Δεν έχετε την οικονομική δυνατότητα να αγοράσετε ένα σπίτι; Οι εξαγορές μπορεί να είναι η απάντηση που ψάχνετε

Πολλοί αισιόδοξοι ιδιοκτήτες κατοικιών σήμερα αντιμετωπίζουν ένα ζήτημα προσιτής τιμής όταν πρόκειται για χρηματοδότηση νέου σπιτιού. Λόγω των πρόσφατων αυξήσεων επιτοκίων από την Federal Reserve, τα επιτόκια έχουν γίνει πολύ υψηλά για ορισμένους αγοραστές να μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις για στεγαστικά δάνεια σε ακίνητα που θα μπορούσαν εύκολα να αντέξουν οικονομικά στο παρελθόν. Και δεν είναι μόνο αυτό που αντιμετωπίζουν. Η αύξηση των επιτοκίων, η μείωση της αξίας των ακινήτων και ο πληθωρισμός έχουν ‌όλασυνέβαλε σε αυτή την εκτυλισσόμενη κρίση.

Ευτυχώς, υπάρχει μια δημιουργική λύση που ορισμένοι δανειολήπτες μπορούν να εκμεταλλευτούν όταν πρόκειται να λάβουν χαμηλότερο επιτόκιο: μια εξαγορά. Το μόνο που χρειάζεστε είναι λίγη τεχνογνωσία και μερικά επιπλέον δολάρια στον τραπεζικό σας λογαριασμό. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε όλα όσα πρέπει να ξέρετε για μια εξαγορά επιτοκίου, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου απόκτησης ενός και του κατά πόσον είναι η σωστή επιλογή για την οικονομική σας κατάσταση.

Buydowns: Γρήγορες συμβουλές που πρέπει να γνωρίζετε

Τι είναι το Buydown;

Όταν οι δανειστές μιλούν για εξαγορά, αναφέρονται στην πράξη της πληρωμής χρημάτων με αντάλλαγμα ένα χαμηλότερο επιτόκιο. «Παραδοσιακά, αυτό επιτυγχάνεται με την αγορά πόντων ή ενός κλάσματος αυτών», εξηγεί Τζάστιν Μπρίλμαν, υπάλληλος στεγαστικών δανείων στην U.S. Bank. «Για απλοποίηση, είναι περίπου μία μονάδα κόστους σε αντάλλαγμα για ένα τέταρτο τοις εκατό χαμηλότερο επιτόκιο», συνεχίζει. "Ένα σημείο είναι 1 τοις εκατό του δανείου, άρα σε ένα δάνειο 1.000.000 $ που είναι 10.000 $."

Ευτυχώς, για τους περισσότερους δανειολήπτες, αυτοί οι αριθμοί είναι αρκετά χαμηλότεροι. Για παράδειγμα, εάν έχετε 200.000 $ στεγαστικών δανείων, Θα σας κοστίσει μόνο 2.000 $ για να μειώσετε το επιτόκιο κατά 0,25 τοις εκατό. Ένα παραδοσιακό buydown θα μειώσει το επιτόκιο για τη διάρκεια ζωής του δανείου.

Υπάρχουν οφέλη από μια εξαγορά;

Η μείωση του επιτοκίου σας μπορεί να είναι λίγο ακριβή, ειδικά για αγοραστές κατοικιών που μπορεί να θέλουν να μειώσουν το κόστος όπου μπορούν. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να μην είναι πάντα ωφέλιμο να το κάνετε — ειδικά αν δυσκολεύεστε να καταλήξετε στο τα κεφάλαια που χρειάζεστε για μια προκαταβολή ή εάν βυθίζετε στο ταμείο έκτακτης ανάγκης ή σε άλλους λογαριασμούς ταμιευτηρίου.

«Είναι πάντα σημαντικό να υπολογίζουμε τη μηνιαία αποταμίευση σε σύγκριση με το κόστος και πόσο χρόνο θα χρειαστεί για να συνειδητοποιήσουμε τη διαφορά», εξηγεί Σάρα Αλβάρεζ, αντιπρόεδρος στεγαστικής τραπεζικής στο William Raveis Mortgage. "Μια προσωρινή εξαγορά, η οποία έχει γίνει ξανά πολύ δημοφιλής, είναι μια παραχώρηση που μειώνει προσωρινά το επιτόκιο ενός αγοραστή σε ένα συμβατό δάνειο είτε για ένα είτε για δύο χρόνια."

Ο Alvarez λέει ότι αυτό μπορεί να σας βοηθήσει να διατηρήσετε χαμηλές τις μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων, ενώ περιμένετε τον επόμενο κύκλο χαμηλότερων επιτοκίων και την ευκαιρία για αναχρηματοδότηση. «Αν δυσκολεύεστε να αντέξετε οικονομικά μια μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου με βάση τα τρέχοντα επιτόκια που σας προσφέρει ο δανειστής σας, μπορείτε να ρωτήσετε για εξαγορά», συνεχίζει. "[Εάν] ο δανειολήπτης επιλέξει να εξαγοράσει το επιτόκιο του, επιβεβαιώνεται συνήθως κατά το κλείδωμα του επιτοκίου και το κόστος καταβάλλεται στο κλείσιμο."

