Combien coûte une conversion de garage ?

Si vous recherchez un espace de vie supplémentaire pour votre famille ou un revenu supplémentaire d'un ADU (logement accessoire) ou d'une location Airbnb, une conversion de garage peut être une alternative économique à un ajout à la maison, même si cela n'a pas toujours de sens sur le plan financier. Par exemple, dans les zones urbaines très peuplées, un garage privé peut en fait valoir bien plus qu'un logement (les garages peuvent valoir jusqu'à 400 000 $ dans des villes comme Boston).

Cependant, c'est loin d'être la règle; dans la plupart des endroits, l'espace de vie a plus de valeur que l'espace de stationnement, et en ajoutant plus d'espace de vie à votre maison, une conversion de garage est un investissement qui augmentera la valeur de la propriété.

Vous songez à faire une conversion de garage? Voici combien cela vous coûtera - et ce qu'implique la construction.

Coûts de conversion du garage: à quoi s'attendre

Quel est le retour sur investissement ?

Le retour sur investissement d'une conversion de garage est d'environ 10 à 20 % de la valeur de la maison. Alors, un investissement de conversion de garage en vaut-il la peine? Cela dépend de beaucoup de choses, notamment :

• l'état du garage existant
• la taille de votre garage
• la portée de la conversion
• le choix des matériaux
• coûts de la main-d'œuvre locale

Si vous souhaitez simplement convertir un garage attenant en chambre, vous pourrez peut-être le faire pour aussi peu que 8 000 $. à 15 000 $ en supposant que le garage est déjà en bon état et que vous avez suffisamment de compétences pratiques pour bricoler certains des travail. Le coût pour qu'un entrepreneur effectue une conversion complète en un logement complet avec cuisine et salle de bain — en particulier pour un garage détaché — pourrait aller de 25 000 $ à 80 000 $, et dans les zones à haut marché comme la Californie urbaine, il pourrait atteindre 120 000 $ ou plus si vous utilisez des produits de qualité supérieure matériaux.

Considérant que le retour sur investissement moyen d'une conversion de garage est d'environ 10 à 20 % de la valeur de la maison, c'est une évidence. pour les maisons dans la fourchette de prix d'un million de dollars, quelle que soit l'utilisation, mais pas nécessairement pour les maisons valant la moitié de ce. Il est vrai que l'argent n'est pas toujours la considération première; les propriétaires peuvent simplement avoir besoin de plus d'espace de vie pour eux-mêmes ou pour les membres de leur famille élargie. Cependant, de nos jours, avec la raréfaction de l'espace habitable, le fait qu'un logement supplémentaire logement peut générer des revenus via des revenus locatifs à court terme ou d'un locataire à long terme est un puissant motivateur. Mis à part les revenus futurs, la principale préoccupation de la plupart des propriétaires est le coût initial du projet et la façon d'en tirer le meilleur parti pour le moins d'argent possible.

Répartition des coûts de conversion du garage

Pour faciliter la planification, voici une ventilation des différentes étapes du processus de conversion et des coûts typiques de chacune :

Permis

Tu as besoin d'un permis de construire pour une conversion de garage (en supposant que cela soit autorisé dans votre communauté), et ce n'est pas quelque chose que vous devriez ignorer. Si vous continuez et construisez sans permis, vous pourriez recevoir une étiquette rouge et perdre l'usage de la nouvelle propriété ou constater que la valeur de votre maison est réduite ou que votre maison est invendable. Les prêteurs immobiliers ont tendance à refuser les prêts aux propriétés non autorisées, en particulier celles qui violent les ordonnances de zonage locales. Le coût du permis dépend de votre lieu de résidence et de l'étendue de la conversion et se situe généralement entre 600 $ et 1 500 $.

Vous devez établir un plan d'étage pour obtenir un permis, et si vous ajoutez des appareils électriques et de plomberie, il est fortement recommandé d'engager un professionnel pour le faire. Si tu embaucher un entrepreneur général pour l'ensemble du projet, l'entrepreneur fera le plan dans le cadre du travail, mais si vous êtes agissant comme votre propre entrepreneur, vous pourriez embaucher un architecte, qui facturera probablement entre 2 000 $ et 4 000 $.

