Mis on kaasomandiga kodud?

Esiletõstmised

Kunagi soovinud, et saaksid osta a puhkemaja Colorados, seitsme magamistoaga viktoriaanlikus mõisas ehk sõna otseses mõttes ‌ükskõik millinekodus San Franciscos? Kuigi need võivad tavaliselt olla kättesaamatud, võib kaasomandi kodu leping selle unistuse ellu viia. Kaasomandilepingud võimaldavad teil raha ühendada teiste pürgivate majaomanikega, et osta kinnisvara, mida te ei pruugi ise endale lubada.

Kas olete a aastatuhande, kes arvas alati, et maja omamine on ebareaalne või keegi, kes unistab oma hinnaklassist väljapoole luksusliku kodu ostmisest, on kaasomandis kodukorraldus hea viis oma unistuste kodu ostmiseks. Kuid kinnisvara kaasomand ei sobi kõigile. Rääkisime mõne kinnisvaraeksperdiga, et õppida kodu kaasomandi läbi ja lõhki, et saaksite otsustada, kas seda tüüpi koduost on teie jaoks õige.

Tutvuge meie ekspertidega

Mis on kinnisvara kaasomand?

Kodu kaasomand on siis, kui kaks või enam inimest jagavad ühte eluruumi. Igal omanikul on osa kodust ja see on pealkirjas loetletud. Omanikud jagavad sageli ka hüpoteeki, kuigi see ei ole alati tõsi.

"Kaasomand võib võimaldada mitmel inimesel ühendada oma ressursse ja osta kinnisvara, mida nad ei pruugi ise endale lubada, " ütleb Hunkerile kinnisvaraekspert Paul Martinez. "Kaasomand võib pakkuda ka sotsiaalset ja emotsionaalset kasu, nagu vastutuse jagamine ja kogukonna loomine teiste kaasomanikega," ütleb ta.

Mis on kaasomandis olev kodu?

Kaasomandi kodu on eluruum, mille omanik on mitu inimest, kes sõlmivad kaasomandilepingu, mis seob igaüks neist ühisvaraga.

Kui populaarne on kodu kaasomand?

Kuigi kaasomandilepingud on eksisteerinud pikka aega, muutuvad need üha tavalisemaks as kinnisvara hinnad jätkuvalt hõljuda.

"Kaasomand on viimastel aastatel muutunud üha populaarsemaks, eriti nende seas, kes otsivad taskukohaste võimaluste kohta kinnisvara omamiseks või kinnisvarasse investeerimiseks,“ Boyd Rudy, meeskonna juht ja assotsieerunud maakler juures Keller Williams Realty Livingi MiReloTeam, räägib Hunker. "Ma eeldan, et kaasomand on jätkuvalt populaarne võimalus inimestele, kes soovivad kinnisvara omada, eriti linnapiirkondades, kus kinnisvarahinnad on kõrged."

Kodu kaasomandilepingute liigid

Üks asi, mis teeb inimestel kaasomandi tähenduse mõistmise raskemaks, on see, et sellise kokkuleppe korraldamiseks on palju võimalusi. Kuigi ühine üürimine ja ühisüür on kaks kõige levinumat kodu kaasomandi vormi, ei ole need ainsad võimalused, mida soovivad majaomanikud saada. Siin on levinumad kaasomandilepingute liigid ja nende erinevus.

Ühine üürileping

Kui enamik inimesi räägib kaasomandi kodukorraldusest, tähendab see olukorda, kus igal kaasomanikul on eraldi osa kinnisvarast, mis võimaldab neil müüa, võõrandada, rentida või hüpoteekida oma osalust ilma teise nõusolekuta omanikele. Seda kokkulepet nimetatakse ühiseks üürilepinguks. "Kui kaasomanik sureb," ütleb Rudy, "läbib nende osa pigem nende pärijatele kui teistele kaasomanikele."

Kõik varaosad ei pea olema võrdsed; need põhinevad selle asemel, kui palju kumbki osapool ostu panustab. Kuigi kaasomanikud võivad kokku leppida, et elavad majas koos, ei ole nad selleks kohustatud. Näiteks kui noor täiskasvanu on nõus kodu ostma koos oma vanematega, kes panustavad 25 protsenti rahast ja saavad 25 protsenti intressist, nende lepingus võib olla ette nähtud, et ainult noor täiskasvanu ja tema pere elab vara.

