Mitä ovat yhteisomistuskodit?

Kohokohdat

Oletko koskaan toivonut voivasi ostaa a lomakoti Coloradossa, seitsemän makuuhuoneen viktoriaanisessa kartanossa, tai kirjaimellisesti ‌minkä tahansakotona San Franciscossa? Vaikka nämä voivat tavallisesti olla tavoittamattomissa, yhteisomistusasuntosopimus voisi tehdä tästä unelmasta totta. Yhteisomistusasuntosopimusten avulla voit yhdistää rahasi muiden pyrkivien asunnonomistajien kanssa ostaakseen kiinteistön, johon sinulla ei ehkä ole varaa yksin.

Olitpa a Millennial, joka piti aina asunnon omistamista epärealistisena tai joku, joka haaveilee luksuskodin ostamisesta hintaluokkasi ulkopuolelta, yhteisomistuksessa olevat kotijärjestelyt ovat hyvä tapa ostaa unelmiesi koti. Mutta kiinteistön yhteisomistus ei ole kaikille. Keskustelimme muutamien kiinteistöalan asiantuntijoiden kanssa oppiaksemme kodin yhteisomistuksen yksityiskohdista, jotta voit päättää, sopiiko tällainen asunnon osto sinulle.

Tapaa asiantuntijamme

Mitä on kiinteistön yhteisomistus?

Asunnon yhteisomistus tarkoittaa sitä, että kaksi tai useampi henkilö omistaa yhden asunnon. Jokaisella omistajalla on osuus kodista ja se on listattu omistuksessa. Omistajat jakavat usein myös asuntolainan, vaikka tämä ei aina pidä paikkaansa.

"Yhteisomistus voi antaa useille ihmisille mahdollisuuden yhdistää voimavaransa ja ostaa kiinteistön, johon heillä ei ehkä ole varaa yksin", kiinteistöasiantuntija Paul Martinez kertoo Hunkerille. "Yhteisomistus voi tarjota myös sosiaalisia ja emotionaalisia etuja, kuten vastuiden jakamista ja yhteisön rakentamista muiden yhteisomistajien kanssa", hän sanoo.

Mikä on yhteisomistusasunto?

Osaomistusasunto on usean henkilön omistama asunto, joka solmii osaomistussopimuksen, joka sitoo heidät yhteisomaisuuteen.

Kuinka suosittua kodin yhteisomistus on?

Vaikka yhteisomistussopimukset ovat olleet olemassa jo pitkään, ne yleistyvät yhä enemmän kiinteistöjen hinnat jatkaa nousuaan.

"Yhteisomistuksesta on tullut viime vuosina yhä suositumpaa, etenkin etsivien keskuudessa edullisista tavoista omistaa omaisuutta tai sijoittaa kiinteistöihin", Boyd Rudy, tiiminvetäjä ja apulaisvälittäjä klo Keller Williams Realty Livingin MiReloTeam, kertoo Hunker. "Odotan, että yhteisomistus on jatkossakin suosittu vaihtoehto ihmisille, jotka etsivät omaisuutta, erityisesti kaupunkialueilla, joissa asuntojen hinnat ovat korkeat."

Kodin yhteisomistussopimusten tyypit

Yksi asia, joka vaikeuttaa ihmisten ymmärtämään, mitä yhteisomistus tarkoittaa, on se, että on monia tapoja järjestää tällainen sopimus. Vaikka yhteinen vuokrasuhde ja yhteisvuokra ovat kaksi yleisintä asunnon yhteisomistusmuotoa, ne eivät ole ainoita vaihtoehtoja, jotka haluavat asunnonomistajille. Tässä on yleisimmät yhteisomistussopimustyypit ja niiden erot.

Yhteinen vuokrasopimus

Kun useimmat ihmiset puhuvat osaomistusasuntojärjestelystä, he tarkoittavat tilannetta, jossa jokainen osaomistaja omistaa erillisen osuuden omaisuudesta, jolloin he voivat myydä, siirtää, vuokrata tai kiinnittää osuutensa ilman toisen suostumusta omistajia. Tätä järjestelyä kutsutaan yhteiseksi vuokrasopimukseksi. "Kun osaomistaja kuolee", Rudy sanoo, "heidän osuutensa siirtyy heidän perillisilleen ennemmin kuin muille yhteisomistajille."

