Immobilieninvestitionen werden immer schwieriger. Hier ist, warum das gute Nachrichten für Käufer sind

In der Welt der Immobilieninvestitionen bedeutet das Akronym BRRRR mehr als nur ein Geräusch, das man mitten im Winter von sich gibt. Stattdessen steht der Fünf-Buchstaben-Sound für Kaufen, Reha, Mieten, Refinanzieren, Wiederholen. Bevor die COVID-19-Pandemie kam und die Immobilienlandschaft auf den Kopf stellte, war BRRRR für viele Investoren der zuverlässigste Weg, um mit den Immobilien in ihrem Portfolio Geld zu verdienen. Jetzt dank einer Kombination aus Zinserhöhungen, sinkende Immobilienwerte und geänderte Steuerformeln lässt BRRRR viele Immobilieninvestoren im Regen stehen.

Während das ‌dürfen‌ schlechte Nachrichten für sie sein, es sieht so aus, als würde es Käufern, deren Preis aus der Immobilie herausgepreist wurde, Erleichterung bringen Markt durch Investoren, die schnell viele der Immobilien verschlungen haben, die traditionell zum ersten Mal gegangen wären Hauskäufer. Das sagen einige der Profis, mit denen wir gesprochen haben, für die Zukunft der Immobilienbranche.

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Was ist BRRRR?

Laut Doug Carey, Präsident von Wealthtrace, ist BRRRR eine Art Immobilienanlagestrategie, bei der eine notleidende oder unterbewertete Immobilie gekauft und renoviert wird um ihren Wert zu steigern, sie zu vermieten, um Einnahmen zu erzielen, die Immobilie zu refinanzieren, um Zugang zu ihrem erhöhten Eigenkapital zu erhalten, und den Erlös zu verwenden, um den Prozess mit einer anderen zu wiederholen Eigentum.

Dies wurde zu einer beliebten Strategie für Immobilieninvestoren, da es mehrere Vorteile bietet, erklärt Carey. „Erstens ermöglicht es Anlegern, Immobilien zu einem reduzierten Preis zu erwerben, was zu erheblichen Gewinnen führen kann, wenn die Immobilie schließlich verkauft wird“, sagt er. „Zweitens ermöglicht die Renovierungsphase den Investoren, den Wert der Immobilie zu steigern, was die Mieteinnahmen und den Gesamtwert steigern kann.“

Drittens können Investoren in der Vermietungsphase einen stetigen Einkommensstrom erzielen, um die Kosten der Immobilie zu decken und eine Rendite zu erzielen. „Viertens kann die Refinanzierung der Immobilie es Investoren ermöglichen, auf das Eigenkapital zuzugreifen, das sie in der Immobilie aufgebaut haben Immobilien, die genutzt werden können, um in weitere Immobilien zu investieren und ihr Immobilienportfolio weiter auszubauen", sagt er Carey.

Wie BRRRR den Markt verletzt

Auch wenn es wie eine Win-Win-Situation klingen mag – Investoren können Häuser reparieren, die möglicherweise die lokalen Immobilienwerte gesenkt haben, während Mieter Zugang dazu erhalten frisch sanierte Wohnräume – es hat tatsächlich das verfügbare preisgünstige Inventar für Käufer reduziert, das oft an Geringverdiener oder Erstkäufer gegangen wäre Käufer.

Als Doppelschlag, sobald diese Immobilien umgebaut wurden und endlich wieder auf dem Markt sind und vermietet werden können, sind sie es normalerweise zu einem viel höheren Preis aufgeführt als zuvor, wodurch viele dieser Personen aus dem Mietmarkt verdrängt werden sowie.

