Πώς επιλύετε τις διαφορές με έναν ανάδοχο;

Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού επιλέγουν να αναδιαμορφώσω πάνω από την κίνηση, που συχνά σημαίνει συνεργασία με εργολάβους για την ολοκλήρωση του έργου. Σε έναν τέλειο κόσμο, ο ανάδοχος εκτελεί τους όρους της σύμβασης που έχουν καθοριστεί με τον ιδιοκτήτη του σπιτιού, τηρεί το χρονοδιάγραμμα και παράγει όμορφη δουλειά - αλλά ημιτελή έργα, ελαττωματική εργασία ή μη πληρωμή υπεργολάβων μπορεί μερικές φορές να επηρεάσουν την ανακαίνιση των ονείρων σας έργο.

Έχετε πρόβλημα με έναν εργολάβο που προσλάβατε; Μάθετε πώς να επιλύετε το πρόβλημα γρήγορα, ώστε να μπορείτε να επαναφέρετε τις ανακαινίσεις σας σε καλό δρόμο.

Υπόδειξη

Κοινές διαφορές με εργολάβους

Αν και ένα έργο βελτίωσης του σπιτιού είναι συναρπαστικό, είναι επίσης ώριμο με ευκαιρίες για διαφωνίες, οι οποίες μπορεί να προκύψουν σε πολλές διαφορετικές πτυχές μιας ανακαίνισης. Ξεκινώντας με ένα σαφές, λεπτομερές συμβόλαιο μπορεί να μειώσει τον κίνδυνο σύγκρουσης, αλλά δεν εμποδίζει πάντα κάθε διαφωνία. Μερικά κοινά σημεία διαφωνίας περιλαμβάνουν:

• Το χρονοδιάγραμμα του έργου κατασκευής, συμπεριλαμβανομένης της ημερομηνίας έναρξης, της ημερομηνίας ολοκλήρωσης ή των ορόσημων κατά τη διάρκεια του έργου
  
• Πληρωμές, συμπεριλαμβανομένου του ποσού και πότε πραγματοποιεί τις πληρωμές ο ιδιοκτήτης σπιτιού - από καταθέσεις έως την τελική πληρωμή
  
• Αλλαγές στο αρχικό σχέδιο
  
• Ποιότητα της εργασίας
  
• Λάθη αναδόχων, όπως ακατάλληλα κεντρικό μέγεθος αέρα ή λανθασμένη καλωδίωση
  
• Ποιος αγοράζει ή πληρώνει για τα υλικά
  
• Ένας εργολάβος που αφήνει τη δουλειά ημιτελή

Αναθεωρήστε το συμβόλαιό σας

Η ύπαρξη γραπτής σύμβασης πριν από την έναρξη κάθε εργασίας είναι απαραίτητη για την προστασία τόσο του εαυτού σας όσο και του εργολάβου - και για την πρόληψη των πιο συνηθισμένων διαφορών. Οι συμβάσεις κατασκευής περιγράφουν όλες τις λεπτομέρειες και τους όρους που πρέπει να ακολουθήσετε εσείς και ο ανάδοχος. Για παράδειγμα, μια σύμβαση μπορεί να καθορίζει ότι είστε εργολάβος κουζίνας θα ολοκληρώσει το έργο σε οκτώ εβδομάδες. Η τακτική αναθεώρηση της σύμβασης σας βοηθά να προσδιορίσετε εάν υπάρχει παράβαση της σύμβασης.

Το συμβόλαιό σας περιλαμβάνει επίσης βασικές πληροφορίες που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ως αποδεικτικά στοιχεία για να υποστηρίξετε τη θέση σας, εάν σκεφτείτε να λάβετε νομικά μέτρα κατά του αναδόχου. Αυτό περιλαμβάνει το χρονοδιάγραμμα εργασίας, το κόστος και το πρόγραμμα πληρωμών, το εύρος των εργασιών και τις υπηρεσίες που παρέχονται από τον ανάδοχο. Μπορείτε να ανατρέξετε στη σύμβαση για να αποδείξετε ότι ο ανάδοχος δεν ξεκίνησε ή τελείωσε το έργο εγκαίρως, για παράδειγμα.

