¿Qué son las viviendas en copropiedad?

Reflejos

¿Alguna vez deseaste poder comprar un Casa de vacaciones en Colorado, una mansión victoriana de siete habitaciones, o literalmente ‌cualquier‌ casa en San Francisco? Si bien estos pueden estar normalmente fuera de su alcance, un acuerdo de copropiedad de una casa podría hacer realidad este sueño. Los acuerdos de copropiedad de la vivienda le permiten juntar su dinero con otros aspirantes a propietarios para comprar una propiedad que tal vez no pueda pagar por su cuenta.

Tanto si eres un millennial que siempre pensó que ser propietario de una vivienda no era realista o alguien que sueña con comprar una casa de lujo fuera de su rango de precios, los arreglos de casas en copropiedad son una buena manera de comprar la casa de sus sueños. Pero ser copropietario de una propiedad no es para todos. Hablamos con algunos expertos en bienes raíces para conocer los entresijos de la copropiedad de una vivienda para que pueda decidir si este tipo de compra de vivienda es adecuada para usted.

Conozca a nuestros expertos

¿Qué es la copropiedad de una propiedad?

La copropiedad de la vivienda es cuando dos o más personas comparten la propiedad de una sola vivienda. Cada propietario tiene una parte de la casa y figura en el título. Con frecuencia, los propietarios también comparten una hipoteca, aunque esto no siempre es cierto.

"La copropiedad puede permitir que varias personas reúnan sus recursos y compren una propiedad que quizás no puedan pagar por sí mismos", le dice a Hunker Paul Martínez, experto en bienes raíces. "La copropiedad también puede brindar beneficios sociales y emocionales, como compartir responsabilidades y construir una comunidad con otros copropietarios", dice.

¿Qué es una casa de copropiedad?

Una casa de copropiedad es una vivienda propiedad de varias personas que celebran un acuerdo de copropiedad que vincula a cada uno de ellos con la propiedad compartida.

¿Qué tan popular es la copropiedad de la vivienda?

Aunque los pactos de copropiedad existen desde hace mucho tiempo, cada vez son más comunes a medida que precios inmobiliarios continuar volando.

"La copropiedad se ha vuelto cada vez más popular en los últimos años, particularmente entre aquellos que buscan formas asequibles de poseer una propiedad o invertir en bienes raíces", Boyd Rudy, líder del equipo y corredor asociado en MiReloEquipo de Keller Williams Realty Living, le dice a Hunker. "Espero que la copropiedad continúe siendo una opción popular para las personas que buscan poseer una propiedad, particularmente en áreas urbanas donde los precios de las propiedades son altos".

Tipos de acuerdos de copropiedad de la vivienda

Una cosa que dificulta que la gente entienda lo que significa la copropiedad es que hay muchas maneras de organizar dicho acuerdo. Si bien la tenencia en común y la tenencia conjunta son las dos formas más comunes de copropiedad de la vivienda, no son las únicas opciones disponibles para los aspirantes a propietarios. Estos son los tipos más comunes de acuerdos de copropiedad y en qué se diferencian.

Tenencia en común

Cuando la mayoría de la gente habla de un acuerdo de copropiedad de la vivienda, se refiere a una situación en la que cada copropietario posee una propiedad distinta. parte de la propiedad, permitiéndoles vender, transferir, arrendar o hipotecar su interés sin el consentimiento del otro dueños Este arreglo se conoce como tenencia en común. "Cuando muere un copropietario", dice Rudy, "su parte pasa a sus herederos en lugar de a los otros copropietarios".

No todas las acciones de propiedad deben ser iguales; en cambio, se basarán en cuánto contribuye cada parte a la compra. Si bien los copropietarios pueden acordar vivir juntos en la casa, no están obligados a hacerlo. Entonces, por ejemplo, si un adulto joven acuerda comprar una casa con sus padres, quienes aportan el 25 por ciento del dinero y obtienen 25 por ciento del interés, su contrato puede estipular que solo el adulto joven y su familia vivan en el propiedad.

