¿Cuánto cuesta una conversión de garaje?

Si está buscando espacio adicional para vivir para su familia o ingresos adicionales de una ADU (unidad de vivienda accesoria) o un alquiler de Airbnb, la conversión de un garaje puede ser una alternativa económica a un adición a casa, aunque no siempre tiene sentido financiero hacerlo. Por ejemplo, en áreas urbanas muy pobladas, un garaje privado puede valer mucho más que una unidad de vivienda (los garajes pueden tener un valor de hasta $400,000 en ciudades como Boston).

Sin embargo, eso está lejos de ser la regla; en la mayoría de los lugares, el espacio habitable es más valioso que el espacio de estacionamiento, y al agregar más espacio habitable a su hogar, la conversión de un garaje es una inversión que aumentará el valor de la propiedad.

¿Está pensando en hacer una conversión de garaje? Esto es lo que le costará, y lo que implica la construcción.

Costos de conversión de garaje: qué esperar

¿Qué es el retorno de la inversión?

El retorno de la inversión para la conversión de un garaje es aproximadamente del 10 al 20 por ciento del valor de la casa. Entonces, ¿vale la pena una inversión de conversión de garaje? Eso depende de muchas cosas, incluyendo:

• el estado del garaje existente
• el tamaño de tu garaje
• el alcance de la conversión
• la elección de los materiales
• costos laborales locales

Si solo desea convertir un garaje adjunto en un dormitorio, puede hacerlo por tan solo $ 8,000 a $ 15,000 suponiendo que el garaje ya esté en buenas condiciones y usted tenga suficientes habilidades prácticas para hacer bricolaje con algunos de los trabajar. El costo de que un contratista complete una conversión completa en una unidad de vivienda completa con cocina y baño, particularmente para un garaje independiente. podría oscilar entre $25,000 y $80,000, y en áreas de alto mercado como las zonas urbanas de California, podría llegar a $120,000 o más si usa productos de alta calidad. materiales

Teniendo en cuenta que el ROI promedio para la conversión de un garaje es aproximadamente del 10 al 20 por ciento del valor de la casa, es una obviedad. para casas en el rango de precio de un millón de dólares sin importar el uso, pero no necesariamente para casas que valen la mitad de eso. Es cierto que el dinero no siempre es la consideración principal; los propietarios de viviendas simplemente pueden necesitar más espacio para vivir para ellos o los miembros de su familia extendida. En estos días, sin embargo, con el espacio habitable cada vez más escaso, el hecho de que una vivienda puede generar ingresos a través de ingresos de alquiler a corto plazo o de un inquilino a largo plazo es un poderoso motivador Dejando de lado los ingresos futuros, la principal preocupación para la mayoría de los propietarios es el costo inicial del proyecto y cómo obtener el máximo por la menor cantidad de dinero.

Desglose de costos de conversión de garaje

Para ayudar con la planificación, aquí hay un desglose de las distintas etapas del proceso de conversión y los costos típicos de cada una:

Permisos

Tu necesitas un permiso de construcción para una conversión de garaje (suponiendo que esté permitido en su comunidad), y esto no es algo que deba omitir. Si sigue adelante y construye sin un permiso, podría recibir una etiqueta roja y perder el uso de la nueva propiedad o encontrar que el valor de su casa se reduce o su casa no se puede vender. Los prestamistas de bienes raíces tienden a rechazar los préstamos a propiedades no autorizadas, especialmente aquellas que violan las ordenanzas locales de zonificación. El costo del permiso depende del lugar donde viva y del alcance de la conversión y, por lo general, oscila entre $600 y $1500.

Debe elaborar un plano de planta para obtener un permiso, y si está agregando accesorios eléctricos y de plomería, se recomienda encarecidamente contratar a un profesional para que lo haga. Si usted contratar a un contratista general para todo el proyecto, el contratista hará el plan como parte del trabajo, pero si está actuando como su propio contratista, puede contratar a un arquitecto, que probablemente le cobrará entre $2,000 y $4,000.