Επιλογές Εξωδικαστικής Επίλυσης

Εάν εμφανιστεί κάποιο πρόβλημα στο έργο ανακαίνισής σας, είναι πάντα καλύτερο να κρατήσετε τη διαφορά εκτός δικαστηρίου. Αυτό όχι μόνο σας εξοικονομεί χρήματα επειδή συχνά δεν χρειάζεστε δικηγόρο και δεν έχετε δικαστικά έξοδα, αλλά είναι επίσης γρηγορότερα, καθώς ίσως χρειαστεί να περιμένετε για να έχετε την ημέρα σας στο δικαστήριο. Αυτές οι επιλογές επίλυσης είναι επίσης λιγότερο δομημένες από το να πηγαίνεις στο δικαστήριο, κάτι που μπορεί να σου χαλαρώσει τα νεύρα αν δεν έχεις συνηθίσει σε νομικές μάχες.

Χρειάζεστε επίλυση ενός ζητήματος με έναν ανάδοχο; Δείτε τι πρέπει να δοκιμάσετε πρώτα.

1. Διαπραγματευτείτε απευθείας με τον ανάδοχο

Η επίλυση της διαφοράς απευθείας με τον ανάδοχο είναι συνήθως η ευκολότερη (και φθηνότερη) μέθοδος. Δεν χρειάζεται να συμμετάσχετε σε δικηγόρους ή να πληρώσετε δικαστικά έξοδα. Η επίλυση μπορεί συχνά να συμβεί γρήγορα εάν και τα δύο μέρη είναι πρόθυμα να διαπραγματευτούν. Για παράδειγμα, εάν ο ανάδοχος καθυστερήσει στο υποσχεμένο χρονοδιάγραμμα, σκεφτείτε να επαναδιαπραγματευτείτε το χρονοδιάγραμμα για να επιτρέψετε στον ανάδοχο να επανέλθει σε καλό δρόμο.

Όντας σταθερός και απλός, αλλά φιλικός, σας δίνει τις καλύτερες πιθανότητες να επιλύσετε τα πράγματα απευθείας με τον ανάδοχο. Να είστε σαφείς σχετικά με το τι αμφισβητείτε και πώς θα θέλατε να διορθώσουν το πρόβλημα.

2. Δοκιμάστε έναν Οργανισμό Αδειοδότησης Αναδόχου

Επικοινωνήστε με τον φορέα αδειοδότησης του αναδόχου για το κράτος σας για να δείτε αν προσφέρει προγράμματα εξυγίανσης. Θα μπορούσε επίσης να υπάρχει μια πόλη ή μια κομητειακή υπηρεσία για την αδειοδότηση εργολάβου ή την υπεράσπιση των καταναλωτών που μπορεί επίσης να βοηθήσει σε ακόμη πιο τοπικό επίπεδο. Ορισμένοι οργανισμοί αδειοδότησης προσφέρουν διαμεσολάβηση και θα επικοινωνήσουν με τον ανάδοχο για να ξεκινήσει τη διαδικασία διαμεσολάβησης, ή μπορεί να έχει μια εσωτερική διαδικασία επίλυσης που μπορεί να βοηθήσει εσάς και τον ανάδοχο να έρθετε σε μια συμφωνία.

Μπορείτε επίσης να υποβάλετε καταγγελία στην υπηρεσία αδειοδότησης εάν ο ανάδοχος δεν ακολουθήσει το κτίριο κωδικούς, δημιουργεί απειλή για την ασφάλειά σας ή διαφορετικά δεν ακολουθεί τις απαιτήσεις αδειοδότησης και Κανονισμοί. Ο ανάδοχος μπορεί να αντιμετωπίσει πρόστιμα, να αποβληθεί από τον οργανισμό ή να χάσει την άδειά του προσωρινά ή οριστικά εάν οι κατηγορίες σας αποδειχθούν αληθείς.

3. Πηγαίνετε μέσω Διαμεσολάβησης

Εάν χτυπήσετε έναν τοίχο ενώ διαπραγματεύεστε απευθείας με το εργολάβος ανακαίνισης σπιτιού και δεν μπορεί να καταλήξει σε συμφωνία, ένας διαμεσολαβητής μπορεί να βοηθήσει και τις δύο πλευρές να βρουν συμβιβασμό. Ο διαμεσολαβητής είναι ένα ουδέτερο τρίτο μέρος στο οποίο πρέπει να συμφωνήσουν τόσο ο ιδιοκτήτης του σπιτιού όσο και ο ανάδοχος. Αυτό το άτομο εξετάζει την κατάσταση και βοηθά τα μέρη να βρουν τη μέση λύση για να επιλύσουν το ζήτημα.

