Νέα οικοδόμηση κίνητρα για αγοραστές

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού και οι αισιόδοξοι ιδιοκτήτες δεν είναι οι μόνοι που έχουν επηρεαστεί από την ταχέως μεταβαλλόμενη αγορά ακινήτων. Σχεδόν όλοι οι εμπλεκόμενοι στη διαδικασία, από τους δανειστές έως τους εκτιμητές, αισθάνονται την πρέζα από τότε η αγορά άρχισε να κρυώνει, γεγονός που ώθησε ορισμένους στον κλάδο να προσαρμοστούν στις αλλαγές κλίμα. Ειδικά οι κατασκευαστές κατοικιών έχουν επηρεαστεί από αυτήν την αγορά ψύξης (που προκαλείται κυρίως από υψηλότερα επιτόκια) — με νέα κατασκευή πτώση περίπου 20% από το προηγούμενο έτος.

Αν και οι κατασκευαστές είναι πιο αισιόδοξοι τώρα που τα επιτόκια έχουν μειωθεί ελαφρώς, σίγουρα διευκολύνουν οι αγοραστές να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν ένα σπίτι με υψηλότερο επιτόκιο, προσφέροντας κίνητρα, όπως εξαγορές επιτοκίων στους πελάτες τους. Μιλήσαμε με εμπειρογνώμονες στεγαστικών δανείων και ακινήτων για να μάθουμε τι σημαίνει και γιατί μπορεί να είναι ένας καλός τρόπος για μερικούς ανθρώπους να εξοικονομήσουν το στεγαστικό τους δάνειο.

Γνωρίστε τους Ειδικούς

Οι κατασκευαστές σπιτιών προσφέρουν προνόμια σε αγοραστές

Τα τελευταία χρόνια, ο Shaun Martin, ιδιοκτήτης και διευθύνων σύμβουλος της We Buy Houses στο Ντένβερ, λέει ότι πολλοί κατασκευαστές έχουν αρχίσει να προσφέρουν προγράμματα εξαγοράς για να μετακινήσετε το απόθεμα. "Η εξαγορά είναι όταν ο κατασκευαστής μειώνει το επιτόκιο στεγαστικών δανείων ενός δανειολήπτη για μια αρχική χρονική περίοδο, συνήθως τρία ή πέντε χρόνια", λέει στον Hunker.

«Η ιδέα είναι ότι με τη μείωση της μηνιαίας πληρωμής, οι δανειολήπτες μπορούν να αντέξουν οικονομικά ένα πιο ακριβό σπίτι ή διαφορετικό είδος προϊόν δανείου από αυτό που θα μπορούσαν αρχικά να αντέξουν οικονομικά», συνεχίζει ο Martin, προσθέτοντας ότι αυτό ωφελεί τόσο τον αγοραστή όσο και τον χτίστης δεδομένου ότι οι αισιόδοξοι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να αγοράσουν το σπίτι των ονείρων τους και οι κατασκευαστές μπορούν να μετακινήσουν απόθεμα που διαφορετικά θα παρέμεναν στα βιβλία τους.

Πώς λειτουργούν οι εξαγορές;

Δεδομένου ότι η αγοραστική δύναμη των καταναλωτών μειώνεται κάθε φορά που η Federal Reserve Bank αυξάνει τα επιτόκια, λέει η Anna Young, ανώτερη σύμβουλος νέων κατοικιών της Landmark Fine Homes. κατασκευαστές κατοικιών όπως αυτή για την οποία εργάζεται έχουν αρχίσει να συνεργάζονται με τους προτιμώμενους δανειστές τους για να προσφέρουν μακροπρόθεσμα επιτόκια καθώς και εξαγορές επιτοκίων σε πιθανούς αγοραστές.

Ο Young λέει ότι αυτές οι αλλαγές επιτοκίων είχαν αρκετά μεγάλο αντίκτυπο στους δανειολήπτες που τα σπίτια που μπορεί να μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά μόλις πριν από έξι μήνες ξαφνικά είναι απρόσιτα. «Προσφέροντας την εξαγορά των επιτοκίων μας, οι μηνιαίες πληρωμές των πελατών μειώνονται τα πρώτα χρόνια, επιτρέποντας λίγο ανάσα και την ευκαιρία να αναχρηματοδοτήσουν όσο ζουν στο νέο τους σπίτι των ονείρων», είπε συνεχίζεται. "Αυτό είναι ένα μεγάλο κίνητρο που μειώνει το επιτόκιο 2 τοις εκατό το πρώτο έτος και 1 τοις εκατό το δεύτερο έτος, και το τρίτο έτος επιστρέφει στο αρχικό επιτόκιο [εκτός εάν αναχρηματοδοτηθεί]».

