Qu'est-ce qu'une copropriété ?

Points forts

N'avez-vous jamais rêvé de pouvoir acheter un maison de vacances dans le Colorado, un manoir victorien de sept chambres, ou littéralement ‌n'importe quel‌ maison à San Francisco? Bien que ceux-ci puissent normalement être hors de portée, un accord de copropriété pourrait faire de ce rêve une réalité. Les accords de copropriété vous permettent de mettre votre argent en commun avec d'autres aspirants propriétaires pour acheter une propriété que vous ne pourriez peut-être pas vous permettre par vous-même.

Que vous soyez un millénaire qui a toujours pensé que l'accession à la propriété était irréaliste ou quelqu'un qui rêve d'acheter une maison de luxe hors de votre fourchette de prix, les copropriétés sont un bon moyen d'acheter la maison de vos rêves. Mais la copropriété n'est pas pour tout le monde. Nous avons discuté avec quelques experts de l'immobilier pour connaître les tenants et les aboutissants de la copropriété afin que vous puissiez décider si ce type d'achat de maison vous convient.

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Qu'est-ce que la copropriété d'un bien immobilier ?

La copropriété est lorsque deux personnes ou plus partagent la propriété d'un même logement. Chaque propriétaire a une part de la maison et est inscrit sur le titre. Les propriétaires partagent également fréquemment une hypothèque, bien que ce ne soit pas toujours vrai.

"La copropriété peut permettre à plusieurs personnes de mettre en commun leurs ressources et d'acheter une propriété qu'elles ne pourraient peut-être pas se permettre seules", a déclaré Paul Martinez, expert immobilier, à Hunker. « La copropriété peut également offrir des avantages sociaux et émotionnels, comme le partage des responsabilités et la création d'une communauté avec d'autres copropriétaires », dit-il.

Qu'est-ce qu'une copropriété ?

Une copropriété est un logement détenu par plusieurs personnes qui concluent une convention de copropriété qui lie chacune d'elles à la copropriété.

Quelle est la popularité de la copropriété résidentielle ?

Bien que les conventions de copropriété existent depuis longtemps, elles deviennent de plus en plus courantes à mesure que les prix de l'immobilier continuer à monter en flèche.

« La copropriété est devenue de plus en plus populaire ces dernières années, particulièrement auprès de ceux qui recherchent des moyens abordables de posséder une propriété ou d'investir dans l'immobilier », Boyd Rudy, chef d'équipe et courtier associé à MiReloTeam de Keller Williams Realty Living, raconte Hunker. "Je m'attends à ce que la copropriété continue d'être une option populaire pour les personnes qui cherchent à devenir propriétaires, en particulier dans les zones urbaines où les prix de l'immobilier sont élevés."

Types de conventions de copropriété

Une chose qui rend plus difficile pour les gens de comprendre ce que signifie la copropriété, c'est qu'il existe de nombreuses façons d'organiser un tel accord. Bien que la location en commun et la copropriété soient les deux formes les plus courantes de copropriété, elles ne sont pas les seules options offertes aux aspirants propriétaires. Voici les types de conventions de copropriété les plus courants et leurs différences.

Location en commun

Lorsque la plupart des gens parlent d'un arrangement de copropriété, ils font référence à une situation où chaque copropriétaire possède un part de la propriété, leur permettant de vendre, transférer, louer ou hypothéquer leur intérêt sans le consentement de l'autre les propriétaires. Cet arrangement est connu sous le nom de location en commun. "Quand un copropriétaire décède", dit Rudy, "sa part passe à ses héritiers plutôt qu'aux autres copropriétaires."

Toutes les parts de propriété n'ont pas besoin d'être égales; ils seront plutôt basés sur la contribution de chaque partie à l'achat. Bien que les copropriétaires puissent convenir de vivre ensemble dans la maison, ils ne sont pas obligés de le faire. Ainsi, par exemple, si un jeune adulte s'engage à acheter une maison avec ses parents, qui versent 25 % de l'argent et obtiennent 25 % de l'intérêt, leur contrat peut stipuler que seuls le jeune adulte et sa famille vivent sur le propriété.