Kaikkien omaisuusosuuksien ei tarvitse olla yhtä suuria; sen sijaan ne perustuvat siihen, kuinka paljon kukin osapuoli osallistuu ostoon. Vaikka osaomistajat voivat sopia asumisesta yhdessä, he eivät ole velvollisia tekemään niin. Joten esimerkiksi jos nuori aikuinen suostuu ostamaan kodin vanhempiensa kanssa, jotka laittavat 25 prosenttia rahoista ja saavat 25 prosenttia korosta, heidän sopimuksessaan voi määrätä, että vain nuori aikuinen ja hänen perheensä asuvat omaisuutta.

Yhteisomistus

Toisin kuin yhteisessä vuokrasuhteessa, yhteisomistus (tunnetaan myös nimellä yhteisvuokraus, jossa on perheoikeus) "on paikka, jossa kaikilla osaomistajilla on sama osuus kiinteistöstä" riippumatta siitä, kuinka paljon he osallistuvat ostoon, sanoo Rudy. "Jos yksi omistajista kuolee, heidän osuutensa siirtyy automaattisesti elossa oleville omistajille." Kuten vuokrasopimus, sijoittajat voivat myyvät edelleen osuutensa ilman toisen omistajan suostumusta, eikä kaikkien ostoon osallistuneiden tarvitse asua Koti.

Koska edesmenneen osaomistajan osakkeet menevät kodin muille omistajille eikä edesmenneen perillisille, nämä sopimukset tehdään yleisimmin ystävien ja perheenjäsenten välillä. Luodakseen yhteisen vuokrasopimuksen omistajien on noudatettava "neljä asuntoa" seuraavasti:

• Omistaa samalla omistusosuutensa. aika
• Jakaa yhtäläinen intressi omaisuutta kohtaan
• Kirjassa on sama otsikko
• Pääsy- ja käyttöoikeudet jaetaan samalla tavalla. omaisuutta
  

Yhteisön omaisuutta

Tämä yhteisomistusjärjestely koskee vain pariskuntia, jotka asuvat yhdeksässä osavaltiossa yhteisön kanssa omaisuuslait: Arizona, Kalifornia, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington ja Wisconsin.

"Yhteisomaisuuslain mukaan kaikki omaisuus, joka on hankittu avioliiton aikana, katsotaan molempien puolisoiden yhteisomistukseksi riippumatta siitä, kuka ne on hankkinut", Martinez selittää. Jokaisen parisuhteessa olevan on päätettävä, mitä hän haluaa osuudelleen tapahtuvan kuollessaan, koska omaisuus ei automaattisesti siirry puolisolle tämän järjestelyn perusteella.

Yhteisön omaisuusvaltioiden asukkaat, jotka eivät halua yhteisomistusta puolisonsa kanssa järjestelyn on allekirjoitettava avioehto tai avioehtosopimus, jossa määrätään kummankin omaisuuden osuus kumppani omistaa.

Vuokrasopimus kokonaisuudessaan

Kokonaisvuokrasopimukset ovat yhteisomaisuuden tavoin vain puolisoiden välillä ja jakavat omaisuuden tasapuolisesti osapuolten kesken riippumatta siitä, kuinka paljon kumpikin on lahjoittanut. Tämä järjestely on saatavilla 26 osavaltiossa ja eroaa yhteisomaisuudesta siinä, että toisen puolison kuollessa toinen perii kodin automaattisesti.

Sen lisäksi, että kokonaisvuokra voi koskea vain aviopuolisoita, se myös eroaa yhteisestä vuokrasuhteesta siten, että kumpikaan puolisoista ei voi myydä tai siirtää osuuttaan ilman kumppaniaan suostumus.

Kuka voi omistaa kodin?

Teknisesti kuka tahansa voisi ostaa kodin yhdessä, mukaan lukien ystävät, perheenjäsenet, yritykset tai jopa tuntemattomat. Koska kuitenkin yleensä haluat tulla toimeen sen henkilön kanssa, jonka kanssa omistat kodin, on parasta valita perheenjäsenet tai läheiset ystävät, joihin tiedät luottavasi. Kenen kanssa ostat kodin, pitäisi vaikuttaa siihen, minkä tyyppisen järjestelyn valitset.

