Πόσο κοστίζει μια μετατροπή γκαράζ;

Αν αναζητάτε επιπλέον χώρο διαβίωσης για την οικογένειά σας ή επιπλέον εισόδημα από μια μονάδα ADU (αξεσουάρ κατοικίας) ή μια ενοικίαση Airbnb, μια μετατροπή γκαράζ μπορεί να είναι μια οικονομική εναλλακτική λύση προσθήκη σπιτιού, αν και δεν έχει πάντα οικονομικό νόημα να το κάνεις. Για παράδειγμα, σε αστικές περιοχές σε μεγάλο βαθμό κατοικημένες, ένα ιδιωτικό γκαράζ μπορεί στην πραγματικότητα να αξίζει πολύ περισσότερο από μια μονάδα κατοικίας (τα γκαράζ μπορούν να εκτιμηθούν έως και 400.000 $ σε πόλεις όπως η Βοστώνη).

Ωστόσο, αυτό απέχει πολύ από τον κανόνα. Στα περισσότερα μέρη, ο χώρος διαβίωσης είναι πιο πολύτιμος από τον χώρο στάθμευσης και προσθέτοντας περισσότερο χώρο διαβίωσης στο σπίτι σας, μια μετατροπή γκαράζ είναι μια επένδυση που θα αυξήσει την αξία του ακινήτου.

Σκέφτεστε να κάνετε μια μετατροπή γκαράζ; Δείτε πόσο θα σας κοστίσει — και τι περιλαμβάνει η κατασκευή.

Κόστος μετατροπής γκαράζ: Τι να περιμένετε

Τι είναι η απόδοση της επένδυσης;

Η απόδοση της επένδυσης για μια μετατροπή γκαράζ είναι περίπου 10 έως 20 τοις εκατό της αξίας του σπιτιού. Λοιπόν, αξίζει τον κόπο μια επένδυση μετατροπής γκαράζ; Αυτό εξαρτάται από πολλά πράγματα, όπως:

• την κατάσταση του υπάρχοντος γκαράζ
• το μέγεθος του γκαράζ σας
• το εύρος της μετατροπής
• την επιλογή των υλικών
• τοπικό κόστος εργασίας

Εάν θέλετε απλώς να μετατρέψετε ένα συνδεδεμένο γκαράζ σε υπνοδωμάτιο, ίσως μπορείτε να το κάνετε με μόλις 8.000 $ έως 15.000 $, υποθέτοντας ότι το γκαράζ είναι ήδη σε καλή κατάσταση και έχετε αρκετές χρήσιμες δεξιότητες για να κάνετε DIY μερικά από τα δουλειά. Το κόστος για να ολοκληρώσει έναν εργολάβο μια πλήρη μετατροπή σε μονάδα κατοικίας με κουζίνα και μπάνιο — ιδιαίτερα για ένα ανεξάρτητο γκαράζ — θα μπορούσε να κυμαίνεται από 25.000 $ έως 80.000 $ και σε περιοχές υψηλής αγοράς όπως η αστική Καλιφόρνια, θα μπορούσε να φτάσει τα 120.000 $ ή περισσότερο εάν χρησιμοποιείτε κορυφαία ποιότητα υλικά.

Λαμβάνοντας υπόψη ότι η μέση απόδοση επένδυσης (ROI) για μια μετατροπή σε γκαράζ είναι περίπου 10 έως 20 τοις εκατό της αξίας του σπιτιού, δεν είναι παράλογο για σπίτια στην κατηγορία τιμής εκατομμυρίων δολαρίων ανεξάρτητα από τη χρήση, αλλά όχι απαραίτητα για σπίτια αξίας μισού ότι. Είναι αλήθεια ότι τα χρήματα δεν είναι πάντα το πρωταρχικό μέλημα. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί απλώς να χρειάζονται περισσότερο χώρο διαβίωσης για τον εαυτό τους ή τα μέλη της ευρύτερης οικογένειάς τους. Αυτές τις μέρες, ωστόσο, με τον χώρο διαβίωσης να γίνεται όλο και πιο σπάνιος, το γεγονός ότι ένα επιπλέον Η κατοικία μπορεί να δημιουργήσει εισόδημα μέσω εισοδήματος βραχυπρόθεσμης ενοικίασης ή από έναν μακροχρόνιο μισθωτή είναι ένα ισχυρό κίνητρο. Εκτός από το μελλοντικό εισόδημα, το κύριο μέλημα για τους περισσότερους ιδιοκτήτες κατοικιών είναι το αρχικό κόστος του έργου και πώς να αξιοποιήσουν τα μέγιστα με το μικρότερο ποσό χρημάτων.

