Kas koduostjad peaksid tegema koostööd müüja maakleriga?

Kodu ostmist peetakse oluliseks ja stressirohkeks elukogemuseks. See pole mitte ainult üks suurimaid finantstehinguid, mida olete kunagi teinud, vaid nõuab ka palju pingutusi, energiat, aega ja loomulikult kannatlikkust.

Paljud koduostjad, eriti need, kes asuvad konkurentsivõimeline turg, ei tea, kas on kasulik teha koostööd otse müüja maakleriga võrreldes oma maakleriga (teise nimega ostja maakler). Kiire vastus on:ilmselt mitte.Siin on, mida peaksite teadma.

Mis on müüja maakler?

Müüja maakler, keda võib nimetada ka noteerimisagendiks, on litsentseeritud kinnisvaraspetsialist, kes esindab kinnisvara müüvat osapoolt. Nende truudus on sellele parteile. Nad haldavad kogu müügimahtu - alates noteerimisest ja selle kuvamisest kuni võimalike ostjatega läbirääkimisteni, andes endast parima, et müüja saaks oma kinnisvara osas parima pakkumise.

Mis on ostja maakler?

Ostja maakler on litsentseeritud kinnisvaraspetsialist, kes esindab koduostjat kodu ostmise protsessis. Nende usaldusvastutus lasub teil. Maakler mitte ainult ei aita koduostjal oma tulevast kodu leida, vaid esindab ka neid kinnisvara ostmise meeskond, sealhulgas hüpoteeklaenude vahendaja (kui rahastatakse) ja kinnisvara advokaat; ostuhinna üle läbirääkimised; tahvlipakettide loomine; ja läbisõitudel osalemine koos sulgemisega.

See on ostja maakler, kes tagab, et ost on kasuliksina. Ostja maaklerile maksab ka müüja, mitte ostja.

Mis on topeltagent?

Maaklereid, kes esindavad nii müüjat kui ka ostjat, nimetatakse topeltagentideks. See juhtub siis, kui ostja töötab otse müüja maakleriga. See on enamikus osariikides seaduslik, kuid neid on palju määrused oma praktika ümber. See on topeltagentide jaoks keeruline seisukoht, kuna nad peavad juriidiliselt nõustuma ja avalikustama neutraalsuse mõlema poole suhtes. Ja mõlemad pooled peavad ka selles kokku leppima.

"Kui nõustute kahekordse esindusega, loobute oma õigusest, et teie agent oleks teile lojaalne, kuna teie esindaja esindab nüüd ka teie vastast. Kui olete sellest lojaalsuskohustusest loobunud, võib agent edendada teie huvisid kahjustavaid huve, "ütleb New Yorgi välisministeerium.

Kahe agendi usaldusvastutus - mõlema kliendi ees - keelab neil võtta midagi muud kui neutraalset hoiakut. See neutraalsus võib oma olemuselt raskendada müüjale võimalikult palju raha ja ostjale parima pakkumise saamist.

Ostja maakleri tähtsus:

"Kui tegemist on kodu ostmisega, lasub teie maakleri usaldusvastutus täielikultsina, mis tähendab, et nad lähevad teie eest kurikale, " Ben Falchi, vanem kinnisvaramaakler aadressil Kolmekordne New Yorgis, räägib Hunker. Lisaks juurdepääsule müügiandmetele ja võrreldavale müügile (aka comps) on ostja maakler relvastatud arukate läbirääkimistaktikate ja abivalmis kontaktidega.

See maakleri töö ulatub aga sageli turu tundmisest kaugemale. "Kui ma töötan koduostjatega, saan aru, kui pingelised on järgmised kolm kuni kuus kuud paljude jaoks. Osa minu tööst tähelepaneliku kinnisvaramaaklerina on olla nende de facto käsn selle stressi vastu, "ütleb Falchi. "Ma olen nende maakler, sõber ja advokaat."

Maakleri teadmised tulevad kasuks algusest lõpuni, eriti keerulisemates olukordades. Näiteks kodu ostmine tähendab protsessi, mida nimetatakse nõuetekohaseks hoolsuseks, mis on ostja poolt kinnisvara uurimine. See on sügav sukeldumine, mille viib läbi kinnisvaraadvokaat, maja või hoone tausta ja rahandusse. Teie maakler aitab teil seda keerulist protsessi mõista, mis võib olla stressi tekitaval ajal kergendus.

"Maakler, kes hoiab teie käest kinni ja juhendab teid selle protsessi keerukusest, on selline vajadus," ütleb Falchi.

Peta Couzens, Tripleminti kinnisvaramaakler nõustub: "Sa ei näe olümpiamängudel võitjaid sportlasi ilma nende treeneriteta. Ja te ei esindaks ennast kohtus ilma advokaadita. Ostja esindajat tuleks vaadata samas valguses. Oleme siin, et aidata teil sellest finišijoonest üle saada - esiteks - ja me oleme teie seljataga (sest meil on usalduskohustus). "

Niisiis, kas on kunagi aeg, mil peaksite müüja maakleriga koostööd tegema?

Selleks hetkeks võite endalt küsida, miks peaks keegi minema ilma, et maakler neid esindaks. Asi on selles, etonväike võimalus, et müüjale võib olla rahaline kasu, mis omakorda võib ostjale kasu tuua.

Siin on, mida peaksite teadma. Esiteks ei säästa hüvitis teile raha, kuid see võib tähendada potentsiaalset konkurentsi pakkumissõjas.

Miks see nii on? "Näiteks maakleri vahendustasu struktuur New Yorgis on traditsiooniliselt 6% ostuhinnast," selgitab Falchi. "3% makstakse ostja maaklerile ja 3% makstakse müüja maaklerile." Teisest küljest, kui müüja maakler toimib ka ostja maaklerina, "müüja maakler võib olla valmis müüjaga läbirääkimisi pidama oma tasuprotsendi üle, vähendades seda 6% -lt 5% -le või potentsiaalselt veidi madalamale," ütleb ta Falchi. Pidage meeles: müüja maksab mõlemad tasud, nii et see odav kahekordse agendi tehing oleks neile kasulik.

Kui müüja maakleritasu vähendatakse, teenib müüja maakler ikkagi rohkem raha kui siis, kui jagaks selle teise maakleriga, samas kui müüja maksab potentsiaalselt vähem tasu. Kui töötate müüjaga sama maakleri juures ja soovite müüja kodu osta, võib see olla nii teie pakkumine on ahvatlevam kui teine ​​pakkumine, mille on esitanud keegi, kelle esindaja on teine ​​maakler neid.
Oluline on teada, et ostjana ei saa te teada, mida müüja maakler teenib, kui ta peaks teiega topeltagendina lepingu sõlmima. See tasumaisee võib olla täielik protsent või see võib olla vähendamine. Need tingimused otsustatakse noteerimislepingus protsessi alguses.

Kohtuotsus:

Lõpuks on müüja maakleriga minek risk. "Te loobute rahalise kasu saamisest palju, et mängida, arvestades, et see kasu pole garanteeritud. Ja see, millest loobute, võib olla teie kaitseks, "ütleb Falchi. "Kui haldate oma elu suurimat tehingut, on alati parem, kui teil on professionaalne abi." Mis puutub teie valitud professionaali, siis soovite, et neil oleks seljatagune - mitte müüja oma.

​Avalikustamine: autoril on isiklik seos Ben Falchiga, kuid tema arvamused on täiesti tema enda omad.​