Πώς οι ADU μπορούν να βοηθήσουν στην επίλυση της στεγαστικής κρίσης

Σχεδόν όπου κι αν κοιτάξεις αυτές τις μέρες, ο κόσμος μιλάει για τη στεγαστική κρίση. Τα πάντα από αυξανόμενα επιτόκια Το χαμηλότερο από το κανονικό απόθεμα καθιστά δύσκολο για τους ανθρώπους να βρουν ένα μέρος για να καλέσουν σπίτι. Εξαιτίας αυτού, οι άνθρωποι στρέφονται σε ορισμένες δημιουργικές επιλογές όταν πρόκειται να βρουν κάπου να κρεμάσουν το καπέλο τους, συμπεριλαμβανομένης της μετακόμισης σε αξεσουάρ κατοικιών ή ADU.

Αυτές οι εναλλακτικές λύσεις για μονοκατοικίες μπορεί να είναι ένα δημοφιλές θέμα αυτήν τη στιγμή, αλλά είναι πραγματικά η απάντηση που αναζητούμε για να διορθώσουμε αυτό το χαμηλό απόθεμα κατοικιών και τις υπερβολικά υψηλές τιμές; Απευθυνθήκαμε στους επαγγελματίες για να μάθουμε.

Γνωρίστε τους Ειδικούς

Πρώτον, Τι είναι η ADU;

Το μόνο που χρειάζεται να κάνετε για να κατανοήσετε τα βασικά χαρακτηριστικά ενός ADU είναι να δείτε το όνομά του. Πρώτον, αυτές οι δομές μπορούν να προστεθούν μόνο ως ‌αξεσουάρσε οικόπεδα όπου υπάρχει άλλη μεγαλύτερη κατοικία (συμπεριλαμβανομένης της εσωτερικής ή προσαρτημένης στην υπάρχουσα κατασκευή). Αυτό μπορεί να σημαίνει τα πάντα, από τη μετατροπή ενός γκαράζ έως την προσθήκη μιας επιπλέον μονάδας στο πίσω μέρος του σπιτιού σας.

Στη συνέχεια, πρέπει να χρησιμοποιηθούν ως κατοικία. Τα ADU διαφέρουν από τα υπόστεγα επειδή τα υπόστεγα κατασκευάζονται για σκοπούς αποθήκευσης (ή σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως χώρους γραφείων εργασίας από το σπίτι) και δεν προορίζονται για χρήση ως κατοικία. Οι ADU πρέπει να είναι εξοπλισμένοι με ορισμένες από τις ανέσεις του σπιτιού, όπως ο έλεγχος του κλίματος, οι υδραυλικές εγκαταστάσεις και η ηλεκτρική ενέργεια, όλα αυτά ακολουθώντας τις τοπικές και κρατικές οδηγίες κτιρίου. Και παρόλο που οι άνθρωποι συνήθως απεικονίζουν ένα ξεχωριστό υπαίθριο κτίριο, υπάρχουν στην πραγματικότητα πολλοί τύποι κατασκευών που μπορούν να θεωρηθούν ADU.

Οι 4 τύποι ADU

Οι ADU αυξάνουν σε δημοτικότητα

Ακόμα κι αν δεν είστε εξοικειωμένοι με αυτά, ανάλογα με το πού ζείτε, οι ADU μπορεί να είναι ήδη αρκετά δημοφιλείς. «Τα ADU είναι η πιο καυτή προσθήκη σπιτιού στη σημερινή αγορά κατοικίας», λέει στον Hunker ο κατασκευαστής Jeremy Nova, συνιδρυτής στο Studio Shed. «Σύμφωνα με πρόσφατο Μελέτη Porch.com, οι ADU αυξάνονται με ρυθμό 9 τοις εκατό, ή περίπου 100.000 ετησίως, και ένα σπίτι με ADU έχει 35 τοις εκατό υψηλότερη τιμή κατά μέσο όρο από ένα σπίτι χωρίς ένα σπίτι».

Η Nova λέει ότι η εταιρεία του έχει δει τεράστια αύξηση πωλήσεων τα τελευταία χρόνια, ειδικά με το αύξηση της δημοτικότητας των ADU στην Καλιφόρνια, το Όρεγκον, το Κολοράντο (η πολιτεία καταγωγής του Studio Shed), το Τέξας και Αριζόνα.

Οι ADU είναι ένα δώρο για τον Πολεοδομικό Σχεδιασμό

Υπάρχει ένα εγγενές όφελος για τον ιδιοκτήτη γης που προσθέτει ένα ADU στην ιδιοκτησία του. Είτε θα επωφεληθούν από τον πρόσθετο χώρο καθιστικού — μερικές φορές παρέχοντας έναν ιδιωτικό χώρο διαβίωσης για ενήλικα παιδιά που δεν είναι αρκετά έτοιμα να βγουν μόνοι τους ή μετατρέποντάς τους σε "κουβάρια γιαγιά" — ή από την πηγή εισοδήματος ως μονάδα ενοικίασης, αλλά οι ίδιες οι γειτονιές μπορούν επίσης ευημερώ.

