Πρέπει οι αγοραστές σπιτιού να συνεργάζονται με μεσίτη πωλητή;

Η αγορά ενός σπιτιού θεωρείται μια σημαντική - και αγχωτική - εμπειρία ζωής. Όχι μόνο είναι μια από τις μεγαλύτερες οικονομικές συναλλαγές που έχετε κάνει ποτέ, αλλά απαιτεί επίσης μεγάλη προσπάθεια, ενέργεια, χρόνο και, φυσικά, υπομονή.

Πολλοί αγοραστές σπιτιού, ειδικά εκείνοι που βρίσκονται μέσα ανταγωνιστική αγορά, αναρωτιέστε εάν η εργασία απευθείας με μεσίτη πωλητή έναντι του δικού τους μεσίτη (γνωστού και ως μεσίτη αγοραστή) είναι επωφελής. Η γρήγορη απάντηση είναι:πιθανώς όχι.Να τι πρέπει να γνωρίζετε.

Τι είναι ένας μεσίτης πωλητή;

Ο μεσίτης ενός πωλητή, ο οποίος μπορεί επίσης να αναφέρεται ως πράκτορας λίστας, είναι αδειούχος επαγγελματίας ακινήτων που εκπροσωπεί το μέρος που πωλεί το ακίνητο. Η πίστη τους είναι σε αυτό το κόμμα. Διαχειρίζονται όλο το εύρος της πώλησης - από την καταχώριση και την εμφάνισή της έως τη διαπραγμάτευση με πιθανούς αγοραστές, κάνοντας το καλύτερο δυνατό για να διασφαλίσουν ότι ο πωλητής λαμβάνει την καλύτερη προσφορά για την ιδιοκτησία τους.

Τι είναι ένας μεσίτης αγοραστή;

Ένας μεσίτης αγοραστή είναι ένας αδειούχος επαγγελματίας ακινήτων που εκπροσωπεί έναν αγοραστή σπιτιού στη διαδικασία αγοράς ενός σπιτιού. Η εμπιστευτική τους ευθύνη είναι σε εσάς. Όχι μόνο ο μεσίτης βοηθά τον αγοραστή να βρει το μελλοντικό του σπίτι, αλλά και τον εκπροσωπεί προμηθεύοντας την ομάδα αγοράς ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου ενός μεσίτη στεγαστικών δανείων (εάν χρηματοδοτηθεί) και ενός ακινήτου δικηγόρος; διαπραγμάτευση της τιμής αγοράς · δημιουργία πακέτων σανίδων · και παρακολούθηση περιηγήσεων μαζί με το κλείσιμο.

Είναι ένας μεσίτης αγοραστή που θα διασφαλίσει ότι η αγορά είναι συμφέρουσαεσείς. Ο μεσίτης ενός αγοραστή πληρώνεται επίσης από τον πωλητή και όχι από τον αγοραστή.

Τι είναι ο διπλός πράκτορας;

Οι μεσίτες που εκπροσωπούν τόσο τον πωλητή όσο και τον αγοραστή ονομάζονται διπλοί πράκτορες. Αυτό συμβαίνει όταν ένας αγοραστής συνεργάζεται απευθείας με τον μεσίτη του πωλητή. Αυτό είναι νόμιμο στα περισσότερα κράτη, αλλά υπάρχουν πολλά Κανονισμοί γύρω από την πρακτική του. Αυτή είναι μια δύσκολη θέση για τους διπλούς πράκτορες, καθώς πρέπει νομικά να συμφωνήσουν και να αποκαλύψουν ουδετερότητα έναντι των δύο μερών. Και τα δύο μέρη πρέπει επίσης να συμφωνήσουν σε αυτό.

«Με τη συγκατάθεσή σας για διπλή αντιπροσώπευση, εγκαταλείπετε το δικαίωμά σας να είναι πιστός ο πράκτοράς σας σε εσάς, καθώς ο αντιπρόσωπός σας εκπροσωπεί πλέον και τον αντίπαλό σας. Μόλις εγκαταλείψετε αυτό το καθήκον πίστης, ο πράκτορας μπορεί να προωθήσει τα συμφέροντα που είναι αντίθετα προς τα δικά σας », λέει Υπουργείο Εξωτερικών της Νέας Υόρκης.

