Πώς λειτουργεί μια υποθήκη υποθήκης;

Με τα επιτόκια να αυξάνονται, πολλοί αισιόδοξοι ιδιοκτήτες σπιτιού αναζητούν δημιουργικούς τρόπους για να κάνουν την ιδιοκατοίκηση πιο προσιτή. Αλλο από εξαγορές επιτοκίων και μεγαλύτερες προκαταβολές, δεν υπάρχουν πάρα πολλοί τρόποι να πραγματοποιήσετε μια χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο πολλοί άνθρωποι αρχίζουν να εξετάζουν το ενδεχόμενο να αγοράσουν ένα σπίτι χρησιμοποιώντας μια πιθανή υποθήκη.

Ενώ τα αναμενόμενα στεγαστικά δάνεια ‌κάνωΠροσφέρετε στους δανειολήπτες έναν τρόπο πρόσβασης στα χαμηλότερα επιτόκια του παρελθόντος, δεν είναι μια μοναδική επιλογή. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το τι πρέπει να γνωρίζει κάθε αγοραστής σπιτιού σχετικά με αυτόν τον πολυσύχναστο όρο στον κλάδο των στεγαστικών δανείων, ορίστε τι είπαν στον Hunker δύο επαγγελματίες των στεγαστικών δανείων.

Τι είναι μια αναμενόμενη υποθήκη;

Μια υποθετική υποθήκη είναι μια υποθήκη που επιτρέπει στους εισερχόμενους αγοραστές κατοικιών να αναλάβουν τις υποχρεώσεις μιας υπάρχουσας υποθήκης από ο πωλητής, συμπεριλαμβανομένου του υπολοίπου του δανείου, του στεγαστικού του επιτοκίου και της υπολειπόμενης διάρκειας του, σύμφωνα με τον Dan Green, πρόεδρο του Homebuyer.com, μια εταιρεία στεγαστικών δανείων για όσους αγοράζουν για πρώτη φορά σπίτι. "Η υποθετική δυνατότητα υποθήκης περιλαμβάνεται στάνταρ σε όλες τις υποθήκες FHA, VA και USDA", λέει.

Τα κρατικά δάνεια δεν είναι τα μόνα που έχουν τη δυνατότητα να αναληφθούν από τον νέο ιδιοκτήτη ενός ακινήτου, σύμφωνα με Τόνι Γκρές, ανώτερος εντολέας στεγαστικού δανείου για CrossCountry Mortgage. "Τα κρατικά δάνεια (FHA, VA, USDA) είναι τα πιο συχνά υποτιθέμενα, ενώ μόνο ορισμένα συμβατικά δάνεια είναι - συνήθως στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο," αυτος λεει.

Με άλλα λόγια, όχι όλα είδη υποθηκών επιτρέπεται να είναι αναληπτέα υποθήκη.

Πώς μπορείτε να πείτε εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για μια υποθήκη υποθήκης;

Ωστόσο, δεν μπορούν όλοι να επωφεληθούν από αυτό το είδος συμφωνίας. Ο Γκριν εξηγεί ότι οι δανειολήπτες που ελπίζουν να αναλάβουν την υποθήκη του πωλητή θα το κάνουν χρειάζεται ακόμα να προκριθεί με βάση τις τυπικές κατευθυντήριες γραμμές έγκρισης, συμπεριλαμβανομένων των προτύπων επιλεξιμότητας πίστωσης, εισοδήματος και απασχόλησης. Ως πρόσθετο εμπόδιο, ο πωλητής θα πρέπει επίσης να συμφωνήσει με την υπόθεση, η οποία θα επιτρέψει στον πωλητή να μεταβιβάσει την ευθύνη για την υπάρχουσα υποθήκη του στον αγοραστή σπιτιού.

Στη συνέχεια, θα πρέπει να έχετε και τον τρέχοντα σέρβις. "Ο αγοραστής πρέπει να υποβάλει αίτηση με τον υπάρχοντα υπάλληλο εξυπηρέτησης στεγαστικών δανείων για να μπορέσει να αναλάβει το δάνειο και πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις σαν να έκανε αίτηση για ένα κανονικό δάνειο", λέει ο Grech. «Αν πρόκειται για δάνειο VA, πρέπει να είναι πιστοποιημένος βετεράνος. Εάν είναι FHA, πρέπει να πληρούν τις ελάχιστες απαιτήσεις πιστωτικού αποτελέσματος, κατευθυντήριες γραμμές χρέους προς εισόδημα, κλπ." Υπάρχουν επίσης άλλοι παράγοντες που πληρούν τις προϋποθέσεις, όπως το να διατηρείτε το σπίτι ως κύρια κατοικία σας.

Το δυναμικό για μηνιαία αποταμίευση είναι η μεγαλύτερη κλήρωση

Οι πωλητές μπορούν σίγουρα να τα καταφέρουν αν ακολουθήσουν αυτή τη διαδρομή, επειδή το σπίτι τους θα έχει το πλεονέκτημα να είναι προσκολλημένος σε επιτόκιο κάτω της αγοράς. «Μια υποθήκη 400.000 δολαρίων με υποθετικό επιτόκιο στεγαστικού δανείου 4 τοις εκατό κοστίζει 25 τοις εκατό λιγότερο μηνιαίως από ένα συγκρίσιμο επιτόκιο 6 τοις εκατό στο ίδιο σπίτι», εξηγεί ο Γκριν.

Ενώ η μακροπρόθεσμη εξοικονόμηση μπορεί να είναι η μεγαλύτερη έλξη - τα επιτόκια αναμένεται να κυμανθούν γύρω από το όριο του 7 τοις εκατό έως το πρώτο τρίμηνο του 2023 - μπορεί να υπάρξει και κάποια αρχική εξοικονόμηση. «Τυπικά, δεν απαιτείται αξιολόγηση», λέει ο Grech. "Τα έξοδα δανειστή, όπως τα έξοδα προέλευσης και τα έξοδα αναδοχής, συνήθως δεν χρεώνονται."