Μερικοί οικοδόμοι άρχισαν επίσης να κάνουν εκπτώσεις στα σπίτια τους για να γίνουν πιο προσιτά, αλλά ο Young λέει ότι αυτό μπορεί να μειώσει την αξία της γειτονιάς και να βλάψει τους άλλους πελάτες τους.

Δεν μπορείτε να επιλέξετε τον δανειστή σας

Εάν ελπίζετε να κλείσετε το σπίτι σας με εξαγορά οικοδόμων, ίσως χρειαστεί να προχωρήσετε με έναν δανειστή της επιλογής του κατασκευαστή. «Συνήθως, οι τοπικοί δανειστές έχουν περισσότερο χρόνο και προσοχή για να κάνουν τη συναλλαγή ομαλά και δεν θα υπάρχουν κρυφές χρεώσεις ορισμένων από τους εθνικούς δανειστές όπου καταλήγετε μιλώντας σε διαφορετικό άτομο κάθε φορά και δεν θα γνωρίζετε την ανταπόκρισή του (ή την έλλειψή της) μέχρι να είναι πολύ αργά», λέει η Young, εξηγώντας γιατί στην εταιρεία της αρέσει να χρησιμοποιεί ορισμένα τράπεζες.

«Επιτρέπουμε στους πελάτες μας να χρησιμοποιούν άλλους δανειστές (όπως φαντάζομαι ότι θα έκανε κάθε κατασκευαστής), αλλά προσφέρουμε μόνο την εξαγορά και άλλα κίνητρα - όπως η πληρωμή των τόκων κατά τη διάρκεια του δανείου κατασκευής - με την προτίμησή μας. Για εμάς, αξίζει τον κόπο να πληρώσουμε χιλιάδες δολάρια για να εξασφαλίσουμε μια θετική εμπειρία αγοράς».

Οι εξαγορές δεν είναι τα μόνα προνόμια που προσφέρουν οι οικοδόμοι

Ενώ ένα χαμηλότερο επιτόκιο είναι προφανώς ένα τεράστιο όφελος, ο Martin λέει ότι δεν είναι ο μόνος τρόπος να επωφεληθείτε από την εξοικονόμηση πόρων. «Το buydown μπορεί να εφαρμοστεί για το κόστος κλεισίματος ή να χρησιμοποιηθεί για τη μείωση του ποσού του δανείου και του επιτοκίου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι κατασκευαστές θα δώσουν επίσης πιστώσεις που μειώνουν τη μηνιαία πληρωμή του δανειολήπτη κατά τη διάρκεια της περιόδου του προγράμματος».

Ο Μάρτιν προσθέτει ότι οι κατασκευαστές μπορούν να συνεργαστούν με αγοραστές για να βρουν επίσης το σωστό πρόγραμμα δανείου. «Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι κατασκευαστές θα προσφέρουν δάνεια σταθερού επιτοκίου και σε άλλες, στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο».

Το Buydown δεν είναι ένα μέγεθος για όλους

Διαφορετικοί κατασκευαστές μπορούν να κάνουν τις αγορές τους με διαφορετικούς τρόπους, σύμφωνα με τον Tyler Forte, CEO της Felix Homes, ο οποίος πρόσφατα βοήθησε έναν αγοραστή να κλείσει αυτό το είδος δανείου. «Ένας από τους πελάτες μου μόλις αγόρασε ένα σπίτι που έχτισε ο Drees», λέει, προσθέτοντας ότι τους πρόσφεραν «εξαγορά 2-1».

Η Forte λέει ότι αυτό σήμαινε ότι η πληρωμή βασίστηκε σε πραγματικό επιτόκιο 2 τοις εκατό χαμηλότερο από το αρχικό επιτόκιο στο οποίο είχε δεσμευτεί ο δανειολήπτης κατά τη διάρκεια του πρώτου έτους. «Το δεύτερο έτος, οι πληρωμές [τους] θα βασίζονται σε ποσοστό που είναι 1 τοις εκατό μικρότερο».

Σε αυτήν την περίπτωση, η Forte λέει ότι η Drees Homes κάλυψε τη διαφορά μεταξύ της τυπικής πληρωμής και του προσαρμοσμένου "επιτοκίου εξαγοράς".

