Incentivos de viviendas de obra nueva para compradores

Los propietarios de viviendas y los futuros propietarios de viviendas no son los únicos que se han visto afectados por el mercado inmobiliario que cambia rápidamente. Casi todos los involucrados en el proceso, desde los prestamistas hasta los tasadores, han estado sintiendo el pellizco desde el mercado comenzó a enfriarse, lo que ha llevado a algunos en la industria a adaptarse a los cambios clima. Los constructores de viviendas en particular se han visto afectados por este enfriamiento del mercado (causado principalmente por tasas de interés más altas) — con nueva construcción abajo alrededor del 20% del año anterior.

Aunque los constructores son más optimistas ahora que las tasas de interés han bajado un poco, sin duda lo están facilitando. los compradores puedan permitirse comprar una casa a una tasa más alta al ofrecer incentivos como reducciones de la tasa de interés a sus clientes. Hablamos con expertos en hipotecas y bienes raíces para averiguar qué significa y por qué podría ser una buena manera para que algunas personas ahorren en su hipoteca.

Conozca a los expertos

Los constructores de viviendas están ofreciendo beneficios a los compradores Woo

En los últimos años, Shaun Martin, propietario y director ejecutivo de We Buy Houses en Denver, dice que muchos constructores han comenzado a ofrecer programas de compra para mover el inventario. “Una recompra es cuando el constructor reduce la tasa de interés de la hipoteca del prestatario durante un período de tiempo inicial, generalmente de tres a cinco años”, le dice a Hunker.

"La idea es que al reducir el pago mensual, los prestatarios pueden pagar una casa más cara o un tipo diferente de producto de préstamo de lo que inicialmente podían pagar", continúa Martin, y agrega que esto beneficia tanto al comprador como al constructor ya que los propietarios esperanzados pueden comprar la casa de sus sueños y los constructores pueden mover el inventario que de otro modo permanecería en sus libros.

¿Cómo funcionan las reducciones?

Dado que el poder adquisitivo del consumidor ha disminuido cada vez que el Banco de la Reserva Federal ha aumentado las tasas de interés, Anna Young, consultora sénior de viviendas nuevas de Landmark Fine Homes, dice los constructores de viviendas personalizados como para el que ella trabaja han comenzado a asociarse con sus prestamistas preferidos para ofrecer bloqueos de tasas a largo plazo, así como reducciones de tasas de interés a potenciales compradores

Young dice que estos cambios en las tasas han tenido un impacto tan grande en los prestatarios que las casas que podrían haber podido pagar fácilmente hace solo seis meses están repentinamente fuera de su alcance. "Al ofrecer nuestra reducción de tarifas, los pagos mensuales de los clientes se reducen los primeros años, lo que permite un poco de espacio para respirar y la oportunidad de refinanciar mientras vive en la nueva casa de sus sueños", continúa. "Este es un gran incentivo que reduce la tasa de interés un 2 por ciento en el año uno y un 1 por ciento en el año dos, y el año tres regresa a la tasa original [a menos que se refinancie]".

Algunos constructores también han comenzado a descontar sus casas para que sean más asequibles, pero Young dice que eso puede disminuir el valor del vecindario y perjudicar a sus otros clientes.

Es posible que no pueda elegir a su prestamista

Si espera cerrar su casa con la compra inicial de un constructor, es posible que deba seguir adelante con un prestamista elegido por el constructor. "Por lo general, los prestamistas locales tienen más tiempo y atención para hacer que la transacción se realice sin problemas, y no habrá las tarifas ocultas de algunos de los prestamistas nacionales donde terminas". hablando con una persona diferente cada vez, y no sabrás su capacidad de respuesta (o la falta de ella) hasta que sea demasiado tarde", dice Young, explicando por qué a su compañía le gusta usar ciertos bancos.

"Permitimos que nuestros clientes utilicen otros prestamistas (como imagino que lo harían todos los constructores), pero solo ofrecemos la compra inicial y otros incentivos, como pagar los intereses durante el préstamo de construcción, con nuestro preferido. Para nosotros, vale la pena pagar miles de dólares para garantizar una experiencia de compra positiva".

