Οι επενδύσεις σε ακίνητα γίνονται πιο δύσκολες. Να γιατί είναι καλά νέα για τους αγοραστές

Στον κόσμο των επενδύσεων σε ακίνητα, το αρκτικόλεξο BRRRR σημαίνει κάτι περισσότερο από έναν ήχο που θα έβγαζες στο τέλος του χειμώνα. Αντίθετα, ο ήχος των πέντε γραμμάτων σημαίνει αγορά, αποκατάσταση, ενοικίαση, αναχρηματοδότηση, επανάληψη. Πριν εμφανιστεί η πανδημία του COVID-19 και ανατρέψει το τοπίο των ακινήτων, το BRRRR ήταν ο πιο αξιόπιστος τρόπος για πολλούς επενδυτές να κερδίσουν χρήματα από τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου τους. Τώρα, χάρη σε έναν συνδυασμό των αυξήσεις επιτοκίων, μειώνοντας τις αξίες των ακινήτων και αλλάζοντας τους φορολογικούς τύπους, η BRRRR αφήνει πολλούς επενδυτές ακίνητης περιουσίας στο κρύο.

Ενώ αυτόενδέχεται‌ είναι κακά νέα για αυτούς, φαίνεται σαν να αποτελεί ανακούφιση για τους αγοραστές που έχουν τιμολογηθεί από την ακίνητη περιουσία αγορά από επενδυτές που έχουν καταβροχθίσει γρήγορα πολλά από τα ακίνητα που παραδοσιακά θα πήγαιναν για πρώτη φορά αγοραστές κατοικιών. Ορίστε τι λένε μερικοί από τους επαγγελματίες με τους οποίους μιλήσαμε ότι θα σημαίνει για το μέλλον της ακίνητης περιουσίας.

Γνωρίστε τους Ειδικούς

Τι είναι το BRRRR;

Σύμφωνα με τον Doug Carey, πρόεδρο της Wealthtrace, το BRRRR είναι ένας τύπος επενδυτικής στρατηγικής σε ακίνητα που περιλαμβάνει την αγορά ενός ταλαιπωρημένου ή υποτιμημένου ακινήτου, την ανακαίνισή του να αυξήσει την αξία του, να το νοικιάσει για να δημιουργήσει εισόδημα, να αναχρηματοδοτήσει το ακίνητο για να αποκτήσει πρόσβαση στα αυξημένα ίδια κεφάλαιά του και να χρησιμοποιήσει τα έσοδα για να επαναλάβει τη διαδικασία με άλλον ιδιοκτησία.

Αυτή έγινε μια δημοφιλής στρατηγική για τους επενδυτές ακινήτων επειδή προσφέρει πολλά πλεονεκτήματα, εξηγεί ο Carey. «Πρώτον, επιτρέπει στους επενδυτές να αποκτούν ακίνητα σε μειωμένη τιμή, η οποία μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικά κέρδη όταν το ακίνητο τελικά πωληθεί», λέει. «Δεύτερον, η φάση της ανακαίνισης επιτρέπει στους επενδυτές να προσθέσουν αξία στο ακίνητο, κάτι που μπορεί να αυξήσει το εισόδημα από ενοίκια και τη συνολική του αξία».

Τρίτον, στη φάση της ενοικίασης, οι επενδυτές μπορούν να δημιουργήσουν μια σταθερή ροή εσόδων για να βοηθήσουν στην κάλυψη των εξόδων του ακινήτου και να δημιουργήσουν απόδοση της επένδυσης. «Τέταρτον, η αναχρηματοδότηση του ακινήτου μπορεί να επιτρέψει στους επενδυτές να έχουν πρόσβαση στα ίδια κεφάλαια που έχουν δημιουργήσει στο ακίνητα, τα οποία μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να επενδύσουν σε περισσότερα ακίνητα και να αυξήσουν περαιτέρω το χαρτοφυλάκιο ακινήτων τους», λέει Carey.

Πώς το BRRRR βλάπτει την αγορά

Αν και μπορεί να ακούγεται σαν επωφελής - οι επενδυτές μπορούν να φτιάξουν σπίτια που μπορεί να μειώνουν τις τοπικές αξίες ακινήτων ενώ οι ενοικιαστές έχουν πρόσβαση σε πρόσφατα ανακαινισμένοι χώροι διαβίωσης — στην πραγματικότητα έχει μειώσει το διαθέσιμο απόθεμα σε χαμηλή τιμή για τους αγοραστές, το οποίο συχνά θα πήγαινε σε χαμηλότερο εισόδημα ή για πρώτη φορά αγοραστές.

Ως διπλή κρίση, μόλις αυτά τα ακίνητα ανακαινιστούν και επιτέλους επιστρέψουν στην αγορά και έτοιμα προς ενοικίαση, είναι κανονικά αναφέρονται σε πολύ υψηλότερο ποσοστό από ό, τι θα ήταν πριν, τιμολογώντας πολλά από αυτά τα ίδια άτομα από την αγορά ενοικίασης επισης.

