Was ist ein Immobiliengutachter? Hier ist alles, was Sie wissen müssen

Wenn Sie ein neues Zuhause kaufen, ist eine der wichtigsten Informationen, die Sie sammeln müssen, die Schätzung des aktuellen Marktwertes des Hauses, auch Bewertung genannt. Die Aufgabe, die Schätzung zusammenzustellen, fällt einem Immobiliengutachter zu, der sie berechnet, indem er die jüngsten Verkäufe von Häusern in der Gegend mit der zu bewertenden Immobilie vergleicht.

Obwohl der Hauptnutznießer einer Bewertung der Hypothekengeber ist, möchte auch kein Käufer für eine Immobilie zu viel bezahlen. Es hilft, sich einen Überblick über den Bewertungsprozess zu verschaffen, bevor man loslegt.

Doch was genau macht ein Immobiliengutachter? Und wie ermitteln sie den Wert des Hauses? Hier ist, was Sie wissen müssen.

Tipp

Was ist ein Gutachten?

Die meisten Eigenheimkäufer finanzieren ihren Kauf mit geliehenem Geld. Der Kreditgeber sichert das Darlehen in der Regel durch eine Sicherungsbeteiligung an der Immobilie. Wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr zurückzahlt, hat der Kreditgeber das Recht, es zu verkaufen, um sein Darlehen zurückzuzahlen. Daher ist es für den Hypothekengeber von entscheidender Bedeutung, den aktuellen Marktwert der Immobilie zu kennen, bevor er einem Darlehen zustimmt. Wenn es eine Hypothek für mehr Geld schreibt, als die Immobilie wert ist, hat es kaum eine Chance, den Kreditbetrag zurückzuerhalten, wenn der Käufer ausfällt. Der Kreditgeber, der die Hypothek in Betracht zieht, bestimmt anhand eines Gutachtens, ob und wie viel er bereit ist, ein bestimmtes Objekt zu beleihen.

Ein Wertgutachten ist eine Schätzung der aktuellen Immobilienbewertung einer Immobilie, die im Auftrag des Kreditgebers von einem Immobiliengutachter vorgenommen wird. Während viele Staaten verlangen, dass diese Fachleute lizenzierte Gutachter sind, schreiben nicht alle diese Anforderung vor. Wenn bei einem Hauskauf ein Wertgutachten für den Kreditgeber erstellt wird, wird der Gutachter aber vom Kreditgeber ausgewählt es ist der Kreditnehmer/Hauskäufer, der dafür zahlt (sofern im Kreditvertrag keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden). Obwohl diese Bewertung als Hilfsmittel für den Hypothekengeber gedacht ist, kommt sie auch dem Hauskäufer zugute, da es niemals eine gute Idee ist, für eine Immobilie zu viel zu bezahlen.

Leider ist die Bewertung einer der letzten Schritte bei einer Immobilientransaktion, weit nach der Vorabgenehmigung, dem Angebot, der Annahme und der Inspektion der Hypothek. Der gesamte Verkauf hängt von der Bewertung ab. Wenn ein Bewertung fällt zu niedrig aus, kann der Käufer ein zweites Gutachten einholen, um zu versuchen, den Kreditgeber davon zu überzeugen, das Darlehen zu finanzieren, aber der Erfolg ist nicht garantiert.

Ein Hausbesitzer kann auch eine Hausbewertung in Auftrag geben, wenn er daran denkt, seine Immobilie zu verkaufen (und viele tun dies, bevor sie sich überhaupt an einen Immobilienmakler wenden). Dadurch erhalten sie ein genaues Bild von seinem Marktwert. In diesem Fall wählt der Hausbesitzer den Immobiliengutachter aus und zahlt für die Dienstleistung.

Verfahren des Immobiliengutachters

Da die Funktion eines Wertgutachtens darin besteht, den aktuellen Marktwert eines Eigenheims zu ermitteln, ist das wichtigste Instrument eines Hausgutachters eine Untersuchung des aktuellen lokalen Wohnungsmarktes. Der Gutachter überprüft vergleichbare Immobilien, die kürzlich in der Gegend verkauft wurden, und berücksichtigt die Unterschiede zwischen diesen Häusern und dem Haus, das bewertet wird.

Der Gutachter überprüft den Gesamtzustand der kürzlich verkauften Häuser, ihre Größe in Quadratmetern und ihre Merkmale. Sie notieren die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer in jedem. Generell gilt: Je mehr Schlaf- und Badezimmer, desto mehr ist ein Haus wert. Sie berücksichtigen nicht nur die ursprünglichen Merkmale des Hauses, sondern auch Verbesserungen, die an der Immobilie vorgenommen wurden. Extras, wie ein Tennisplatz bzw Klimaanlagen, wird den Wert erhöhen. Der Gutachter prüft auch, ob bei einer vergleichbaren Verkaufsimmobilie Wartungsprobleme oder Reparaturen auftraten, die von den Käufern berücksichtigt werden mussten.