Τι είναι η προσωρινή εξαγορά;

Με μια προσωρινή αγορά, ο πωλητής πρέπει να πληρώσει το κόστος, το οποίο είναι συνήθως δύο μονάδες ή 2 τοις εκατό του ποσού του δανείου. «Χρησιμοποιώντας το 7 τοις εκατό ως παράδειγμα του τρέχοντος επιτοκίου στεγαστικών δανείων, με δύο προς ένα, η εξαγορά θα ήταν 5 τοις εκατό πρώτο έτος και 6 τοις εκατό το δεύτερο έτος πριν επιστρέψει στο 7 τοις εκατό για το υπόλοιπο της διάρκειας του δανείου", Alvarez λέει. "Χρησιμοποιώντας $750.000 ως τιμή αγοράς και $600.000 ως ποσό δανείου, είναι μια εξοικονόμηση $18.000 για τον δανειολήπτη κατά τη διάρκεια των δύο ετών: $12.000 το πρώτο έτος και $6.000 το δεύτερο έτος."

Σε αντίθεση με μια προσωρινή εξαγορά, μια τακτική εξαγορά θα μειώσει το επιτόκιο για τη διάρκεια ζωής του δανείου σας.

Θα πρέπει να αγοράσετε μείωση του επιτοκίου σας;

Το νεκρό σημείο μεταξύ της χαμηλότερης μηνιαίας πληρωμής και της προκαταβολής είναι γενικά τέσσερα χρόνια, σύμφωνα με τον Brilman. «Όταν τα επιτόκια πλησιάζουν τα ιστορικά χαμηλά, η αγορά πόντων σε ένα δάνειο που πιστεύετε ότι θα κρατήσετε για ένα σημαντικό χρονικό διάστημα θα ήταν μια καλή στρατηγική», λέει. «Σε κύκλους της αγοράς όπου τα επιτόκια αυξάνονται και αναμένουμε να πέσουν σε οροπέδιο και πιθανώς να μειωθούν τα επόμενα χρόνια (όπως είμαστε τώρα), βλέπουμε πολύ λιγότερο αυτής της δραστηριότητας λόγω αυτών των περιόδων νεκρού ζυγού." Εν ολίγοις, ένα προσωρινό buydown που πληρώνεται από τον πωλητή μπορεί να είναι το καλύτερο στοίχημά σας, σύμφωνα με Μπρίλμαν.

Η Alvarez λέει ότι βλέπει πολλούς πωλητές να χρησιμοποιούν το προσωρινό buydown ως εργαλείο για να προσελκύσουν αγοραστές σε αυτή τη μεταβαλλόμενη αγορά. Είναι πιο ελκυστικό από το να πρέπει να ρίξετε την τιμή πώλησης και είναι σαν να κερδίσετε όλους. Γίνεται επίσης όλο και πιο σύνηθες οι νέες εξελίξεις να προσφέρουν το δικό τους προσωρινό πρόγραμμα buydown, το οποίο μπορεί να σχεδιαστεί για να ταιριάζει στις ανάγκες κάθε κτιρίου.

Αυτή η παραχώρηση επιτρέπει μια σημαντικά μειωμένη πληρωμή για τα πρώτα δύο χρόνια. Ο Μπρίλμαν λέει στον Χάνκερ, «Δεδομένου ότι πρόκειται για παραχώρηση που καταβάλλεται από τον πωλητή, τα κεφάλαια που καταβάλλονται από τον πωλητή για να επιτρέψουν την Το buydown τοποθετείται σε λογαριασμό μεσεγγύησης και χρησιμοποιείται για την κάλυψη της διαφοράς από την προσωρινή πληρωμή και την τελική πληρωμή. Ο λόγος που αυτό είναι σχετικό είναι εάν ένας δανειολήπτης είχε την ευκαιρία να αναχρηματοδοτήσει πριν από το τρίτο έτος, τις αποταμιεύσεις Το όφελος που απομένει στα δύο πρώτα χρόνια εφαρμόζεται για την εξόφληση του υπολοίπου του δανείου, έτσι ώστε ο αγοραστής να μην χάνει ποτέ Οτιδήποτε!"

Άλλες στρατηγικές για να κάνετε την αγορά ενός σπιτιού πιο προσιτή

Υπάρχουν μερικοί διαφορετικοί τρόποι για να κάνετε την αγορά ενός νέου σπιτιού πιο προσιτή. δεν περιορίζεται στην αγορά χαμηλότερου επιτοκίου από τον δανειστή σας. «Σε μια αγορά υψηλότερου επιτοκίου, μπορεί να έχει νόημα να εξετάσετε την εξόφληση των υφιστάμενων χρεών ή την πραγματοποίηση μεγαλύτερης κατάθεσης εάν είστε σε θέση, καθώς Η γενική κατανόηση είναι ότι όταν έρθει ο επόμενος κύκλος χαμηλότερου επιτοκίου, μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε και να κλειδώσετε σε ένα χαμηλότερο επιτόκιο μακροπρόθεσμα," Alvarez λέει. "Σε αυτήν την περίπτωση, στεγαστικό δάνειο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο χωρίς πόντους, που έχει χαμηλότερο ρυθμό εκκίνησης, μπορεί να ταιριάζει».

Απλώς θυμηθείτε ότι τα στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο μπορούν να αυξηθούν με την πάροδο του χρόνου. Εάν τα επιτόκια δεν πέφτουν ή εάν οι αξίες των κατοικιών πέφτουν σημαντικά, οι δανειολήπτες που έχουν κλειδωθεί σε στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο μπορεί να βρεθούν αντιμέτωποι με υψηλότερο μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου και μικρή πιθανότητα ανακούφισης εάν η αγορά λάβει αρνητική τροπή.