Η πανδημία έχει μειώσει την κερδοφορία των BRRRR

Η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε υψηλό όλων των εποχών, σύμφωνα με την Crissi Cole, ιδρυτή και διευθύνουσα σύμβουλο της Penny Finance, χάρη στην αγοραστική φρενίτιδα που δημιουργήθηκε από τον COVID-19. «Είναι σαν να αγόρασαν όλοι ένα σπίτι στην Αμερική. Γιατί; Τα επιτόκια ήταν χαμηλά, χαμηλά, επομένως τα χρήματα ήταν φθηνά», είπε, προσθέτοντας ότι αυτά τα χαμηλότερα επιτόκια έδωσαν στους επενδυτές ακόμη μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη χάρη στη χαμηλότερη μηνιαία πληρωμές στεγαστικών δανείων στα νέα τους ενοικιαζόμενα ακίνητα. Μόλις το απόθεμα στέγνωσε, οι άνθρωποι πρόσφεραν πολύ υψηλότερη τιμή για να μπορέσουν να μπουν σε ένα νέο σπίτι. «Αυτό οδήγησε τις τιμές των κατοικιών σε άνοδο», συνεχίζει, εξηγώντας πώς οι αυξημένες αξίες πέρασαν πέρα ​​από τον πίνακα, πλήττοντας ακόμη και εκείνα τα συνήθως πιο προσιτά ακίνητα. "Έτσι, το επάνω μέρος που θα μπορούσατε να αγοράσετε πριν από πέντε χρόνια για 300.000 $ είναι τώρα από 500.000 έως 800.000 $ ανάλογα με την τοποθεσία."

Επιπλέον, ο Cole λέει ότι οι αυξήσεις επιτοκίων προκάλεσαν την αύξηση των πληρωμών των στεγαστικών δανείων μαζί τους, πράγμα που σήμαινε ότι οι επενδυτές έπρεπε να χρεώσουν υψηλότερες πληρωμές ενοικίων. «Ποιος μπορεί να πληρώσει περισσότερο ενοίκιο όταν οι μισθοί δεν έχουν ανέβει; Υπάρχουν λιγότερα χρήματα που πρέπει να γίνουν εξαιτίας αυτού».

Εκτός από όλα αυτά, ο πληθωρισμός έχει επίσης πλήξει τους επενδυτές. «Το κόστος των υλικών κατασκευής και ανακαίνισης έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, γεγονός που μπορεί να καταστήσει τη φάση αποκατάστασης της στρατηγικής BRRRR πιο ακριβή και να μειώσει τα πιθανά περιθώρια κέρδους», προσθέτει ο Carey.

Οι ενοικιαστές δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά ούτε το κόστος

«Βρισκόμαστε σε μια πραγματικά δύσκολη αγορά τόσο για αγοραστές όσο και για ενοικιαστές», εξηγεί ο Cole. «Η αγορά ακινήτων αρχίζει να επιβραδύνεται, αλλά αν ψάχνετε σε επιθυμητές τοποθεσίες, οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να είναι πολύ υψηλές και υπάρχει πολύ μικρή προσφορά." Σε αυτές τις περιοχές με μεγαλύτερη ζήτηση όπου οι τιμές συνέχισαν να ανεβαίνουν, η αγορά ενοικίων έπρεπε να ακολουθηστε. «Για τους ενοικιαστές, οι ιδιοκτήτες πρέπει να πληρώσουν ένα στεγαστικό δάνειο και μετακυλίουν το κόστος του υψηλότερου επιτόκια στους ενοικιαστές», συνεχίζει, προσθέτοντας ότι η Νέα Υόρκη σημείωσε αύξηση 21 τοις εκατό στα ενοίκια τελευταία έτος!

Μερικά καλά νέα για αγοραστές

Όσο για το πόσα οφέλη θα δουν οι αισιόδοξοι ιδιοκτήτες σπιτιού με πολλούς επενδυτές να αποσύρονται από αυτή τη διαδικασία, ο Carey λέει ότι αυτό μένει να φανεί. Πιστεύει ότι θα βοηθήσει σε προβλήματα αποθεμάτων, τα οποία θα συμβάλουν επίσης στη μείωση των τιμών των κατοικιών έκτοτε Οι άνθρωποι δεν θα είναι τόσο γρήγοροι να παραλάβουν αυτά τα ταλαιπωρημένα ακίνητα, αλλά δεν είναι η λύση που χρειάζεται η χώρα τώρα αμέσως.

«Η τρέχουσα αγορά κατοικίας εξακολουθεί να είναι πολύ δύσκολη για όσους θέλουν να αγοράσουν», λέει. «Οι τιμές των κατοικιών δεν έχουν υποχωρήσει στα προ πανδημίας επίπεδα, αλλά τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν υπερδιπλασιαστεί. Μέχρι να πέσουν οι τιμές των κατοικιών πολύ περισσότερο, θα είναι ακόμα πολύ δύσκολο και ακριβό για όσους αγοράζουν για πρώτη φορά σπίτι».

Ευτυχώς, τα νέα δεν είναι όλα μοιραία και μελαγχολικά. Σύμφωνα με τον Cole, υπάρχουν πολλά προγράμματα από τα οποία οι άνθρωποι μπορούν να εκμεταλλευτούν αυτή τη στιγμή για να βοηθήσουν κυριολεκτικά να βάλουν το πόδι τους στην μπροστινή πόρτα. «Τα καλά νέα είναι ότι συνεχίζει να υπάρχει μεγάλη ποικιλία προγράμματα αγοράς κατοικίας για πρώτη φορά στην αγορά που σου επιτρέπουν να βάλεις λιγότερο από 20 τοις εκατό σε ένα ακίνητο», λέει. «Η κυβέρνηση Μπάιντεν έχει επίσης θέσει σε εφαρμογή πολλές φορολογικές ελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες κατοικιών που μπορούν να βοηθήσουν στην ανακούφιση από το βάρος των υψηλών επιτοκίων και των υψηλών τιμών των κατοικιών».

Όλες αυτές οι αλλαγές σε συνδυασμό με μια πολλά υποσχόμενη ανοιξιάτικη περίοδο πωλήσεων μπορεί τελικά να βοηθήσουν τους αγοραστές να βρουν το δρόμο τους προς το σπίτι των ονείρων τους.