Kas ma peaksin ootama maja ostmisega?

Kui kalender lülitus 2022. aastast 2023. aastasse, oli minu ülesannete nimekirjas üks oluline asi: osta uus maja. Meie viieliikmeline pere oli oma nelja magamistoaga ja ühe vannitoaga kodu kiiresti ära kasutanud ja soovisime kolida ruumi, mis meile kõigile paremini sobiks. Töötasime selle nimel, et kõik oma pardid järjest üles saada – kuni aprilli alguseni, mil mõned riigi tippökonomistid hakkasid hoiatama ähvardav majanduslangus, ja ma küsisin järsku: "Kas ma peaksin ootama maja ostmisega?"

Need hoiatused olid mulle kui vabakutselisele kirjanikule eriti murettekitavad, kes ostis oma esimese kodu vahetult enne 2008. aasta kõrge riskitasemega turgude krahhi ja pärast mitmeid valusaid vestlusi. (enamik neist rääkis, kuidas saaksime veel aasta selle üksiku vannitoaga žongleerida), otsustasime abikaasaga, et võib-olla on targem valik oodata ja vaadata, mis saab majandust. Nagu selgub, pole me oma riskikartliku lähenemisviisiga uue kodu ostmisele üksi.

Pärast rääkimist Pablo Vadillo, San Franciscost pärit kinnisvaramaakler, kes juhib Bay Area ja Silicon Valley agentide meeskonda, sain teada, et me pole oma hirmudega üksi.

Mis on turul muutunud?

Ma ei ole ainuke, kes plaanib maha pidada ja vaadata, mida toob 2023. aasta viimane kvartal. Vadillo ütleb, et ta näeb koduostjaid, kes loobuvad ja lükkavad kolimist edasi ebakindluse tõttu 2023 turg, eriti tema piirkonnas, kus tehnoloogia vallandamine tekitab pingeid ja ebakindlust. "Teine kaasaaitav tegur on intressimäärad 6 protsendil, [kui] vaid 2,5 aastat tagasi olid need poole väiksemad - seega on see üsna raske tablett alla neelata. Kui te pole selleks rahaliseks kohustuseks valmis või kui olete sattunud 2 1/2 ja 3-protsendiliste intressimäärade hüppesse, peate pettuma."

Kuigi Fannie Mae ennustab et 30-aastased intressimäärad langevad järgmise aasta teises kvartalis 5,7 protsendini (langedes praeguselt umbes 6 protsendilt), on see muidugi vaid prognoos. Sellegipoolest võib see olla teie hüpoteegimakse sadade dollarite suurune erinevus kuus, kui ootate seda.

Vähendatud ostujõud

Teine oluline tegur, mis paneb laenuvõtjad oma liikumisel pausi tegema, on ostujõud. Suurenenud intressimääradega kaasneb ostujõu vähenemine. Ehkki võisite mugavalt 400 706-dollarise koduga kiikuda (keskmine hind vastavalt Redfin) 2020. aastal lükkavad tänased intressimäärad selle nii mõnegi jaoks kättesaamatuks. "Kuna ostujõud on langenud, näeme inimesi turult lahkumas ja liigutusi edasi lükkamas," Vadillo ütleb ja lisab, et paljude inimeste vastumeelsus hiljutiste intressitõusude suhtes tuleb asetada paremasse konteksti.

"Enamik inimesi arvab, et praegused intressimäärad on ennekuulmatud ja see on tõesti tingitud hiljutistest eelarvamustest," jätkab ta. "Kui vaadata intressimäärasid ajaloolise keskmisena aastatel 1990-2020, siis ajalooline keskmine sel ajal oli 5,86. protsenti." Kui vaadata tänaseid intressimäärasid, mis kõiguvad 6 ja 6,50 protsendi vahel, oleme vaid veidi kõrgemad kui keskmine."

Kas Vadillo arvates on praegu veel hea aeg osta? Noh, see sõltub sellest, mis on teie jaoks kõige olulisem. "Kui intressimäärad on suurim tegur, peate mõistma, et intressimäärad on praegu tõesti keskmised," selgitab ta ja lisab, et intressimääradest üksi ei tohiks piisata, et teid tagasi hoida.

Kas peaksite kolima, kui teil on madal intressimäär?

Kui olete nagu mina ja teil on praegu 2020. aasta hinnakujundus (minu intressimäär on praegu alla 3 protsendi), võib see Tundub rumal müüa ja lukustada 6,5-protsendiline intressimäär, kuid Vadillo sõnul ei pruugi me vaadata suurt pilt. "See, mis tegelikult taandub, on väärtustamise määr, " selgitab ta. „Kas see intressimäära erinevus on vara kallinemiseks piisavalt õigustatud? See on koht, kus suurepärane kinnisvaramaakler, kes tunneb turgu, on uurinud mustreid ja teab, kuidas asjad kõikuvad, võib anda teile suurepärase ülevaate."