Aviopareille on tarjolla ainutlaatuisia vaihtoehtoja, jotka voivat olla vakiona heidän asuinvaltiossaan. Samalla ne asunnon ostaminen yrityksen sijoituksen avulla tai vähemmän tunnettu tuttu haluaisi todennäköisesti valita vuokrasuhteen yhteistä varmistaakseen, että jokainen omistaja saa sijoituksensa verran osuuden ja voi siirtää edunsa valitsemalleen edunsaajat.

Mitä tulee siihen, kuinka monta ihmistä voi kokoontua ostamaan kiinteistön, "ei ole olemassa tiukkaa sääntöä siitä, kuinka moni voi tulisi omistaa yhteinen asunto, koska se riippuu erityisolosuhteista ja osaomistajien tavoitteista", Rudy selittää. "Joitakin käytännön näkökohtia on kuitenkin pidettävä mielessä." Hän sanoo, että enemmän omistajia tarkoittaa enemmän mielipiteitä ja ristiriitoja kiinteistön käytöstä tai ylläpidosta.

Lisäksi, jos ostoon osallistuu enemmän kuin neljä henkilöä, asuntolainan saaminen voi olla erittäin vaikeaa. "Suuremmat osaomistajaryhmät voivat vaatia monimutkaisempia oikeudellisia ja taloudellisia järjestelyjä varmistaakseen, että kiinteistö on asianmukaisesti hoidettu ja ylläpidetty", hän sanoo.

Yhteisomistussopimuksen aloittaminen

Jotta osaomistusasunnon ostaminen sujuisi mahdollisimman sujuvasti, sijoittajien on laadittava ja allekirjoitettava laillisesti sitova sopimus ennen kuin kauppa on valmis. Ainoa poikkeus on, kun joku ostaa asunnon puolison kanssa valtiossa, joka käyttää oletuksena joko yhteisomaisuutta tai vuokrasopimusta kokonaisuudessaan, eikä pariskunta halua tehdä erilaista sopimusta. Asianajajan tulee olla mukana yhteisomistussopimusten laatimisessa, koska asiakirjat ovat monimutkaisia ​​ja niiden on kestettävä tuomioistuimessa. Paperityössä tulee aina:

• Tunnista osaomistajat, mukaan lukien jokaisen henkilön omat. prosenttiosuus omistuksesta, taloudellisesta vastuusta ja oikeudellisista velvoitteista
• Ilmoita yhteisomistuksen tyyppi
• Kuvaile kotia
• Määrittele säännöt ja ohjeet "for. päätöksenteko, kulujen jakaminen, kiinteistön käyttö ja riitojen ratkaiseminen." sanoo Rudy
• Kerro, mitä tapahtuu, jos joku osapuoli niin haluaa. irtisanoa sopimus. "Tämä voi sisältää etuostooikeuden", huomauttaa. Rudy, "joka antaa muille yhteisomistajille mahdollisuuden ostaa poistuva. osaomistajan osuus."

Kun kaikki osapuolet ovat tarkastelleet ja allekirjoittaneet yhteisomistussopimuksen, se on oikeudellisesti sitova. Tarvittaessa Rudy kuitenkin huomauttaa, että näitä sopimuksia on mahdollista muuttaa ajan kuluessa ja uusien asioiden ilmaantuessa, mutta tämäkin on parasta tehdä asianajajan avulla.

Mitä sääntöjä osaomistajien tulee noudattaa?

"Kiinteistön yhteisomistajilla on tiettyjä oikeuksia ja velvollisuuksia, joita heidän on noudatettava varmistaakseen, että omaisuutta hoidetaan ja ylläpidetään asianmukaisesti", Martinez sanoo. Monet näistä tiedoista tulee mainita nimenomaisesti yhteisomistussopimuksessa, mutta niistäkin, jotka eivät ole, tulee ainakin sopia ennen kiinteistön hankintaa. Tässä on joitain asioita, joihin sinun tulee olla valmis, jos aiot omistaa kodin muiden ihmisten kanssa.