Ühisomand

Erinevalt ühisest üürilepingust on kaasomand (tuntud ka kui toitjakaotusõigusega ühisüür) " kõigil kaasomanikel on võrdne osa kinnisvarast" sõltumata sellest, kui palju nad ostusse panustavad, ütleb Rudy. "Kui üks omanikest sureb, läheb tema osa automaatselt üle ellujäänud omanikele." Investorid saavad sarnaselt üürilepinguga müüvad endiselt oma osa ilma teise omaniku nõusolekuta ja kõik ostule panustanud ei pea elama Kodu.

Kuna surnud kaasomaniku osad lähevad pigem kodu teistele omanikele kui lahkunu pärijatele, sõlmitakse need kokkulepped enamasti sõprade ja pereliikmete vahel. Ühise üürilepingu sõlmimiseks peavad omanikud järgima "nelja ühist":

• Võttes samal ajal kontrolli oma osaluse üle. aega
• Kinnisvara vastu võrdne huvi jagamine
• Aktis sama pealkiri
• Jagades võrdselt juurdepääsu- ja kasutusõigused. vara
  

Ühenduse omand

See kaasomandi kokkulepe kehtib ainult paaridele, kes elavad üheksas osariigis koos kogukonnaga omandiseadused: Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington ja Wisconsin.

"Ühisvaraseaduse kohaselt loetakse kogu abielu jooksul omandatud vara mõlema abikaasa ühiseks omandiks olenemata sellest, kes selle omandas," selgitab Martinez. Iga suhtes olev isik peab otsustama, mida ta soovib oma osaga pärast surma saada, sest vara ei lähe selle kokkuleppe alusel automaatselt abikaasale üle.

Ühisomandiosariikide elanikud, kes ei soovi selle alusel oma abikaasaga kaasomandis kodu olla leping peab allkirjastama abielueelse või abielujärgse lepingu, milles sätestatakse kummagi vara osa partner omab.

Üürileping tervikuna

Sarnaselt ühisvarale kehtivad täismahus üürilepingud ainult abikaasade vahel ja vara jagatakse poolte vahel võrdselt, olenemata sellest, kui palju kumbki panustas. See kokkulepe on saadaval 26 osariigis ja erineb ühisvarast selle poolest, et kui üks abikaasa sureb, pärib teine ​​kodu automaatselt.

Peale selle, et täisüürimine võib hõlmata ainult abielupooli, on see ka erinev ühisüürist, kuna kumbki abikaasa ei saa oma osa müüa ega võõrandada ilma partnerita nõusolekut.

Kes saab kodu kaasomanikuks?

Tehniliselt võiks igaüks koos kodu osta, sealhulgas sõbrad, pereliikmed, ettevõtted või isegi võõrad. Kuna tavaliselt soovite läbi saada inimesega, kellega teil on kodu, on kõige parem valida pereliikmed või lähedased sõbrad, keda teate, et võite usaldada. See, kellega koos kodu ostate, peaks mõjutama seda, millist tüüpi korraldust valite.

Abielupaaridel on saadaval ainulaadsed valikud, mis võivad olla nende elukohariigis standardsed. Samal ajal need kodu ostmine firma investeeringu toel või vähemtuntud tuttav sooviks ilmselt valida üürilepingu ühised tagamaks, et iga omanik saab oma investeeringuga võrdse osa ja saab oma huvid edasi anda valitud isikutele kasusaajad.

Mis puudutab seda, kui palju inimesi võib kinnisvara ostmiseks kokku tulla, siis "ei ole kindlat reeglit selle kohta, kui palju inimesi saab või peaks kodu kaasoma, sest see sõltub konkreetsetest asjaoludest ja kaasomanike eesmärkidest,“ selgitab Rudy. "Samas on mõned praktilised kaalutlused, mida meeles pidada." Ta ütleb, et rohkem omanikke tähendab rohkem arvamusi ja konflikte selle kohta, kuidas kinnisvara tuleks kasutada või hooldada.

Lisaks võib ostuga seotud rohkem kui nelja inimese kaasamine kodu hüpoteegi saamise väga keeruliseks muuta. "Suuremad kaasomanike grupid võivad nõuda keerukamat juriidilist ja rahalist korraldust, et tagada kinnistu nõuetekohane majandamine ja hooldamine," ütleb ta.