Θα μοιράσετε το κόστος της διαμεσολάβησης με τον ανάδοχο, το οποίο ποικίλλει, αλλά συχνά είναι μερικές εκατοντάδες δολάρια. Ενώ μπορείτε να έχετε δικηγόρο, η διαμεσολάβηση γίνεται συχνά χωρίς δικηγόρους, πράγμα που σας εξοικονομεί χρήματα. Η πρόσληψη δικηγόρου είναι πιο ακριβή και οι δικηγόροι είναι διαβόητοι που θέλουν να «κερδίσουν», παρόλο που η διαμεσολάβηση δεν το κάνει αναγκαστικά έχουν νικητές ή ηττημένους, οπότε μπορεί να είναι πιο δύσκολο να συμφωνήσουμε σε μια λύση όταν υπάρχουν δικηγόροι εμπλεγμένος.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η διαμεσολάβηση δεν είναι μια δεσμευτική μέθοδος επίλυσης. Αυτό σημαίνει ότι παρόλο που ο διαμεσολαβητής μπορεί να δώσει μια απόλυτα λογική λύση, δεν είστε υποχρεωμένοι να την ακολουθήσετε και ούτε ο ανάδοχος. Ενδέχεται να σας ζητηθεί να περάσετε από διαμεσολάβηση προτού μπορέσετε να υποβάλετε μήνυση, είτε λόγω κρατικών ή συμβατικών απαιτήσεων.

4. Χρησιμοποιήστε δεσμευτική διαιτησία

Η δεσμευτική διαιτησία είναι παρόμοια με τη διαμεσολάβηση στο ότι ένας διαιτητής ακούει τον ιδιοκτήτη του σπιτιού και τον ανάδοχο πριν καταλήξει σε μια λύση. Η κύρια διαφορά είναι ότι η απόφαση είναι δεσμευτική, πράγμα που σημαίνει ότι και τα δύο μέρη πρέπει να ακολουθήσουν το ψήφισμα. Δεν μπορείτε να προσφύγετε για την απόφαση, οπότε ετοιμαστείτε να αντιμετωπίσετε την απογοήτευση εάν δεν σας βγει.

Κατά τη διαιτησία, τα μέρη παρουσιάζουν στοιχεία, παρόμοια με μια δίκη. Ενώ η διαμεσολάβηση προσπαθεί να βρει ουδέτερο έδαφος, η διαιτησία θα μπορούσε να ευνοήσει το ένα μέρος έναντι του άλλου. Η διαιτησία συνήθως κοστίζει περισσότερο από τη διαμεσολάβηση και μπορεί μερικές φορές να πλησιάζει το κόστος της προσφυγής στο δικαστήριο εάν πρόκειται για περίπλοκη κατάσταση. Μπορείτε να περάσετε από διαιτησία χωρίς δικηγόρο, αλλά μπορεί να είναι χρήσιμο να έχετε μια, καθώς η απόφαση είναι δεσμευτική.

Επιλογές επίλυσης εντός του δικαστηρίου

Εάν δεν μπορείτε να βρείτε εξώδικο, μπορείτε να προβείτε σε νομικές ενέργειες και να πάτε τον ανάδοχο στο δικαστήριο. Οι δύο επιλογές είναι δικαστήριο μικρών αγωγών και αστικό δικαστήριο. Ποια επιλογή θα επιλέξετε εξαρτάται από το χρηματικό ποσό που αναζητάτε. Οι δικαστικές αποφάσεις είναι δεσμευτικές, αλλά μπορείτε να τις προσφύγετε.

1. Φάκελος στο δικαστήριο μικροδιαφορών

Το δικαστήριο μικρών απαιτήσεων είναι μια κοινή επιλογή εάν ψάχνετε για ένα μικρό χρηματικό ποσό. Υπάρχει ένα ανώτατο όριο στο πόσο μπορείτε να ζητήσετε, συνήθως μεταξύ $ 3.000 και $ 5.000. Για παράδειγμα, εάν είναι δικό σας εργολάβος μπάνιου σπάει το νεροχύτη σας $ 500 ενώ το εγκαθιστάτε, θα μπορούσατε να το πάρετε σε δικαστήριο μικρών απαιτήσεων για το ζήτημα.

Το δικαστήριο μικρών απαιτήσεων είναι μια φθηνή επιλογή εάν η υπόθεσή σας πληροί τις προϋποθέσεις. Το τέλος κατάθεσης είναι συνήθως περίπου $ 50. Οι περισσότεροι άνθρωποι εκπροσωπούν τον εαυτό τους στο δικαστήριο μικροδιαφορών αντί να χρησιμοποιούν δικηγόρο, το οποίο εξοικονομεί επίσης χρήματα.

