Hvor meget koster en garagekonvertering?

Hvis du leder efter ekstra boligareal til din familie eller ekstra indkomst fra en ADU (tilbehørsbolig) eller en Airbnb-leje, kan en garageombygning være et økonomisk alternativ til en boligtilbygning, selvom det ikke altid giver økonomisk mening at gøre det. For eksempel, i stort befolkede byområder, kan en privat garage faktisk være meget mere værd end en boligenhed (garager kan værdiansættes så meget som $400.000 i byer som Boston).

Det er dog langt fra reglen; de fleste steder er boligareal mere værdifuldt end parkeringsplads, og ved at tilføje mere boligareal til din bolig er en garageombygning en investering, der vil øge ejendommens værdi.

Overvejer du at lave en garageombygning? Her er, hvor meget det vil koste dig - og hvad der er involveret i byggeriet.

Garagekonverteringsomkostninger: Hvad kan du forvente

Hvad er investeringsafkastet?

Investeringsafkastet for en garageombygning er omkring 10 til 20 procent af boligens værdi. Så er en garagekonverteringsinvestering det værd? Det afhænger af mange ting, herunder:

• den eksisterende garages stand
• størrelsen på din garage
• omfanget af konverteringen
• valget af materialer
• lokale lønomkostninger

Hvis du bare vil konvertere en tilknyttet garage til et soveværelse, kan du muligvis gøre det for så lidt som $8.000 til $15.000 under forudsætning af, at garagen allerede er i god stand, og du har praktiske færdigheder nok til at gøre det selv nogle af arbejde. Omkostningerne ved at få en entreprenør til at fuldføre en fuldstændig ombygning til en boligenhed komplet med køkken og badeværelse - især for en fritliggende garage - kunne variere fra $25.000 til $80.000, og i højmarkedsområder som urban Californien kan det være så højt som $120.000 eller mere, hvis du bruger topkvalitet materialer.

I betragtning af at det gennemsnitlige ROI for en garagekonvertering er omkring 10 til 20 procent af boligens værdi, er det en let sag for boliger i millionprisklassen uanset brug, men ikke nødvendigvis for boliger til en værdi af halvdelen af at. Det er rigtigt, at penge ikke altid er den primære overvejelse; boligejere kan simpelthen have brug for mere boligareal til sig selv eller medlemmer af deres udvidede familie. Men i disse dage, hvor boligarealet bliver mere og mere knapt, er det faktum, at en ekstra bolig kan generere indtægter via kortsigtede lejeindtægter eller fra en langsigtet lejer er en stærk motivator. Bortset fra fremtidige indtægter er den største bekymring for de fleste boligejere projektomkostningerne på forhånd, og hvordan man får mest muligt for de mindste penge.

Garagekonverteringsomkostningsfordeling

For at hjælpe med planlægningen er her en oversigt over de forskellige stadier af konverteringsprocessen og de typiske omkostninger for hver:

Tilladelser

Du har brug for en byggetilladelse til en garageombygning (forudsat at det er tilladt i dit lokalsamfund), og det er ikke noget du bør springe over. Hvis du går videre og bygger uden tilladelse, kan du blive rødmærket og miste brugen af ​​den nye ejendom eller få din boligs værdi nedsat, eller din bolig er usælgelig. Ejendomsudlånere har en tendens til at afvise lån til ikke-tilladte ejendomme, især dem, der overtræder lokale zoneordninger. Prisen for tilladelsen afhænger af hvor du bor og omfanget af konverteringen og er normalt mellem $600 og $1.500.

Du skal udarbejde en plantegning for at få en tilladelse, og hvis du tilføjer el- og VVS-armaturer, anbefales det kraftigt at hyre en professionel til at gøre det. hvis du hyre en totalentreprenør for hele projektet vil entreprenøren lave planen som en del af jobbet, men hvis du er fungerer som din egen entreprenør, kan du hyre en arkitekt, som sandsynligvis vil opkræve mellem $2.000 og $4.000.