Kaasomandilepingu sõlmimine

Selleks, et kaasomandis oleva kodu ostmine sujuks võimalikult sujuvalt, peavad investorid enne müügi lõpetamist koostama ja allkirjastama juriidiliselt siduva lepingu. Erandiks on see, kui keegi ostab kodu abikaasaga osariigis, mis kasutab vaikimisi kas ühisvara või üürilepingut, ja paar ei soovi sõlmida teistsugust lepingut. Kaasomandilepingute koostamisse tuleks kaasata jurist, sest need dokumendid on keerulised ja peavad kohtus vastu pidama. Paberitöö peaks alati:

• Tehke kindlaks kaasomanikud, sealhulgas iga inimese oma. omandi, rahalise vastutuse ja juriidiliste kohustuste protsent
• Märkige kaasomandi liik
• Kirjeldage kodu
• Määratlege reeglid ja juhised "for. otsuste tegemine, kulude jagamine, vara kasutamine ja vaidluste lahendamine. ütleb Rudy
• Täpsustage, mis juhtub, kui mõni osapool seda soovib. leping lõpetada. "See võib hõlmata ostueesõigust," märgib. Rudy, "mis annab teistele kaasomanikele võimaluse lahkujad välja osta. kaasomaniku osa."

Kui kõik osapooled on kaasomandilepingu üle vaadanud ja allkirjastanud, muutub see õiguslikult siduvaks. Vajadusel aga märgib Rudy, et aja möödudes ja uute probleemide ilmnemisel on võimalik neid lepinguid muuta, kuid jällegi on seda kõige parem teha advokaadi abiga.

Milliseid reegleid peaksid kaasomanikud järgima?

"Kinnisvara kaasomanikel on teatud õigused ja kohustused, millest nad peavad kinni pidama, et tagada vara nõuetekohane majandamine ja hooldamine," ütleb Martinez. Paljud neist üksikasjadest tuleks kaasomandilepingus selgelt välja tuua, kuid ka need, mis ei ole, tuleks enne kinnisvara ostmist vähemalt kokku leppida. Siin on mõned asjad, milleks peaksite valmis olema, kui kavatsete oma kodu koos teiste inimestega kaasomanikuks pidada.

Leppige kokku kinnisvara kasutamises

Esimese asjana tuleb kellegagi kodu ostes kokku leppida, kuidas maja kasutatakse. Kui kinnisvarast saab puhkemaja, peavad omanikud Rudy sõnul kehtestama juhised selle kohta, kuidas iga kaasomanik kinnisvara kasutab, sealhulgas selle kohta, kui sageli ja kui kaua nad saavad seda kasutada.

Kui kodu kasutatakse ja jagatakse peamise elukohana, peaksid omanikud kokku leppima, kes igas toas elab enne kodumüügi lõpuleviimist, nii et pole vaidlusi selle üle, kes võib nõuda mõnda konkreetset magamistuba või vannituba.

Jagage kulusid

"Kaasomanikud vastutavad kinnisvaraga seotud kulude, sealhulgas hüpoteegi maksete jagamise eest, kinnisvaramaksud, kindlustus ja hoolduskulud"ütleb Martinez. Olenevalt kokkuleppe tüübist võivad omanikud vajada ka kommunaalkulude jagamist. See süsteem peab olema aus ja õiglane ning võib hõlmata ühise pangakonto loomist koduga seotud kulude tasumiseks või kulude jagamist vastavalt iga omaniku protsendile osalusest.

Hoida Kinnisvara

Igaüks, kes ostab kodu, peaks olema valmis sellega hakkama saama vara korrashoid, kuid kaasomandis oleva kodu puhul "peaksid kaasomanikud kehtestama hooldusgraafiku ja eelarve, et tagada kinnisvara hea hooldus," ütleb Martinez. Hooldus võib hõlmata hooldustöid, nagu haljastus, maja koristamine, talvitumine, värvimine, Kahjuritõrjeja remonditeenused juhuks, kui asjad paratamatult viltu lähevad. Viimane asi, mida kaasomanikuna teha tahate, on raisata aega vaidlemisele selle üle, kes maksab torumehe palkamise eest, kuna veelekke ujutab teie vannitoa üle.

Tehke otsuseid ühiselt

Kuna kinnisvaras on rahaline osalus rohkem kui ühel inimesel, peaksid kõik, kellel on kodus osalus, tegema koostööd, et teha kinnisvara puudutavaid otsuseid, sealhulgas seda, kuidas ja millal renoveerimine, remont või uuendamine esitatakse. Kuigi neid valikuid tuleks teha võimalikult palju demokraatlikus küsimuses, võivad asjad mõnikord nii olla keeruliseks lepingu liik, kaasomanike omavahelised suhted ja see, kui ühte poolt on rohkem mõjutatud kui teised.