Συνήθως μπορείτε να βρείτε πληροφορίες κατάθεσης στο διαδίκτυο για το μικροδικείο που έχει δικαιοδοσία για την περιοχή σας. Η γραφειοκρατία είναι συνήθως αρκετά απλή για να ολοκληρώσετε μόνοι σας, αλλά ένας δικηγόρος μπορεί να σας βοηθήσει αν θέλετε βοήθεια. Το δικαστήριο μικρών απαιτήσεων είναι συνήθως ένας γρήγορος τρόπος επίλυσης του ζητήματος.

2. Πηγαίνετε στο Πολιτικό Δικαστήριο

Εάν η αγωγή σας υπερβαίνει το ποσό του δολαρίου για δικαστήριο μικροδιαφορών στην πολιτεία σας, μπορείτε να καταθέσετε μήνυση στο πολιτικό δικαστήριο. Για παράδειγμα, εάν προσπαθείτε να ανακτήσετε το κόστος των $ 30,000 αναδιαμόρφωση κουζίνας, θα πρέπει να προσφύγετε στο πολιτικό δικαστήριο, καθώς το ποσό υπερβαίνει το ανώτατο όριο του μικρού δικαστηρίου απαιτήσεων. Αυτή είναι η πιο ακριβή επιλογή. Τα τέλη κατάθεσης είναι συχνά πολύ υψηλότερα, συνήθως κυμαίνονται από $ 250 έως $ 800.

Ένας άλλος παράγοντας που αυξάνει το κόστος είναι ότι θέλετε να προσλάβετε δικηγόρο. Οι δικηγόροι ενδέχεται να εργαστούν σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης όπου παίρνουν ένα ποσοστό της ανταμοιβής σας εάν κερδίσετε την υπόθεση. Μπορούν επίσης να λειτουργούν σε ωριαία βάση, η οποία ποικίλλει σε μεγάλο βαθμό, αλλά θα μπορούσε να κυμαίνεται από $ 200 έως $ 500 την ώρα. Και λάβετε υπόψη ότι μια περίπλοκη ή εκτεταμένη υπόθεση μπορεί να οδηγήσει σε πολύ υψηλές αμοιβές δικηγόρου εάν πληρώνετε ανά ώρα.

Χειρισμός εμπράγματου μηχανικού

Στην τελική μορφή διαφωνιών μεταξύ εργολάβου και ιδιοκτήτη σπιτιού, οι εργολάβοι και οι υπεργολάβοι μπορούν να καταθέσουν το λεγόμενο εμπράγματο μηχανικό για μη πληρωμή υπηρεσιών ή αγαθών. Εάν παρακρατήσετε την πληρωμή σας, μπορούν να χαστουκίσουν το σπίτι σας, ως εγγύηση, το οποίο αποτελεί ουσιαστικά απαίτηση κατά του ακινήτου.

Παρόλο που μπορείτε να ελέγξετε αν ο γενικός εργολάβος πληρώνεται ή όχι, δεν είναι μόνο ο γενικός εργολάβος που μπορεί να καταθέσει την εγγύηση του μηχανικού. Εάν ένας υπεργολάβος δεν πληρώνεται, μπορεί επίσης να καταθέσει εγγύηση. Για παράδειγμα, ένας ηλεκτρολόγος που ολοκληρώνει μέρος της ανακαίνισης κουζίνας μπορεί να καταθέσει την εγγύηση ενός μηχανικού εάν ο γενικός εργολάβος δεν τους πληρώσει.

Η εγγύηση ενός μηχανικού παραμένει στο σπίτι, πράγμα που σημαίνει ότι πιθανότατα δεν θα μπορείτε πουλήσει το σπίτι ή αναχρηματοδοτήστε το έως ότου επιλύσετε το εμπράγματο εμπόδιο. Εάν προσπαθήσετε να αναχρηματοδοτήσετε, ο δανειστής σας θα βρει το δικαίωμα και θα αρνηθεί την αίτησή σας.

Ο ανάδοχος που δεν λαμβάνει πληρωμή πρέπει να καταθέσει την εγγύηση εντός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου. Μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την κατάσταση, αλλά συνήθως είναι 20 έως 30 ημέρες μετά την ολοκλήρωση της εργασίας. Το ποσό της δέσμευσης περιορίζεται συνήθως στο κόστος των υπηρεσιών, της εργασίας και των υλικών που χρησιμοποιούνται για τη βελτίωση του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι η εγγύηση δεν μπορεί να περιλαμβάνει νομικά τέλη, συναισθηματική δυσφορία, αποζημίωση τιμωρίας ή παρόμοια έξοδα.

