Hvad er samejeboliger?

Højdepunkter

Har nogensinde ønsket, at du kunne købe en sommerhus i Colorado, en syv-værelses victoriansk herregård, eller bogstaveligt talt ‌nogenhjemme i San Francisco? Selvom disse normalt kan være uden for rækkevidde, kan en samejeboligaftale gøre denne drøm til virkelighed. Samejeboligaftaler giver dig mulighed for at samle dine penge med andre håbefulde boligejere for at købe en ejendom, du måske ikke selv har råd til.

Uanset om du er en millennial, der altid troede, at boligejerskab var urealistisk eller nogen, der drømmer om at købe en luksusbolig uden for din prisklasse, er fællesejede boligarrangementer en god måde at købe dit drømmehus på. Men at medeje en ejendom er ikke for alle. Vi talte med et par ejendomseksperter for at lære ins og outs af boligejerskab, så du kan beslutte, om denne type boligkøb er den rigtige for dig.

Mød vores eksperter

Hvad er medejerskab af en ejendom?

Boligsameje er, når to eller flere personer deler ejerskabet af en enkelt bolig. Hver ejer har en andel af boligen og er opført på titlen. Ejere deler ofte også et realkreditlån, selvom det ikke altid er sandt.

"Medejerskab kan give flere individer mulighed for at samle deres ressourcer og købe en ejendom, som de måske ikke har råd til på egen hånd," siger Paul Martinez, ejendomsekspert, til Hunker. "Medejerskab kan også give sociale og følelsesmæssige fordele, såsom at dele ansvar og opbygge et fællesskab med andre medejere," siger han.

Hvad er en samejebolig?

En samejebolig er en bolig, der ejes af flere personer, der indgår en samejeoverenskomst, der knytter hver enkelt af dem til fællesejendommen.

Hvor populært er boligejerskab?

Selvom samejeoverenskomster har eksisteret længe, ​​bliver de stadig mere almindelige som ejendomspriser fortsætte med at svæve.

"Medejerskab er blevet mere og mere populært i de senere år, især blandt dem, der søger for overkommelige måder at eje ejendom eller investere i fast ejendom," Boyd Rudy, teamleder og associeret mægler på MiReloTeam fra Keller Williams Realty Living, fortæller Hunker. "Jeg forventer, at medejerskab fortsat vil være en populær mulighed for folk, der ønsker at eje ejendom, især i byområder, hvor ejendomspriserne er høje."

Typer af boligsamejeaftaler

En ting, der gør det sværere for folk at forstå, hvad medejerskab betyder, er, at der er mange måder at indrette sådan en aftale på. Mens fællesleje og fællesleje er de to mest almindelige former for boligejerskab, er de ikke de eneste muligheder, der er til rådighed for håbefulde boligejere. Her er de mest almindelige typer af samejeoverenskomster, og hvordan de adskiller sig.

Fælles lejemål

Når de fleste taler om en samejeboligordning, mener de en situation, hvor hver medejer ejer en særskilt andel af ejendommen, som giver dem mulighed for at sælge, overdrage, lease eller pantsætte deres interesser uden samtykke fra den anden ejere. Denne ordning er kendt som lejemål til fælles. "Når en medejer dør," siger Rudy, "overgår deres andel til deres arvinger i stedet for til de andre medejere."

Ikke alle ejendomsandele behøver at være lige; de vil i stedet være baseret på, hvor meget hver part bidrager til købet. Mens medejere kan aftale at bo sammen i boligen, er de ikke forpligtet til det. Så for eksempel hvis en ung voksen går med til at købe bolig med deres forældre, som sætter 25 procent af pengene ind og får 25 procent af renten, kan deres kontrakt bestemme, at kun den unge voksne og deres familie bor på ejendom.