Co-propiedad

A diferencia de una tenencia en común, la propiedad conjunta (también conocida como tenencia conjunta con derechos de supervivencia) "es donde todos los copropietarios tienen una parte igual en la propiedad", independientemente de cuánto aporten a la compra, dice Rudy. "Si uno de los propietarios muere, su parte pasa automáticamente a los propietarios supervivientes". Al igual que la tenencia en común, los inversores pueden todavía venden su parte sin el consentimiento del otro propietario, y no todos los que contribuyeron a la compra tienen que vivir en el hogar.

Debido a que las acciones de un copropietario fallecido van a los otros propietarios de la casa en lugar de a los herederos del difunto, estos acuerdos se hacen más comúnmente entre amigos y familiares. Para crear un acuerdo de tenencia conjunta, los propietarios deben adherirse a las "cuatro unidades" al:

• Tomando el control de su interés de propiedad en el mismo. tiempo
• Compartir un interés igualitario en la propiedad
• Tener el mismo título en la escritura
• Repartiendo igualmente los derechos de acceso y uso al. propiedad
  

Propiedad de la comunidad

Este acuerdo de copropiedad se aplica solo a las parejas que viven en los nueve estados con comunidad leyes de propiedad: Arizona, California, Idaho, Luisiana, Nevada, Nuevo México, Texas, Washington y Wisconsin.

“Según la ley de bienes gananciales, todos los bienes adquiridos durante el matrimonio se consideran de propiedad conjunta de ambos cónyuges, independientemente de quién los haya adquirido”, explica Martínez. Cada persona en la relación debe decidir qué quiere que suceda con su parte cuando muera porque la propiedad no se transferirá automáticamente al cónyuge bajo este arreglo.

Los residentes de estados de propiedad comunitaria que no deseen ser copropietarios de una vivienda con su cónyuge en virtud de esta arreglo debe firmar un acuerdo prenupcial o postnupcial estipulando la porción de propiedad de cada uno socio posee.

Tenencia por la totalidad

Al igual que la comunidad de bienes, los acuerdos de tenencia por la totalidad existen solo entre cónyuges y dividen la propiedad en partes iguales entre las partes, independientemente de cuánto contribuyó cada uno. Este arreglo está disponible en 26 estados y difiere de la comunidad de bienes en que cuando uno de los cónyuges muere, el otro automáticamente hereda la casa.

Aparte del hecho de que la tenencia en su totalidad solo puede involucrar a partes casadas, también difiere de tenencia conjunta en la que ninguno de los cónyuges puede vender o transferir su parte sin la consentir.

¿Quién puede ser copropietario de una casa?

Técnicamente, cualquiera podría comprar una casa juntos, incluidos amigos, familiares, empresas o incluso extraños. Sin embargo, debido a que normalmente desea llevarse bien con la persona con la que es propietario de una casa, es mejor elegir a miembros de la familia o amigos cercanos en los que sepa que puede confiar. Con quién compre una casa debe afectar el tipo de arreglo que elija.

Las parejas casadas tienen opciones únicas disponibles que pueden ser estándar en su estado de residencia. Al mismo tiempo, esos comprar una casa con la ayuda de una inversión de una empresa o un conocido menos conocido probablemente querrá elegir un alquiler en común para garantizar que cada propietario reciba una parte igual a su inversión y pueda pasar su interés a su elección beneficiarios.

En cuanto a cuántas personas pueden unirse para comprar una propiedad, "no existe una regla estricta sobre cuántas personas pueden o deben ser copropietarios de una casa juntos, ya que dependerá de las circunstancias específicas y de los objetivos de los copropietarios", explica Rudy. "Sin embargo, hay algunas consideraciones prácticas a tener en cuenta". Él dice que más propietarios significan más opiniones y conflictos sobre cómo se debe usar o mantener una propiedad.

Además, tener más de cuatro personas involucradas en una compra puede dificultar mucho la obtención de una hipoteca para la vivienda. "Los grupos más grandes de copropietarios pueden requerir arreglos legales y financieros más complejos para garantizar que la propiedad se administre y mantenga adecuadamente", dice.