Las reducciones no son las únicas ventajas que ofrecen los constructores

Si bien una tasa de interés más baja es obviamente un gran beneficio, Martin dice que no es la única forma de aprovechar los ahorros. "La compra inicial puede aplicarse a los costos de cierre o usarse para reducir el monto del préstamo y la tasa de interés. En algunos casos, los constructores también otorgarán créditos que reducen el pago mensual del prestatario durante el período del programa".

Martin agrega que los constructores también pueden trabajar con los compradores para encontrar el programa de préstamo adecuado. "En algunos casos, los constructores ofrecerán préstamos a tasa fija y en otros, hipotecas a tasa ajustable".

Una recompra no es única para todos

Diferentes constructores pueden realizar sus compras de diferentes maneras, según Tyler Forte, director ejecutivo de Félix Casas, quien recientemente ayudó a un comprador a cerrar este tipo de préstamo. "Uno de mis clientes acaba de comprar una casa construida por Drees", dice, y agrega que les ofrecieron una "recompra de 2-1".

Forte dice que esto significó que el pago se basó en una tasa de interés efectiva del 2 por ciento más baja que la tasa original que el prestatario fijó durante el primer año. "En el segundo año, [sus] pagos se basarán en una tasa que es un 1 por ciento menos".

En esta situación, Forte dice que Drees Homes cubrió la diferencia entre lo que normalmente sería el pago y la "tasa reducida" ajustada.

¿Pueden los descuentos para constructores ser un truco para comprar una casa?

Para aquellos que luchan por pagar una casa a las tasas de interés actuales, seguir adelante con una nueva construcción puede ser una buena manera de obtener un precio más bajo. Dicho esto, Forte no quiere que la gente piense que una nueva construcción es la mejor manera de entrar en un nuevo hogar. "Los compradores solo deben tener en cuenta que, en términos generales, las casas de nueva construcción son más caras (sobre la base del precio por pie cuadrado) que las casas existentes", dice. "Esto significa que es posible que un comprador de vivienda deba estar abierto a una vivienda de nueva construcción más pequeña si realmente está buscando 'asequibilidad'".

Además, existe el factor adicional de que este tipo de compras solo duran unos pocos años. "Entonces, si un comprador no puede refinanciar después de este período promocional, debe asumir que su pago mensual aumentará", explica.

"Este 'truco' puede ser una buena idea si las tasas bajan en los próximos años y pueden refinanciar", dice. "Dicho esto, esto no es garantía. Si las tarifas se mantienen elevadas, un comprador debe sentirse económicamente cómodo pagando la tarifa 'no promocional'".

Las recompras de los constructores de viviendas no duran para siempre

A diferencia de cuando obtiene su hipoteca, estos tipos de recompras suelen vencer después de un período determinado. "Por lo general, las tasas de reducción duran cinco años, después de lo cual el préstamo vuelve a su tasa original", dice Martin. "Los prestatarios suelen ser responsables de pagar el saldo restante de sus préstamos en ese momento".

Es importante recordar que una recompra es un incentivo y no una garantía, según Martin. "Los precios pueden variar según la ubicación, el constructor y el tipo de préstamo que se ofrece", dice. "Los compradores deben investigar y darse una vuelta antes de tomar una decisión. Además, asegúrese de comunicarse con su prestamista sobre cualquier tarifa o costo adicional asociado con el programa de reducción, ya que pueden acumularse rápidamente".

Los compradores siempre deben conocer los términos y condiciones asociados con el programa de compra antes de participar. "La preocupación más común es que los prestatarios se encuentren en una posición financiera difícil cuando termine la compra y la tasa de préstamo vuelva a su nivel original", dice Martin. Además, Martin advierte que los compradores deberán tener en cuenta las tarifas o sanciones en las que pueden incurrir si deciden refinanciar o cancelar el préstamo antes de tiempo.