Fælleseje

I modsætning til et fælles lejemål er fælleseje (også kendt som fælleslejemål med ret til efterladt) "hvor alle medejere har lige stor andel i ejendommen«, uanset hvor meget de bidrager til købet, står der Rudy. "Hvis en af ​​ejerne dør, overgår deres andel automatisk til de overlevende ejere." Ligesom lejemål til fælles, kan investorer sælger stadig deres andel uden den anden ejers samtykke, og ikke alle, der har bidraget til købet, skal bo i hjem.

Fordi en afdød medejers andele tilfalder boligens øvrige ejere frem for til afdødes arvinger, indgås disse aftaler oftest mellem venner og familiemedlemmer. For at oprette en fælles lejeaftale skal ejere overholde de "fire enheder" ved at:

• At tage kontrol over deres ejerandel på samme tid. tid
• Deler lige interesse i ejendommen
• Har samme titel i skødet
• Lige opdeling af adgangs- og brugsrettigheder til. ejendom
  

Fælles ejendom

Denne medejerskabsordning gælder kun for par, der bor i de ni stater med fællesskab ejendomsret: Arizona, Californien, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington og Wisconsin.

"I henhold til fælles ejendomsret anses alle aktiver erhvervet under ægteskabet i fællesskab af begge ægtefæller, uanset hvem der har erhvervet dem," forklarer Martinez. Hver person i forholdet skal beslutte, hvad de ønsker, der skal ske med deres andel, når de dør, fordi formuen ikke automatisk overgår til ægtefællen under denne ordning.

Beboere i fællesejestater, der ikke ønsker at eje en bolig med deres ægtefælle under dette arrangementet skal underskrive en ægtepagt eller efter ægteskabsaftale, der fastsætter den del af formuen hver partner ejer.

Lejemål af helheden

Ligesom fællesboet eksisterer lejeaftaler kun mellem ægtefæller og fordeler formuen ligeligt mellem parterne, uanset hvor meget hver indbetalt. Denne ordning er tilgængelig i 26 stater og adskiller sig fra fælles ejendom ved, at når den ene ægtefælle dør, arver den anden automatisk hjemmet.

Udover at lejemålet i det hele kun kan involvere gifte, er det også forskelligt fra fælles lejemål, idet ingen af ​​ægtefællerne kan sælge eller overdrage deres andel uden partnerens samtykke.

Hvem kan medeje et hus?

Teknisk set kunne enhver købe et hjem sammen, inklusive venner, familiemedlemmer, virksomheder eller endda fremmede. Fordi du typisk gerne vil omgås den person, du ejer et hjem med, er det dog bedst at vælge familiemedlemmer eller nære venner, som du ved, du kan stole på. Hvem du køber bolig med, bør have indflydelse på, hvilken type arrangement du vælger.

Ægtepar har unikke muligheder tilgængelige, som kan være standard i deres bopælsstat. Samtidig er de at købe bolig ved hjælp af en investering fra en virksomhed eller en mindre kendt bekendt ville sandsynligvis vælge et lejemål i fælles for at sikre, at hver ejer modtager en andel svarende til deres investering og kan overføre deres interesser til deres valgte modtagere.

Med hensyn til hvor mange mennesker, der kan gå sammen om at købe en ejendom, "er der ingen fast og hurtig regel om, hvor mange mennesker der kan eller bør medeje en bolig sammen, da det vil afhænge af de konkrete forhold og medejernes mål,« forklarer Rudy. "Der er dog nogle praktiske overvejelser at huske på." Han fortæller, at flere ejere betyder flere meninger og konflikter om, hvordan en ejendom skal bruges eller vedligeholdes.

Derudover kan det at have mere end fire personer involveret i et køb gøre det meget vanskeligt at få et realkreditlån til boligen. "Større grupper af medejere kan kræve mere komplekse juridiske og økonomiske arrangementer for at sikre, at ejendommen administreres og vedligeholdes ordentligt," siger han.

