Τι είναι ο Εκτιμητής Ακίνητης Περιουσίας; Εδώ είναι όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Όταν αγοράζετε ένα νέο σπίτι, μία από τις πιο σημαντικές πληροφορίες που πρέπει να συλλέξετε είναι η εκτίμηση της τρέχουσας αγοραίας αξίας του σπιτιού, γνωστή και ως αξιολόγηση. Η δουλειά της συγκέντρωσης της εκτίμησης ανήκει σε έναν εκτιμητή ακινήτων, ο οποίος την υπολογίζει συγκρίνοντας τις πρόσφατες πωλήσεις κατοικιών στην περιοχή με το ακίνητο που αξιολογείται.

Αν και ο κύριος δικαιούχος μιας αξιολόγησης είναι ο ενυπόθηκος δανειστής, κανένας αγοραστής δεν θέλει να πληρώσει επιπλέον για ένα ακίνητο. Βοηθά να αποκτήσετε μια επισκόπηση της διαδικασίας αξιολόγησης πριν ξεκινήσετε.

Λοιπόν, τι ακριβώς κάνει ένας εκτιμητής ακινήτων; Και πώς καθορίζουν την αξία του σπιτιού; Εδώ είναι τι πρέπει να ξέρετε.

Υπόδειξη

Τι είναι η αξιολόγηση;

Οι περισσότεροι αγοραστές σπιτιού χρηματοδοτούν την αγορά τους με δανεικά χρήματα. Ο δανειστής συνήθως εξασφαλίζει το δάνειο παίρνοντας ένα ενδιαφέρον για ασφάλεια στο σπίτι. Εάν ο δανειολήπτης σταματήσει να πληρώνει το δάνειο, ο δανειστής έχει το δικαίωμα να το πουλήσει για να ανακτήσει το δάνειό του. Αυτό καθιστά κρίσιμο για τον ενυπόθηκο δανειστή να γνωρίζει την τρέχουσα δίκαιη αγοραία αξία ακινήτων του σπιτιού πριν συμφωνήσει σε ένα δάνειο. Εάν γράψει ένα στεγαστικό δάνειο για περισσότερα χρήματα από όσα αξίζει το ακίνητο, θα έχει λίγες πιθανότητες να ανακτήσει το ποσό του δανείου του εάν ο αγοραστής αθετήσει. Ο δανειστής που εξετάζει την υποθήκη χρησιμοποιεί μια εκτίμηση για να καθορίσει εάν και πόσο είναι διατεθειμένος να δανείσει σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο.

Η εκτίμηση είναι μια εκτίμηση της τρέχουσας αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας ενός ακινήτου, που πραγματοποιείται κατόπιν αιτήματος του δανειστή από έναν εκτιμητή ακινήτων. Ενώ πολλές πολιτείες απαιτούν αυτοί οι επαγγελματίες να είναι εξουσιοδοτημένοι εκτιμητές, δεν επιβάλλουν όλες αυτήν την απαίτηση. Εάν γίνει αξιολόγηση για τον δανειστή κατά τη διάρκεια μιας αγοράς κατοικίας, ο εκτιμητής επιλέγεται από τον δανειστή, αλλά είναι ο δανειολήπτης/αγοραστής σπιτιού που πληρώνει για αυτό (εκτός εάν έχουν συμφωνηθεί άλλες ρυθμίσεις στη σύμβαση δανείου). Αν και αυτή η αξιολόγηση προορίζεται να αποτελέσει εργαλείο για τον ενυπόθηκο δανειστή, ωφελεί επίσης τον αγοραστή σπιτιού, καθώς δεν είναι ποτέ καλή ιδέα να πληρώσει υπερβολικά για ένα ακίνητο.

Δυστυχώς, η αξιολόγηση είναι ένα από τα τελευταία βήματα σε μια συναλλαγή ακινήτων, πολύ μετά την προέγκριση, την προσφορά, την αποδοχή και τον έλεγχο της υποθήκης. Ολόκληρη η πώληση βασίζεται στην αξιολόγηση. Αν μία η αξιολόγηση είναι πολύ χαμηλή, ο αγοραστής μπορεί να λάβει μια δεύτερη αξιολόγηση για να προσπαθήσει να πείσει τον δανειστή να χρηματοδοτήσει το δάνειο, αλλά η επιτυχία δεν είναι εγγυημένη.

Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί επίσης να παραγγείλει μια εκτίμηση κατοικίας εάν σκέφτεται να πουλήσει το ακίνητό του (και πολλοί κάνουν αυτό το βήμα πριν καν επικοινωνήσουν με έναν κτηματομεσίτη). Αυτό θα τους δώσει μια ακριβή εικόνα της αγοραίας αξίας του. Σε αυτήν την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης του σπιτιού επιλέγει τον εκτιμητή ακινήτων και πληρώνει για την υπηρεσία.

Διαδικασία Εκτιμητή Ακίνητης Περιουσίας

Δεδομένου ότι η λειτουργία μιας αξιολόγησης είναι να προσδιορίζει την τρέχουσα αγοραία αξία ενός σπιτιού, το κύριο εργαλείο ενός εκτιμητή σπιτιού είναι η εξέταση της τρέχουσας τοπικής αγοράς κατοικίας. Ο εκτιμητής εξετάζει συγκρίσιμες ιδιοκτησίες που πουλήθηκαν πρόσφατα στην περιοχή και επηρεάζει τις διαφορές μεταξύ αυτών των κατοικιών και του υπό αξιολόγηση σπιτιού.

Ο εκτιμητής εξετάζει τη συνολική κατάσταση των σπιτιών που πουλήθηκαν πρόσφατα, το μέγεθός τους σε τετραγωνικά πόδια και το μέγεθος τους χαρακτηριστικά. Σημειώνουν τον αριθμό των υπνοδωματίων και των λουτρών σε καθένα. Γενικά, όσο περισσότερα υπνοδωμάτια και μπάνια, τόσο περισσότερο θα αξίζει ένα σπίτι. Λαμβάνουν υπόψη όχι μόνο τα αρχικά χαρακτηριστικά του σπιτιού αλλά και τις βελτιώσεις που έχουν γίνει στο ακίνητο. Επιπλέον, όπως γήπεδο τένις ή κλιματιστικές μονάδες, θα ανεβάσει την τιμή. Ο εκτιμητής εξετάζει επίσης εάν ένα συγκρίσιμο ακίνητο πώλησης είχε προβλήματα συντήρησης ή επισκευές που έπρεπε να εξεταστούν από τους αγοραστές.

Σημειώνει ο εκτιμητής όλες αυτές οι πληροφορίες, συνήθως στην τυπική φόρμα. Οι περισσότεροι εκτιμητές ακινήτων χρησιμοποιούν ένα τυποποιημένο έντυπο γνωστό ως Uniform Residential Appraisal Report. Στη συνέχεια, ο εκτιμητής συγκρίνει τις λεπτομέρειες των κατοικιών που πωλήθηκαν πρόσφατα με αυτές του σπιτιού που αξιολογείται. Προσαρμόζουν τη μέση τιμή πώλησης προς τα πάνω ή προς τα κάτω ανάλογα με αυτή τη σύγκριση.

Για παράδειγμα, εάν όλα τα σπίτια που πωλήθηκαν πρόσφατα είχαν τρία υπνοδωμάτια και δύο μπάνια και το σπίτι υπό αξιολόγηση έχει τέσσερα υπνοδωμάτια και τρία μπάνια, η αξία του θα είναι μεγαλύτερη από τη μέση αξία του πρόσφατα πουλημένου σπίτια. Άλλοι παράγοντες μπορούν να επηρεάσουν την τιμή και λαμβάνονται υπόψη από έναν εκτιμητή ακινήτων. Για παράδειγμα, περιστάσεις όπως ένας πρόσφατος θάνατος ή άλλο τραγικό γεγονός στο ακίνητο είναι πιθανό να συμβεί ένας αρνητικός αντίκτυπος σε μια αξιολόγηση, ακόμη και ένα ιστορικό χρήσης καπνού στο σπίτι μπορεί να μειώσει την αγορά του αξία.

Αξιολόγηση vs. Επιθεώρηση Κατοικίας

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, απαιτούνται πολλά διαφορετικά βήματα για να προσδιορίσετε την αξία και την κατάστασή του. Η αξιολόγηση και η επιθεώρηση κατοικίας απαιτούνται και οι δύο, καθώς το καθένα εξυπηρετεί διαφορετικό σκοπό.

