¿Cuánto se requiere el pago inicial de una casa?

La mayoría de los compradores de vivienda no tienen el efectivo disponible para comprar una casa directamente. Más bien, deben ahorra lo suficiente para el pago inicial de una casa y dependen de préstamos bancarios para cubrir la mayor parte de la compra. Pero la cantidad de pago inicial que se requiere varía ampliamente entre los prestamistas. Es posible que haya escuchado que necesita un pago inicial del 20 por ciento del precio de compra para obtener un préstamo hipotecario, pero no lo tome como un evangelio. Muy pocos compradores de vivienda por primera vez hacen un pago inicial del 20 por ciento en su primera compra.

¿Preparándose para comprar una casa? Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre los pagos iniciales, incluido cuánto necesita y qué sucede cuando no tiene un pago inicial del 20 por ciento.

¿Qué es un pago inicial?

Cualquiera que esté considerando comprar una casa deberá comprender el concepto de pago inicial. Esta es una suma de dinero que alguien que compra una casa debe pagar por adelantado en efectivo como parte de la compra. El comprador pide dinero prestado para financiar el resto del precio de compra, lo que se conoce mejor como préstamo hipotecario. El comprador de la vivienda paga el monto de la hipoteca con intereses a lo largo del tiempo en cuotas mensuales.

Los términos de la hipoteca, incluido el tipo de hipoteca, el monto del pago inicial, la tasa de interés de la hipoteca y el período de pago, varían de un préstamo a otro. Estos factores a menudo dependen en cierta medida del historial crediticio y puntuaciones de crédito de los prestatarios.

Requisitos mínimos de pago inicial

Aunque es posible que escuche que se requiere un pago inicial mínimo de al menos el 20 por ciento del precio de compra en las transacciones de bienes raíces, esto está lejos de ser una regla universal. Según las circunstancias del prestatario y el tipo de producto de préstamo involucrado, los prestamistas pueden ordenar pagos iniciales tan bajos como 0 por ciento o tan alto como el 50 por ciento.

Algunos tipos de préstamos requieren una cantidad mucho menor de dinero en efectivo. Sin embargo, un préstamo que permita un pago inicial de menos del 20 por ciento generalmente requerirá que el comprador compre un seguro hipotecario privado (PMI). PMI se aplica solo a préstamos convencionales. Las hipotecas de diferentes tipos, como las que ofrece la Administración Federal de Vivienda, requieren su propia seguro hipotecario específico (para los préstamos de la Administración Federal de Vivienda, esto se denomina Seguro Hipotecario). De primera calidad).

¿Qué es el seguro hipotecario privado?

Cuando un banco o institución financiera presta dinero a un comprador de vivienda, consideran los riesgos de incumplimiento como parte de la solicitud de préstamo. Si un comprador puede hacer un pago inicial del 20 por ciento, el prestamista considera que el préstamo es un préstamo de menor riesgo. Se considera que un prestatario que ha invertido una cantidad significativa de efectivo en una compra tiene menos probabilidades de incumplimiento. E incluso si no cumplen, el prestamista hipotecario probablemente podrá recuperar el otro 80 por ciento mediante la ejecución hipotecaria y la venta de la propiedad.

Sin embargo, cuando un comprador de vivienda solicita una hipoteca convencional pero no puede pagar el 20 por ciento del pago inicial de una casa, el préstamo se considera una inversión más riesgosa. Para protegerse contra un riesgo de incumplimiento, el prestamista requerirá que el comprador de vivienda obtenga PMI para calificar para la hipoteca si la relación préstamo-valor (monto del préstamo dividido por el valor de la propiedad) es inferior a 80 por ciento.

¿Cómo se paga el PMI?

El PMI se puede pagar de varias maneras. La mayoría de las veces se paga mensualmente y se incluye en la hipoteca mensual que el prestatario paga al prestamista. Sin embargo, a veces el PMI se paga por adelantado durante el cierre como parte de los costos de cierre. Los costos del PMI oscilan entre el 0,4 % y el 2,25 % de la hipoteca anualmente.

El PMI no suele durar el plazo del préstamo. Más bien, el prestamista elimina el requisito una vez que el saldo de su hipoteca se reduce al 78 por ciento del monto de la compra original.

Consejo

Ventajas de un pago inicial más grande

Algunos compradores creen que es beneficioso para ellos hacer el pago inicial tanto como sea posible, mientras que otros tratan de mantener el pago inicial lo más bajo posible. Obviamente, un prestatario que no tiene el monto del pago inicial no puede ofrecer el 20 por ciento, pero esos quienes lo hacen deberían considerar las ventajas de poner más dinero por adelantado en un pago inicial más grande Monto.

Una ventaja de pagar más del precio de compra de una casa por adelantado en un pago inicial más grande es evitar los pagos del PMI. Si bien un costo anual de PMI de entre 0.4 por ciento y 2.25 por ciento del préstamo hipotecario puede no parecer mucho, en realidad suma una buena suma. Por ejemplo, si un comprador de vivienda obtiene un préstamo de $ 200,000 y una tarifa de PMI de rango medio del 1 por ciento, le costaría al prestatario alrededor de $ 2,000 por año. Esa es una tarifa de $ 166 cada mes que se agrega al pago mensual de la hipoteca.