Démolition

Partie souvent négligée d'une conversion de garage, la démolition est un projet à part entière. Vous devez généralement :

• Enlevez toutes les cloisons sèches pour pouvoir isoler les murs
• Retirez les portes et fenêtres indésirables, y compris la porte de garage, les rails de porte et l'ouvre-porte
• Retirez les armoires, les étagères et les établis intégrés

Vous n'avez pas nécessairement besoin de réduire l'espace à rien d'autre que des murs à montants ouverts, mais cela aide, surtout si vous allez installer un nouveau câblage et tuyaux de plomberie. Vous pouvez faire la démolition vous-même, mais il est plus sûr d'embaucher des professionnels qualifiés, qui facturent généralement entre 2 $ et 7 $ le pied carré, ou de 720 $ à 2 520 $ pour un garage de 3 600 pieds carrés.

Charpente, portes et fenêtres

Une fois que vous avez vidé le garage et que vous êtes prêt à construire, vous devrez probablement faire ce qui suit :

• Encadrez toutes les nouvelles cloisons que vous prévoyez d'ajouter pour une salle de bain, une chambre privée ou un espace cuisine.
• Cadre dans l'ouverture de la porte de garage et installez les nouvelles portes ou fenêtres que vous souhaitez ajouter à la pièce
• Installer une porte d'entrée dans l'espace qui était occupé par la porte de garage
• Ajoutez de nouvelles solives de plafond pour l'isolation et les cloisons sèches (puisque de nombreux garages ont de hauts plafonds ou pas de plafond - juste le dessous du toit - qui fuient l'air)
• Ajouter de nouvelles portes et fenêtres

La charpente peut être estimée en pieds carrés, le coût moyen de la main-d'œuvre et des matériaux étant compris entre 7 $ et 16 $ le pied carré, ou de 700 $ à 1 600 $ pour chaque 100 pieds carrés de nouveaux murs et plafonds zone. Les matériaux de charpente - poteaux et plaques murales - ne sont pas très chers, coûtant entre 100 $ et 200 $ par 100 pieds carrés, c'est donc là que vous pouvez gagner beaucoup de temps en faisant le travail vous-même tant que vous ne modifiez pas la structure existante d'une manière qui viole la construction codes. Si vous n'êtes pas sûr, consultez un entrepreneur avant de faire quoi que ce soit.

En ce qui concerne le coût d'ajout de portes et de fenêtres: chaque fenêtre peut coûter de 400 $ à 2 000 $ selon la taille, la qualité et le matériau, et une nouvelle porte extérieure coûte environ 700 $ à 2 000 $ selon qu'il s'agit d'un patio conventionnel battant, de sécurité ou coulissant porte. Si vous envisagez d'installer des portes intérieures standard ou escamotables, prévoyez de dépenser entre 400 $ et 1 500 $ pour chacune, sans compter l'installation. Vous économiserez si vous pouvez faire l'installation vous-même.

Plomberie et électricité brute

Prévoyez des travaux d'électricité et de plomberie importants si vous construisez un ADU ou un appartement de grand-mère, car vous devrez effectuer les opérations suivantes :

• Mettre à niveau les circuits électriques (et éventuellement un nouveau sous-panneau et/ou un service public amélioré)
• Ajouter de nouvelles conduites d'eau et d'évacuation pour la salle de bain et la cuisine
• Installez une conduite d'égout, ce qui signifie que vous devrez peut-être pénétrer dans le sol pour faire une tranchée (et selon l'endroit où vous raccordez l'égout, vous devrez probablement aussi creuser à l'extérieur)

Compter sur payer un électricien de 3 000 $ à 5 000 $ (selon que vous avez besoin d'un nouveau sous-panneau) et probablement à peu près le même montant pour le plombier. Vous devrez peut-être également embaucher quelqu'un pour effectuer les travaux de creusement et de bétonnage nécessaires, et cela coûtera plus cher.

Conseil

Bardage, isolation et cloisons sèches

Avec les murs découverts et tous les tuyaux et fils en place, vous êtes presque prêt à isoler, mais vous devez d'abord :

• Installez le revêtement à l'extérieur du mur que vous avez encadré pour couvrir l'ouverture de la porte de garage
• Isolez toute la structure, au besoin
• Accrochez et finissez la cloison sèche

Les matériaux de revêtement, y compris l'habillage de la maison et le matériau de revêtement, ne devraient pas coûter plus de quelques centaines de dollars, et la main-d'œuvre devrait coûter à peu près le même prix. Un total de 500 $ est une estimation juste, mais cela dépend du revêtement que vous choisissez.