Possession commune

Contrairement à une tenance en commun, la copropriété (également connue sous le nom de tenance conjointe avec droit de survie) « c'est là où tous les copropriétaires ont une part égale dans la propriété », peu importe combien ils contribuent à l'achat, dit Rudi. "Si l'un des propriétaires décède, sa part passe automatiquement aux propriétaires survivants." Comme la location en commun, les investisseurs peuvent vendent toujours leur part sans le consentement de l'autre propriétaire, et tous ceux qui ont contribué à l'achat ne doivent pas vivre dans le maison.

Étant donné que les parts d'un copropriétaire décédé vont aux autres propriétaires de la maison plutôt qu'aux héritiers du défunt, ces ententes sont le plus souvent conclues entre amis et membres de la famille. Pour créer un contrat de copropriété, les propriétaires doivent adhérer aux « quatre unités » en :

• Prendre le contrôle de leur participation en même temps. temps
• Partage d'un intérêt égal dans la propriété
• Avoir le même titre dans l'acte
• Répartition égale des droits d'accès et d'utilisation du. propriété
  

Propriété de la communauté

Cet accord de copropriété s'applique uniquement aux couples qui vivent dans les neuf États avec communauté lois sur la propriété: Arizona, Californie, Idaho, Louisiane, Nevada, Nouveau-Mexique, Texas, Washington et Wisconsin.

"En vertu du droit de la communauté de biens, tous les biens acquis pendant le mariage sont considérés comme la propriété conjointe des deux époux, quel que soit celui qui les a acquis", explique Martinez. Chaque personne dans la relation doit décider ce qu'elle veut qu'il advienne de sa part à son décès, car les biens ne seront pas automatiquement transférés au conjoint en vertu de cet arrangement.

Les résidents des États de propriété communautaire qui ne souhaitent pas être copropriétaires d'une maison avec leur conjoint en vertu de cette l'arrangement doit signer un accord prénuptial ou postnuptial stipulant la portion de propriété de chaque partenaire possède.

Location par la totalité

Comme les biens communs, les contrats de location en totalité n'existent qu'entre époux et divisent la propriété à parts égales entre les parties, quelle que soit la contribution de chacune. Cet arrangement est disponible dans 26 États et diffère de la propriété communautaire en ce que lorsqu'un conjoint décède, l'autre hérite automatiquement de la maison.

Outre le fait que la location en totalité ne peut concerner que des époux, elle diffère également de la copropriété en ce sens qu'aucun des époux ne peut vendre ou transférer sa part sans l'accord de son partenaire consentement.

Qui peut être copropriétaire d'une maison ?

Techniquement, n'importe qui pourrait acheter une maison ensemble, y compris des amis, des membres de la famille, des entreprises ou même des étrangers. Parce que vous voulez généralement vous entendre avec la personne avec qui vous possédez une maison, il est préférable de choisir des membres de la famille ou des amis proches en qui vous pouvez avoir confiance. Avec qui vous achetez une maison, cela devrait avoir un impact sur le type d'arrangement que vous choisissez.

Les couples mariés ont des options uniques disponibles qui peuvent être standard dans leur état de résidence. En même temps, ceux acheter une maison avec l'aide d'un investissement d'une entreprise ou d'une connaissance moins connue voudrait probablement choisir une location dans commun pour s'assurer que chaque propriétaire reçoit une part égale à son investissement et peut transmettre son intérêt à celui qu'il a choisi les bénéficiaires.

Quant au nombre de personnes qui peuvent se regrouper pour acheter une propriété, "il n'y a pas de règle absolue quant au nombre de personnes qui peuvent ou devraient être copropriétaires d'une maison ensemble, car cela dépendra des circonstances particulières et des objectifs des copropriétaires », explique Rudy. "Cependant, il y a quelques considérations pratiques à garder à l'esprit." Il dit que plus de propriétaires signifient plus d'opinions et de conflits sur la façon dont une propriété doit être utilisée ou entretenue.

