Los nuevos cambios de la FHFA podrían hacer que la propiedad de vivienda sea más asequible.

El 1 de mayo de 2023, Fannie Mae y Freddie Mac lanzarán una nueva matriz de ajuste de precios a nivel de préstamo (LLPA) que ayudará a más prestatarios no tradicionales a obtener mejores precios en sus hipotecas. El programa nivelará el campo de juego y ofrecerá precios más competitivos a aquellos que hayan tenido que pagar un tasa de interés más alta en el pasado gracias a puntajes FICO más bajos, pagos iniciales más pequeños y problemas con la relación deuda-ingreso proporciones

En teoría, este programa puede hacer que la propiedad de vivienda sea una realidad para aquellos que pueden haber encontrado la compra de una vivienda fuera de su alcance, ya que la Reserva Federal ha continuado

¿Qué es un ajuste de precios de nivel de préstamo?

El anuncio de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) significa que habrá un cambio en los ajustes de precios basados ​​en el riesgo para los prestatarios que normalmente tienen un perfil crediticio más riesgoso. Los LLPA no son algo nuevo; sin embargo, el matriz que la FHFA utilizará a partir del 1 de mayo ofrecerá asignaciones de precios más generosas que pueden reducir significativamente los pagos de los prestatarios. Este ajuste eliminará las tarifas y los aumentos de tasas que normalmente se aplican a los prestatarios que presentan ingresos, activos y puntajes de crédito por debajo del promedio como una forma de compensar la pérdida del prestamista si finalmente incumple sus pagos. “Además de hacerlo más barato obtener una hipoteca, la LLPA reduce el costo en el que incurren los prestatarios por tener un puntaje crediticio más bajo", explica Christiana Ryals, asesora hipotecaria certificada de Utah y consultora de Fiona.com.

Eso no es lo único que será más asequible. "Bajo el nuevo ajuste, los compradores de viviendas pueden beneficiarse de requisitos de pago inicial más bajos y primas de seguro hipotecario reducidas", agrega Jennifer Spinelli, fundadora y directora ejecutiva de efectivo para casas. “Además, el nuevo ajuste podría ayudar a los prestatarios con puntajes crediticios más altos a obtener mejores tasas en sus hipotecas”, continúa Spinelli. "Esto podría brindar una oportunidad para fortalecer el perfil financiero de uno y al mismo tiempo ahorrar en el costo de los préstamos".

Solo cubrirá préstamos garantizados por FHFA

Todos los préstamos garantizados por Fannie Mae y Freddie Mac estarán sujetos a estos cambios. FHA, VA, préstamos de desarrollo rural (RD), préstamos jumbo, y otros productos de nicho se encuentran entre los que serán excluidos. Sin embargo, Ryals dice que incluso con esas restricciones, los beneficios de esto deberían ser de gran alcance. "Ayudará a casi todos los prestatarios porque se aplica a la mayoría de los préstamos hipotecarios dentro de los EE. UU."

Estos cambios podrían hacer que la propiedad de vivienda sea más asequible para algunos

Siempre habrá personas a las que los precios del mercado no permitan, pero cuando el costo de pedir dinero prestado se reduce, se vuelve más accesible para todos. "Este nuevo ajuste podría tener efectos dramáticos en los compradores de viviendas", dice Spinelli. "El ajuste está diseñado para reducir el costo de los préstamos al proporcionar precios más competitivos para los prestatarios".

Y no son solo los nuevos compradores de vivienda los que pueden cosechar estas recompensas. "El nuevo ajuste de precios a nivel de préstamo también puede ayudar a los prestatarios con hipotecas existentes. Al reducir la prima del seguro hipotecario y la tasa de interés, los propietarios pueden reducir sus pagos mensuales o refinanciar un préstamo más favorable", continúa. "Esto podría brindar una oportunidad para que los propietarios ahorren dinero o paguen su préstamo más rápido".

Esta no es una buena noticia para todos

Desafortunadamente, no todos obtendrán las recompensas de este cambio. "Los cambios de LLPA perjudicarán a los compradores de vivienda de clase media porque ha aumentado las tarifas para algunos prestatarios con puntajes crediticios decentes y pagos iniciales moderados", dice Ryals. "La LLPA también ha incluido la imposición de nuevas tarifas a los prestatarios que tienen una mayor relación deuda-ingreso."

Otro subconjunto de personas que pueden verse afectadas negativamente son aquellas que poseen varias propiedades. "En cierto modo, la preocupación de la industria es que dificultará la refinanciación y el trabajo con propiedades de inversión porque no es el momento adecuado para aumentar las tarifas a los compradores de viviendas, especialmente cuando las tasas hipotecarias aumentaron casi un 3 por ciento este año". Dicho esto, Ryals cree que beneficiará a un grupo más amplio de personas de lo que beneficiará dañar.

No necesita preocuparse por obtener el momento adecuado

Con todas las buenas noticias que rodean a esta nueva matriz, es posible que se pregunte si debe postergar la realización de cambios financieros hasta que la nueva matriz entre en juego. Según Spinelli, los prestatarios no deberían tomar esta decisión por su cuenta. "Es posible que los prestatarios se beneficien del ajuste de precios del nivel de préstamo del 1 de mayo, pero es imposible predecir cómo afectará este cambio a cada uno". prestatario individual", dice, y agrega que los prestatarios deben discutir su situación específica con un profesional de bienes raíces antes de tomar cualquier decisión. decisiones "En algunos casos, puede ser beneficioso para los prestatarios esperar hasta que el ajuste entre en vigor. En otros casos, puede tener más sentido avanzar con la compra o el refinanciamiento ahora antes de que se implemente el cambio".

En resumen, es muy importante discutir estos cambios con su prestamista antes de tomar cualquier decisión sobre cómo desea proceder. Spinelli explica que, si bien muchas personas saldrán mejor de este cambio, el impacto en cada persona será diferente y, en algunos casos, simplemente no será así. tiene sentido esperar, especialmente para aquellos que están preocupados por las propiedades de rápido movimiento y entrar en guerras de ofertas una vez que comience la temporada de ventas de 2023 en el primavera.