Η ασυνήθιστη φύση τους μπορεί να προσθέσει ένα στρώμα επιπλοκών στο κλείσιμο

Το μεγαλύτερο μειονέκτημα στην προσπάθεια να κλείσετε ένα σπίτι με μια πιθανή υποθήκη μπορεί να είναι η εύρεση επαγγελματιών ακινήτων που έχουν εμπειρία μαζί τους. "Είναι ένα περιβάλλον με πτώση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων τα τελευταία 20 και πλέον χρόνια, επομένως οι υποθέσεις για στεγαστικά δάνεια είναι σπάνιες", λέει ο Green. «Λίγοι κτηματομεσίτες και δανειστές έχουν πρόσφατη εμπειρία μαζί τους».

Επειδή η υπόθεση μιας υποθήκης προσθέτει ένα επίπεδο πολυπλοκότητας στην αγορά ενός σπιτιού, ο Green λέει ότι μπορεί να μην είναι τόσο εύκολο να βρεθούν. «Το πιο πιθανό είναι να γίνουν δεκτοί σε α αγορά του αγοραστή, όταν η ζήτηση για σπίτια είναι ήπια», λέει. «Η ιδανική αγορά για υποθέσεις στεγαστικών δανείων είναι όταν η ζήτηση για κατοικίες είναι χαμηλή και Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι υψηλά." Ο καλύτερος τρόπος για να βρείτε ένα για τον εαυτό σας είναι να ρωτήσετε εάν η υποθήκη ενός πωλητή είναι πιθανή και εάν ο πωλητής είναι πρόθυμος να διαπραγματευτεί την υποθήκη ως μέρος μιας πώλησης.

Ένα άλλο μειονέκτημα που επισημαίνει ο Grech είναι ότι μπορεί να μην λειτουργήσουν εάν βιάζεστε να φτάσετε στο τραπέζι κλεισίματος. Σύμφωνα με τον ίδιο, ορισμένες υποθέσεις μπορεί να διαρκέσουν από 45 έως 90 ημέρες, ενώ ένας καλός ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να επεξεργαστεί ένα δάνειο σε τρεις έως τέσσερις εβδομάδες στις περισσότερες περιπτώσεις. «Μερικές φορές ο αγοραστής και ο πωλητής πρέπει να το τυλίξουν πιο γρήγορα και δεν θέλουν να περιμένουν (ή δεν μπορούν να περιμένουν)», λέει.

Οι πιθανές υποθήκες ενδέχεται να κοστίζουν περισσότερο εκ των προτέρων

Ένα άλλο πιθανό εμπόδιο είναι ότι μπορεί να χρειαστεί να κερδίσετε ένα μεγαλύτερο ποσό από αυτό που θα απαιτούσε μια παραδοσιακή υποθήκη. «Ο αγοραστής μπορεί να χρηματοδοτήσει μόνο ό, τι ο πωλητής χρωστάει για την υποθήκη», λέει ο Grinch. «Έτσι, για παράδειγμα, εάν κάποιος αγόρασε ένα σπίτι με υποθήκη 200.000 δολαρίων FHA πριν από μερικά χρόνια με επιτόκιο 4 τοις εκατό και θέλουν να πουλήσουν το σπίτι για 250.000 $ τώρα και οφείλουν 185.000 $ για το δάνειο, ο αγοραστής πρέπει να καταλήξει σε μείωση $65.000 πληρωμή."

Για να το θέσουμε σε προοπτική, εάν ο ίδιος αγοραστής αποφάσιζε να αγοράσει αυτό το σπίτι χρησιμοποιώντας μια παραδοσιακή υποθήκη FHA, που απαιτεί μόνο ένα ελάχιστο 3,5 τοις εκατό κάτω, θα χρειαστεί μόνο να καταλήξουν σε μείωση 8.750 $ πληρωμή.

Τι πρέπει να γνωρίζετε πριν κλείσετε

Κάθε φορά που κάτι φαίνεται πολύ καλό για να είναι αληθινό, είναι πιθανό επειδή είναι. Ο Grech λέει ότι θα πρέπει να έχετε την πλήρη οικονομική εικόνα πριν συμφωνήσετε να κλείσετε με μια πιθανή υποθήκη. "Λοιπόν, αυτό που θα έλεγα στους αγοραστές που εξετάζουν το ενδεχόμενο μιας υποθήκης είναι: Εάν δείτε ένα σπίτι που είναι εισηγμένο προς πώληση που προωθεί μια υποθήκη υποθήκης, μπορεί να είναι ή να μην είναι καλή συμφωνία", λέει. "Μάθετε πόσα οφείλονται για το δάνειο, με ποιο επιτόκιο είναι και τι είδους δάνειο είναι." Μόλις έχετε αυτές τις πληροφορίες, μπορείτε να τις συγκρίνετε με το χρηματοδότηση που προσφέρεται αυτή τη στιγμή και δείτε εάν οι όροι του υπάρχοντος δανείου θα είναι μεγαλύτερο όφελος και εάν μπορείτε να καλύψετε τη μεγαλύτερη προκαταβολή όροι.

Εάν όλα αυτά συμβαδίζουν, ο πωλητής είναι αποδεκτός και μπορείτε να πληροίτε τις προϋποθέσεις μέσω του σέρβις που κατέχει το δάνειο, οι πιθανές υποθήκες μπορεί να είναι απλώς ο καλύτερος τρόπος για να λάβετε επιτόκια για το 2020 το 2023.