Die Pandemie hat die Rentabilität von BRRRRs gesenkt

Der Immobilienmarkt befindet sich laut Crissi Cole, Gründerin und CEO von Penny Finance, dank des durch COVID-19 ausgelösten Kaufrauschs auf einem Allzeithoch. „Es fühlt sich an, als hätte jeder in Amerika ein Haus gekauft. Warum? Die Zinsen waren niedrig, niedrig, also war das Geld billig“, sagte sie und fügte hinzu, dass diese niedrigeren Zinsen den Anlegern dank des niedrigeren Monats noch mehr Kaufkraft verliehen Hypothekenzahlungen auf ihre neuen Mietobjekte. Als der Bestand versiegte, boten die Leute weit über dem geforderten Preis, um in ein neues Zuhause einziehen zu können. „Das hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben“, fährt sie fort und erklärt, wie sich die gestiegenen Werte auf die ganze Linie auswirkten und sogar die typischerweise günstigeren Immobilien trafen. „Also, das Fixer-Upper, das Sie vor fünf Jahren für 300.000 US-Dollar kaufen konnten, kostet jetzt je nach Standort 500.000 bis 800.000 US-Dollar.“

Darüber hinaus sagt Cole, dass Zinserhöhungen dazu führten, dass die Hypothekenzahlungen mit ihnen stiegen, was bedeutete, dass Investoren höhere Mietzahlungen verlangen mussten. „Wer kann mehr Miete zahlen, wenn die Löhne nicht mithalten? Dadurch ist weniger Geld zu verdienen."

Darüber hinaus hat die Inflation den Anlegern geschadet. „Die Kosten für Bau- und Renovierungsmaterialien sind in den letzten Jahren gestiegen, was die Reha-Phase der BRRRR-Strategie verteuern und potenzielle Gewinnmargen schmälern kann“, fügt Carey hinzu.

Mieter können es sich auch nicht leisten, mit den Kosten Schritt zu halten

„Wir befinden uns in einem wirklich schwierigen Markt für Käufer und Mieter“, erklärt Cole. „Der Immobilienmarkt beginnt sich zu verlangsamen, aber wenn Sie in begehrten Lagen suchen, sind die Immobilienpreise immer noch sehr hoch, und es gibt sehr wenig Angebot." In den nachfragestarken Gegenden, in denen die Preise weiter gestiegen sind, musste der Mietmarkt nachgeben folgen. „Für Mieter müssen Vermieter eine Hypothekenzahlung leisten, und sie geben die Kosten für ihre Erhöhung weiter Zinssätze für die Mieter", fährt sie fort und fügt hinzu, dass New York City zuletzt einen Anstieg der Mieten um 21 Prozent verzeichnete Jahr!

Einige gute Nachrichten für Käufer

Wie viel Nutzen hoffnungsvolle Hausbesitzer sehen werden, wenn viele Investoren diesen Prozess zurückziehen, bleibt laut Carey abzuwarten. Er glaubt, dass es bei Bestandsproblemen helfen sollte, was seitdem auch dazu beitragen wird, die Immobilienpreise zu senken Die Leute werden diese notleidenden Immobilien nicht so schnell abholen, aber es ist nicht die Lösung, die das Land braucht im Augenblick.

„Der aktuelle Wohnungsmarkt ist für Kaufinteressenten immer noch sehr schwierig“, sagt er. „Die Immobilienpreise sind nicht auf das Niveau vor der Pandemie zurückgefallen, aber die Hypothekenzinsen haben sich mehr als verdoppelt. Bis die Immobilienpreise noch weiter fallen, wird es für Erstkäufer noch sehr schwierig und teuer."

Glücklicherweise sind die Nachrichten nicht nur Untergangsstimmung. Laut Cole gibt es viele Programme, die die Leute jetzt nutzen können, um buchstäblich dabei zu helfen, einen Fuß in die Haustür zu bekommen. „Die gute Nachricht ist, dass es weiterhin eine große Vielfalt gibt Programme zum erstmaligen Eigenheimkauf auf dem Markt, die es Ihnen ermöglichen, weniger als 20 Prozent auf eine Immobilie zu setzen", sagt sie. „Die Biden-Administration hat auch viele Steuervergünstigungen für Hausbesitzer eingeführt, die dazu beitragen können, die Belastung durch hohe Zinssätze und hohe Immobilienpreise zu verringern.“

All diese Änderungen in Kombination mit einer scheinbar vielversprechenden Frühjahrsverkaufssaison könnten Käufern endlich helfen, den Weg zu ihrem Traumhaus zu finden.