De plus, le fait d'avoir plus de quatre personnes impliquées dans un achat peut rendre très difficile l'obtention d'un prêt hypothécaire pour la maison. "De plus grands groupes de copropriétaires peuvent nécessiter des arrangements juridiques et financiers plus complexes pour s'assurer que la propriété est correctement gérée et entretenue", dit-il.

Démarrage d'un accord de copropriété

Pour que l'achat d'une maison en copropriété se déroule le mieux possible, les investisseurs doivent rédiger et signer un accord juridiquement contraignant avant la conclusion de la vente. La seule exception est lorsque quelqu'un achète une maison avec un conjoint dans un État qui utilise soit la communauté de biens, soit la location par défaut, et le couple ne souhaite pas mettre en place un accord différent. Un avocat doit intervenir dans la rédaction des contrats de copropriété car ces documents sont complexes et doivent pouvoir tenir devant les tribunaux. Les documents doivent toujours :

• Identifiez les copropriétaires, y compris ceux de chacun. pourcentage de propriété, responsabilités financières et obligations légales
• Précisez le type de copropriété
• Décrivez la maison
• Définir des règles et des lignes directrices "pour. la prise de décision, le partage des dépenses, l'utilisation de la propriété et le règlement des différends », dit Rudy
• Détaillez ce qui se passera si l'une des parties le souhaite. résilier l'accord. "Cela peut inclure un droit de premier refus", note. Rudy, « qui donne aux autres copropriétaires la possibilité de racheter le départ. part du copropriétaire."

Une fois que toutes les parties auront examiné et signé l'accord de copropriété, celui-ci sera juridiquement contraignant. Si nécessaire, cependant, Rudy note qu'il est possible de modifier ces contrats au fil du temps et de nouveaux problèmes surgissent, mais encore une fois, il est préférable de le faire avec l'aide d'un avocat.

Quelles règles les copropriétaires doivent-ils suivre ?

"Les copropriétaires d'une propriété ont certains droits et responsabilités qu'ils doivent respecter pour s'assurer que la propriété est gérée et entretenue correctement", explique Martinez. Bon nombre de ces détails devraient être mentionnés explicitement dans le contrat de copropriété, mais même ceux qui ne le sont pas devraient au moins être convenus avant d'acheter une propriété. Voici certaines choses que vous devriez être prêt à faire si vous envisagez de devenir copropriétaire d'une maison avec d'autres personnes.

Accord sur l'utilisation de la propriété

La première chose sur laquelle vous devez vous mettre d'accord lors de l'achat d'une maison avec quelqu'un est la façon dont la maison sera utilisée. Si la propriété sera une maison de vacances, Rudy dit que les propriétaires "doivent établir des directives sur la façon dont la propriété sera utilisée par chaque copropriétaire, y compris la fréquence à laquelle ils peuvent l'utiliser et pendant combien de temps".

Si la maison sera utilisée et partagée comme résidence principale, les propriétaires doivent convenir de qui vivra dans chaque pièce avant la fin de la vente d'une maison, il n'y a donc pas de disputes sur qui peut revendiquer une chambre ou salle de bains.

Partager les dépenses

"Les copropriétaires sont responsables du partage des dépenses associées à la propriété, y compris les paiements hypothécaires, taxes foncières, assurances et frais d'entretien", explique Martinez. Selon le type d'arrangement, les propriétaires peuvent également avoir besoin de partager les coûts des services publics. Ce système doit être juste et équitable et peut inclure la création d'un compte bancaire conjoint pour payer les dépenses liées à la maison ou la répartition des dépenses en fonction du pourcentage de la part de chaque propriétaire.

