Είναι ο ανάδοχος σας δεσμευμένος, αδειοδοτημένος και ασφαλισμένος - και γιατί έχει σημασία;

Ο γείτονάς σας μπορεί να είναι ένας σπουδαίος άνθρωπος που είναι βολικός και πρόθυμος να δουλέψει φθηνά για να είναι χρήσιμος, αλλά δεν αντικαθιστούν έναν αδειοδοτημένο, συνδεδεμένο και ασφαλισμένο εργολάβο για μεγάλες δουλειές γύρω από το σπίτι. Σκεφτείτε τι συμβαίνει εάν ο γείτονάς σας - εξειδικευμένος όπως είναι - κάνει ένα λάθος που έχει ως αποτέλεσμα τη ζημιά στην περιουσία σας. Δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι θα πληρώσουν για να αποκαταστήσουν τη ζημιά που προκάλεσαν.

Αυτός είναι μόνο ένας λόγος για να επιλέξετε έναν επαγγελματία έναντι του γείτονά σας, ενός γείτονα κάποιου άλλου που προτάθηκε στα κοινωνικά μέσα ή κάποιον που συναντήσατε σε μια ξυλεία. Σκεφτείτε τι θα συμβεί αν έχετε ένα διαρροή υδραυλικών εγκαταστάσεων διορθώθηκε από έναν γείτονα ή έναν γνωστό - ή έναν τεχνίτη που βρίσκετε στο Craigslist - και η επισκευή αποτυγχάνει, δημιουργώντας μια κατάσταση έκτακτης ανάγκης. Δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι ο γείτονάς σας ή οποιοσδήποτε άλλος τεχνίτης θα είναι πρόθυμος να διορθώσει το πρόβλημα και είστε αγκαλιά για το κόστος της επισκευής. Αυτό δεν ισχύει εάν προσλάβετε έναν επαγγελματία με άδεια χρήσης.

Εκτός από δεσμευμένους, οι επαγγελματίες εργολάβοι φέρουν συνήθως ασφάλιση αστικής ευθύνης για την προστασία τους σε περίπτωση ατυχημάτων κατά την εργασία. Εάν προσλάβετε κάποιον χωρίς αυτήν την προστασία και συμβεί κάποιο ατύχημα στην ιδιοκτησία σας, θα μπορούσατε να είστε υπεύθυνοι και τα ιατρικά έξοδα θα μπορούσαν να προκύψουν από την ασφάλιση των ιδιοκτητών του σπιτιού σας, με αποτέλεσμα την αύξηση του ασφαλίστρου.

Λοιπόν, τι ακριβώς σημαίνει να προσλάβω εργολάβο ποιος είναι αδειοδοτημένος, δεσμευμένος και ασφαλισμένος; Δείτε τι πρέπει να γνωρίζετε πριν υπογράψετε συμβόλαιο.

Υπόδειξη

Ορισμοί αδειοδοτημένων, συνδεδεμένων και ασφαλισμένων

Όταν ένας εργολάβος που ειδικεύεται στην επισκευή σπιτιών διαφημίζει ότι είναι αδειοδοτημένοι, δεσμευμένοι και ασφαλισμένοι, κάνει τρεις ξεχωριστές αξιώσεις.

Αδειούχος

Ο αρμόδιος ανάδοχος θεωρείται από τις αρμόδιες οικοδομικές αρχές ότι είναι αρμόδιοι για την εκτέλεση των αιτούμενων υπηρεσιών και συνήθως πρέπει να περάσει μια εξέταση. Οχι όλα γενικοί εργολάβοι πρέπει να έχουν κρατική άδεια - ορισμένες πολιτείες παραπέμπουν στα τοπικά κτιριακά τμήματα για τις απαιτήσεις αδειοδότησης - αλλά ειδικοί επαγγελματίες, όπως ηλεκτρολόγοι, υδραυλικοί και τεχνικοί HVAC, απαιτούν γενικά κατάσταση πιστοποίηση.

Αν τυχαίνει να ζείτε στο Νιου Χάμσαϊρ, για παράδειγμα, ο γενικός εργολάβος που στρώνει την τσιμεντένια πλάκα για εσάς υπαίθρια κουζίνα το αίθριο δεν χρειάζεται κρατική άδεια, αλλά τόσο ο ηλεκτρολόγος που εγκαθιστά το εξωτερικός φωτισμός και ο υδραυλικός που συνδέει τον εξωτερικό νεροχύτη κάνει. Στην Καλιφόρνια, και οι τρεις εργολάβοι χρειάζονται κρατικές άδειες για να κάνουν νόμιμα τη δουλειά τους, αλλά στη Νέα Υόρκη, καμία οι εργολάβοι χρειάζονται κρατικές άδειες, αν και ενδέχεται να απαιτούν άδειες από τους δήμους στους οποίους βρίσκονται εργασία.