Όσον αφορά την προοπτική του πολεοδομικού σχεδιασμού, η Nova λέει ότι οι ADU παρέχουν έναν τρόπο μετριασμού της πίεσης στην αγορά ενοικίων ανοίγοντας κατοικίες χαμηλού προφίλ που διατηρούν ήσυχα τον χαρακτήρα μιας γειτονιάς. «Φέρνουν εισόδημα από ενοίκια στους ιδιοκτήτες σπιτιού και δημιουργούν πρόσθετες κατοικίες σε αστικές και κοντινές προαστιακές περιοχές όπου έλκονται νέοι επαγγελματίες, ενίσχυση της πυκνότητας και ενεργοποίηση των κοινοτήτων οικονομικά και πολιτιστικά χωρίς επιβολή πολυώροφων δομών σε σε μεγάλο βαθμό μονοκατοικίες γειτονιές».

Το μειονέκτημα? Η προσθήκη περισσότερων ατόμων σε έναν ενιαίο χώρο μπορεί να δημιουργήσει κάποια υλικοτεχνικά προβλήματα, ειδικά για τους γείτονες. Ο χώρος στάθμευσης, η ιδιωτικότητα και η θέα θα μπορούσαν να επηρεαστούν από την προσθήκη μιας άλλης κατοικίας στην αυλή σας.

Οι ADU Λάβετε αγορές από ιδιοκτήτες σπιτιού

Επειδή οι ADU μπορούν να αλλάξουν το κυριολεκτικό τοπίο ενός ακινήτου (και ποιος έχει πρόσβαση σε αυτό), είναι περίεργο να σκεφτούμε γιατί ένας ιδιοκτήτης σπιτιού θα ήταν πρόθυμος να χτίσει μια τέτοια κατασκευή. Αλλά οι ιδιοκτήτες σπιτιού είναι πρόθυμοι να κάνουν το άλμα γιατί τις περισσότερες φορές η τιμή (και το κέρδος) είναι σωστή.

Η Nova ανέλυσε ορισμένες από τις τρέχουσες επιλογές τιμολόγησης της εταιρείας του για να δώσει μια ιδέα για το τι πληρώνουν οι άνθρωποι για την κατασκευή ενός ADU. Σύμφωνα με τον ίδιο, ένα μικρό έργο 100 τετραγωνικών ποδιών θα μπορούσε να κοστίσει από 45.000 έως 55.000 δολάρια. Μεγαλύτερα έργα, όπως ένα ADU 800 τετραγωνικών ποδιών, θα κοστίζουν πιο κοντά στα $320.000, συμπεριλαμβανομένων άδειες, εγκατάσταση και εργασίες στο χώρο.

Αν έχετε αυτοκόλλητο σοκ από αυτόν τον αριθμό, ο DJ Olhausen, μεσίτης και ιδιοκτήτης του We Buy Houses στο Σαν Ντιέγκο, λέει να εξετάσετε πόσα χρήματα μπορεί να κερδίσει ένας ιδιοκτήτης σπιτιού νοικιάζοντας αυτόν τον χώρο. "Ένα ADU 1.000 τετραγωνικών ποδιών με πλήρως λειτουργική κουζίνα, υπνοδωμάτιο, μπάνιο και κλιματισμό μπορεί να νοικιαστεί για πάνω από 2.000 $ στην περιοχή μας", λέει για την έδρα του στην Καλιφόρνια. "Εξαιτίας αυτού, οι ADU θεωρούνται ως ένας τρόπος να γίνουν ξαφνικά κερδοφόρα τα ακίνητα με πολύ χαμηλό επιτόκιο ανώτατου ορίου."

Οι ιδιοκτήτες κατοικιών που ενδιαφέρονται για τον χαρακτήρα της γειτονιάς μπορούν επίσης να βρουν τους ADU πιο ελκυστικούς — καθώς πιθανώς αποτρέπουν την ανάγκη για μεγάλα συγκροτήματα διαμερισμάτων που αλλάζουν την εμφάνιση και την αίσθηση μιας περιοχής. Με τη σειρά τους, οι ενοικιαστές μπορούν επίσης να επωφεληθούν επειδή μπορούν να ζήσουν πιο οικονομικά σε βατές, επιθυμητές γειτονιές που μπορεί στο παρελθόν να ήταν απρόσιτες.

