Kuidas võetav hüpoteek töötab?

Kuna intressimäärad tõusevad, otsivad paljud lootusrikkad majaomanikud loomingulisi viise, kuidas muuta maja omandamine taskukohasemaks. Muud kui intressimäärade allaostud ja suuremate sissemaksete korral pole väiksema kuumakse tegemiseks liiga palju võimalusi. See on põhjus, miks paljud inimesed hakkavad kaaluma kodu ostmist, kasutades hüpoteeklaenu.

Kuigi lubatavad hüpoteegid ‌teha‌ pakkuda laenuvõtjatele võimalust pääseda juurde kunagiste madalamate intressimääradega, need ei ole kõigile sobivad. Kui soovite lisateavet selle kohta, mida iga koduostja peab selle hüpoteeklaenutööstuses elava termini kohta teadma, lugege Hunkerile kahte hüpoteegiproffi.

Mis on võetav hüpoteek?

Eeldatav hüpoteek on hüpoteek, mis võimaldab sissetulevatel koduostjatel võtta üle olemasoleva hüpoteegi kohustused alates müüja, sealhulgas laenujääk, hüpoteegi määr ja järelejäänud tähtaeg, ütles Dan Green, ettevõtte president Homebuyer.com, hüpoteeklaenufirma esmakordsetele koduostjatele. "Eeldatava hüpoteegi funktsioon on kõigi FHA, VA ja USDA hüpoteekide standardvarustuses," ütleb ta.

Vastavalt andmetele pole riigilaenud ainsad, mida kinnisvara uus omanik võib võtta. Tony Grech, CrossCountry Mortgage'i hüpoteeklaenu algataja. "Valitsuslaenud (FHA, VA, USDA) on kõige sagedamini eeldatavad, samas kui ainult teatud tavapärased laenud on kõige tüüpilisemad reguleeritava intressimääraga hüpoteegid," ta ütleb.

Teisisõnu, mitte kõik hüpoteeklaenude tüübid on lubatud hüpoteek.

Kuidas saate teada, kas vastate hüpoteeklaenule?

Kuid mitte igaüks ei saa seda tüüpi tehingut ära kasutada. Green selgitab, et laenuvõtjad, kes loodavad eeldada müüja hüpoteegi tahet peab veel kvalifitseeruma põhinevad standardsetel heakskiidujuhistel, sealhulgas krediidi-, sissetuleku- ja töökõlblikkuse standarditel. Täiendava takistusena peab müüja nõustuma ka eeldusega, mis võimaldaks müüjal kanda vastutuse oma olemasoleva hüpoteegi eest koduostjale.

Järgmiseks peate kaasama ka praeguse teenindaja. "Ostja peab laenu võtmiseks taotlema olemasolevat hüpoteeklaenu teenindajat ja ta peab kvalifitseeruma nii, nagu taotleks tavalist laenu," ütleb Grech. "Kui see on VA laen, peavad nad olema kvalifitseeritud veteranid. Kui see on FHA, peavad nad vastama minimaalsetele krediidiskoori nõuetele, võlgade ja sissetulekute suhte suunised, jne." On ka muid olulisi tegureid, näiteks kodu hoidmine peamise elukohana.

Igakuine säästmise potentsiaal on suurim lootus

Müüjad saavad kindlasti jalga, kui nad seda teed lähevad, sest nende kodu on seotud a turu intressimäär. "400 000-dollarine hüpoteek eeldatava 4-protsendilise hüpoteegi intressimääraga maksab kuus 25 protsenti vähem kui sama kodu võrreldav 6-protsendiline intressimäär," selgitab Green.

Kuigi pikaajaline sääst võib olla suurim tõmbenumber – intressimäärad peaksid 2023. aasta esimese kvartali jooksul püsima 7 protsendi piirimail –, võib olla ka mõningaid esialgseid sääste. "Tavaliselt pole hindamist vaja, " ütleb Grech. "Tavaliselt ei võeta laenuandja tasusid, nagu algatamistasud ja emissioonitasud."

Nende ebatavaline olemus võib sulgemist keerulisemaks muuta

Eeldatava hüpoteegiga kodu sulgemise suurim negatiivne külg võib olla kinnisvaraspetsialistide leidmine, kellel on nendega kogemusi. "Hüpoteeklaenude intressimäärade keskkond on langenud viimase 20 aasta jooksul, nii et hüpoteeklaenude eeldused on haruldased, " ütleb Green. "Vähestel kinnisvaramaakleritel ja laenuandjatel on nendega hiljutine kogemus."

Kuna hüpoteegi eeldamine muudab kodu ostmise keerukamaks, ei pruugi Greeni sõnul neid nii lihtne leida. "Kõige tõenäolisemalt võetakse nad vastu a ostja turg, kui nõudlus kodude järele on pehme,“ ütleb ta. „Ideaalne turg hüpoteeklaenude võtmiseks on siis, kui nõudlus kodude järele on madal ja hüpoteegi intressid on kõrgedParim viis selle leidmiseks on küsida, kas müüja hüpoteek on võetav ja kas müüja on nõus hüpoteegi üle müügi raames läbi rääkima.

Veel üks miinus, millele Grech juhib tähelepanu, on see, et need ei pruugi töötada, kui sul on kiire, et jõuda sulgemislaua juurde. Tema sõnul võib mõne eelduse puhul kuluda 45–90 päeva, samas kui hea hüpoteeklaenuandja suudab laenu vormistada enamasti kolme-nelja nädalaga. "Mõnikord peavad ostja ja müüja selle kiiremini kokku panema ega taha oodata (või ei jõua oodata), " ütleb ta.

Eeldatavad hüpoteegid võivad maksta rohkem ette

Teine võimalik takistus on see, et peate võib-olla koguma suurema summa, kui tavapärane hüpoteek nõuaks. "Ostja saab rahastada ainult seda, mida müüja võlgneb hüpoteegi pealt," ütleb Grinch. "Nii näiteks kui keegi ostis paar aastat tagasi 200 000 dollari suuruse FHA hüpoteegiga kodu 4-protsendilise intressimääraga ja nad tahavad nüüd müüa kodu 250 000 dollari eest ja on laenu võlgu 185 000 dollarit, ostja peab tegema 65 000 dollari suuruse allahindluse makse."

Kui see sama ostja otsustaks selle kodu osta traditsioonilise FHA hüpoteegi abil, mis nõuab vaid minimaalset 3,5-protsendilist langust, oleks neil vaja vaid 8750 dollarit makse.

Mida peate teadma enne sulgemist

Iga kord, kui miski tundub liiga hea, et tõsi olla, on see tõenäoline, sest see on nii. Grech ütleb, et enne hüpoteeklaenu sulgemist peate saama täieliku finantspildi. "Seega, mida ma ütleksin ostjatele, kes kaaluvad hüpoteeki, on järgmine: kui näete, et müügis olev kodu reklaamib oletatavat hüpoteeki, võib see olla hea tehing, kuid ei pruugi olla," ütleb ta. "Vaadake, kui palju on laenu võlgu, mis intressimääraga see on ja mis tüüpi laen see on." Kui teil on see teave, saate seda võrrelda praegu pakutavat rahastamist ja vaadake, kas olemasoleva laenu tingimustest on suurem kasu ja kas saate suurema sissemakse tasuda tingimustele.

Kui kõik see on kooskõlas, on müüja meeldiv ja saate kvalifitseeruda laenu omava teenindaja kaudu, võivad oletatavad hüpoteegid olla lihtsalt parim viis 2020. aasta intressimäärade saamiseks 2023. aastal.