Inicio de un acuerdo de copropiedad

Para que la compra de una casa en copropiedad sea lo más fácil posible, los inversores deben redactar y firmar un acuerdo legalmente vinculante antes de que se complete la venta. La única excepción es cuando alguien compra una casa con un cónyuge en un estado que utiliza la comunidad de bienes o la tenencia por la totalidad de los arreglos por defecto y la pareja no quiere establecer un acuerdo diferente. Un abogado debe participar en la redacción de contratos de copropiedad porque estos documentos son complejos y deben poder sostenerse en los tribunales. La documentación siempre debe:

• Identificar a los copropietarios, incluyendo los de cada persona. porcentaje de propiedad, responsabilidades financieras y obligaciones legales
• Indique el tipo de copropiedad
• Describa el hogar
• Definir reglas y pautas "para. toma de decisiones, distribución de gastos, uso de la propiedad y resolución de disputas", dice Rudy
• Detalle lo que sucederá si alguna de las partes quiere. rescindir el acuerdo. "Esto puede incluir un derecho de preferencia", señala. Rudy, "lo que les da a los otros copropietarios la opción de comprar la parte que se va. la parte del copropietario".

Una vez que todas las partes revisen y firmen el acuerdo de copropiedad, será legalmente vinculante. Sin embargo, si es necesario, Rudy señala que es posible modificar estos contratos a medida que pasa el tiempo y surgen nuevos problemas, aunque nuevamente, esto se hace mejor con la ayuda de un abogado.

¿Qué reglas deben seguir los copropietarios?

"Los copropietarios de una propiedad tienen ciertos derechos y responsabilidades que deben cumplir para garantizar que la propiedad se administre y mantenga adecuadamente", dice Martínez. Muchos de estos detalles deben establecerse explícitamente en el acuerdo de copropiedad, pero incluso aquellos que no lo están deben al menos acordarse antes de comprar una propiedad. Aquí hay algunas cosas que debe estar preparado para hacer si planea ser copropietario de una casa con otras personas.

Acordar el uso de la propiedad

Lo primero en lo que debe ponerse de acuerdo al comprar una casa con alguien es cómo se utilizará la casa. Si la propiedad será una casa de vacaciones, Rudy dice que los propietarios "deben establecer pautas sobre cómo cada copropietario utilizará la propiedad, incluida la frecuencia con la que pueden usarla y por cuánto tiempo".

Si la casa se usará y compartirá como residencia principal, los propietarios deben acordar quién vivirá en cada habitación. antes de que se complete la venta de una casa, por lo que no hay discusiones sobre quién puede reclamar un dormitorio en particular o baño.

Compartir gastos

"Los copropietarios son responsables de compartir los gastos asociados con la propiedad, incluidos los pagos de la hipoteca, impuestos a la propiedad, seguros y costos de mantenimiento”, dice Martínez. Según el tipo de acuerdo, es posible que los propietarios también deban compartir los costos de los servicios públicos. Este sistema debe ser justo y equitativo y puede incluir la creación de una cuenta bancaria conjunta para pagar los gastos relacionados con el hogar o dividir los gastos de acuerdo con el porcentaje de participación de cada propietario.

mantener la propiedad

Cualquiera que compre una casa debe estar preparado para manejar el mantenimiento de la propiedad, pero con una casa en copropiedad, "los copropietarios deben establecer un programa de mantenimiento y un presupuesto para garantizar que la propiedad esté bien mantenida", dice Martínez. El mantenimiento puede incluir tareas de mantenimiento como paisajismo, limpieza de la casa, preparación para el invierno, pintura, control de plagasy servicios de reparación para cuando las cosas inevitablemente van mal. Lo último que desea hacer como copropietario es perder el tiempo discutiendo sobre quién pagará para contratar a un plomero cuando una fuga de agua inunde su baño.

Tomar decisiones en conjunto

Debido a que más de una persona tiene una participación financiera en la propiedad, todos los que tienen una participación en la casa deben trabajar juntos para tomar decisiones sobre la propiedad, incluso cómo y cuándo. renovaciones, reparaciones o mejoras será realizado. Si bien estas elecciones deben hacerse de manera democrática en la medida de lo posible, a veces las cosas pueden complicado por el tipo de acuerdo, la relación entre copropietarios, y si una de las partes se ve más afectada que otros.