Οι χωροταξικοί κανονισμοί και οι οικοδομικοί κανονισμοί μπορούν να κάνουν τα πράγματα δύσκολα

Έτσι, εάν οι ADU είναι δημοφιλείς και αυξάνουν την αξία ενός σπιτιού, γιατί δεν εμφανίζονται σε κάθε δρόμο; Μερικά από τα μεγαλύτερα εμπόδια για την προσθήκη ADU σε ένα ακίνητο περιλαμβάνουν νομικούς και φυσικούς περιορισμούς, σύμφωνα με τον Dan Tenenbaum, ιδρυτικό διευθυντή της Pacific Crest Real Estate. "Προς το παρόν, στην Καλιφόρνια, το Όρεγκον και το Νιου Χάμσαϊρ είναι νόμιμα, αλλά αυτό μπορεί να μην ισχύει σε όλες τις περιοχές, οπότε ελέγξτε τον τοπικό σας δήμο", λέει στον Hunker.

Πέρα από τη λήψη έγκρισης χωροθέτησης ζωνών, υπάρχουν και κάποια άλλα προβλήματα ταχύτητας, σύμφωνα με την οποία ο Tenenbaum λέει ότι οι ιδιοκτήτες κατοικιών πρέπει να προσέχουν ενώ βρίσκονται στο δρόμο για την προσθήκη ενός ADU, όπως "... η έλλειψη αρκετής γης για την κάλυψη τυχόν απαιτήσεων ελάχιστου μεγέθους [και] περιορισμούς στην μπροστινή και πλευρική αυλή που μπορεί να κάνει την κατασκευή ενός νέου αυτόνομου ADU να αισθάνεται πολύ κοντά στην υπάρχουσα δομή και να περιορίζει τον ανοιχτό χώρο και φως."

«Επιπλέον, πιο περίπλοκα ζητήματα, όπως η θέση του πλησιέστερου ηλεκτρικού στύλου, μπορεί να περιορίσουν τη θέση του ADU. Εάν η τοπική δικαιοδοσία σας απαιτεί επιπλέον χώρο στάθμευσης με τη νέα μονάδα, αυτό μπορεί να αυξήσει σημαντικά το κόστος."

Η Jill Franks, σχεδιάστρια εσωτερικών χώρων και project manager της Freemodel, λέει ότι υπάρχουν πολλά πράγματα που πρέπει να γίνουν να έχετε κατά νου όταν αποφασίζετε να κατασκευάσετε ένα ADU στο ακίνητό τους ή όταν μετατρέπετε τον υπάρχοντα χώρο σε ADU.

«Μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις που έχουν αντιμετωπίσει οι πελάτες μου κατά το σχεδιασμό και την κατασκευή ενός ADU είναι να διασφαλίσουν ότι ο μικρός χώρος διαβίωσης είναι λειτουργικός αλλά πληροί τις απαιτήσεις της πόλης που αναμένονται από ένα παραδοσιακό σπίτι», λέει, προσθέτοντας ότι αυτό περιλαμβάνει πράγματα όπως το πού πρέπει να τοποθετηθούν τα παράθυρα, αν μπορείτε να προσθέσετε θολωτές οροφές, ακόμη και πώς θα φαίνεται η διάταξη της παρτίδας σας μόλις γίνει η ADU πλήρης.

Συμπέρασμα? Θα είναι πιο δύσκολο από το να ονειρεύεσαι κάποια σχέδια και να προσλαμβάνεις έναν εργολάβο.

Είναι οι ADU το μέλλον της στέγασης;

Αν και υπάρχουν σίγουρα αμέτρητα οφέλη από τη χρήση των υπαρχόντων πόρων για τη δημιουργία πρόσθετων κατοικιών, ο Tenenbaum λέει ότι δεν είναι ασημένια σφαίρα. «Οι ADU δεν αποτελούν θεραπεία για την οικονομική κρίση της χώρας μας, αλλά σίγουρα μπορούν να διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο στη μείωση του κόστους στέγασης αυξάνοντας τηνΠρομήθειατης στέγασης», λέει. "Όπως όλες οι αυξήσεις στην προσφορά κατοικιών, τα αποτελέσματα χρειάζονται πολύ χρόνο για να φανούν, αλλά γνωρίζουμε από τα βασικά οικονομικά ότι μια αύξηση της προσφοράς κατοικιών θα μειώσει το κόστος της."

Αν και αυτό μπορεί να είναι μουσική στα αυτιά ορισμένων ανθρώπων, ο Tenenbaum λέει ότι δεν θα δούμε τέτοιου είδους αλλαγές σε όλα τα επίπεδα. «Σε πόλεις όπου υπάρχει αυξανόμενη ζήτηση για στέγαση, το κόστος στέγασης μπορεί να συνεχίσει να αυξάνεται, αν και όχι με τον ίδιο ρυθμό που διαφορετικά θα είχε αυξηθεί».

Υπόδειξη