Nedrivning

En ofte overset del af en garageombygning, nedrivning er et projekt i sig selv. Du skal typisk:

• Fjern alle gipsplader, så du kan isolere væggene
• Fjern uønskede døre og vinduer, inklusive garageporten, dørskinnerne og døråbneren
• Fjern indbyggede skabe, hylder og arbejdsborde

Du behøver ikke nødvendigvis at reducere pladsen til andet end åbne studsvægge, men det hjælper, især hvis du skal installere nye ledninger og VVS-rør. Du kan selv udføre nedrivningen, men det er mere sikkert at hyre uddannede professionelle, som typisk opkræver mellem $2 og $7 per kvadratfod, eller fra $720 til $2.520 for en 3.600 kvadratmeter stor garage.

Indramning, døre og vinduer

Når du har renset garagen, og du er klar til at bygge, skal du sandsynligvis gøre følgende:

• Indram alle nye skillevægge, du planlægger at tilføje til et badeværelse, privat soveværelse eller køkken
• Ramme i garageportens åbning og installer eventuelle nye døre eller vinduer, du ønsker at tilføje til rummet
• Installer en indgangsdør i det rum, der var optaget af garageporten
• Tilføj nye loftsbjælker til isolering og gipsvæg (da mange garager har højt til loftet eller intet loft - kun undersiden af ​​taget - der lækker luft)
• Tilføj nye døre og vinduer

Indramning kan estimeres efter kvadratmeter, hvor gennemsnitsomkostningerne for arbejdskraft og materialer ligger mellem $7 og $16 per kvadratfod, eller fra $700 til $1.600 for hver 100 kvadratfod ny væg og loft areal. Indramningsmaterialer - nitter og vægplader - er ikke særlig dyre og koster mellem $100 og $200 pr. 100 kvadratfod, så det er her du kan spare stor tid ved at udføre arbejdet selv, så længe du ikke ændrer den eksisterende struktur på en måde, der krænker bygningen koder. Hvis du ikke er sikker, så tjek med en entreprenør, før du gør noget.

Hvad angår omkostningerne ved at tilføje døre og vinduer: Hvert vindue kan koste fra $400 til $2.000 afhængigt af størrelse, kvalitet og materiale, og en ny yderdør koster omkring $700 til $2.000 afhængigt af, om det er en konventionel sving-, sikkerheds- eller glidende terrasse dør. Hvis du planlægger at installere indvendige standard- eller lommedøre, planlægger du at bruge fra $400 til $1.500 for hver enkelt, ikke inklusive installation. Du sparer, hvis du selv kan udføre installationen.

VVS og Elektrisk Rough-In

Planlæg omfattende el- og VVS-arbejde, hvis du bygger en ADU- eller bedstemor-lejlighed, fordi du skal gøre følgende:

• Opgrader elektriske kredsløb (og muligvis et nyt underpanel og/eller opgraderet forsyningstjeneste)
• Tilføj nye vand- og afløbsledninger til badeværelset og køkkenet
• Installer en kloakledning, hvilket betyder, at du muligvis skal bryde ind i gulvet for at lave en rende (og afhængigt af hvor du tilslutter kloakken, skal du sandsynligvis også grave noget udenfor)

Regn med betale en elektriker fra $3.000 til $5.000 (afhængigt af om du skal have et nyt underpanel) og formentlig cirka det samme beløb til blikkenslageren. Du skal muligvis også hyre nogen til at udføre grave- og betonarbejde, der er påkrævet, og det koster ekstra.

Tip

Sidebeklædning, isolering og gipsvæg

Med væggene afdækket og alle rør og ledninger på plads, er du næsten klar til at isolere, men først skal du:

• Installer sidespor på ydersiden af ​​væggen, du har indrammet for at dække garageportens åbning
• Isoler hele strukturen efter behov
• Hæng og afslut gipsvæggen

Materialerne til sidespor, inklusive husindpakning og sidebeklædning, bør ikke koste mere end et par hundrede dollars, og arbejdskraft bør koste omtrent det samme. I alt $500 er et rimeligt skøn, men det afhænger af, hvilket sidespor du vælger.