Demolición

Una parte que a menudo se pasa por alto en la conversión de un garaje, la demolición es un proyecto por derecho propio. Por lo general, necesita:

• Retire todos los paneles de yeso para que pueda aislar las paredes.
• Retire las puertas y ventanas no deseadas, incluida la puerta del garaje, los rieles de la puerta y el abridor de la puerta
• Retire los gabinetes, estantes y bancos de trabajo incorporados

No necesariamente tiene que reducir el espacio a nada más que paredes de vigas abiertas, pero ayuda, especialmente si va a instalar cableado nuevo y tuberías de fontanería. Puede hacer la demolición usted mismo, pero es más seguro contratar profesionales capacitados, que generalmente cobran entre $2 y $7 por pie cuadrado, o entre $720 y $2,520 por un garaje de 3,600 pies cuadrados.

Marcos, puertas y ventanas

Una vez que haya desmantelado el garaje y esté listo para construir, es probable que deba hacer lo siguiente:

• Enmarque cualquier nueva pared divisoria que planee agregar para un baño, dormitorio privado o espacio de cocina
• Marco en la apertura de la puerta del garaje e instale cualquier puerta o ventana nueva que desee agregar a la habitación
• Instale una puerta de entrada en el espacio que ocupaba la puerta del garaje
• Agregue nuevas vigas de techo para aislamiento y paneles de yeso (dado que muchos garajes tienen techos altos o no tienen techo, solo la parte inferior del techo, que filtra el aire)
• Agregar nuevas puertas y ventanas

El enmarcado se puede estimar por pies cuadrados, con un costo promedio de mano de obra y materiales entre $7 y $16 por pie cuadrado, o de $700 a $1,600 por cada 100 pies cuadrados de pared y techo nuevos área. Los materiales para enmarcar (postes y placas de pared) no son muy caros, cuestan entre $100 y $200 por cada 100 pies cuadrados, así que aquí es donde puede ahorrar mucho tiempo haciendo el trabajo usted mismo, siempre y cuando no modifique la estructura existente de una manera que viole la construcción códigos. Si no está seguro, consulte con un contratista antes de hacer nada.

En cuanto al costo de agregar puertas y ventanas: cada ventana puede costar entre $400 y $2,000 según el tamaño, la calidad y el material. y una puerta exterior nueva cuesta alrededor de $700 a $2,000 dependiendo de si es un patio convencional batiente, de seguridad o corredizo puerta. Si planea instalar puertas interiores estándar o empotradas, planee gastar entre $400 y $1,500 por cada una, sin incluir la instalación. Te ahorrarás si puedes hacer la instalación tú mismo.

Instalación eléctrica y de plomería

Planee un trabajo extenso de electricidad y plomería si está construyendo una ADU o un piso de abuela porque necesitará hacer lo siguiente:

• Actualizar el circuito eléctrico (y posiblemente un nuevo subpanel y/o servicio de utilidades actualizado)
• Agregar nuevas líneas de agua y desagüe para el baño y la cocina.
• Instale una línea de alcantarillado, lo que significa que es posible que tenga que romper el piso para hacer una zanja (y dependiendo de dónde conecte la alcantarilla, probablemente también tendrá que cavar un poco afuera)

Contar con pagando a un electricista de $3,000 a $5,000 (dependiendo de si necesita un subpanel nuevo) y probablemente la misma cantidad para el plomero. También es posible que deba contratar a alguien para que haga cualquier trabajo de excavación y concreto que se requiera, y eso tiene un costo adicional.

Consejo

Revestimiento, aislamiento y paneles de yeso

Con las paredes descubiertas y todas las tuberías y cables en su lugar, está casi listo para aislar, pero primero debe:

• Instale revestimiento en el exterior de la pared que enmarcó para cubrir la abertura de la puerta del garaje
• Aísle toda la estructura, según sea necesario.
• Cuelgue y termine el panel de yeso

Los materiales para el revestimiento, incluida la envoltura de la casa y el material de revestimiento, no deberían costar más de unos pocos cientos de dólares, y la mano de obra debería costar aproximadamente lo mismo. Un total de $500 es una estimación justa, pero depende del revestimiento que elija.