Sovi kiinteistön käytöstä

Ensimmäinen asia, josta sinun tulee sopia, kun ostat asunnon jonkun kanssa, on kuinka taloa käytetään. Jos kiinteistöstä tulee loma-asunto, Rudy sanoo, että omistajien "täytyy luoda ohjeet siitä, kuinka kukin osaomistaja käyttää kiinteistöä, mukaan lukien kuinka usein he voivat käyttää sitä ja kuinka kauan."

Jos kotia käytetään ja jaetaan ensisijaisena asuntona, omistajien tulee sopia, kuka kussakin huoneessa asuu ennen asunnon myyntiä, joten ei ole riitaa siitä, kuka voi vaatia tiettyä makuuhuonetta tai kylpyhuone.

Jaa kulut

"Okasomistajat ovat vastuussa kiinteistöön liittyvien kulujen jakamisesta, mukaan lukien asuntolainamaksut, kiinteistöverot, vakuutukset ja ylläpitokulut", Martinez sanoo. Järjestelytyypistä riippuen omistajat saattavat joutua jakamaan myös käyttökustannukset. Tämän järjestelmän on oltava oikeudenmukainen ja tasapuolinen, ja se voi sisältää yhteisen pankkitilin perustamisen asumiseen liittyvien kulujen maksamista varten tai kulujen jakamisen kunkin omistajan osuuden mukaan.

Ylläpidä omaisuutta

Jokaisen, joka ostaa kodin, tulee olla valmis käsittelemään kiinteistön ylläpito, mutta yhteisomistetussa kodissa "yhteisomistajien tulee laatia huoltoaikataulu ja budjetti varmistaakseen, että omaisuus on hyvin hoidettu", Martinez sanoo. Ylläpito voi sisältää ylläpitotehtäviä, kuten viherrakentamisen, kodin siivouksen, talvehtimisen, maalauksen, tuholaistorjuntaja korjauspalvelut, kun asiat menevät väistämättä pieleen. Viimeinen asia, jonka haluat tehdä osaomistajana, on tuhlata aikaa kiistellen siitä, kuka maksaa putkimiehen palkkaamisesta, koska vesivuoto tulvii kylpyhuoneeseesi.

Tehkää päätöksiä yhdessä

Koska useammalla kuin yhdellä henkilöllä on taloudellinen osuus kiinteistöstä, kaikkien kodin osuuden omaavien tulisi tehdä yhdessä omaisuutta koskevia päätöksiä, mukaan lukien miten ja milloin kunnostustöitä, korjauksia tai parannuksia esitetään. Vaikka nämä valinnat tulisi tehdä mahdollisimman paljon demokraattisessa asiassa, asiat voivat joskus olla vaikeuttaa sopimustyyppi, osaomistajien välinen suhde ja se, jos jompikumpi osapuoli vaikuttaa enemmän kuin muut.

Esimerkiksi, jos kaksi yhteisessä vuokrasuhteessa olevaa henkilöä ovat eri mieltä siitä, tarvitseeko talo a uusi etuovi, omistaja 75 prosentin osuudella voi ohittaa omistajan vain 25 osuudella prosenttia. Toisaalta yhteisvuokrauksessa, jossa kaikki osapuolet asuvat talossa, jos yksi omistaja haluaa asentaa a kattotuuletin makuuhuoneessaan, heidän mielipiteellään voi olla enemmän painoarvoa, koska päätös koskee heidän yksityisiä tilaa.

Kun osaomistajat eivät pääse yhteisymmärrykseen päätöksestä, heidän tulee käyttää yhteisomistussopimuksessa kuvattua riidanratkaisumenettelyä. "Tämä voi sisältää sovittelun tai välimiesmenettelyn", Rudy sanoo, "tai jokin muu kiistanratkaisumuoto, josta kaikki osaomistajat ovat sopineet."

Olkaa toisianne kunnioittavia

Päätösten tekeminen osaomistusasunnossa voi olla vaikeaa, joten osaomistajien on kunnioitettava toistensa oikeuksia ja omaisuutta. Martinez sanoo, että heidän "ei pitäisi käyttää omaisuutta ilman toisen osaomistajan lupaa ja heidän tulee kunnioittaa toistensa yksityisyyttä ja henkilökohtaista tilaa".