Start af samejeoverenskomst

For at få køb af en samejebolig til at forløbe så gnidningsløst som muligt, skal investorer udarbejde og underskrive en juridisk bindende aftale, før salget er gennemført. Den eneste undtagelse er, når nogen køber en bolig med en ægtefælle i en stat, der bruger enten fælles ejendom eller lejemål som standard, og parret ønsker ikke at oprette en anden aftale. En advokat bør inddrages i udarbejdelsen af ​​samejekontrakter, fordi disse dokumenter er komplekse og skal kunne holde i retten. Papirarbejdet skal altid:

• Identificer medejerne, herunder hver enkelt persons. procentdel af ejerskab, økonomisk ansvar og juridiske forpligtelser
• Angiv typen af ​​sameje
• Beskriv hjemmet
• Definer regler og retningslinjer "for. beslutningstagning, udgiftsdeling, brug af ejendommen og tvistbilæggelse." siger Rudy
• Detaljer, hvad der vil ske, hvis et parti ønsker det. opsige aftalen. "Dette kan omfatte en forkøbsret," bemærker. Rudy, "hvilket giver de andre medejere mulighed for at købe den afgående ud. medejers andel."

Når alle parter har gennemgået og underskrevet samejeaftalen, vil den være juridisk bindende. Hvis det er nødvendigt, bemærker Rudy dog, at det er muligt at ændre disse kontrakter, efterhånden som tiden går, og der opstår nye problemer, men igen, dette gøres bedst med hjælp fra en advokat.

Hvilke regler skal medejere følge?

"Medejere af en ejendom har visse rettigheder og forpligtelser, som de skal overholde for at sikre, at ejendommen administreres og vedligeholdes korrekt," siger Martinez. Mange af disse detaljer bør fremgå eksplicit i samejeoverenskomsten, men også dem, der ikke er, bør i det mindste aftales inden køb af en ejendom. Her er nogle ting, du bør være forberedt på, hvis du planlægger at eje et hus sammen med andre mennesker.

Aftal ejendomsbrug

Det første du skal aftale, når du køber bolig med nogen, er hvordan huset skal bruges. Hvis ejendommen bliver et fritidshus, siger Rudy, at ejerne "skal etablere retningslinjer for, hvordan ejendommen vil blive brugt af hver medejer, herunder hvor ofte de kan bruge den og hvor længe."

Hvis boligen skal bruges og deles som primær bolig, bør ejerne aftale, hvem der skal bo i hvert værelse før et boligsalg afsluttes, så der ikke er nogen diskussioner om, hvem der kan gøre krav på et bestemt soveværelse eller badeværelse.

Del udgifter

"Medejere er ansvarlige for at dele udgifterne forbundet med ejendommen, herunder afdrag på realkreditlån, ejendomsskatter, forsikringer og vedligeholdelsesomkostninger", siger Martinez. Afhængigt af typen af ​​arrangement kan ejere også være nødt til at dele forsyningsomkostninger. Dette system skal være retfærdigt og retfærdigt og kan omfatte oprettelse af en fælles bankkonto til betaling af boligrelaterede udgifter eller opdeling af udgifter i henhold til hver ejers procentdel af andelen.

Vedligeholde ejendommen

Enhver, der køber en bolig, bør være parat til at håndtere det vedligeholdelse af ejendommen, men med en samejet bolig, "bør medejere etablere en vedligeholdelsesplan og et budget for at sikre, at ejendommen er velholdt," siger Martinez. Vedligeholdelse kan omfatte vedligeholdelsesopgaver som landskabspleje, rengøring, vinteropstilling, maling, Skadedyrskontrol, og reparationstjenester, når tingene uundgåeligt går galt. Det sidste, du vil gøre som medejer, er at spilde tid på at skændes om, hvem der skal betale for at hyre en VVS-installatør, da en vandlækage oversvømmer dit badeværelse.

Træf beslutninger i fællesskab

Fordi mere end én person har en økonomisk andel i ejendommen, bør alle med andel i boligen arbejde sammen om at træffe beslutninger om ejendommen, herunder hvordan og hvornår renoveringer, reparationer eller opgraderinger vil blive udført. Selvom disse valg så vidt muligt bør træffes i et demokratisk anliggende, kan tingene nogle gange være det kompliceret af aftaletypen, forholdet mellem medejere, og hvis den ene part er mere berørt end andre.