Πώς κατατίθενται τα Εγγράφια

Η συγκεκριμένη διαδικασία κατάθεσης ποικίλλει ανά πολιτεία, αλλά οποιοσδήποτε εργολάβος ή υπεργολάβος που δεν έχει πληρωθεί μπορεί να καταθέσει την εγγύηση του μηχανικού. Γενικά, ο ανάδοχος οφείλει να ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη του σπιτιού για το οφειλόμενο ποσό πριν καταθέσει την εγγύηση. Συνήθως κατατίθεται στο νομό όπου βρίσκεται το ακίνητο. Ο ανάδοχος πρέπει να προσκομίσει δικαιολογητικά για να αποδείξει το δικαίωμα κατάθεσης του δικαιώματος. Θα σας εξυπηρετήσουν με την εγγύηση είτε αυτοπροσώπως είτε μέσω ταχυδρομείου ανάλογα με τους κρατικούς κανονισμούς.

Αποφυγή και Επίλυση Εμπραγμάτων Μηχανικών

Μπορείτε να αποτρέψετε την τοποθέτηση του δικαιώματος ενός μηχανικού στο σπίτι σας, παίρνοντας απαλλαγές από εμπόρους και υπεργολάβους. Η παραίτηση από εμπράγματη εγγύηση είναι ένα έγγραφο που εμποδίζει τον ανάδοχο ή τον υπεργολάβο να καταθέσει το εμπράγματο όπλο του μηχανικού. Μπορούν να εκδοθούν υπό όρους απαλλαγές από εμπράγματες υποχρεώσεις προτού πραγματοποιήσετε πληρωμή και παραιτηθείτε από το δικαίωμα υποβολής της εγγύησης με την προϋπόθεση ότι πληρώνετε και τα κεφάλαια εκκαθαρίζουν την τράπεζα. Μπορείτε επίσης να ζητήσετε απαλλαγή από εμπράγματες υποχρεώσεις από εργολάβους, υπεργολάβους και προμηθευτές υλικών καθώς πραγματοποιείτε τις πληρωμές σας. Ζητήστε από τον γενικό αντισυμβαλλόμενο σας να συμπεριλάβει τις απαλλαγές από εμπράγματες υποχρεώσεις στη σύμβαση για να προστατευθείτε.

Ακόμα κι αν πληρώσετε τον γενικό σας εργολάβο, ένας υπεργολάβος ή προμηθευτής υλικών θα μπορούσε να καταθέσει το εμπόδιο του μηχανικού. Αυτό μπορεί να συμβεί εάν ο ανάδοχος πάρει τα χρήματά σας αλλά δεν πληρώσει τους υπεργολάβους. Για να αποφευχθεί αυτό, μπορείτε να γράψετε κοινές επιταγές στον γενικό ανάδοχο και τους υπεργολάβους, γεγονός που αναγκάζει και τα δύο μέρη να υπογράψουν τους ελέγχους. Σε γενικές γραμμές, η έγκαιρη πληρωμή του εργολάβου σας μπορεί επίσης να αποφύγει ένα εμπράγματο εμπόδιο, επειδή ο ανάδοχος σας έχει τα χρήματα για να πληρώσει τους υπεργολάβους. Κράτα ένα φάκελος αρχείων όλων των εγγράφων, αντιγράφων πληρωμών και άλλων αρχείων σε περίπτωση που προκύψει διαφωνία σχετικά με τις πληρωμές σας.

Μόλις τοποθετηθεί ένα εμπράγματο δικαίωμα εξασφάλισης, μπορείτε να το αφαιρέσετε πληρώνοντας το ποσό που χρωστάτε ακόμη εάν έχετε ανεξόφλητο υπόλοιπο. Μπορεί να είστε σε θέση να διαπραγματευτείτε με τον ανάδοχο για χαμηλότερο ποσό εάν πιστεύετε ότι δεν χρωστάτε τα χρήματα. Ορισμένες πολιτείες σάς επιτρέπουν να αμφισβητήσετε την απαίτηση για είσπραξη όταν έχει κατατεθεί. Ακολουθήστε τη διαδικασία και τηρήστε προθεσμίες για αυτήν τη διαδικασία διαφοράς. Μπορείτε επίσης να επιλέξετε να αντιμετωπίσετε την εγγύηση στο δικαστήριο.