Por ejemplo, si dos personas en un contrato de arrendamiento de común acuerdo no están de acuerdo sobre si la casa necesita una nueva puerta de entrada, el propietario con una participación del 75 por ciento puede invalidar al propietario con una participación de solo el 25 por ciento. Por otro lado, en una tenencia conjunta donde todos los involucrados viven en la casa, si un propietario desea instalar una ventilador de techo en su dormitorio, su opinión puede tener más peso porque la decisión involucra su privacidad espacio.

Cuando los copropietarios no pueden ponerse de acuerdo sobre una decisión, deben usar el proceso de resolución de disputas detallado en su acuerdo de copropiedad. "Esto puede incluir mediación o arbitraje", dice Rudy, "o alguna otra forma de resolución de disputas acordada por todos los copropietarios".

Sea respetuoso el uno del otro

Tomar decisiones en una casa de copropiedad puede ser difícil, por lo que los copropietarios deben respetar los derechos y la propiedad de los demás. Martínez dice que "no deben usar la propiedad sin el permiso del otro copropietario y deben respetar la privacidad y el espacio personal de cada uno".

Encontrar una hipoteca para una vivienda en copropiedad

"Obtener una hipoteca para una casa en copropiedad puede ser más desafiante que obtener una hipoteca para una propiedad de un solo dueño", dice Martínez. "Los prestamistas generalmente prefieren prestar a propietarios individuales que tienen un derecho claro y libre de gravámenes sobre la propiedad". Hable con un corredor de hipotecas o un oficial de préstamos para encontrar la mejor tipo de prestamo para su situación única. Los préstamos más comunes utilizados en arreglos de vivienda en copropiedad incluyen:

• ‌Hipotecas conjuntas:‌ Estos préstamos tienen dos o. más personas corresponsables de los pagos. Con este préstamo, cada copropietario. se considerarán los ingresos y la puntuación de crédito, y los prestamistas normalmente basarán su. tasa de interés sobre el puntaje crediticio más bajo del grupo.
• ‌Préstamos fraccionarios:‌ Estas hipotecas son explícitas. se utiliza para propiedades con propiedad compartida y requiere que cada copropietario lo sea. responsable de su parte del pago de la hipoteca. Las tasas de interés son. típicamente más alto en préstamos fraccionarios, y menos instituciones ofrecen estas hipotecas.
• ‌Préstamos personales:‌ Los que no quieren. compartir una hipoteca con sus copropietarios puede resultarle más sencillo obtener un préstamo personal. su parte de la compra.
• ‌Préstamos o líneas de crédito con garantía hipotecaria:‌ Una vez que se ha comprado una casa de copropiedad, los propietarios pueden hacerlo. sacar un préstamo o línea de crédito para cubrir el costo de renovaciones o significativo. reparaciones en el hogar.

Solo compre una casa con personas en las que confíe para pagar su parte de la deuda. Cuando se usa una hipoteca conjunta para comprar una casa, Rudy señala que "si un copropietario no paga el préstamo, los otros copropietarios pueden ser responsables de hacer los pagos atrasados". Si los otros propietarios no pueden hacer frente a los pagos de su hipoteca, el préstamo podría terminar en mora, y la casa podría incluso ser embargado

Los prestamistas están preocupados por este riesgo, que es una de las razones por las que son más cautelosos a la hora de prestar a grupos en lugar de a individuos. Para ayudar a protegerse, dice Martínez, "los prestamistas pueden exigir un pago inicial mayor o puntajes crediticios más altos de los copropietarios para mitigar el mayor riesgo asociado con la copropiedad".

Vender una casa con múltiples dueños

Las propiedades en copropiedad son más desafiante para vender que las casas tradicionales, pero el nivel de dificultad exacto varía según los detalles del contrato de propiedad. Vender una casa con más de un propietario es más difícil cuando un propietario debe obtener la aprobación de sus copropietarios antes de vender.