Aislamiento que podría hacer fácilmente usted mismo, y necesitará aislamiento de guata R13 a R15 para las paredes, lo que cuesta alrededor de $ 1 por pie cuadrado, y R38 a R60 para el techo (dependiendo del clima), que cuesta alrededor de $ 2 por metro cuadrado pie. Si no quiere tener picazón haciendo el trabajo usted mismo, deberá pagar alrededor de $ 300 a $ 500 por mano de obra.

En cuanto a la instalación del panel de yeso, el trabajo implica colgarlo, pegarlo con cinta adhesiva y aplicar tres capas de compuesto para juntas (también conocido como barro) más cualquier textura de pared que desee. Los costos de materiales para una pared de 8 x 10 pies son de alrededor de $200, o alrededor de $2,50 por pie cuadrado. Si no lo instala usted mismo, espere pagar alrededor de $2.50 por pie cuadrado por una instalación profesional, alrededor de $5 por pie cuadrado en total.

Pisos nuevos

La mayoría de las personas toman el camino más fácil cubriendo el piso de concreto del garaje con un laminado o azulejo de vinilo de lujo (LVT), siendo LVT la mejor opción para condiciones de alta humedad. Ambos cuestan entre $ 1 y $ 5 por pie cuadrado y son fáciles de hacer porque son pisos "flotantes" que no necesitan ser pegados o clavados a la losa de concreto del garaje. Otras opciones populares de pisos flotantes incluyen corcho, linóleo y madera dura de ingeniería.

Molduras de ventanas y puertas, zócalos y pintura

A menudo pasados ​​por alto en la fase de planificación, las molduras y la pintura convierten su proyecto de conversión de garaje en un espacio habitable terminado. Dependiendo del tamaño del garaje, los marcos de puertas y ventanas y los zócalos costarán entre $ 830 y $ 1,250 si lo tiene instalado profesionalmente y aproximadamente la mitad si lo hace tú mismo. El costo promedio nacional para pintar una habitación cuesta alrededor de $ 1,800, y puede ahorrar una parte significativa de eso haciendo su propia pintura.

Calefacción y refrigeración

La forma más económica de calentar un garaje adjunto es probablemente instalar conductos de calefacción que se conectan al sistema HVAC de la casa, y el costo varía según la configuración del sistema. Esto normalmente sería una instalación de conductos de gama baja que costaría alrededor de $ 450 y se realizaría durante la fase de instalación eléctrica y de plomería. A mini split El sistema de calefacción/refrigeración con bomba de calor es una alternativa y una mejor opción para un garaje independiente. La unidad costará entre $2,000 y $4,000 instalada, según la marca y la capacidad de calefacción/refrigeración.

Últimos retoques

Si está convirtiendo su garaje en un dormitorio, oficina en casa o cuarto de servicio, su trabajo está prácticamente terminado, pero si está construyendo una unidad de vivienda, necesitará:

• Accesorios de plomería
• armarios
• accesorios

El costo de las comodidades necesarias para el baño, incluido un inodoro, una ducha, un tocador y un lavabo, depende de sus elecciones de estilo, pero calcule al menos $ 2,000 para instalarlos todos. El fregadero y el gabinete de la cocina también están sujetos a sus preferencias. Un combo de fregadero/gabinete comprado en la tienda se puede instalar profesionalmente por menos de $700, pero si quiere una cocina completamente equipada con gabinetes y encimeras estándar, la habitación podría costar 10 veces eso.

Los últimos en la lista son los electrodomésticos necesarios, como:

• calentador de agua
• cocina
• refrigerador
• lavavajillas

Si compra estos nuevos, cuente con gastar más de $ 2,000 a $ 5,000 para unidades de grado medio o un poco más para modelos de gama alta. Una vez que los electrodomésticos están en su lugar, su nueva unidad de vivienda está lista para una inspección final antes de que sea legal para vivir o alquilar.