Isolering kan du nemt lave selv, og du skal bruge R13 til R15 batt isolering til væggene, hvilket koster omkring $1 pr. kvadratfod, og R38 til R60 for loftet (afhængigt af klimaet), hvilket koster omkring $2 pr. kvadrat fod. Hvis du ikke ønsker at få kløende gøre arbejdet selv, skal du betale omkring $300 til $500 for arbejdskraft.

Hvad angår installation af gipsvæggen, involverer jobbet at hænge det, tape det og påføre tre lag fugemasse (alias mudder) plus enhver vægtekstur, du ønsker. Materialeomkostninger for en 8 x 10 fods væg er omkring $200, eller omkring $2,50 pr. kvadratfod. Hvis du ikke installerer det selv, skal du forvente at betale omkring $2,50 pr. kvadratfod for professionel installation - omkring $5 pr. kvadratfod i alt.

Ny Gulvbelægning

De fleste tager den nemme vej ud ved at dække betongaragegulvet med et laminat el luksus vinyl fliser (LVT) gulvbelægning, hvor LVT er det bedre valg til forhold med høj fugtighed. Begge koster fra $ 1 til $ 5 per kvadratfod og er nemme at gøre-det-selv, fordi de er "svævende" gulve, der ikke skal limes eller sømmes fast på betongaragepladen. Andre populære flydende gulvmuligheder omfatter kork, linoleum og konstrueret hårdttræ.

Vindues- og dørbeklædning, fodlister og maling

Ofte overset i planlægningsfasen, gør pynten og malingen dit garageombygningsprojekt til et færdigt boligrum. Afhængigt af størrelsen af ​​garagen vil dør- og vinduesbeklædning og fodlister koste mellem $830 og $1.250, hvis du har det professionelt installeret og omkring halvdelen af ​​det, hvis du gør det dig selv. Landsgennemsnittet koster til male et værelse er omkring $1.800, og du kan spare en betydelig del af det ved at lave dit eget maleri.

Opvarmning og Køling

Den mest økonomiske måde at opvarme en tilknyttet garage på er sandsynligvis at installere varmekanaler, der forbinder boligens HVAC-system, og prisen varierer med systemets konfiguration. Dette ville normalt være en low-end kanalinstallation, der ville koste omkring $450 og ville ske under den elektriske og VVS-ujævne fase. EN mini-split varmepumpe varme/kølesystem er et alternativ og et bedre valg til en fritliggende garage. Enheden vil koste fra $2.000 til $4.000 installeret afhængigt af mærke og varme-/kølekapacitet.

Finpudsning

Hvis du konverterer din garage til et soveværelse, hjemmekontor eller bryggers, er dit arbejde stort set færdigt, men hvis du laver en boligenhed, skal du bruge:

• VVS inventar
• skabe
• hårde hvidevarer

Omkostningerne ved nødvendige badeværelsesfaciliteter, herunder toilet, bruser, håndvask og håndvask, afhænger af dine stilvalg, men regn med mindst $2.000 for at installere dem alle. Køkkenvasken og skabet er ligeledes underlagt dine præferencer. En butikskøbt vask/skabskombination kan installeres professionelt for mindre end 700 USD, men hvis du ønsker et fuldt udstyret køkken med standard skabe og bordplader, kan værelset koste 10 gange at.

Sidst på listen er nødvendige apparater, såsom:

• vandvarmer
• komfur
• køleskab
• opvaskemaskine

Hvis du køber disse nye, skal du regne med at bruge op til $2.000 til $5.000 for mellemklasseenheder eller en hel del mere for avancerede modeller. Når hvidevarerne er på plads, er din nye bolig klar til et slutsyn, inden det er lovligt at bo i eller leje ud.