Sin embargo, incluso si todos los demás propietarios están de acuerdo con el precio de venta y los términos, Martínez señala que "los compradores potenciales pueden dudar en comprar una propiedad en copropiedad". debido a las complejidades y los riesgos potenciales asociados con la copropiedad". Para empeorar las cosas, un posible inversionista en una propiedad en copropiedad aún puede cambiar de opinión o no poder completar la venta si no pueden encontrar un préstamo adecuado para tal esfuerzo, ya que la financiación de viviendas en copropiedad puede ser desafiante.

Tener un acuerdo de copropiedad fuerte, claro y bien definido puede ayudar a que el proceso de venta funcione como sin problemas como sea posible, al igual que trabajar con un agente de bienes raíces bien informado que tiene experiencia en la venta de propiedades en copropiedad casas

Los pros y los contras de las viviendas en copropiedad

"En general, la copropiedad puede ser una opción viable para las personas que están dispuestas a trabajar juntas y compartir las responsabilidades y los beneficios de la propiedad", dice Rudy. "Sin embargo, es importante considerar cuidadosamente los posibles pros y contras antes de entrar en una copropiedad arreglo". Antes de decidirse a comprar una casa de esta manera, considere tanto las ventajas como las desventajas, que podrían incluir:

Consejos para posibles copropietarios

Ser copropietario de una casa puede ayudarlo a reducir el costo y responsabilidades de la propiedad de la vivienda. Aún así, debe considerar todos los riesgos y problemas potenciales para garantizar una experiencia positiva. Nuestros expertos tienen los siguientes consejos para aquellos que estén considerando comprar una casa mediante un acuerdo de copropiedad.

Elija socios con cuidado

"Ser copropietario de una casa requiere confianza, comunicación y una visión compartida de la propiedad", dice Martínez. "Asegúrese de elegir copropietarios que compartan sus valores y metas financieras y que estén comprometidos a mantener una relación positiva y respetuosa".

Rudy agrega: "También es importante asegurarse de que todos los involucrados sean financieramente responsables y puedan contribuir a los gastos de la propiedad". Comience a discutir sus ingresos y puntajes de crédito juntos desde las primeras etapas del proceso para que tenga una buena idea de lo que razonablemente podría pagar. comprar.

Crear un acuerdo de copropiedad detallado

"Tener un acuerdo legal vigente que describa las responsabilidades y obligaciones de cada copropietario puede ayudar a evitar conflictos en el futuro", dice Rudy. "Asegúrese de que el acuerdo cubra todos los escenarios posibles, como lo que sucede si un copropietario quiere vender la propiedad o lo que sucede si uno de los copropietarios no puede contribuir a los gastos de la propiedad".

Busque asesoramiento profesional

"Ser copropietario de una casa puede ser complejo", advierte Martínez, "y es importante buscar el consejo de profesionales como abogados, asesores financieros y agentes de Bienes Raices para asegurarse de tener una comprensión sólida de sus obligaciones legales y financieras". También es posible que desee hablar con un asesor fiscal para comprender cuánto será su parte de los impuestos sobre la propiedad.

Considere opciones de financiamiento

"Asegúrese de buscar las mejores tasas y términos hipotecarios", aconseja Rudy, "y considere cómo se dividirán los pagos de la hipoteca entre los copropietarios".

Comunicarse abierta y regularmente

"La buena comunicación es esencial para un acuerdo de copropiedad exitoso", aconseja Martínez. "Asegúrese de consultar regularmente con su (s) copropietario (s) y abordar cualquier inquietud o problema de inmediato para evitar malentendidos".

Plan para lo inesperado

"Aunque no se pueden predecir todos los escenarios posibles", explica Martínez, "es importante tener en cuenta las contingencias". planes establecidos para eventos inesperados, como la muerte de un copropietario o la incapacidad de cumplir con los requisitos financieros obligaciones".

Rudy también sugiere que todos los copropietarios "tengan una estrategia de salida en caso de que uno de los copropietarios quiera vender su parte de la propiedad o si los copropietarios deciden vender la propiedad por completo".

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