For eksempel, hvis to personer i et lejemål i fælles overenskomst er uenige om, hvorvidt huset har brug for en ny hoveddør kan ejeren med en andel på 75 procent tilsidesætte ejeren med en andel på kun 25 procent. Til gengæld i et fælleslejemål, hvor alle involverede bor i huset, hvis den ene ejer ønsker at installere en loftsventilator i deres soveværelse, kan deres mening have større vægt, fordi beslutningen involverer deres private plads.

Når medejere ikke kan blive enige om en afgørelse, bør de bruge den tvistbilæggelsesproces, der er beskrevet i deres samejeaftale. "Dette kan omfatte mægling eller voldgift," siger Rudy, "eller en anden form for tvistløsning, som alle medejere er enige om."

Vær respektfulde over for hinanden

Det kan være svært at træffe beslutninger i en samejebolig, så medejere skal respektere hinandens rettigheder og ejendom. Martinez siger, at de "ikke bør bruge ejendommen uden den anden medejers tilladelse og bør respektere hinandens privatliv og personlige rum."

Find et realkreditlån til en samejebolig

"At få pant i et samejet hus kan være mere udfordrende end at få pant i en enejer ejendom," siger Martinez. "Långivere foretrækker typisk at låne ud til enkeltejere, som har et klart og ubehæftet krav på ejendommen." Tal med en realkreditmægler eller lånerådgiver for at finde det bedste type lån til din unikke situation. De mest almindelige lån, der bruges i fællesejede boligarrangementer, omfatter:

• ‌Fælles realkreditlån:Disse lån har to eller. flere medansvarlige for betalinger. Med dette lån er hver medejers. indkomst og kreditscore vil blive overvejet, og långivere vil typisk basere deres. rente på koncernens laveste kreditscore.
• ‌Fraktionelle lån:Disse realkreditlån er eksplicit. bruges til ejendomme med delt ejerskab og kræver hver medejer at være. ansvarlig for deres del af realkreditlånet. Renterne er. typisk højere på brøklån, og færre institutioner tilbyder disse realkreditlån.
• ‌Personlige lån:Dem der ikke vil. deler et realkreditlån med deres medejere kan finde det nemmere at få et privatlån til. deres del af købet.
• ‌Egenkapitallån eller kreditlinjer:‌ Når en samejebolig er købt, kan ejerne evt. optage et lån eller kredit til dækning af udgifter til renoveringer eller væsentlige. reparationer af boligen.

Køb kun et hjem med personer, du har tillid til, til at betale deres del af gælden. Når et fælles realkreditlån bruges til at købe en bolig, bemærker Rudy, at "hvis en medejer misligholder lånet, kan de andre medejere være ansvarlige for at op på de manglende betalinger." Hvis de andre ejere ikke har råd til deres afdrag på realkreditlån, kan lånet ende i misligholdelse, og boligen kan endda blive afskærmet.

Långivere er bekymrede over denne risiko, hvilket er en af ​​grundene til, at de er mere forsigtige med at låne til grupper frem for enkeltpersoner. For at hjælpe med at beskytte sig selv, siger Martinez, "kan långivere kræve en større udbetaling eller højere kreditscore fra medejere for at mindske den øgede risiko forbundet med medejerskab."

Sælger bolig med flere ejere

Samejede ejendomme er mere udfordrende at sælge end traditionelle boliger, men den præcise sværhedsgrad varierer afhængigt af detaljerne i ejeraftalen. At sælge et hus med mere end én ejer er sværest, når en ejer skal indhente godkendelse fra deres medejere før salg.

