Wie viel kostet ein Garagenumbau?

Wenn Sie zusätzlichen Wohnraum für Ihre Familie oder zusätzliches Einkommen aus einer ADU (Accessory Housing Unit) oder einer Airbnb-Vermietung suchen, kann ein Garagenumbau eine kostengünstige Alternative zu einem sein Hauszusatz, obwohl es finanziell nicht immer sinnvoll ist, dies zu tun. Beispielsweise kann eine private Garage in stark besiedelten städtischen Gebieten tatsächlich viel mehr wert sein als eine Wohneinheit (Garagen können in Städten wie Boston bis zu 400.000 US-Dollar wert sein).

Das ist jedoch weit von der Regel entfernt; An den meisten Orten ist Wohnraum wertvoller als Parkplatz, und durch die Erweiterung Ihres Hauses um mehr Wohnraum ist ein Garagenumbau eine Investition, die den Immobilienwert steigert.

Denken Sie über einen Garagenumbau nach? Hier ist, wie viel es Sie kosten wird – und was mit dem Bau verbunden ist.

Garagenumbaukosten: Was zu erwarten ist

Was ist der Return on Investment?

Die Kapitalrendite für einen Garagenumbau beträgt etwa 10 bis 20 Prozent des Eigenheimwerts. Lohnt sich also eine Investition in den Umbau einer Garage? Das hängt von vielen Dingen ab, darunter:

• Zustand der bestehenden Garage
• die Größe Ihrer Garage
• Umfang der Umstellung
• die Materialauswahl
• lokale Arbeitskosten

Wenn Sie nur eine angeschlossene Garage in ein Schlafzimmer umwandeln möchten, können Sie dies möglicherweise für nur 8.000 US-Dollar tun bis 15.000 US-Dollar, vorausgesetzt, die Garage ist bereits in gutem Zustand und Sie haben genug handwerkliche Fähigkeiten, um einige davon selbst zu bauen arbeiten. Die Kosten für einen Bauunternehmer, der eine vollständige Umwandlung in eine Wohneinheit mit Küche und Bad durchführt – insbesondere für eine freistehende Garage – kann zwischen 25.000 und 80.000 US-Dollar liegen, und in hochpreisigen Gegenden wie dem urbanen Kalifornien können es bis zu 120.000 US-Dollar oder mehr sein, wenn Sie Spitzenqualität verwenden Materialien.

Wenn man bedenkt, dass der durchschnittliche ROI für eine Garagenumwandlung etwa 10 bis 20 Prozent des Werts des Hauses beträgt, ist dies ein Kinderspiel für Häuser in der Millionen-Dollar-Preisklasse unabhängig von der Nutzung, aber nicht unbedingt für Häuser, die die Hälfte wert sind Das. Es stimmt, dass Geld nicht immer im Vordergrund steht; Hausbesitzer benötigen möglicherweise einfach mehr Wohnraum für sich selbst oder Mitglieder ihrer Großfamilie. Heutzutage wird jedoch durch den immer knapper werdenden Wohnraum ein zusätzlicher Eine Wohnung kann über kurzfristige Mieteinnahmen oder von einem langfristigen Mieter ein Einkommen generieren Motivator. Abgesehen vom zukünftigen Einkommen sind die Hauptsorgen der meisten Hausbesitzer die Vorlaufkosten des Projekts und wie man das Beste für den geringsten Geldbetrag bekommt.

Aufschlüsselung der Garagenumbaukosten

Um Ihnen bei der Planung zu helfen, finden Sie hier eine Aufschlüsselung der verschiedenen Phasen des Konvertierungsprozesses und der jeweiligen typischen Kosten:

Genehmigungen

Du brauchst ein Baugenehmigung für eine Garagenumwandlung (vorausgesetzt, es ist in Ihrer Gemeinde erlaubt), und das sollten Sie nicht überspringen. Wenn Sie weitermachen und ohne Genehmigung bauen, könnten Sie rot markiert werden und die Nutzung der neuen Immobilie verlieren oder feststellen, dass der Wert Ihres Hauses gemindert ist oder Ihr Haus unverkäuflich ist. Immobilienkreditgeber neigen dazu, Kredite an nicht genehmigte Immobilien abzulehnen, insbesondere solche, die gegen lokale Bauordnungsvorschriften verstoßen. Die Kosten für die Genehmigung hängen von Ihrem Wohnort und dem Umfang der Umstellung ab und liegen in der Regel zwischen 600 und 1.500 US-Dollar.

Sie müssen einen Grundriss erstellen, um eine Genehmigung zu erhalten, und wenn Sie Elektro- und Sanitärinstallationen hinzufügen, wird dringend empfohlen, einen Fachmann damit zu beauftragen. Wenn du einen Generalunternehmer beauftragen Für das gesamte Projekt wird der Auftragnehmer den Plan als Teil der Arbeit ausführen, aber wenn Sie es sind als Ihr eigener Vertragspartner agieren, könnten Sie einen Architekten beauftragen, der wahrscheinlich zwischen 2.000 und 4.000 US-Dollar verlangt.