Näiteks kui kahel ühisel kokkuleppel üürnikul on eriarvamus, kas maja vajab a uus välisuks, võib 75-protsendilise osalusega omanik vaid 25-protsendilise osalusega omaniku alistada protsenti. Seevastu ühisüüris, kus majas elavad kõik asjaosalised, kui üks omanik soovib paigaldada a laeventilaator oma magamistoas, võib nende arvamusel olla rohkem kaalu, kuna otsus hõlmab nende isiklikku ruumi.

Kui kaasomanikud ei suuda otsuses kokku leppida, peaksid nad kasutama kaasomandilepingus kirjeldatud vaidluste lahendamise protsessi. "See võib hõlmata vahendusmenetlust või vahekohtumenetlust," ütleb Rudy, "või mõnda muud vaidluste lahendamise vormi, milles kõik kaasomanikud on kokku leppinud."

Olge üksteist austavad

Kaasomandis olevas kodus võib otsuste tegemine olla keeruline, mistõttu peavad kaasomanikud austama üksteise õigusi ja omandit. Martinez ütleb, et nad "ei tohiks kasutada vara ilma teise kaasomaniku loata ning peaksid austama üksteise privaatsust ja isiklikku ruumi."

Hüpoteegi leidmine kaasomandis olevale kodule

"Kaasomandis olevale majale hüpoteegi saamine võib olla keerulisem kui ühe omaniku kinnisvara jaoks hüpoteegi võtmine," ütleb Martinez. "Laenuandjad eelistavad tavaliselt laenata üksikutele omanikele, kellel on varale selge ja koormamata nõue." Parima leidmiseks rääkige hüpoteeklaenu maakleri või laenuhalduriga laenu tüüp teie ainulaadse olukorra jaoks. Kõige levinumad laenud, mida kasutatakse kaasomandis kodukorralduses, on järgmised:

• ‌Ühishüpoteegid:Need laenud mahutavad kaks või. rohkem maksete eest ühiselt vastutavaid inimesi. Selle laenuga iga kaasomaniku oma. arvesse võetakse sissetulekut ja krediidiskoori ning laenuandjad lähtuvad tavaliselt oma. grupi madalaima krediidiskoori intressimäär.
• ‌Osalaenud:Need hüpoteegid on selgesõnalised. kasutatakse ühisomandiga kinnistute puhul ja nõuavad, et iga kaasomanik oleks. vastutavad oma osa hüpoteegi maksest. Intressimäärad on. tavaliselt suuremad osalaenud ja vähem asutusi pakub neid hüpoteeke.
• ‌Isiklikud laenud:Need, kes ei taha. Hüpoteeki oma kaasomanikega jagades võib isikliku laenu saamine olla lihtsam. nende osa ostust.
• ‌Kodukapitalilaenud või krediidiliinid:‌ Kui kaasomandis olev kodu on ostetud, võivad omanikud seda teha. võtta laenu või krediidiliini, et katta renoveerimiskulud või olulised. kodu remont.

Ostke kodu ainult nende isikutega, keda usaldate, et maksta oma osa võlast. Kui kodu ostmiseks kasutatakse ühishüpoteeki, märgib Rudy, et "kui üks kaasomanik jätab laenu maksmata, võivad teised kaasomanikud vastutada Kui teised omanikud ei saa oma hüpoteeklaenu tasuda, võib laen jääda maksejõuetuks ja kodu võib isegi olla arestitud.

Laenuandjad on selle riski pärast mures, mis on üks põhjusi, miks nad suhtuvad laenu andmisel pigem gruppidele kui üksikisikutele. Martinez ütleb, et enda kaitsmiseks võivad laenuandjad nõuda kaasomanikelt suuremat sissemakset või kõrgemat krediidiskoori, et leevendada kaasomandiga seotud suurenenud riski.

Mitme omanikuga kodu müük

Kaasomandis olevaid kinnistuid on rohkem keeruline müüa kui traditsioonilised kodud, kuid täpne raskusaste varieerub sõltuvalt omandilepingu üksikasjadest. Rohkem kui ühe omanikuga maja müümine on kõige keerulisem siis, kui omanik peab enne müüki saama oma kaasomanike nõusoleku.