Η εκτίμηση είναι ο πρωταρχικός τρόπος προσδιορισμού της τρέχουσας εύλογης αγοραίας αξίας του ακινήτου. Ενώ ο εκτιμητής ακινήτων λαμβάνει υπόψη την κατάσταση του σπιτιού, συμπεριλαμβανομένης της συντήρησης και απαιτούνται επισκευές, ο σκοπός της αξιολόγησης δεν είναι να προσδιοριστεί τι λειτουργεί και τι δεν λειτουργεί στο κατοικία.

Ένας εκτιμητής ακίνητης περιουσίας θα περιηγηθεί στο σπίτι, κάνοντας γενικά μια διαδρομή ανά δωμάτιο για να δει και να σημειώσει την κατάσταση του εσωτερικού. Περπατούν γύρω από το εξωτερικό για να προσδιορίσουν και να σημειώσουν την κατάστασή του. εκτιμά την αξία οποιωνδήποτε ανέσεων, όπως μια πισίνα, κρήνη, ή βοηθητικά κτίρια? λεπτομερώς τυχόν παραβιάσεις των κωδίκων υγείας και ασφάλειας· και καταγράφει τη διάταξη του ακινήτου. Το μεγαλύτερο μέρος του υπολογισμού της αξιολόγησης θα εξαρτηθεί από συγκρίσιμες πωλήσεις και αυτή η εργασία θα γίνει στο γραφείο του.

ΕΝΑ επιθεώρηση σπιτιού, ωστόσο, εστιάζει στην κατάσταση της συγκεκριμένης κατοικίας. Διενεργείται από διαφορετικό επαγγελματία — έναν εξουσιοδοτημένο επιθεωρητή σπιτιού. Ο επιθεωρητής αφιερώνει πολύ περισσότερο χρόνο στο ακίνητο κάνοντας μια ολοκληρωμένη επισκόπηση της φυσικής του κατάστασης. Μέρος αυτού είναι μια οπτική επιθεώρηση, αλλά ένα άλλο μέρος περιλαμβάνει τη δοκιμή κατά πόσο λειτουργούν τα μεγάλα οικιακά συστήματα. Η επιθεώρηση αποσκοπεί στην παροχή πληροφοριών στον αγοραστή σπιτιού σχετικά με τι πρέπει να επισκευαστεί ή αντικαταστάθηκε στο σπίτι πριν ή μετά το κλείσιμο.

Κόστος αξιολόγησης

Όταν συνάπτετε μια υποθήκη αγοράς κατοικίας, τα έγγραφα της δανειακής σύμβασης καθορίζουν ένα καθορισμένο ποσό για την εκτίμηση του ακινήτου. Αυτό πρέπει να καταβληθεί από τον δανειολήπτη, εκτός εάν υπάρχει συγκεκριμένη γλώσσα για το αντίθετο στη σύμβαση δανείου. Μερικές φορές, ένας αγοραστής πληρώνει το τέλος αξιολόγησης ως μέρος του κόστους κλεισίματος, και πολύ περιστασιακά, πωλητές με κίνητρα μπορεί να συμφωνήσουν να πληρώσουν για την αξιολόγηση. Το τέλος αξιολόγησης ορίζεται όταν ο δανειστής προσλαμβάνει τον εκτιμητή και δεν μπορεί να προσαρμοστεί εκ των υστέρων.

Ένα τυπικό εύρος τιμών για μια εκτίμηση ακινήτων κυμαίνεται από $300 έως $600. Το μέγεθος του ακινήτου, η εκτιμώμενη αξία του και η τοποθεσία του καθορίζουν εάν η εκτίμηση εμπίπτει στο ανώτερο ή στο κάτω άκρο αυτού του εύρους. Αυτό βασικά εξαρτάται από το πόσο χρόνο θα χρειαστεί να αφιερώσει ένας εκτιμητής ακίνητης περιουσίας για την εκτίμηση και εάν το ακίνητο είναι οικιστικό ή εμπορικό. Η τυπική εκτίμηση ακινήτων δεν είναι χρονοβόρα. Συνήθως απαιτούνται μόνο λίγες ώρες από τον εκτιμητή ακινήτων για να εκτιμηθεί η αγοραία αξία. Η έκθεση αξιολόγησης εκδίδεται από τρεις έως επτά εργάσιμες ημέρες αργότερα.