Abriss

Der Abriss ist ein oft übersehener Teil eines Garagenumbaus und ein eigenständiges Projekt. Normalerweise müssen Sie:

• Entfernen Sie alle Trockenbauwände, damit Sie die Wände isolieren können
• Entfernen Sie unerwünschte Türen und Fenster, einschließlich des Garagentors, der Türschienen und des Türöffners
• Entfernen Sie Einbauschränke, Regale und Werkbänke

Sie müssen den Raum nicht unbedingt auf nichts als offene Ständerwände reduzieren, aber es hilft, besonders wenn Sie es tun neue Verkabelung installieren und Sanitärrohre. Sie können den Abriss selbst durchführen, aber es ist sicherer, ausgebildete Profis einzustellen, die normalerweise zwischen 2 und 7 US-Dollar pro Quadratfuß oder zwischen 720 und 2.520 US-Dollar für eine 3.600 Quadratmeter große Garage verlangen.

Rahmen, Türen und Fenster

Sobald Sie die Garage entkernt haben und bereit sind zu bauen, müssen Sie wahrscheinlich Folgendes tun:

• Rahmen Sie alle neuen Trennwände ein, die Sie für ein Badezimmer, ein privates Schlafzimmer oder einen Küchenbereich hinzufügen möchten
• Rahmen in der Garagentoröffnung und installieren Sie alle neuen Türen oder Fenster, die Sie dem Raum hinzufügen möchten
• Installieren Sie eine Eingangstür in dem Raum, der vom Garagentor eingenommen wurde
• Fügen Sie neue Deckenbalken für Isolierung und Trockenbau hinzu (da viele Garagen hohe oder gar keine Decken haben – nur die Unterseite des Daches – die Luft austreten lassen)
• Fügen Sie neue Türen und Fenster hinzu

Die Rahmung kann anhand von Quadratmetern geschätzt werden, wobei die durchschnittlichen Kosten für Arbeit und Material dazwischen liegen 7 und 16 US-Dollar pro Quadratfuß oder 700 bis 1.600 US-Dollar pro 100 Quadratfuß neuer Wände und Decken Bereich. Rahmenmaterialien – Bolzen und Wandplatten – sind nicht sehr teuer und kosten zwischen 100 und 200 US-Dollar pro 100 Quadratfuß, also hier Sie können viel Zeit sparen, indem Sie die Arbeit selbst erledigen, solange Sie die vorhandene Struktur nicht auf eine Weise ändern, die gegen das Bauen verstößt Codes. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wenden Sie sich an einen Auftragnehmer, bevor Sie etwas unternehmen.

Was die Kosten für das Hinzufügen von Türen und Fenstern betrifft: Jedes Fenster kann je nach Größe, Qualität und Material zwischen 400 und 2.000 US-Dollar kosten. und eine neue Außentür kostet etwa 700 bis 2.000 US-Dollar, je nachdem, ob es sich um eine herkömmliche Schwing-, Sicherheits- oder Schiebeterrasse handelt Tür. Wenn Sie vorhaben, Standard- oder Taschentüren für den Innenbereich zu installieren, planen Sie Ausgaben von 400 bis 1.500 US-Dollar pro Tür ein, ohne Installation. Sie sparen, wenn Sie die Installation selbst vornehmen können.

Sanitär und Elektro Rough-In

Planen Sie umfangreiche Elektro- und Sanitärarbeiten ein, wenn Sie eine ADU- oder Einliegerwohnung bauen, da Sie Folgendes tun müssen:

• Upgrade der elektrischen Schaltkreise (und möglicherweise ein neues Subpanel und/oder verbesserte Versorgungsdienste)
• Fügen Sie neue Wasser- und Abwasserleitungen für Bad und Küche hinzu
• Installieren Sie eine Abwasserleitung, was bedeutet, dass Sie möglicherweise in den Boden brechen müssen, um einen Graben zu machen (und je nachdem, wo Sie den Abwasserkanal anschließen, müssen Sie wahrscheinlich auch draußen etwas graben)

Verlassen auf Elektriker bezahlen von 3.000 bis 5.000 US-Dollar (je nachdem, ob Sie ein neues Subpanel benötigen) und wahrscheinlich ungefähr die gleiche Summe für den Klempner. Möglicherweise müssen Sie auch jemanden einstellen, der die erforderlichen Grab- und Betonarbeiten durchführt, und das kostet extra.

Spitze

Verkleidung, Isolierung und Trockenbau

Wenn die Wände unbedeckt sind und alle Rohre und Drähte an Ort und Stelle sind, sind Sie fast fertig zum Isolieren, aber zuerst müssen Sie:

• Bringen Sie die Verkleidung an der Außenseite der Wand an, die Sie eingerahmt haben, um die Garagentoröffnung abzudecken
• Isolieren Sie bei Bedarf die gesamte Struktur
• Hängen Sie die Trockenbauwand auf und stellen Sie sie fertig

Die Materialien für die Verkleidung, einschließlich Hausumhüllung und Verkleidungsmaterial, sollten nicht mehr als ein paar hundert Dollar kosten, und die Arbeit sollte ungefähr gleich viel kosten. Insgesamt 500 US-Dollar sind eine faire Schätzung, aber es hängt davon ab, für welches Abstellgleis Sie sich entscheiden.