Η εμπιστευτική ευθύνη ενός διπλού πράκτορα - και στους δύο πελάτες - τους αρνείται να κρατήσουν οτιδήποτε άλλο παρά μια ουδέτερη στάση. Αυτή η ουδετερότητα μπορεί εγγενώς να δυσκολέψει την απόκτηση των περισσότερων χρημάτων για τον πωλητή και την καλύτερη συμφωνία για τον αγοραστή.

Η σημασία ενός μεσίτη αγοραστή:

«Όταν πρόκειται για την αγορά ενός σπιτιού, η εμπιστευτική ευθύνη του μεσίτη σας είναι εξ ολοκλήρουεσείς, πράγμα που σημαίνει ότι θα πάνε να σου δώσουν ρόπαλο », Μπεν Φάλτσι, ανώτερος κτηματομεσίτης στο Triplemint στη Νέα Υόρκη, λέει ο Χάνκερ. Εκτός από την πρόσβαση σε δεδομένα πωλήσεων και συγκρίσιμες πωλήσεις (aka comps), ο μεσίτης του αγοραστή είναι οπλισμένος με έξυπνες τακτικές διαπραγμάτευσης και χρήσιμες επαφές.

Η δουλειά αυτού του μεσίτη πηγαίνει συχνά πέρα ​​από τη γνώση της αγοράς, ωστόσο. «Όταν συνεργάζομαι με αγοραστές σπιτιού, καταλαβαίνω πόσο αγχωτικό θα είναι οι επόμενοι τρεις έως έξι μήνες για πολλούς από αυτούς. Μέρος της δουλειάς μου ως προσεκτικός κτηματομεσίτης είναι να είμαι de facto σφουγγάρι τους για αυτό το άγχος », λέει ο Falchi. «Είμαι ο μεσίτης, φίλος και συνήγορός τους».

Η γνώση ενός μεσίτη είναι χρήσιμη από την αρχή μέχρι το τέλος, ειδικά σε πιο περίπλοκες καταστάσεις. Για παράδειγμα, η αγορά ενός σπιτιού σημαίνει να περάσετε από μια διαδικασία που ονομάζεται δέουσα επιμέλεια, η οποία είναι μια έρευνα αγοραστή για ένα ακίνητο. Πρόκειται για μια βαθιά βουτιά, που πραγματοποιήθηκε από έναν δικηγόρο ακινήτων, στο παρασκήνιο και τα οικονομικά του σπιτιού ή του κτιρίου. Ο μεσίτης σας μπορεί να σας βοηθήσει να κατανοήσετε αυτήν την περίπλοκη διαδικασία, η οποία μπορεί να είναι ανακούφιση κατά τη διάρκεια μιας ήδη αγχωτικής περιόδου.

"Ένας μεσίτης που θα σας κρατήσει από το χέρι και θα σας καθοδηγήσει στην πολυπλοκότητα αυτής της διαδικασίας είναι τόσο απαραίτητος", λέει ο Falchi.

Peta Couzens, κτηματομεσίτης στο Triplemint, συμφωνεί: «Δεν βλέπετε νικητές αθλητές στους Ολυμπιακούς Αγώνες χωρίς τους προπονητές τους. Και δεν θα εκπροσωπούσατε τον εαυτό σας στο δικαστήριο χωρίς πληρεξούσιο. Ο αντιπρόσωπος ενός αγοραστή θα πρέπει να εξεταστεί με τον ίδιο τρόπο. Είμαστε εδώ για να σας βοηθήσουμε να ξεπεράσετε αυτή τη γραμμή τερματισμού - στην πρώτη θέση - και σας έχουμε την πλάτη (επειδή έχουμε καθήκον εμπιστοσύνης) ».

