Kinnisvarasse investeerimine muutub keerulisemaks. Siin on põhjus, miks see on ostjatele hea uudis

Kinnisvarainvesteeringute maailmas tähendab akronüüm BRRRR midagi enamat kui lihtsalt häält, mida teete suvalisel talvel. Selle asemel tähistab viietäheline heli ostmist, taastusravi, rentimist, refinantseerimist, kordamist. Veel enne, kui COVID-19 pandeemia tuli ja kinnisvaramaastiku pea peale pööras, oli BRRRR paljudele investoritele kõige usaldusväärsem viis oma portfelli kinnisvara pealt raha teenida. Nüüd tänu kombinatsioonile intressimäärade tõstmine, kinnisvara väärtuse vähenemine ja maksuvalemite muutmine jätab BRRRR paljud kinnisvarainvestorid külma kätte.

Samal ajal kui seevõibOlgu neile halb uudis, näib, et see tähendab leevendust ostjatele, kelle kinnisvara hind on välja makstud investorite poolt, kes on kiiresti ahminud ära paljud kinnisvarad, mis traditsiooniliselt oleks esimest korda ostetud koduostjad. Siin on see, mida mõned proffid, kellega rääkisime, ütlevad, et see tähendab kinnisvara tuleviku jaoks.

Tutvuge ekspertidega

Mis on BRRRR?

Wealthtrace'i presidendi Doug Carey sõnul on BRRRR teatud tüüpi kinnisvarainvesteeringute strateegia, mis hõlmab hädas või alahinnatud kinnisvara ostmist ja selle renoveerimist. suurendada selle väärtust, rentida see tulu teenimiseks välja, refinantseerida kinnisvara, et pääseda juurde selle suurenenud omakapitalile ja kasutada saadud tulu protsessi korramiseks teise vara.

Sellest sai kinnisvarainvestorite jaoks populaarne strateegia, kuna see pakub mitmeid eeliseid, selgitab Carey. "Esiteks võimaldab see investoritel soetada kinnisvara soodushinnaga, mis võib kinnisvara lõpuks müümisel tuua märkimisväärset kasumit," ütleb ta. "Teiseks võimaldab renoveerimisfaas investoritel kinnisvarale lisandväärtust luua, mis võib suurendada selle renditulu ja üldist väärtust."

Kolmandaks saavad investorid üürifaasis teenida püsivat tulu, mis aitab katta kinnisvara kulusid ja teenida investeeringutasuvust. "Neljandaks võib kinnisvara refinantseerimine võimaldada investoritel juurdepääsu omakapitalile, mille nad on kogunud kinnisvara, mille abil saab investeerida rohkematesse kinnisvaraobjektidesse ja oma kinnisvaraportfelli veelgi kasvatada,“ räägib Carey.

Kuidas BRRRR turgu kahjustab

Kuigi see võib tunduda kasulikuna, saavad investorid korda teha kodusid, mis võisid kohaliku kinnisvara väärtust langetada, samal ajal kui üürnikud saavad juurdepääsu värskelt renoveeritud elamispinnad – see on tegelikult vähendanud ostjate jaoks saadaolevaid madala hinnaga laoseisu, mis oleks sageli läinud madalama sissetulekuga või esmakordseks kasutamiseks. ostjaid.

Kahekordne viga on see, et kui need kinnisvarad on ümber ehitatud ja lõpuks turule tagasi tulnud ning üürimiseks valmis, tavaliselt noteeritud palju kõrgema intressimääraga, kui nad oleksid olnud varem, tuues paljud need samad inimesed üüriturult välja samuti.