Ανάλυση κόστους μετατροπής γκαράζ

Για να βοηθήσετε με τον προγραμματισμό, ακολουθεί μια ανάλυση των διαφόρων σταδίων της διαδικασίας μετατροπής και του τυπικού κόστους καθενός:

Άδειες

Χρειάζεσαι ένα οικοδομική άδεια για μια μετατροπή γκαράζ (υποθέτοντας ότι επιτρέπεται στην κοινότητά σας), και αυτό δεν είναι κάτι που πρέπει να παραλείψετε. Εάν προχωρήσετε και χτίσετε χωρίς άδεια, μπορεί να κολλήσετε κόκκινο και να χάσετε τη χρήση του νέου ακινήτου ή να διαπιστώσετε ότι η αξία του σπιτιού σας είναι μειωμένη ή το σπίτι σας να μην πωλείται. Οι δανειστές ακινήτων τείνουν να αρνούνται τα δάνεια σε μη επιτρεπόμενα ακίνητα, ειδικά εκείνα που παραβιάζουν τους τοπικούς κανόνες χωροταξίας. Το κόστος της άδειας εξαρτάται από τον τόπο διαμονής και το εύρος της μετατροπής και είναι συνήθως μεταξύ 600 και 1.500 $.

Πρέπει να καταρτίσετε μια κάτοψη για να λάβετε άδεια και εάν προσθέτετε ηλεκτρικά και υδραυλικά είδη, συνιστάται ανεπιφύλακτα να προσλάβετε έναν επαγγελματία για να το κάνετε αυτό. Αν εσύ προσλάβει γενικό εργολάβο για ολόκληρο το έργο, ο ανάδοχος θα κάνει το σχέδιο ως μέρος της δουλειάς, αλλά αν το κάνετε ενεργώντας ως δικός σας ανάδοχος, μπορείτε να προσλάβετε έναν αρχιτέκτονα, ο οποίος πιθανότατα θα χρεώσει μεταξύ $2.000 και $4.000.

Κατεδάφιση

Ένα μέρος που συχνά παραβλέπεται σε μια μετατροπή γκαράζ, η κατεδάφιση είναι ένα έργο από μόνο του. Συνήθως χρειάζεται να:

• Αφαιρέστε όλη τη γυψοσανίδα για να μπορέσετε να μονώσετε τους τοίχους
• Αφαιρέστε τις ανεπιθύμητες πόρτες και παράθυρα, συμπεριλαμβανομένης της γκαραζόπορτας, των γραμμών της πόρτας και του ανοίγματος πόρτας
• Αφαιρέστε τα ενσωματωμένα ντουλάπια, τα ράφια και τους πάγκους εργασίας

Δεν χρειάζεται απαραιτήτως να μειώσετε το χώρο μόνο σε ανοιχτούς τοίχους με καρφιά, αλλά βοηθάει, ιδιαίτερα αν πρόκειται να εγκαταστήστε νέα καλωδίωση και σωλήνες υδραυλικών εγκαταστάσεων. Μπορείτε να κάνετε την κατεδάφιση μόνοι σας, αλλά είναι ασφαλέστερο να προσλάβετε εκπαιδευμένους επαγγελματίες, οι οποίοι συνήθως χρεώνουν μεταξύ $2 και $7 ανά τετραγωνικό πόδι ή από $720 έως $2.520 για ένα γκαράζ 3.600 τετραγωνικών ποδιών.