Isolierung, die Sie leicht selbst vornehmen könnten, und Sie benötigen eine R13- bis R15-Batt-Isolierung für die Wände, was kostet ungefähr 1 $ pro Quadratfuß und R38 bis R60 für die Decke (je nach Klima), die ungefähr 2 $ pro Quadratmeter kostet Fuß. Wenn Sie nicht jucken möchten, wenn Sie die Arbeit selbst erledigen, müssen Sie etwa 300 bis 500 US-Dollar für die Arbeit bezahlen.

Was die Installation der Trockenbauwand betrifft, so besteht die Arbeit darin, sie aufzuhängen, mit Klebeband zu verkleben und drei Schichten Fugenmasse (auch bekannt als Schlamm) sowie eine beliebige Wandstruktur aufzutragen. Die Materialkosten für eine 8 x 10 Fuß große Wand betragen etwa 200 US-Dollar oder etwa 2,50 US-Dollar pro Quadratfuß. Wenn Sie es nicht selbst installieren, müssen Sie mit etwa 2,50 US-Dollar pro Quadratfuß für die professionelle Installation rechnen – insgesamt etwa 5 US-Dollar pro Quadratfuß.

Neuer Bodenbelag

Die meisten Leute gehen den einfachen Weg, indem sie den Betongaragenboden mit einem Laminat bedecken oder Luxus-Vinylfliesen (LVT)-Bodenbelag, wobei LVT die bessere Wahl für Bedingungen mit hoher Feuchtigkeit ist. Beide kosten zwischen 1 und 5 US-Dollar pro Quadratfuß und sind leicht selbst zu bauen, da es sich um „schwimmende“ Böden handelt, die nicht auf die Betongarageplatte geklebt oder genagelt werden müssen. Andere beliebte Optionen für schwimmende Böden sind Kork, Linoleum und Hartholz.

Fenster- und Türverkleidungen, Fußleisten und Farbe

In der Planungsphase oft übersehen, verwandeln die Zierleisten und Anstriche Ihr Garagenumbauprojekt in einen fertigen Wohnraum. Je nach Größe der Garage kosten die Tür- und Fensterumrahmungen sowie die Fußleisten zwischen 830 und 1.250 US-Dollar, wenn Sie es professionell installieren lassen, und etwa die Hälfte davon, wenn Sie es tun du selbst. Die nationalen Durchschnittskosten zu ein Zimmer streichen kostet etwa 1.800 US-Dollar, und Sie können einen erheblichen Teil davon sparen, indem Sie Ihr eigenes Gemälde machen.

Heizung und Kühlung

Die wirtschaftlichste Art, eine angeschlossene Garage zu heizen, ist wahrscheinlich die Installation von Heizkanälen, die in das HLK-System des Hauses eingebunden sind, und die Kosten variieren je nach Konfiguration des Systems. Dies wäre normalerweise eine Low-End-Kanalinstallation, die etwa 450 US-Dollar kosten und während der Rohbauphase für Elektro- und Sanitärinstallationen erfolgen würde. A Mini-Split Ein Wärmepumpen-Heiz-/Kühlsystem ist eine Alternative und die bessere Wahl für eine freistehende Garage. Die installierte Einheit kostet je nach Marke und Heiz-/Kühlleistung zwischen 2.000 und 4.000 US-Dollar.

Feinschliff

Wenn Sie Ihre Garage in ein Schlafzimmer, Heimbüro oder einen Hauswirtschaftsraum umwandeln, ist Ihre Arbeit so gut wie erledigt, aber wenn Sie eine Wohneinheit bauen, benötigen Sie:

• Armaturen
• Schränke
• Haushaltsgeräte

Die Kosten für die notwendigen Badezimmerausstattungen, einschließlich Toilette, Dusche, Waschtisch und Waschbecken, hängen von Ihrer Stilauswahl ab, aber rechnen Sie mit mindestens 2.000 US-Dollar, um sie alle zu installieren. Die Küchenspüle und der Küchenschrank unterliegen ebenfalls Ihren Vorlieben. Eine im Laden gekaufte Kombination aus Spüle und Schrank kann für weniger als 700 US-Dollar professionell installiert werden, aber wenn Sie Willst du eine voll ausgestattete Küche mit Standardschränken und Arbeitsplatten, könnte der Raum das 10-fache kosten Das.

Zuletzt auf der Liste sind notwendige Geräte, wie zum Beispiel:

• Wasserkocher
• Herd
• Kühlschrank
• Geschirrspüler

Wenn Sie diese neu kaufen, müssen Sie damit rechnen, dass Sie mehr als 2.000 bis 5.000 US-Dollar für Mittelklasse-Geräte oder etwas mehr für High-End-Modelle ausgeben. Sobald die Geräte installiert sind, ist Ihre neue Wohneinheit bereit für eine Endabnahme, bevor sie bewohnt oder vermietet werden kann.