Μπορούν οι εκπτώσεις οικοδόμων να αποτελέσουν χακάρισμα για την αγορά σπιτιού;

Για όσους δυσκολεύονται να αντέξουν οικονομικά ένα σπίτι με τα σημερινά επιτόκια, η προώθηση μιας νέας κατασκευής μπορεί να είναι ένας καλός τρόπος για να αποκτήσετε χαμηλότερη τιμή. Τούτου λεχθέντος, η Forte δεν θέλει τους ανθρώπους να πιστεύουν ότι μια νέα κατασκευή είναι ο καλύτερος τρόπος για να μπουν σε ένα νέο σπίτι. «Οι αγοραστές πρέπει απλώς να έχουν κατά νου ότι σε γενικές γραμμές, οι νέες κατασκευές κατοικιών είναι πιο ακριβές (με βάση την τιμή ανά τετραγωνικό πόδι) από τις υπάρχουσες κατοικίες», λέει. "Αυτό σημαίνει ότι ένας αγοραστής σπιτιού μπορεί να χρειαστεί να είναι ανοιχτός σε ένα μικρότερο σπίτι νέας κατασκευής, εάν πραγματικά αναζητά "προσιτή τιμή".

Επιπλέον, υπάρχει ο πρόσθετος παράγοντας ότι αυτοί οι τύποι buydowns διαρκούν μόνο για λίγα χρόνια. «Έτσι, εάν ένας αγοραστής δεν μπορεί να αναχρηματοδοτήσει μετά από αυτήν την περίοδο προσφοράς, πρέπει να υποθέσει ότι η μηνιαία πληρωμή του θα αυξηθεί», εξηγεί.

«Αυτό το «hack» μπορεί να είναι μια καλή ιδέα εάν τα επιτόκια μειωθούν τα επόμενα χρόνια και είναι σε θέση να αναχρηματοδοτήσουν», λέει. «Αυτό που λέγεται, αυτό δεν αποτελεί εγγύηση. Εάν οι τιμές παραμείνουν υψηλές, ο αγοραστής θα πρέπει να αισθάνεται άνετα οικονομικά πληρώνοντας το «μη προωθητικό» επιτόκιο».

Οι εξαγορές για κατασκευαστές κατοικιών δεν διαρκούν για πάντα

Σε αντίθεση με όταν συνάπτετε την υποθήκη σας, αυτοί οι τύποι εξαγορών συνήθως λήγουν μετά από μια ορισμένη περίοδο. «Συνήθως, τα ποσοστά εξαγοράς διαρκούν πέντε χρόνια, μετά την οποία το δάνειο επανέρχεται στο αρχικό του επιτόκιο», λέει ο Martin. «Οι δανειολήπτες είναι συνήθως υπεύθυνοι για την πληρωμή οποιουδήποτε υπολοίπου των δανείων τους εκείνη τη στιγμή».

Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι το buydown είναι κίνητρο και όχι εγγύηση, σύμφωνα με τον Martin. "Οι τιμές μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία, τον κατασκευαστή και τον τύπο δανείου που προσφέρεται", λέει. «Οι αγοραστές θα πρέπει να κάνουν την έρευνά τους και να ψωνίσουν πριν λάβουν μια απόφαση. Επιπλέον, φροντίστε να επικοινωνήσετε με τον δανειστή σας σχετικά με τυχόν πρόσθετες χρεώσεις ή κόστη που σχετίζονται με το πρόγραμμα εξαγοράς, καθώς ενδέχεται να προστεθούν γρήγορα."

Οι αγοραστές θα πρέπει πάντα να γνωρίζουν τους όρους και τις προϋποθέσεις που σχετίζονται με το πρόγραμμα buydown προτού εισέλθουν σε αυτό. «Η πιο κοινή ανησυχία είναι ότι οι δανειολήπτες μπορεί να βρεθούν σε δύσκολη οικονομική θέση όταν τελειώσει το buydown και το επιτόκιο του δανείου επανέλθει στο αρχικό του επίπεδο», λέει ο Martin. Επιπλέον, ο Martin προειδοποιεί ότι οι αγοραστές θα πρέπει να προσέχουν τυχόν προμήθειες ή κυρώσεις που ενδέχεται να υποστούν εάν αποφασίσουν να αναχρηματοδοτήσουν ή να εξοφλήσουν πρόωρα το δάνειο.