Πλαίσια, Πόρτες και Παράθυρα

Μόλις καταστρέψετε το γκαράζ και είστε έτοιμοι να χτίσετε, πιθανότατα θα χρειαστεί να κάνετε τα εξής:

• Πλαισιώστε τυχόν νέους διαχωριστικούς τοίχους που σκοπεύετε να προσθέσετε για μπάνιο, ιδιωτικό υπνοδωμάτιο ή χώρο κουζίνας
• Πλαίσιο στο άνοιγμα της γκαραζόπορτας και εγκαταστήστε τυχόν νέες πόρτες ή παράθυρα που θέλετε να προσθέσετε στο δωμάτιο
• Τοποθετήστε μια πόρτα εισόδου στον χώρο που καταλάμβανε η γκαραζόπορτα
• Προσθέστε νέες δοκούς οροφής για μόνωση και γυψοσανίδες (καθώς πολλά γκαράζ έχουν ψηλά ταβάνια ή δεν έχουν οροφή — μόνο το κάτω μέρος της οροφής — που διαρρέει αέρα)
• Προσθέστε νέες πόρτες και παράθυρα

Το πλαίσιο μπορεί να εκτιμηθεί με τετραγωνικά μέτρα, με το μέσο κόστος για εργασία και υλικά να είναι μεταξύ $7 και $16 ανά τετραγωνικό πόδι ή από $700 έως $1.600 για κάθε 100 τετραγωνικά πόδια νέου τοίχου και οροφής περιοχή. Τα υλικά πλαισίωσης - καρφιά και πλάκες τοίχου - δεν είναι πολύ ακριβά, κοστίζουν μεταξύ 100 και 200 ​​$ ανά 100 τετραγωνικά πόδια, οπότε εδώ είναι που μπορείτε να εξοικονομήσετε πολύ χρόνο κάνοντας τη δουλειά μόνοι σας, αρκεί να μην τροποποιήσετε την υπάρχουσα δομή με τρόπο που παραβιάζει το κτίριο κωδικούς. Εάν δεν είστε σίγουροι, επικοινωνήστε με έναν ανάδοχο πριν κάνετε οτιδήποτε.

Όσον αφορά το κόστος προσθήκης θυρών και παραθύρων: Κάθε παράθυρο μπορεί να κοστίζει από 400 έως 2.000 $ ανάλογα με το μέγεθος, την ποιότητα και το υλικό, και μια νέα εξωτερική πόρτα κοστίζει περίπου $700 έως $2.000 ανάλογα με το αν πρόκειται για συμβατική αιώρηση, ασφάλεια ή συρόμενη βεράντα θύρα. Εάν σκοπεύετε να εγκαταστήσετε εσωτερικές τυπικές πόρτες ή πόρτες τσέπης, προγραμματίστε να ξοδέψετε από $400 έως $1.500 για κάθε μία, μη συμπεριλαμβανομένης της εγκατάστασης. Θα αποθηκεύσετε εάν μπορείτε να κάνετε την εγκατάσταση μόνοι σας.

Υδραυλικά και Ηλεκτρολογικά χονδροειδή

Προγραμματίστε εκτεταμένες ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εργασίες εάν χτίζετε ένα διαμέρισμα ADU ή γιαγιά γιατί θα χρειαστεί να κάνετε τα εξής:

• Αναβάθμιση ηλεκτρικού κυκλώματος (και πιθανώς νέο υποπίνακα και/ή αναβαθμισμένη υπηρεσία κοινής ωφέλειας)
• Προσθέστε νέες γραμμές νερού και απορριμμάτων για το μπάνιο και την κουζίνα
• Εγκαταστήστε μια γραμμή αποχέτευσης, που σημαίνει ότι μπορεί να χρειαστεί να σπάσετε στο πάτωμα για να δημιουργήσετε μια τάφρο (και ανάλογα με το πού συνδέετε την αποχέτευση, πιθανότατα θα πρέπει επίσης να κάνετε λίγο σκάψιμο έξω)