Selvom alle de andre ejere er enige om salgsprisen og vilkårene, bemærker Martinez dog, at "potentielle købere kan være tøvende med at købe en co-ejet ejendom på grund af kompleksiteten og de potentielle risici forbundet med medejerskab." For at gøre ondt værre kan en potentiel investor i en samejet ejendom stadig ændre mening eller være ude af stand til at gennemføre salget, hvis de ikke kan finde et passende lån til en sådan bestræbelse, da finansiering af samejeboliger kan udfordrende.

At have en stærk, klar og veldefineret medejerskabsaftale på plads kan hjælpe med at få salgsprocessen til at forløbe som problemfrit som muligt, ligesom arbejdet med en kyndig ejendomsmægler, der har erfaring med at sælge medeje hjem.

Fordele og ulemper ved samejeboliger

"Samlet set kan medejerskab være en levedygtig mulighed for enkeltpersoner, der er villige til at arbejde sammen og dele ansvar og fordele ved ejendomsejerskab," siger Rudy. "Det er dog vigtigt nøje at overveje de potentielle fordele og ulemper, inden man indgår et medejerskab Inden du beslutter dig for at købe et hjem på denne måde, skal du overveje både fordele og ulemper, som kunne omfatte:

Tips til kommende medejere

At medeje en bolig kan hjælpe dig med at reducere omkostninger og ansvar ved boligejerskab. Alligevel skal du overveje alle risici og potentielle problemer for at sikre en positiv oplevelse. Vores eksperter har følgende råd til dem, der overvejer at købe bolig ved hjælp af en samejeoverenskomst.

Vælg partnere med omhu

"At medeje et hjem kræver tillid, kommunikation og en fælles vision for ejendommen," siger Martinez. "Sørg for at vælge medejere, der deler dine værdier og økonomiske mål, og som er forpligtet til at opretholde et positivt og respektfuldt forhold."

Rudy tilføjer: "Det er også vigtigt at sikre, at alle involverede er økonomisk ansvarlige og i stand til at bidrage til ejendommens udgifter." Begynd at diskutere din indkomst og kreditscore sammen fra de tidlige stadier af processen, så du får en god idé om, hvad du med rimelighed har råd til købe.

Opret en detaljeret medejerskabsaftale

"At have en juridisk aftale på plads, der skitserer hver medejers ansvar og forpligtelser, kan hjælpe med at undgå konflikter hen ad vejen," siger Rudy. "Sørg for, at aftalen dækker alle mulige scenarier, såsom hvad der sker, hvis én medejer vil sælge ejendommen eller hvad der sker, hvis den ene medejer ikke kan bidrage til ejendommens udgifter."

Søg professionel rådgivning

"Det kan være komplekst at medeje et hjem," advarer Martinez, "og det er vigtigt at søge råd fra fagfolk som advokater, finansielle rådgivere og ejendomsmæglere for at sikre, at du har en solid forståelse af dine juridiske og økonomiske forpligtelser." Du vil måske også tale med en skatterådgiver for at forstå, hvor meget din del af ejendomsskatten vil være.

Overvej finansieringsmuligheder

"Sørg for at finde de bedste realkreditrenter og -vilkår," rådgiver Rudy, "og at overveje, hvordan realkreditbetalingerne vil blive delt mellem medejerne."

Kommuniker åbent og regelmæssigt

"God kommunikation er afgørende for en vellykket medejerskabsordning," rådgiver Martinez. "Sørg for regelmæssigt at tjekke ind med dine medejere og løse eventuelle bekymringer eller problemer med det samme for at undgå misforståelser."

Plan for det uventede

"Selvom du ikke kan forudsige alle mulige scenarier," forklarer Martinez, "er det vigtigt at have beredskab planer på plads for uventede begivenheder, såsom en medejers død eller manglende evne til at opfylde økonomiske forpligtelser."

Rudy foreslår også, at alle medejere "har en exit-strategi på plads, hvis en af ​​medejerne ønsker at sælge deres andel i ejendommen, eller hvis medejerne beslutter at sælge ejendommen helt."

Ofte stillede spørgsmål