Asuntolainan etsiminen yhteisomistukseen

"Kiinnityslainan saaminen yhteisomistuksessa olevaan taloon voi olla haastavampaa kuin asuntolainan saaminen yhden omistajan omaisuuteen", Martinez sanoo. "Lainaajat lainaavat yleensä mieluummin yksittäisille omistajille, joilla on selkeä ja rasittamaton vaatimus omaisuuteen." Keskustele asuntolainan välittäjän tai lainanhoitajan kanssa löytääksesi parhaan lainan tyyppi ainutlaatuisen tilanteesi vuoksi. Yleisimmät yhteisomistuksessa käytetyt lainat ovat:

• ‌Yhteiset asuntolainat:Näissä lainoissa on kaksi tai. enemmän yhteisvastuullisia maksuista. Tällä lainalla jokaisen osaomistajan. tulot ja luottopisteet otetaan huomioon, ja lainanantajat perustavat tyypillisesti heidän. korko ryhmän alhaisimmalle luottopisteelle.
• ‌Murtolainat:Nämä asuntolainat ovat nimenomaisesti. käytetään kiinteistöissä, joissa on yhteisomistus, ja jokaisen yhteisomistajan on oltava sellainen. vastuussa omasta osasta asuntolainan maksusta. Korot ovat. tyypillisesti korkeampi murto-osalainoista, ja harvemmat laitokset tarjoavat näitä asuntolainoja.
• ‌Henkilökohtaiset lainat:Ne, jotka eivät halua. jakaa asuntolaina yhteisomistajiensa kanssa, voi olla helpompaa saada henkilökohtainen laina. heidän osuutensa ostosta.
• ‌Asuntolainat tai luottolimiitit:‌ Kun osaomistusasunto on ostettu, omistajat voivat pystyä siihen. ottaa lainaa tai luottolimiittiä remontin tai merkittävien kustannusten kattamiseksi. kodin korjaukset.

Osta asunto vain sellaisten henkilöiden kanssa, joihin luotat maksamaan osuutensa velasta. Kun asunnon ostamiseen käytetään yhteistä asuntolainaa, Rudy huomauttaa, että "jos toinen osaomistaja laiminlyö lainan, muut osaomistajat voivat olla vastuussa maksamatta jääneet maksut." Jos muilla omistajilla ei ole varaa asuntolainaan, laina voi päätyä maksuhäiriöön ja asunto voi jopa jäädä suljettu.

Lainanantajat ovat huolissaan tästä riskistä, mikä on yksi syy, miksi he ovat varovaisempia lainaamaan lainoja ryhmille kuin yksittäisille henkilöille. Martinez sanoo, että suojellakseen itseään "lainanantajat voivat vaatia suurempia käsirahaa tai korkeampia luottopisteitä yhteisomistajilta vähentääkseen yhteisomistukseen liittyvää lisääntynyttä riskiä."

Asunnon myynti usealla omistajalla

Yhteisomistuksessa olevia kiinteistöjä on enemmän haastava myydä kuin perinteiset kodit, mutta tarkka vaikeustaso vaihtelee omistussopimuksen yksityiskohdista riippuen. Useamman kuin yhden omistajan talon myynti on vaikeinta silloin, kun omistajan on hankittava osaomistajiensa hyväksyntä ennen myyntiä.

Vaikka kaikki muut omistajat ovat yhtä mieltä myyntihinnasta ja ehdoista, Martinez huomauttaa, että "potentiaaliset ostajat saattavat olla epäröiviä ostaa yhteisomistuksessa olevaa kiinteistöä yhteisomistukseen liittyvien monimutkaisten ja mahdollisten riskien vuoksi." Asiaa pahentaa vielä se, että yhteisomistuksessa olevaan kiinteistöön tuleva sijoittaja voi silti muuttavat mielensä tai eivät pysty saattamaan kauppaa päätökseen, jos he eivät löydä sopivaa lainaa tällaiseen hankkeeseen, koska osaomistusasuntojen rahoitus voi olla haastava.

Vahvan, selkeän ja hyvin määritelty yhteisomistussopimus voi auttaa saamaan myyntiprosessin sujumaan mahdollisimman sujuvasti, samoin kuin työskentely asiantuntevan kiinteistönvälittäjän kanssa, jolla on kokemusta yhteisomistuksen myynnistä koteja.