Βασίζομαι σε πληρώνοντας έναν ηλεκτρολόγο από 3.000 $ έως 5.000 $ (ανάλογα με το αν χρειάζεστε νέο υποπίνακα) και πιθανώς περίπου το ίδιο ποσό για τον υδραυλικό. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να προσλάβετε κάποιον για να κάνει οποιαδήποτε εργασία εκσκαφής και σκυροδέματος που απαιτείται, και αυτό κοστίζει επιπλέον.

Υπόδειξη

Παρακαμπτήριος, μόνωση και γυψοσανίδα

Με τους τοίχους ακάλυπτους και όλους τους σωλήνες και τα καλώδια στη θέση τους, είστε σχεδόν έτοιμοι να μονώσετε, αλλά πρώτα πρέπει:

• Τοποθετήστε μια επένδυση στο εξωτερικό του τοίχου που πλαισιώσατε για να καλύψετε το άνοιγμα της γκαραζόπορτας
• Μονώστε ολόκληρη τη δομή, όπως χρειάζεται
• Κρεμάστε και τελειώστε τη γυψοσανίδα

Τα υλικά για να πλαισιώσουν, συμπεριλαμβανομένου του περιβλήματος του σπιτιού και του υλικού επένδυσης, δεν θα πρέπει να κοστίζουν περισσότερο από μερικές εκατοντάδες δολάρια και η εργασία θα πρέπει να κοστίζει περίπου το ίδιο. Συνολικά 500 $ είναι μια δίκαιη εκτίμηση, αλλά εξαρτάται από το τι παρακαμπτήριο θα επιλέξετε.

Μόνωση που θα μπορούσατε εύκολα να κάνετε μόνοι σας και θα χρειαστείτε μόνωση R13 έως R15 batt για τους τοίχους, η οποία κοστίζει περίπου 1 $ ανά τετραγωνικό πόδι και R38 έως R60 για την οροφή (ανάλογα με το κλίμα), που κοστίζει περίπου 2 $ ανά τετραγωνικό πόδι. Εάν δεν θέλετε να φαγούρα κάνοντας τη δουλειά μόνοι σας, θα χρειαστεί να πληρώσετε περίπου $300 έως $500 για την εργασία.

Όσον αφορά την τοποθέτηση του γυψοσανίδας, η εργασία περιλαμβάνει το κρεμάσμα του, την κολλητική ταινία και την εφαρμογή τριών στρώσεων ένωσης αρμού (γνωστός και ως λάσπη) συν όποια υφή τοίχου θέλετε. Το κόστος υλικών για έναν τοίχο 8 x 10 ποδιών είναι περίπου $200, ή περίπου $2,50 ανά τετραγωνικό πόδι. Εάν δεν το εγκαταστήσετε μόνοι σας, περιμένετε να πληρώσετε περίπου 2,50 $ ανά τετραγωνικό πόδι για επαγγελματική εγκατάσταση — περίπου 5 $ ανά τετραγωνικό πόδι συνολικά.

Νέο δάπεδο

Οι περισσότεροι άνθρωποι παίρνουν τον εύκολο δρόμο καλύπτοντας το τσιμεντένιο πάτωμα του γκαράζ με ένα laminate ή πολυτελές πλακάκι βινυλίου Κάλυμμα δαπέδου (LVT), με το LVT να είναι η καλύτερη επιλογή για συνθήκες υψηλής υγρασίας. Και τα δύο κοστίζουν από 1 $ έως 5 $ ανά τετραγωνικό πόδι και είναι εύκολο να γίνουν DIY, επειδή είναι «αιωρούμενα» δάπεδα που δεν χρειάζεται να κολληθούν ή να καρφωθούν στη τσιμεντένια πλάκα γκαράζ. Άλλες δημοφιλείς επιλογές πλωτού δαπέδου περιλαμβάνουν φελλό, λινέλαιο και κατασκευασμένο σκληρό ξύλο.