Vadillo sõnul on oluline meeles pidada, et kuigi te võite liikuda 3-protsendiliselt intressimääralt 6-protsendilisele intressimäärale, võite ka liikuda ennast ja oma perekonda naabruskonda, mis hindab palju rohkem kui seda 3 protsenti, või isegi koju, kus on see väga vajalik lisavannituba (või kaks). "Pikemas perspektiivis, kuigi see võib teile ajutiselt taskust raha maksma minna, võite aja jooksul tegelikult näha suuremat tunnustust."

Ettevaatlik olemine vs. Liiga mures

Parim viis majanduslanguse hirmude vältimiseks ja intressimäära kahekordistamisega seotud muredest üle saamiseks on võtta hea, kõva pilk enda rahaasjadele, leiab Vadillo, kelle sõnul on hea kinnisvaramaakleri amet juurde vaadake oma eelkinnitust ja aitab teil otsustada, kui palju saatemõistlikultendale lubada.

"Meie eesmärk agentidena on viia teid võimalikult heasse rahalisse olukorda," ütleb ta. "Niisiis, kui olete närvis või kui teil on närviline klient, on kõige parem mõista: mis teda närvi ajab? Kas kuumakse? Kas see on kohustus olla seotud kinnisvaraga järgmise 30 aasta jooksul? Kas see on kõige selle risk? Ja tavaliselt saame teada, et inimesed lähevad tundmatu pärast närvi. Neid teeb närviliseks tunne, nagu oleks midagi ebakindlat või ootamatut kogu ostu või isegi maja omandiõiguse tõttu."

Pidevalt muutuv majandus

"Soovitame klientidel oma eelarvet mitte venitada," ütleb ta ja lisab, et see ei olnud alati populaarne lähenemine, eriti 2020. aastast 2022. aasta alguseni, mil inimesed pakkusid sadu tuhandeid dollareid üle, et paluda oma unistust täita Kodu. "Me õpetame oma kliente, et nad ei maksa kunagi kinnisvara eest üle, uurides nendega turgu ja tutvudes selle naabruskonna majanduse faktidega ja tegelikkusega. Ja me pidime protsessi jooksul olema tõeliselt, väga kannatlikud."

See kannatlikkus tasus ära laenuvõtjate jaoks, kes kuulasid. "Tänapäeval hakkate nägema neid uudisteartikleid, mis ütlevad, et 72 protsenti pandeemia ajal ostnud koduostjatest tunnevad tegelikult ostjate kahetsust ja et 80 protsenti pandeemia ostjad pidid prioriteedid kompromisse tegema," ütleb ta ja lisab, et selle põhjuseks on see, et nad liikusid liiga kiiresti ja sattusid olukordadesse, milleks nad polnud valmis. jaoks.

"Minu suurim nõuanne on minna välja ja end harida," jätkab ta. «Seal on palju erinevaid programme. On palju erinevaid meetodeid, mis aitavad närvilisust ja hirmu leevendada. Närvilisus ja hirm tulenevad tavaliselt lihtsalt enesekindluse puudumisest või teadmiste puudumisest. Niisiis, olge nende teadmistega relvastatud – minge kinnisvaramaaklerile kohvitama (me armastame kohvi, muide) ja esitage oma küsimused."

Kuidas valmistuda tulevikuks

Kahjuks ei ole ma ostumõttes ikka veel liiga enesekindel enne, kui ei tea, kuidas turg välja raputab. Vadillo ütleb, et mina (ja teised minusugused) peaksin kasutama võimalust, et saada 2024. aasta kinnisvaraturul jalgu, sealhulgas teha kodu ümber uuendusi – haljastus, elektripesu ja värviuuendused võivad avaldada tohutut mõju – ja meie rahanduse auditeerimine, et oleksime valmis liikuma niipea, kui oleme muutuva kinnisvaraga rahul. turul.

"See ei ole võistlus," lisab ta. "Ma tean, et Ameerika unistus on ühepereelamu ja valge tara. Kuid ärge kiirustage millegi kallal, sest võrdlete oma sisemust kellegi teise välisega."

Igaühe rahaline olukord on erinev ja tavaliselt on inimesed oma unistusele kodu omamisest palju lähemal, kui nad arvavad. "Nad lihtsalt ei tea, kui lähedased nad on, sest nad pole kunagi võtnud aega uurimistöö tegemiseks ega hariduse omandamiseks," ütleb Vadillo.