Isegi kui kõik teised omanikud nõustuvad müügihinna ja -tingimustega, märgib Martinez, et "potentsiaalsed ostjad võivad kõhkleda kaasomandis oleva kinnisvara ostmisel kaasomandiga seotud keerukuse ja võimalike riskide tõttu." Asja teeb veelgi hullemaks see, et tulevane investor kaasomandisse võib siiski meelt ümber või ei suuda müüki lõpule viia, kui nad ei leia selliseks ettevõtmiseks sobivat laenu, kuna kaasomandis olevate kodude rahastamine võib olla väljakutseid pakkuv.

Tugev, selge ja täpselt määratletud kaasomandilepingu olemasolu võib aidata müügiprotsessil kulgeda nii nagu võimalikult sujuvalt, nagu ka koostöö teadliku kinnisvaramaakleriga, kellel on kaasomandi müügi kogemus kodud.

Kaasomandis olevate kodude plussid ja miinused

"Üldiselt võib kaasomand olla elujõuline valik üksikisikutele, kes on valmis tegema koostööd ja jagama kinnisvaraomandiga kaasnevaid kohustusi ja eeliseid," ütleb Rudy. "Samas on oluline enne kaasomandi sõlmimist hoolikalt kaaluda võimalikke plusse ja miinuseid Enne sellise kodu ostmise otsustamist kaaluge nii eeliseid kui ka puudusi, mis võiksid olla sisaldab:

Nõuanded tulevastele kaasomanikele

Kodu kaasomand võib aidata teil vähendada maja omamise kulud ja kohustused. Siiski peate positiivse kogemuse tagamiseks kaaluma kõiki riske ja võimalikke probleeme. Meie ekspertidel on järgmised nõuanded neile, kes kaaluvad kodu ostmist kaasomandilepingu alusel.

Valige partnereid hoolikalt

"Kodu omamine nõuab usaldust, suhtlemist ja ühist visiooni kinnisvarast," ütleb Martinez. "Valige kindlasti kaasomanikud, kes jagavad teie väärtusi ja rahalisi eesmärke ning kes on pühendunud positiivse ja lugupidava suhte hoidmisele."

Rudy lisab: "Samuti on oluline tagada, et kõik asjaosalised oleksid rahaliselt vastutavad ja võimelised kinnisvara kuludesse panustama." Alustage oma sissetulekute ja krediidiskooride arutamist protsessi varases staadiumis, et saaksite hea ettekujutuse sellest, mida võiksite endale lubada osta.

Looge üksikasjalik kaasomandileping

"Juriidilise kokkuleppe olemasolu, mis kirjeldab iga kaasomaniku vastutust ja kohustusi, võib aidata vältida konflikte," ütleb Rudy. „Veenduge, et leping hõlmaks kõiki võimalikke stsenaariume, näiteks seda, mis juhtub siis, kui üks kaasomanik soovib müüa vara või mis saab siis, kui üks kaasomanik ei suuda vara kuludesse panustada."

Küsige professionaalset nõu

"Kodu kaasomanik võib olla keeruline," hoiatab Martinez, "ja on oluline küsida nõu professionaalidelt, nagu advokaadid, finantsnõustajad ja kinnisvaramaaklerid tagamaks, et mõistate oma juriidilisi ja rahalisi kohustusi." Samuti võite rääkida maksunõustajaga, et mõista, kui suur on teie osa kinnisvaramaksudest.

Kaaluge rahastamisvõimalusi

"Ostke kindlasti parimaid hüpoteegi intressimäärasid ja tingimusi," soovitab Rudy, "ning kaaluge, kuidas hüpoteeklaenu maksed kaasomanike vahel jaotatakse."

Suhtle avalikult ja regulaarselt

"Hea suhtlus on eduka kaasomandikorralduse jaoks hädavajalik," annab Martinez nõu. "Kindlasti pöörduge korrapäraselt oma kaasomaniku(te) poole ja lahendage kõik mured või probleemid kiiresti, et vältida arusaamatusi."

Plaan ootamatuteks

"Kuigi te ei saa ennustada kõiki võimalikke stsenaariume," selgitab Martinez, "on oluline ettenägematus. plaanid ootamatuteks sündmusteks, nagu kaasomaniku surm või suutmatus rahaliselt toime tulla kohustused."

Rudy soovitab ka kõigil kaasomanikel "omada väljaastumisstrateegia juhuks, kui üks kaasomanikest soovib oma osa kinnisvarast müüa või kui kaasomanikud otsustavad kinnisvara üldse müüa."

KKK-d