Invertir en bienes raíces es cada vez más difícil. He aquí por qué son buenas noticias para los compradores

En el mundo de las inversiones inmobiliarias, el acrónimo BRRRR significa más que un simple sonido que harías en pleno invierno. En cambio, el sonido de cinco letras significa comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir. Antes de que llegara la pandemia de COVID-19 y cambiara el panorama inmobiliario, BRRRR era la forma más confiable para que muchos inversores ganaran dinero con las propiedades en su cartera. Ahora, gracias a una combinación de subidas de tipos de interés, la disminución del valor de las propiedades y el cambio de fórmulas impositivas, BRRRR está dejando a muchos inversionistas de bienes raíces en el frío.

Mientras quepuede‌ ser una mala noticia para ellos, parece que significa un alivio para los compradores a quienes se les ha quitado el precio de los bienes raíces mercado por inversionistas que rápidamente se han tragado muchas de las propiedades que tradicionalmente habrían ido a la primera compradores de vivienda. Esto es lo que algunos de los profesionales con los que hablamos dicen que significará para el futuro de los bienes raíces.

Conozca a los expertos

¿Qué es BRRRR?

Según Doug Carey, presidente de Wealthtrace, BRRRR es un tipo de estrategia de inversión inmobiliaria que consiste en comprar una propiedad en dificultades o infravalorada, renovarla para aumentar su valor, alquilándola para generar ingresos, refinanciando la propiedad para acceder a su mayor capital y utilizando las ganancias para repetir el proceso con otra propiedad.

Esta se convirtió en una estrategia popular para los inversores inmobiliarios porque ofrece varias ventajas, explica Carey. "Primero, permite a los inversionistas adquirir propiedades a un precio con descuento, lo que puede generar ganancias significativas cuando la propiedad finalmente se vende", dice. "En segundo lugar, la fase de renovación permite a los inversores agregar valor a la propiedad, lo que puede aumentar sus ingresos por alquiler y el valor general".

En tercer lugar, en la fase de alquiler, los inversores pueden generar un flujo constante de ingresos para ayudar a cubrir los gastos de la propiedad y generar un retorno de la inversión. "Cuarto, refinanciar la propiedad puede permitir a los inversores acceder al capital que han acumulado en el propiedad, que se puede utilizar para invertir en más propiedades y hacer crecer aún más su cartera de bienes raíces", dice Carey.

Cómo BRRRR daña el mercado

Si bien puede sonar como una situación en la que todos ganan, los inversionistas pueden reparar casas que pueden haber estado reduciendo el valor de las propiedades locales mientras los inquilinos tienen acceso a espacios habitables recién rehabilitados: en realidad, ha reducido el inventario disponible a bajo precio para los compradores, que a menudo se habría ido a los compradores de bajos ingresos o por primera vez. compradores

Como un doble golpe, una vez que estas propiedades han sido remodeladas y finalmente están nuevamente en el mercado y listas para alquilar, son normalmente cotizan a una tasa mucho más alta de lo que habrían sido antes, lo que hace que muchas de esas mismas personas queden fuera del mercado de alquiler también.

La pandemia ha bajado la rentabilidad de las BRRRR

El mercado inmobiliario está en su punto más alto, según Crissi Cole, fundadora y directora ejecutiva de Penny Finance, gracias al frenesí de compras creado por COVID-19. "Parece que todos en Estados Unidos compraron una casa. ¿Por qué? Las tasas eran bajas, bajas, bajas, por lo que el dinero era barato", dijo, y agregó que esas tasas más bajas les dieron a los inversores aún más poder adquisitivo gracias a las tarifas mensuales más bajas. pagos de hipoteca en sus nuevas propiedades de alquiler. Una vez que el inventario se agotó, la gente estaba ofreciendo precios muy por encima del precio de venta para poder entrar en una nueva casa. "Eso hizo que subieran los precios de las casas", continúa, explicando cómo el aumento de los valores fue generalizado, incluso afectando a las propiedades típicamente más asequibles. "Entonces, la casa para reparar que podías comprar hace cinco años por $300,000 ahora cuesta entre $500,000 y $800,000 dependiendo de la ubicación".

Además de eso, Cole dice que las subidas de tipos hicieron que los pagos de la hipoteca subieran junto con ellos, lo que significaba que los inversores tenían que cobrar pagos de alquiler más altos. "¿Quién puede pagar más en alquiler cuando los salarios no se han mantenido? Se puede ganar menos dinero debido a esto".

Además de todo eso, la inflación también ha perjudicado a los inversores. "El costo de los materiales de construcción y renovación ha aumentado en los últimos años, lo que puede encarecer la fase de rehabilitación de la estrategia BRRRR y reducir los márgenes de ganancias potenciales", agrega Carey.

Los inquilinos tampoco pueden permitirse el lujo de mantenerse al día con los costos

"Estamos en un mercado realmente difícil tanto para compradores como para inquilinos", explica Cole. "El mercado de bienes raíces está comenzando a desacelerarse, pero si está buscando en ubicaciones deseables, los precios de las viviendas aún son muy altos y hay muy poca oferta”. En aquellas zonas de mayor demanda donde los precios han seguido subiendo, el mercado de alquiler ha tenido que seguir. "Para los inquilinos, los propietarios tienen que hacer un pago de hipoteca y están transfiriendo el costo de su mayor tasas de interés para los inquilinos", continúa, y agrega que la ciudad de Nueva York experimentó un aumento del 21 por ciento en los alquileres el año pasado. ¡año!

Algunas buenas noticias para los compradores

En cuanto a cuánto beneficio verán los propietarios de viviendas esperanzados con muchos inversores que retroceden en este proceso, Carey dice que aún está por verse. Él cree que debería ayudar con los problemas de inventario, lo que también ayudará a reducir los precios de las viviendas ya que la gente no será tan rápida para recoger esas propiedades en apuros, pero no es la solución que el país necesita ahora mismo.

"El mercado inmobiliario actual sigue siendo muy difícil para aquellos que buscan comprar", dice. "Los precios de las viviendas no han vuelto a caer a los niveles previos a la pandemia, pero las tasas hipotecarias se han más que duplicado. Hasta que los precios de las viviendas caigan mucho más, seguirá siendo muy difícil y costoso para los compradores de vivienda por primera vez".

Afortunadamente, las noticias no son todas pesimistas. Según Cole, hay muchos programas que las personas pueden aprovechar en este momento para ayudar literalmente a poner el pie en la puerta principal. "La buena noticia es que sigue habiendo una gran variedad de programas de compra de vivienda por primera vez en el mercado que le permiten poner menos del 20 por ciento de enganche en una propiedad", dice ella. "La administración de Biden también ha implementado muchas exenciones fiscales para los propietarios de viviendas que pueden ayudar a aliviar la carga de las altas tasas de interés y los altos precios de las viviendas".

Todos estos cambios, combinados con lo que parece ser una prometedora temporada de ventas de primavera, finalmente pueden ayudar a los compradores a encontrar la casa de sus sueños.