Υπάρχει λοιπόν κάποια στιγμή που πρέπει να συνεργαστείτε με μεσίτη πωλητή;

Σε αυτό το σημείο, μπορεί να αναρωτιέστε γιατί κάποιος θα πήγαινε χωρίς έναν μεσίτη που να τον εκπροσωπεί. Το θέμα είναι, εκείείναιμια μικρή πιθανότητα να υπάρξει ένα οικονομικό όφελος για τον πωλητή που, με τη σειρά του, θα μπορούσε να ωφελήσει τον αγοραστή.

Εδώ είναι τι πρέπει να γνωρίζετε: Αρχικά, το όφελος δεν θα σας εξοικονομήσει χρήματα, αλλά θα μπορούσε να σημαίνει ότι θα έχετε πιθανή αντιπαράθεση με τον ανταγωνισμό σε έναν πόλεμο προσφορών.

Γιατί συμβαίνει αυτό; "Η δομή της προμήθειας του μεσίτη στο N.Y.C., για παράδειγμα, είναι παραδοσιακά το 6% της τιμής αγοράς", εξηγεί ο Falchi. "Το 3% καταβάλλεται στον μεσίτη του αγοραστή και το 3% πληρώνεται στον μεσίτη του πωλητή." Από την άλλη πλευρά, εάν ο μεσίτης του πωλητή διπλασιαστεί επίσης ως μεσίτης του αγοραστή, "ο μεσίτης του πωλητή μπορεί να είναι πρόθυμος να διαπραγματευτεί - με τον πωλητή - το ποσοστό αμοιβής τους, μειώνοντάς το από 6% σε 5% ή δυνητικά ελαφρώς χαμηλότερο", λέει Φάλτσι. Θυμηθείτε: Ο πωλητής πληρώνει και τα δύο τέλη, οπότε αυτή η χαμηλού κόστους συμφωνία διπλού αντιπροσώπου θα τους ωφελήσει.

Εάν μειωθεί η αμοιβή του μεσίτη του πωλητή, ο μεσίτης του πωλητή θα εξακολουθήσει να κερδίζει περισσότερα χρήματα από ό, τι αν θα το χώριζαν με άλλο μεσίτη, ενώ ο πωλητής πληρώνει δυνητικά μικρότερο τέλος. Εάν συνεργάζεστε με τον ίδιο μεσίτη με τον πωλητή και θέλετε να αγοράσετε το σπίτι του πωλητή, αυτό μπορεί να αποδειχθεί η προσφορά σας είναι πιο ελκυστική από μια άλλη προσφορά που προέρχεται από κάποιον με διαφορετικό μεσίτη που εκπροσωπεί τους.
Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι ως αγοραστής, δεν θα γνωρίζετε τι κερδίζει ο μεσίτης του πωλητή εάν πρέπει να συνάψει σύμβαση ως διπλός αντιπρόσωπος μαζί σας. Αυτό το τέλοςενδέχεταινα είναι το πλήρες ποσοστό, ή θα μπορούσε να είναι μείωση. Αυτοί οι όροι αποφασίζονται στη συμφωνία εισαγωγής στην αρχή της διαδικασίας.

Η ετυμηγορία:

Στο τέλος, το να πας με μεσίτη πωλητή είναι ρίσκο. «Παραδίνεσαι πολύ για να παίξεις στο να πάρεις ένα οικονομικό όφελος, δεδομένου ότι αυτό το όφελος δεν είναι εγγυημένο. Και αυτό που εγκαταλείπετε μπορεί να ισοδυναμεί με την προστασία σας », λέει ο Falchi. "Όταν διαχειρίζεστε τη μεγαλύτερη συναλλαγή της ζωής σας, είναι πάντα καλύτερο να έχετε έναν επαγγελματία να σας βοηθήσει." Όσο για τον επαγγελματία που επιλέγετε, θέλετε να έχουν την πλάτη σας - όχι του πωλητή.

​Αποκάλυψη: Ο συγγραφέας έχει προσωπική σχέση με τον Ben Falchi, αλλά οι απόψεις του είναι εντελώς δικές του.​