Der Gutachter stellt fest all diese Informationen, normalerweise auf dem Standardformular. Die meisten Immobiliengutachter verwenden ein standardisiertes Formular, das als Uniform Residential Appraisal Report bekannt ist. Der Gutachter vergleicht dann die Details der kürzlich verkauften Häuser mit denen des zu bewertenden Hauses. Abhängig von diesem Vergleich passen sie den durchschnittlichen Verkaufspreis nach oben oder unten an.

Zum Beispiel, wenn alle kürzlich verkauften Häuser drei Schlafzimmer und zwei Bäder haben und das Haus bewertet wird hat vier Schlafzimmer und drei Bäder, sein Wert wird höher sein als der Durchschnittswert der kürzlich verkauften Häuser. Andere Faktoren können den Preis beeinflussen und werden von einem Immobiliengutachter berücksichtigt. Zum Beispiel Umstände wie ein kürzlich aufgetretener Todesfall oder andere tragische Ereignisse auf dem Grundstück, die wahrscheinlich vorhanden sind eine negative Auswirkung auf eine Bewertung, und sogar eine Vorgeschichte des Tabakkonsums zu Hause kann seinen Markt senken Wert.

Bewertung vs. Hausinspektion

Wenn Sie ein Haus kaufen, sind viele verschiedene Schritte erforderlich, um den Wert und den Zustand zu bestimmen. Die Bewertung und die Hausinspektion sind beide erforderlich, da jede einem anderen Zweck dient.

Ein Wertgutachten ist die wichtigste Methode, um den aktuellen Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Während der Immobiliengutachter den Zustand des Hauses berücksichtigt, einschließlich Wartung und Reparaturen erforderlich ist, besteht der Zweck der Bewertung nicht darin, festzustellen, was funktioniert und was nicht funktioniert Wohnung.

Ein Immobiliengutachter wird das Haus besichtigen und in der Regel Raum für Raum begehen, um den Zustand des Innenraums zu sehen und zu notieren. Sie gehen um das Äußere herum, um seinen Zustand zu bestimmen und zu notieren; schätzt den Wert von Annehmlichkeiten wie einem Swimmingpool, Brunnen, oder Nebengebäude; Einzelheiten zu Verstößen gegen Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften; und zeichnet den Grundriss des Grundstücks auf. Der größte Teil der Bewertungsberechnung hängt von vergleichbaren Verkäufen ab, und diese Arbeit wird in seinem Büro erledigt.

EIN Hausinspektion, konzentriert sich jedoch auf den Zustand der jeweiligen Wohnung. Es wird von einem anderen Fachmann durchgeführt – einem lizenzierten Hausinspektor. Der Inspektor verbringt viel mehr Zeit in der Immobilie, um eine umfassende Überprüfung des physischen Zustands durchzuführen. Ein Teil davon ist eine Sichtprüfung, aber ein anderer Teil beinhaltet das Testen, ob wichtige Heimsysteme funktionieren. Die Inspektion soll dem Wohnungskäufer Aufschluss geben was repariert werden muss oder vor oder nach der Schließung im Haus ersetzt werden.

Kosten eines Gutachtens

Beim Abschluss einer Wohnbauhypothek wird in den Darlehensvertragsunterlagen ein fester Betrag für die Immobilienbewertung festgelegt. Diese muss vom Darlehensnehmer gezahlt werden, es sei denn, im Darlehensvertrag ist etwas anderes bestimmt. Manchmal zahlt ein Käufer die Bewertungsgebühr als Teil der Abschlusskosten, und sehr selten können motivierte Verkäufer zustimmen, für die Bewertung zu zahlen. Die Bewertungsgebühr wird festgelegt, wenn der Kreditgeber den Gutachter einstellt, und kann nachträglich nicht mehr angepasst werden.

Eine typische Preisspanne für eine Immobilienbewertung liegt zwischen 300 und 600 US-Dollar. Die Größe der Immobilie, ihr Schätzwert und ihre Lage bestimmen, ob die Bewertung am oberen oder unteren Ende dieser Spanne liegt. Dies hängt im Wesentlichen davon ab, wie viel Zeit ein Immobiliengutachter für die Bewertung aufwenden muss und ob es sich bei der Immobilie um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt. Die typische Immobilienbewertung ist nicht zeitaufwändig. In der Regel benötigt ein Immobiliengutachter nur wenige Stunden Zeit, um den Verkehrswert zu schätzen. Der Bewertungsbericht wird zwischen drei und sieben Werktagen später ausgestellt.