstagerforsikring. Et eksempel på et scenario, hvor en husejer kunne rejse et krav mod en entreprenørforsikring ville være, hvis en elektriker installerede en defekt elektrisk enhed uden at vide, at den var defekt, og den mislykkedes og forårsagede en brand, hvilket resulterede i titusindvis af dollars af skader.

Leder du efter en obligatorisk entreprenør?

Hvis du har et job, der er mere kompliceret end at male en hylde eller at lave et toilet, forbliv på den sikre side, og kig efter en tilknyttet og forsikret entreprenør til at klare jobbet. I stater, hvor licens er påkrævet, vil du gerne vide entreprenørens licensnummer. Mange entreprenører annoncerer deres nummer på deres køretøj og leverer det gerne til dig, hvis de ikke gør det. Licensnummeret er værdifuldt, fordi det giver dig adgang til bindings- og forsikringsdata.

I Californien kan du f.eks. Søge i licensnummeret på statens entreprenørs bestyrelseswebsted og søgningen returnerer entreprenørens obligationsnummer, obligationsbeløbet og navnet på kautionistselskabet, der tegner bånd. Du vil hurtigt kunne se, om entreprenøren eller entreprenørens virksomhed (hvis entreprenøren er en virksomhedsejer) opfylder obligationskravene for staten, og du får endda en komplet obligationshistorik for det entreprenør. Du kan også se, hvilken type forsikring entreprenøren har.

Ikke alle stater og kommuner er lige så organiserede som Californien, men hvis licens er påkrævet, bør du være i stand til at søge i licensen på webstedet efter det relevante licensudvalg. De oplysninger, du finder der, er ikke en erstatning for referencer fra venner og tidligere kunder, men det giver sikkerhed for entreprenørens legitimationsoplysninger. Pas på entreprenører med forældede licenser, udestående obligationsbeholdninger, forfaldne obligationsbetalinger eller utilstrækkelig forsikringsdækning, som enhver kan sætte dig på krogen økonomisk, hvis noget går forkert.

Sådan indgives et krav om obligationer

Først skal du sørge for at få alle detaljerne om det job, du har kontrakt på, inden entreprenøren starter jobbet. Kontrakten bør specificere alle detaljer, du anser for vigtige, herunder den forventede slutdato og de aftalte omkostninger ved projektet. Dette dokument vil være yderst vigtigt, hvis det bliver nødvendigt at indgive et krav. Du kan indgive et krav uden det, men dine chancer for succes er ikke så store.

Kravprocessen starter med at finde navnet på kautionistselskabet, der garanterede obligationen, og sende det et foreløbigt brev angiver din hensigt om at indgive et krav, herunder en kopi af kontrakten og andre dokumenter og billeder, der understøtter din påstand. Virksomheden sender dig flere dokumenter til udfyldning og beder dig om en officiel skriftlig erklæring og andre oplysninger, den finder nødvendige. Når du sender al den nødvendige dokumentation tilbage, vurderer virksomheden dit krav og afgør, om det skylder dig penge eller ej. Hold dog ikke pusten og venter på et hurtigt svar; det kan tage uger eller måneder.

Hvis du ikke er tilfreds med kautionsselskabets beslutning, kan du indgive en klage til den overordnede domstol eller domstol for småkrav i det amt, hvor arbejdet blev udført, eller hvor entreprenøren befinder sig aktiv. Der er en frist for at indgive sådanne klager - to år fra det tidspunkt, entreprenøren forlod jobbet, er typisk, selvom det varierer fra stat til stat - og du skal give skriftlig meddelelse til entreprenøren om hensigt om at stævne i god tid, inden du indleverer (45 dage er typisk) for at give entreprenøren en mulighed for at rette op på problem. Indleveringsprocessen er detaljeret og håndteres bedst af en advokat.