Isolation que vous pouvez facilement faire vous-même, et vous aurez besoin d'une isolation en matelas R13 à R15 pour les murs, ce qui coûte environ 1 $ par pied carré, et R38 à R60 pour le plafond (selon le climat), qui coûte environ 2 $ par carré pied. Si vous ne voulez pas avoir de démangeaisons en faisant le travail vous-même, vous devrez payer environ 300 $ à 500 $ pour la main-d'œuvre.

En ce qui concerne l'installation de la cloison sèche, le travail consiste à l'accrocher, à la coller et à appliquer trois couches de composé à joints (alias boue) ainsi que la texture de mur souhaitée. Les coûts des matériaux pour un mur de 8 x 10 pieds sont d'environ 200 $, soit environ 2,50 $ par pied carré. Si vous ne l'installez pas vous-même, attendez-vous à payer environ 2,50 $ par pied carré pour une installation professionnelle, soit environ 5 $ par pied carré au total.

Nouveau revêtement de sol

La plupart des gens optent pour la solution de facilité en recouvrant le sol en béton du garage avec un stratifié ou dalle de vinyle de luxe (LVT) revêtement de sol, le LVT étant le meilleur choix pour les conditions de forte humidité. Les deux coûtent de 1 $ à 5 $ le pied carré et sont faciles à bricoler car ce sont des planchers « flottants » qui n'ont pas besoin d'être collés ou cloués sur la dalle de béton du garage. Parmi les autres options de plancher flottant populaires, mentionnons le liège, le linoléum et le bois franc d'ingénierie.

Garnitures de fenêtres et de portes, plinthes et peinture

Souvent négligées lors de la phase de planification, les moulures et la peinture transforment votre projet de conversion de garage en un espace de vie fini. Selon la taille du garage, les encadrements de portes et fenêtres et les plinthes coûteront entre 830 $ et 1 250 $ si vous le faites installer par un professionnel et environ la moitié si vous le faites toi-même. Le coût moyen national pour peindre une chambre est d'environ 1 800 $, et vous pouvez en économiser une bonne partie en faisant votre propre peinture.

Chauffage et refroidissement

La façon la plus économique de chauffer un garage attenant est probablement d'installer des conduits de chauffage reliés au système CVC de la maison, et le coût varie selon la configuration du système. Il s'agirait normalement d'une installation de conduits bas de gamme qui coûterait environ 450 $ et se produirait pendant la phase de raccordement électrique et de plomberie. UN mini-split Le système de chauffage/climatisation par pompe à chaleur est une alternative et un meilleur choix pour un garage détaché. L'unité coûtera de 2 000 $ à 4 000 $ installée selon la marque et la capacité de chauffage/refroidissement.

La touche finale

Si vous convertissez votre garage en chambre, bureau à domicile ou buanderie, votre travail est pratiquement terminé, mais si vous construisez un logement, vous aurez besoin de :

• appareils de plomberie
• armoires
• appareils électroménagers

Le coût des équipements de salle de bain nécessaires, y compris des toilettes, une douche, un meuble-lavabo et un lavabo, dépend de vos choix de style, mais comptez au moins 2 000 $ pour les installer tous. L'évier et l'armoire de cuisine sont également soumis à vos préférences. Un combo évier/armoire acheté en magasin peut être installé par un professionnel pour moins de 700 $, mais si vous voulez une cuisine entièrement équipée avec des armoires et des comptoirs standard, la pièce pourrait coûter 10 fois ce.

Les derniers sur la liste sont les appareils nécessaires, tels que :

• chauffe-eau
• poêle
• réfrigérateur
• lave-vaisselle

Si vous achetez ces nouveaux, comptez dépenser plus de 2 000 $ à 5 000 $ pour les unités de milieu de gamme ou un peu plus pour les modèles haut de gamme. Une fois les appareils en place, votre nouveau logement est prêt pour une inspection finale avant qu'il ne soit légal d'y habiter ou de le louer.