Pero esa no es la única ventaja de hacer un pago inicial considerable cuando se aventura por primera vez a ser propietario de una vivienda. Aquí hay algunos otros a tener en cuenta.

• El monto del préstamo hipotecario es menor con un pago inicial más alto. Eso significa que los pagos mensuales de la hipoteca serán menores.
  
• El préstamo hipotecario más bajo significa pagos de intereses más bajos durante el plazo del préstamo, aumentando la asequibilidad de una casa de mayor precio.
  
• Los prestatarios pueden calificar para una tasa de interés más baja con más dinero inicial.
  
• Un pago inicial mayor puede hacer que sea más fácil para el comprador calificar para préstamos adicionales en el futuro si es necesario. El monto del préstamo hipotecario actual afecta la relación deuda-ingreso — un cálculo utilizado por los prestamistas para determinar la elegibilidad para préstamos. Esta relación compara los pagos mensuales totales de la deuda con el ingreso bruto mensual.

Ventajas de un pago inicial bajo

La ventaja más obvia de un pago inicial bajo es el hecho de que los compradores de vivienda no tienen que adelantar tanto dinero, pero también hay otras ventajas:

• Planear un pago inicial más bajo puede significar que compre ahora, no dentro de cinco años cuando haya ahorrado lo suficiente para un pago inicial del 20 por ciento. Si el mercado inmobiliario en su área está activo, los precios pueden salirse de su alcance antes de que haya ahorrado lo suficiente.
  
• Todo el mundo debería tener un fondo de emergencia en caso de que suceda algo inesperado, como un problema médico. Poner cada centavo de ahorro en un pago inicial deja a una persona o familia muy vulnerable.
  
• Si invierte demasiado de su efectivo gratis en el pago inicial, ¿qué pasa con todas esas reparaciones y mejoras que desea hacer en la nueva casa? Efectivo en mano es absolutamente necesario.
  
• Comprar una casa implica costos iniciales además del pago inicial. Considere sus costos de cierre, la posible necesidad de pagar puntos y el costo de la mudanza.
  

Programas de préstamos y pagos iniciales

Hay diferentes programas de préstamo disponibles para ayudar a los compradores que no pueden hacer el pago inicial del 20 por ciento requerido en algunos préstamos convencionales. Aquí están algunos de los programas de préstamo más comunes con opciones de pago inicial bajo:

• ​préstamos FHA.Los compradores por primera vez o los compradores que regresan pueden calificar para el pago inicial mínimo de la hipoteca de la Autoridad Federal de Vivienda de

3,5 por ciento. Esa opción de pago solo está disponible para aquellos con excelentes puntajes de crédito (FICO) de 580 o más. Aquellos con puntajes FICO entre 500 y 579 deben pagar un pago inicial del 10 por ciento.

• ​Préstamos directos VA. El Departamento de Asuntos de Veteranos ofrece programas de préstamos hipotecarios VA a veteranos para comprar, construir o. mejorar una casa o refinanciar su préstamo hipotecario actual. Estos incluyen un préstamo directo VA para ayudar a un veterano a comprar una casa a una tasa de interés competitiva sin pago inicial en la mayoría de los casos.
  
• ​Préstamos respaldados por VA.En estos préstamos, el Departamento de Asuntos de Veteranos ayuda a los veteranos que solicitan un préstamo de un prestamista privado garantizando parte del préstamo. Casi el 90 por ciento. de los préstamos hipotecarios respaldados por VA se otorgan sin pago inicial.
  
• ​Préstamos convencionales.La hipoteca convencional 97 es un préstamo hipotecario con pago inicial bajo. En este programa de préstamos, los compradores primerizos (es decir, aquellos que no han sido dueños de una casa en los últimos tres años) pueden obtener préstamos de $417,000 o menos con solo un 3 por ciento de pago inicial. La propiedad debe ser una casa o condominio de una sola unidad ocupada por el propietario. Estos son préstamos fijos a 30 años y se requiere PMI.
  
• ​Préstamos de Fannie Mae/Freddie Mac.La Asociación Hipotecaria Nacional Federal, o Fannie Mae, es un programa de préstamos patrocinado por el gobierno que brinda a los prestamistas hipotecarios el efectivo necesario para financiar préstamos hipotecarios con intereses asequibles. Un prestatario con un puntaje de crédito de al menos 620 puede pedir prestado hasta $548,250 en una residencia principal con un pago inicial del 3 por ciento del monto del préstamo. Este pago inicial se puede regalar al prestatario de familiares o amigos.
  

Un programa similar patrocinado por el gobierno llamado hipoteca Home Possible Advantage, ofrecido por Freddie Mac, está disponible para compradores con un puntaje crediticio de 660.

Palabra final sobre los pagos iniciales

Aunque algunos prestamistas dan preferencia a los nuevos compradores de vivienda con un pago inicial del 20 por ciento o más, la mayoría de los compradores primerizos no tienen tanto efectivo. Afortunadamente, existen más de unos pocos programas que ofrecen a los compradores elegibles la oportunidad de comprar una residencia con un pago inicial más bajo.

Para encontrar su mejor oferta, obtenga una descripción general de los programas de préstamos disponibles y determine aquellos para los que podría calificar. Es muy probable que exista un programa que funcione para sus circunstancias.