¿Cómo funciona una hipoteca asumible?

Con las tasas de interés en aumento, muchos propietarios de vivienda esperanzados están buscando formas creativas de hacer que la propiedad de vivienda sea más asequible. Otro que reducciones de tipos de interés y pagos iniciales más grandes, no hay muchas maneras de lograr un pago mensual más bajo. Esta es la razón por la cual muchas personas están comenzando a considerar comprar una vivienda mediante una hipoteca asumible.

Mientras que las hipotecas asumibles ‌hacer‌ ofrezca a los prestatarios una forma de acceder a las tasas de interés más bajas de antaño, no son una opción única para todos. Para obtener más información sobre lo que todo comprador de vivienda necesita saber sobre este término de moda en la industria hipotecaria, esto es lo que le dijeron dos profesionales hipotecarios a Hunker.

¿Qué es una hipoteca asumible?

Una hipoteca asumible es una hipoteca que permite a los nuevos compradores asumir las obligaciones de una hipoteca existente de vendedor, incluido el saldo del préstamo, la tasa hipotecaria y el plazo restante, según Dan Green, presidente de Comprador.com, una compañía hipotecaria para compradores de vivienda por primera vez. "La función de hipoteca asumible se incluye de serie en todas las hipotecas de la FHA, VA y USDA", dice.

Los préstamos gubernamentales no son los únicos que tienen la opción de ser asumidos por el nuevo dueño de una propiedad, según tony grech, originador principal de préstamos hipotecarios para CrossCountry Mortgage. "Los préstamos gubernamentales (FHA, VA, USDA) son los más comúnmente asumibles, mientras que solo ciertos préstamos convencionales lo son, por lo general. hipotecas de tasa ajustable," él dice.

En otras palabras, no todos tipos de hipotecas se permite que sea una hipoteca asumible.

¿Cómo puede saber si califica para una hipoteca asumible?

Sin embargo, no todos pueden aprovechar este tipo de trato. Green explica que los prestatarios que esperan asumir la hipoteca del vendedor todavía falta calificar basado en las pautas de aprobación estándar, incluidos los estándares de elegibilidad de crédito, ingresos y empleo. Como obstáculo adicional, el vendedor también deberá aceptar la suposición, lo que le permitiría transferir la responsabilidad de su hipoteca existente al comprador de la vivienda.

A continuación, también deberá incorporar al administrador actual. "El comprador debe presentar una solicitud con el administrador hipotecario existente para poder asumir el préstamo, y debe calificar como si estuviera solicitando un préstamo normal", dice Grech. "Si se trata de un préstamo VA, tienen que ser veteranos calificados. Si es FHA, deben cumplir con los requisitos mínimos de puntaje de crédito, pautas de deuda a ingresos, etcétera." También hay otros factores de calificación, como mantener la casa como su residencia principal.

El potencial de ahorro mensual es el mayor atractivo

Los vendedores definitivamente pueden obtener una ventaja si van por este camino porque su casa tendrá la ventaja de estar unida a un tasa de interés por debajo del mercado. "Una hipoteca de $400,000 con una tasa hipotecaria asumible del 4 por ciento cuesta mensualmente un 25 por ciento menos que una tasa comparable del 6 por ciento en la misma casa", explica Green.

Si bien los ahorros a largo plazo pueden ser el mayor atractivo (se espera que las tasas oscilen alrededor del 7 por ciento hasta el primer trimestre de 2023), también puede haber algunos ahorros iniciales. "Por lo general, no se requiere una tasación", dice Grech. "Las tarifas del prestamista, como los cargos de originación y las tarifas de suscripción, normalmente no se cobran".

Su naturaleza poco común puede agregar una capa de complicación al cierre

La mayor desventaja de tratar de cerrar una casa con una hipoteca asumible puede ser encontrar profesionales de bienes raíces que tengan experiencia con ellos. "Ha sido un entorno de tasas hipotecarias a la baja durante los últimos 20 años o más, por lo que las suposiciones hipotecarias son raras", dice Green. "Pocos agentes inmobiliarios y prestamistas tienen experiencia reciente con ellos".

Debido a que asumir una hipoteca agrega una capa de complejidad a la compra de una casa, Green dice que podría no ser tan fácil de encontrar. "Es más probable que sean aceptados en un mercado de compradores, cuando la demanda de viviendas es débil", dice. "El mercado ideal para los supuestos de hipotecas es cuando la demanda de viviendas es baja y las tasas hipotecarias son altas." La mejor manera de encontrar uno por sí mismo es preguntar si la hipoteca del vendedor es asumible y si el vendedor está dispuesto a negociar la hipoteca como parte de una venta.

Otro inconveniente que señala Grech es que es posible que no funcionen si tienes prisa por llegar a la mesa de cierre. Según él, algunos supuestos pueden demorar entre 45 y 90 días, mientras que un buen prestamista hipotecario puede procesar un préstamo en tres o cuatro semanas en la mayoría de los casos. "A veces, el comprador y el vendedor necesitan terminarlo más rápido y no quieren esperar (o no pueden esperar)", dice.

Las hipotecas asumibles pueden costar más por adelantado

Otro posible obstáculo es que es posible que deba pagar una suma mayor de la que requeriría una hipoteca tradicional. "El comprador solo puede financiar lo que el vendedor debe en la hipoteca", dice Grinch. "Entonces, por ejemplo, si alguien compró una casa con una hipoteca de la FHA de $200,000 hace algunos años a una tasa de interés del 4 por ciento y quieren vender la casa por $250,000 ahora y deben $185,000 en el préstamo, el comprador necesita obtener un pago inicial de $65,000 pago."

Para poner eso en perspectiva, si ese mismo comprador decidiera comprar esa casa usando una hipoteca FHA tradicional, que solo requiere un mínimo de 3.5 por ciento de pago inicial, solo necesitarían obtener un pago inicial de $ 8,750 pago.

Lo que necesita saber antes de cerrar

Cada vez que algo parece demasiado bueno para ser verdad, es probable que lo sea. Grech dice que deberá obtener una imagen financiera completa antes de aceptar cerrar con una hipoteca asumible. "Entonces, lo que les diría a los compradores que están considerando una hipoteca asumible es: si ven una casa a la venta que promociona una hipoteca asumible, puede que sea o no una buena oferta", dice. "Averigüe cuánto se debe del préstamo, a qué tasa está y qué tipo de préstamo es". Una vez que tenga esa información, puede compararla con la financiamiento que se ofrece actualmente y vea si los términos del préstamo existente serán un mayor beneficio y si puede cumplir con el pago inicial más grande términos.

Si todo eso se alinea, el vendedor está de acuerdo y usted puede calificar a través del administrador que tiene el préstamo, las hipotecas asumibles pueden ser la mejor manera de obtener las tasas de 2020 en 2023.