Pandeemia on vähendanud BRRRR-ide tasuvust

Penny Finance'i asutaja ja tegevjuhi Crissi Cole'i ​​sõnul on kinnisvaraturg kõigi aegade kõrgeimal tasemel tänu COVID-19 tekitatud ostuhullusele. "Tundub, et Ameerikas ostsid kõik maja. Miks? Intressid olid madalad ja madalad, nii et raha oli odav, " ütles ta ja lisas, et need madalamad intressimäärad andsid investoritele veelgi rohkem ostujõudu tänu madalamale igakuisele. hüpoteegi maksed oma uutel üüripindadel. Kui laovarud kokku kuivasid, pakkusid inimesed uude koju pääsemiseks palju kõrgemat hinda. "See tõstis koduhinnad üles," jätkab ta, selgitades, kuidas tõusnud väärtused läksid laiali, tabades isegi neid tavaliselt soodsamaid omadusi. "Niisiis, kinnituspea, mille saite viis aastat tagasi osta 300 000 dollari eest, on nüüd olenevalt asukohast 500 000 kuni 800 000 dollarit."

Lisaks ütleb Cole, et intressimäärade tõstmine põhjustas hüpoteegimaksete suurenemise koos nendega, mis tähendas, et investorid pidid nõudma kõrgemaid üürimakseid. „Kes saab maksta rohkem üüri, kui palk pole püsinud? Selle tõttu on vähem raha teenida."

Lisaks kõigele sellele on inflatsioon teinud haiget ka investoritele. "Ehitus- ja renoveerimismaterjalide maksumus on viimastel aastatel tõusnud, mis võib muuta BRRRR-i strateegia taastusravi etapi kallimaks ja vähendada potentsiaalseid kasumimarginaale," lisab Carey.

Ka üürnikud ei saa endale lubada kuludega sammu pidada

"Oleme nii ostjate kui ka rentijate jaoks tõeliselt karmil turul, " selgitab Cole. "Kinnisvaraturg hakkab aeglustuma, kuid kui otsite ihaldusväärseid asukohti, on koduhinnad endiselt väga kõrged ja pakkumist on väga vähe." Nendes kõrge nõudlusega piirkondades, kus hinnad on jätkuvalt tõusnud, on üüriturg pidanud järgi. "Üürileandjate jaoks peavad üürileandjad tasuma hüpoteeklaenu ja nad kannavad oma kõrgema kulud edasi intressimäärad üürnikele," jätkab ta ja lisab, et New Yorgis tõusid viimased üürihinnad 21 protsenti. aasta!

Mõned head uudised ostjatele

Selle kohta, kui palju kasu loodavad majaomanikud saavad sellest, kui paljud investorid seda protsessi tagasi tõmbavad, ütleb Carey, et seda tuleb veel näha. Ta usub, et see peaks aitama laoprobleemide lahendamisel, mis aitab ka koduhindu pärast seda langetada inimesed ei võta nii kiiresti neid hädas kinnisvara üles, kuid see pole lahendus, mida riik vajab praegu.

"Praegune eluasemeturg on endiselt väga karm nende jaoks, kes soovivad osta," ütleb ta. „Koduhinnad ei ole langenud tagasi pandeemiaeelsele tasemele, kuid hüpoteeklaenude intressimäärad on enam kui kahekordistunud. Kuni koduhinnad ei lange veel palju, on see esmakordse koduostja jaoks endiselt väga keeruline ja kulukas.

Õnneks pole uudised ainult hukas ja sünge. Cole'i ​​sõnul on palju programme, mida inimesed saavad praegu kasutada, et sõna otseses mõttes jalg välisuksest sisse saada. "Hea uudis on see, et jätkuvalt on palju erinevaid esmakordse koduostu programmid turul, mis võimaldab teil kinnisvara alla 20 protsendi alla panna, " ütleb ta. "Bideni administratsioon on kehtestanud majaomanikele ka palju maksusoodustusi, mis võivad aidata leevendada kõrgete intressimäärade ja kõrgete koduhindade koormust."

Kõik need muudatused koos paljutõotava kevadise müügihooajaga võivad lõpuks aidata ostjatel leida tee oma unistuste koju.