Δεμένο

Όσον αφορά τη βοήθεια των ιδιοκτητών σπιτιού να αναπνέουν ευκολότερα όταν εργάζεστε με εργολάβους, η συγκόλληση είναι ακόμη πιο σημαντική από την αδειοδότηση επειδή παρέχει προστασία έναντι κακής κατασκευής ή αποτυχίας ολοκλήρωσης μιας εργασίας ως συνεσταλμένος. Το ομόλογο που το εγγυάται αυτό ονομάζεται ομόλογο απόδοσης - ένας τύπος εγγυητικής εγγύησης που εκδίδεται από μια ασφαλιστική εταιρεία. Ο ανάδοχος καταβάλλει ετήσια αμοιβή για εγγύηση. Τα κράτη που απαιτούν αδειοδότηση για εργολάβους συνήθως απαιτούν επίσης τη συγκόλλησή τους.

Η πληρωμή του τέλους ομολόγου παρέχει πρόσβαση σε ένα εφάπαξ ποσό - συνήθως από $ 10.000 έως $ 15.000 - σε περιπτώσεις παραβίασης της συμφωνίας ή υποτυπώδους κατασκευής. Για να αποκτήσει πρόσβαση σε αυτό το ποσό, ο θιγόμενος ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να υποβάλει αξίωση και εάν η απαίτηση είναι επιτυχής, ο ανάδοχος είναι υπόχρεος στην εγγυητική εταιρεία για επιστροφή της πληρωμής.

Ασφαλισμένο

Αν και η σύνδεση μοιάζει με ασφάλιση, δεν είναι το ίδιο πράγμα. Ενώ ο σκοπός της συγκόλλησης είναι η προστασία του ιδιοκτήτη σπιτιού, η ασφάλιση προστατεύει κυρίως τον ανάδοχο. Παρέχει κάλυψη για έκθεση ευθύνης που σχετίζεται με επιχειρήσεις και δεν αποτελεί απαίτηση αδειοδότησης. Αν και η ασφάλιση ωφελεί κυρίως τον ανάδοχο, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να υποβάλει αξίωση σε περιπτώσεις όπου τα έξοδα ζημίας υπερβαίνουν το ποσό του ομολόγου.

Διαφορετικοί τύποι ομολογιών συμβολαίου

Ένας δεσμευμένος ανάδοχος έχει συνήθως εγγύηση καλής εκτέλεσης που ισχύει για τη συγκεκριμένη εργασία που αναθέτει ο ανάδοχος, αλλά αυτό δεν είναι το μόνο πιθανό είδος. Ανάλογα με το μέγεθος του έργου κατασκευής, μπορεί επίσης να απαιτείται εγγύηση πληρωμής. Αυτός ο τύπος ομολογιακού συμβολαίου εγγυάται ότι οι προμηθευτές υλικών, οι υπεργολάβοι και οι υπηρεσίες υποστήριξης (όπως οι εταιρείες καθαρισμού) πληρώνονται εξ ολοκλήρου. Το ομόλογο καλύπτει τις προεπιλογές από τον ανάδοχο και αποτρέπει ενέργειες εναντίον του ιδιοκτήτη του σπιτιού, όπως εμπράγματα περιουσιακά στοιχεία ή χρέωση τρίτων. Τα σχετικά ομόλογα περιλαμβάνουν αυτούς τους τύπους:

• ​Ομόλογα αδειών ανάδοχου, τα οποία αποτελούν συνδυασμό ομολόγων απόδοσης και πληρωμής, απαιτούνται συνήθως από κράτη που εκδίδουν άδειες ανάδοχου. Τα ελάχιστα ποσά ομολόγων διαφέρουν ανά κράτος. Στην Καλιφόρνια και σε άλλα μέρη είναι $ 15,000, αλλά μπορεί να είναι τόσο χαμηλό όσο $ 1,000 (New Jersey) ή τόσο υψηλό όσο $ 20,000 (Όρεγκον). Σε ορισμένα κράτη, τα ελάχιστα ποσά ομολόγων καθορίζονται από τις τοπικές αρχές.
• ​Προμήθεια ομολόγωνείναι παρόμοια με τα ομόλογα πληρωμής, αλλά ο κύριος σκοπός τους είναι να διασφαλίσουν ότι παρέχονται όλες οι προμήθειες και τα υλικά που απαιτούνται για την εργασία όπως ορίζεται στη σύμβαση εργασίας. Οι προμηθευτές καθώς και οι εργολάβοι αποκτούν αυτά τα ομόλογα.
• ​Ομόλογα εγγύησης, επίσης γνωστά ως ομόλογα συντήρησης, εγγυώνται την εργασία για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα μετά την ολοκλήρωση μιας εργασίας. Εάν κάτι πάει στραβά κατά τη διάρκεια της περιόδου εγγύησης, ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να υποβάλει αξίωση κατά του ομολόγου ως αποζημίωση για τυχόν απαραίτητες επισκευές, ακόμη και αν οι επισκευές ολοκληρώνονται από διαφορετικό εργολάβος.
• ​Βοηθητικοί δεσμοί, όπως ομόλογα υποδιαίρεσης, μπορεί να απαιτούνται όταν οι εργολάβοι πραγματοποιούν αλλαγές στη δημόσια περιουσία ως μέρος ενός έργου. Ένα παράδειγμα θα ήταν η περικοπή ενός πεζοδρομίου στο διορθώστε μια σπασμένη αποχέτευση. Τα ομόλογα προσφοράς είναι κοινά για μεγάλα κατασκευαστικά έργα. Παρέχουν τη διαβεβαίωση ότι ο νικητής πλειοδότης παραδίδει υλικά και υπηρεσίες όπως καθορίζονται στην προσφορά.

Ασφάλιση αστικής ευθύνης για εργολάβους

Ένας εργολάβος συνάπτει ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο για τους ίδιους λόγους που κάνει κάποιος άλλος: για να προφυλαχθεί από την οικονομική καταστροφή από ατυχήματα και τις επακόλουθες αποκαταστάσεις και νομικά έξοδα. Οι εργολάβοι με εργαζόμενους έχουν συνήθως πολιτικές αποζημίωσης των εργαζομένων για την κάλυψη του κόστους των εργατικών ατυχημάτων στο χώρο εργασίας, και έχουν επίσης ασφάλιση αστικής ευθύνης για την κάλυψη ζημιών από αξιώσεις που προέρχονται από εργασίες ή ελαττώματα υλικών που προκαλούν τραυματισμό ή υλικές ζημιές.

Η ασφάλιση αστικής ευθύνης καλύπτει σωματικές βλάβες, υλικές ζημιές και απώλεια δαπανών χρήσης, καθώς και νομικά έξοδα που προκύπτουν ως αποτέλεσμα της εργασίας που εκτελεί ένας εργολάβος, τηρώντας τις κατάλληλες διαδικασίες. Ωστόσο, δεν καλύπτει τους τραυματισμούς των εργαζομένων, γι 'αυτό και οι εργολάβοι με πολλούς υπαλλήλους έχουν επίσης ασφάλιση εργαζομένων. Ένα παράδειγμα σεναρίου στο οποίο ένας ιδιοκτήτης σπιτιού θα μπορούσε να υποβάλει αξίωση κατά α ασφαλιστήριο συμβόλαιο αναδόχου θα ήταν εάν ένας ηλεκτρολόγος εγκατέστησε μια ελαττωματική ηλεκτρική συσκευή χωρίς να γνωρίζει ότι ήταν ελαττωματική, και απέτυχε και προκάλεσε πυρκαγιά, με αποτέλεσμα δεκάδες χιλιάδες δολάρια ζημιών.

Lookάχνετε για δεσμευμένο ανάδοχο;

Εάν έχετε μια δουλειά που είναι πιο περίπλοκη από το να βάψετε ένα ράφι ή φτιάχνοντας μια τουαλέτα, μείνετε στην ασφαλή πλευρά και αναζητήστε έναν δεσμευμένο και ασφαλισμένο εργολάβο για να χειριστεί τη δουλειά. Σε πολιτείες στις οποίες απαιτείται άδεια, θα πρέπει να γνωρίζετε τον αριθμό άδειας του εργολάβου. Πολλοί εργολάβοι διαφημίζουν τον αριθμό τους στο όχημά τους και είναι πρόθυμοι να σας τον δώσουν αν δεν το κάνουν. Ο αριθμός άδειας είναι πολύτιμος επειδή σας δίνει πρόσβαση σε στοιχεία ομολόγων και ασφάλισης.

Στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, μπορείτε να αναζητήσετε τον αριθμό άδειας στον ιστότοπο του κρατικού συμβαλλόμενου εργολάβου και την αναζήτηση θα επιστρέψει τον αριθμό ομολόγου του εργολάβου, το ποσό του ομολόγου και το όνομα της εγγυητικής εταιρείας που αναλαμβάνει το δεσμός. Θα μπορείτε να δείτε με μια ματιά εάν ο εργολάβος ή η επιχείρηση του αναδόχου (εάν ο ανάδοχος είναι α ιδιοκτήτης επιχείρησης) πληροί τις απαιτήσεις ομολόγων για το κράτος και θα λάβετε ακόμη και ένα πλήρες ιστορικό ομολόγων για αυτό εργολάβος. Θα δείτε επίσης τι είδους ασφαλιστήριο συμβόλαιο έχει ο ανάδοχος.

Δεν είναι όλες οι πολιτείες και οι δήμοι τόσο οργανωμένοι όσο η Καλιφόρνια, αλλά εάν απαιτείται άδεια, θα πρέπει να μπορείτε να αναζητήσετε την άδεια στον ιστότοπο για τον αντίστοιχο πίνακα αδειοδότησης. Οι πληροφορίες που βρίσκετε εκεί δεν υποκαθιστούν τις αναφορές από φίλους και προηγούμενους πελάτες, αλλά παρέχουν διασφάλιση των διαπιστευτηρίων του αναδόχου. Προσοχή στους εργολάβους με παρωχημένες άδειες, εκκρεμή υπόλοιπα ομολόγων, καθυστερημένες πληρωμές ομολόγων ή ανεπαρκής ασφαλιστική κάλυψη, οποιαδήποτε από τις οποίες θα μπορούσε να σας βάλει σε κρίση οικονομικά αν κάτι πάει καλά λανθασμένος.

Πώς να υποβάλετε αίτηση ομολόγων

Πρώτον, βεβαιωθείτε ότι έχετε λάβει όλες τις λεπτομέρειες της εργασίας που αναθέτετε εγγράφως προτού ο ανάδοχος ξεκινήσει τη δουλειά. Η σύμβαση πρέπει να καθορίζει κάθε λεπτομέρεια που θεωρείτε σημαντική, συμπεριλαμβανομένης της αναμενόμενης ημερομηνίας λήξης και του συμφωνημένου κόστους του έργου. Αυτό το έγγραφο θα είναι εξαιρετικά σημαντικό εάν καταστεί απαραίτητη η υποβολή αξίωσης. Μπορείτε να υποβάλετε μια αξίωση χωρίς αυτήν, αλλά οι πιθανότητες επιτυχίας σας δεν είναι τόσο μεγάλες.

Η διαδικασία αξίωσης ξεκινά με την εύρεση του ονόματος της εγγυητικής εταιρείας που υπέγραψε το ομόλογο και την αποστολή προκαταρκτικής επιστολής υποδεικνύοντας την πρόθεσή σας να υποβάλετε μια αξίωση, συμπεριλαμβανομένου ενός αντιγράφου της σύμβασης και άλλων εγγράφων και εικόνων που υποστηρίζουν τη δική σας απαίτηση. Η εταιρεία θα σας στείλει περισσότερα έγγραφα για να συμπληρώσετε και θα σας ζητήσει μια επίσημη γραπτή δήλωση και άλλες πληροφορίες που κρίνει απαραίτητες. Όταν στείλετε πίσω όλη την απαραίτητη τεκμηρίωση, η εταιρεία θα αξιολογήσει την απαίτησή σας και θα καθορίσει εάν σας οφείλει ή όχι χρήματα. Ωστόσο, μην κρατάτε την αναπνοή σας περιμένοντας μια γρήγορη απάντηση. μπορεί να χρειαστούν εβδομάδες ή μήνες.

Εάν δεν είστε ικανοποιημένοι με την απόφαση της εταιρείας εγγύησης, μπορείτε να υποβάλετε καταγγελία στον προϊστάμενο δικαστήριο ή δικαστήριο μικροδιαφορών στην κομητεία στην οποία έγινε η εργασία ή στην οποία βρίσκεται ο ανάδοχος ενεργός. Υπάρχει ένα χρονικό όριο για την υποβολή τέτοιων καταγγελιών - δύο χρόνια από τη στιγμή που ο εργολάβος έφυγε από τη δουλειά είναι τυπικός, αν και διαφέρει ανάλογα με την κατάσταση - και πρέπει να παρέχετε γραπτή ειδοποίηση στον ανάδοχο για πρόθεση να μηνύσει πολύ πριν καταθέσετε (τυπικά 45 ημέρες) για να δώσετε στον ανάδοχο την ευκαιρία να διορθώσει το πρόβλημα. Η διαδικασία κατάθεσης είναι λεπτομερής και είναι καλύτερο να την χειριστεί ένας δικηγόρος.