Επένδυση παραθύρων και πορτών, βασικές σανίδες και βαφή

Συχνά παραβλέπεται στη φάση του σχεδιασμού, η διακόσμηση και η βαφή μετατρέπουν το έργο μετατροπής του γκαράζ σας σε έναν ολοκληρωμένο χώρο διαβίωσης. Ανάλογα με το μέγεθος του γκαράζ, τα περιβλήματα της πόρτας και των παραθύρων και οι σανίδες βάσης θα κοστίζουν μεταξύ $830 και $1.250 αν το έχετε εγκαταστήσει επαγγελματικά και περίπου το μισό από αυτό αν το κάνετε ο ίδιος. Το εθνικό μέσο κόστος για βάψτε ένα δωμάτιο είναι περίπου 1.800 $, και μπορείτε να εξοικονομήσετε ένα σημαντικό κομμάτι από αυτό κάνοντας τη δική σας ζωγραφική.

Θέρμανση και Ψύξη

Ο πιο οικονομικός τρόπος για τη θέρμανση ενός προσαρτημένου γκαράζ είναι πιθανώς η εγκατάσταση αγωγών θέρμανσης που δένουν στο σύστημα HVAC του σπιτιού και το κόστος ποικίλλει ανάλογα με τη διαμόρφωση του συστήματος. Αυτή θα ήταν κανονικά μια εγκατάσταση αγωγών χαμηλού επιπέδου που θα κόστιζε περίπου 450 $ και θα συνέβαινε κατά τη φάση της ακατέργαστης εγκατάστασης ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων. ΕΝΑ mini-split Το σύστημα θέρμανσης/ψύξης με αντλία θερμότητας είναι μια εναλλακτική και καλύτερη επιλογή για ένα ανεξάρτητο γκαράζ. Η εγκατάσταση της μονάδας θα κοστίζει από $2.000 έως $4.000 ανάλογα με τη μάρκα και την ικανότητα θέρμανσης/ψύξης.

Τελευταίες πινελιές

Εάν μετατρέπετε το γκαράζ σας σε υπνοδωμάτιο, γραφείο στο σπίτι ή βοηθητικό δωμάτιο, η εργασία σας έχει σχεδόν ολοκληρωθεί, αλλά εάν φτιάχνετε μια μονάδα κατοικίας, θα χρειαστείτε:

• υδραυλικά
• ντουλάπια
• συσκευές

Το κόστος των απαραίτητων ανέσεων μπάνιου, όπως τουαλέτα, ντους, νιπτήρας και νιπτήρας, εξαρτάται από τις επιλογές του στυλ σας, αλλά υπολογίζετε τουλάχιστον 2.000 $ για να τα εγκαταστήσετε όλα. Ο νεροχύτης και το ντουλάπι της κουζίνας υπόκεινται ομοίως στις προτιμήσεις σας. Ένας συνδυασμός νεροχύτη/ντουλάπι από κατάστημα μπορεί να εγκατασταθεί επαγγελματικά με λιγότερο από $700, αλλά αν Θέλετε μια πλήρως εξοπλισμένη κουζίνα με τυπικά ντουλάπια και πάγκους, το δωμάτιο μπορεί να κοστίσει 10 φορές ότι.

Τελευταία στη λίστα είναι οι απαραίτητες συσκευές, όπως:

• θερμοσίφωνας
• κουζίνα
• ψυγείο
• πλυντήριο πιάτων

Αν αγοράσετε αυτά τα νέα, βασιστείτε ότι θα ξοδέψετε από 2.000 έως 5.000 $ για μονάδες μεσαίας κατηγορίας ή πολύ περισσότερα για μοντέλα υψηλής τεχνολογίας. Μόλις τοποθετηθούν οι συσκευές, η νέα σας μονάδα κατοικίας είναι έτοιμη για τελική επιθεώρηση προτού είναι νόμιμη η διαμονή ή η ενοικίαση.