Yhteisomistusasuntojen edut ja haitat

"Yhteisomistus voi kaiken kaikkiaan olla varteenotettava vaihtoehto henkilöille, jotka ovat valmiita työskentelemään yhdessä ja jakamaan kiinteistön omistamisen vastuut ja edut", Rudy sanoo. "On kuitenkin tärkeää harkita huolellisesti mahdolliset edut ja haitat ennen yhteisomistuksen solmimista Ennen kuin päätät ostaa kodin tällä tavalla, harkitse sekä etuja että haittoja, jotka voisivat olla sisältää:

Vinkkejä mahdollisille yhteisomistajille

Asunnon yhteisomistus voi auttaa vähentämään asunnon kustannukset ja vastuut. Sinun on kuitenkin otettava huomioon kaikki riskit ja mahdolliset ongelmat varmistaaksesi positiivisen kokemuksen. Asiantuntijamme antavat seuraavat neuvot niille, jotka harkitsevat asunnon ostamista osaomistussopimuksella.

Valitse yhteistyökumppanit huolellisesti

"Kodin yhteisomistus vaatii luottamusta, viestintää ja yhteistä näkemystä asunnosta", Martinez sanoo. "Muista valita osaomistajat, jotka jakavat arvosi ja taloudelliset tavoitteesi ja jotka ovat sitoutuneet ylläpitämään positiivista ja kunnioittavaa suhdetta."

Rudy lisää: "On myös tärkeää varmistaa, että kaikki mukana olevat ovat taloudellisesti vastuussa ja voivat osallistua kiinteistön kuluihin." Aloita keskustelemaan tuloistasi ja luottopisteistäsi prosessin varhaisessa vaiheessa, jotta saat hyvän käsityksen siitä, mihin sinulla on kohtuullisesti varaa ostaa.

Luo yksityiskohtainen yhteisomistussopimus

"Jokaisen osaomistajan vastuut ja velvollisuudet määrittelevä oikeudellinen sopimus voi auttaa välttämään konflikteja", Rudy sanoo. "Varmista, että sopimus kattaa kaikki mahdolliset skenaariot, kuten mitä tapahtuu, jos yksi omistaja haluaa myydä kiinteistön tai mitä tapahtuu, jos toinen osaomistaja ei pysty osallistumaan kiinteistön kuluihin."

Pyydä ammattilaisen neuvoja

"Kodin yhteisomistus voi olla monimutkaista", varoittaa Martinez, "ja on tärkeää pyytää neuvoja ammattilaisilta, kuten lakimiehiltä, ​​talousneuvojilta ja kiinteistövälittäjät varmistaaksesi, että sinulla on vankka käsitys oikeudellisista ja taloudellisista velvoitteistasi." Voit myös keskustella veroneuvojan kanssa saadaksesi selville, kuinka suuri osuus kiinteistöverosta on.

Harkitse rahoitusvaihtoehtoja

"Varmista, että etsit parhaat asuntolainojen korot ja ehdot", Rudy neuvoo, "ja harkitse, kuinka asuntolainan maksut jaetaan osaomistajien kesken."

Kommunikoi avoimesti ja säännöllisesti

"Hyvä viestintä on onnistuneen yhteisomistusjärjestelyn edellytys", Martinez neuvoo. "Muista tarkistaa säännöllisesti yhteisomistajasi kanssa ja käsitellä kaikki huolenaiheet tai ongelmat välittömästi väärinkäsitysten välttämiseksi."

Suunnitelma odottamattomille

"Vaikka et voi ennustaa kaikkia mahdollisia skenaarioita", Martinez selittää, "on tärkeää, että sinulla on varautuneisuus suunnitelmat odottamattomia tapahtumia varten, kuten osaomistajan kuolema tai kyvyttömyys vastata taloudellisiin kustannuksiin velvoitteet."

Rudy ehdottaa myös, että kaikilla osaomistajilla on "irtautumisstrategia olemassa siltä varalta, että toinen omistajista haluaa myydä osuutensa kiinteistöstä tai jos osaomistajat päättävät myydä kiinteistön kokonaan".

UKK