Entretenir la propriété

Toute personne qui achète une maison doit être prête à gérer entretien de la propriété, mais avec une copropriété, "les copropriétaires doivent établir un calendrier et un budget d'entretien pour s'assurer que la propriété est bien entretenue", explique Martinez. L'entretien peut inclure des tâches d'entretien telles que l'aménagement paysager, le nettoyage de la maison, l'hivernage, la peinture, antiparasitaire, et des services de réparation lorsque les choses tournent inévitablement mal. La dernière chose que vous voulez faire en tant que copropriétaire est de perdre du temps à vous disputer pour savoir qui paiera pour embaucher un plombier alors qu'une fuite d'eau inonde votre salle de bain.

Prendre des décisions conjointement

Parce que plus d'une personne a un intérêt financier dans la propriété, tous ceux qui ont une part dans la maison doivent travailler ensemble pour prendre des décisions concernant la propriété, y compris comment et quand rénovations, réparations ou mises à niveau sera réalisée. Si ces choix doivent se faire dans la mesure du possible de manière démocratique, les choses peuvent parfois être compliqué par le type d'accord, la relation entre les copropriétaires, et si une partie est plus touchée que d'autres.

Par exemple, si deux personnes dans une location d'un commun accord ne sont pas d'accord sur la question de savoir si la maison a besoin d'un nouvelle porte d'entrée, le propriétaire avec une participation de 75 % peut annuler le propriétaire avec une part de seulement 25 % pour cent. En revanche, dans une copropriété où toutes les personnes concernées habitent la maison, si un propriétaire souhaite installer un ventilateur de plafond dans leur chambre, leur opinion peut avoir plus de poids parce que la décision implique leur vie privée espace.

Lorsque les copropriétaires ne peuvent s'entendre sur une décision, ils doivent utiliser le processus de règlement des différends décrit dans leur convention de copropriété. "Cela peut inclure la médiation ou l'arbitrage", explique Rudy, "ou une autre forme de règlement des différends convenue par tous les copropriétaires."

Soyez respectueux les uns des autres

Prendre des décisions dans une copropriété peut être difficile, les copropriétaires doivent donc respecter les droits et la propriété de chacun. Martinez dit qu'ils "ne devraient pas utiliser la propriété sans la permission de l'autre copropriétaire et devraient respecter la vie privée et l'espace personnel de chacun".

Trouver un prêt hypothécaire pour une copropriété

« Obtenir un prêt hypothécaire pour une maison en copropriété peut être plus difficile que d'obtenir un prêt hypothécaire pour une propriété à propriétaire unique », déclare Martinez. "Les prêteurs préfèrent généralement prêter à des propriétaires uniques qui ont un droit clair et non grevé sur la propriété." Parlez à un courtier hypothécaire ou à un agent de crédit pour trouver le meilleur type de prêt pour votre situation unique. Les prêts les plus couramment utilisés dans les copropriétés comprennent :

• ‌Hypothèques conjointes :‌ Ces prêts détiennent deux ou. plus de personnes co-responsables des paiements. Avec ce prêt, chaque copropriétaire. le revenu et le pointage de crédit seront pris en compte, et les prêteurs fonderont généralement leur. taux d'intérêt sur la cote de crédit la plus basse du groupe.
• ‌Prêts fractionnés :‌ Ces hypothèques sont explicitement. utilisé pour les propriétés en copropriété et obligent chaque copropriétaire à l'être. responsables de leur part du paiement hypothécaire. Les taux d'intérêt sont. généralement plus élevés sur les prêts fractionnés, et moins d'institutions offrent ces prêts hypothécaires.
• ‌Prêts personnels :‌ Ceux qui ne veulent pas. partager une hypothèque avec leurs copropriétaires peuvent trouver plus simple d'obtenir un prêt personnel pour. leur part de l'achat.
• ‌Prêts sur valeur domiciliaire ou marges de crédit :‌ Une fois qu'une maison en copropriété a été achetée, les propriétaires peuvent le faire. contracter un prêt ou une marge de crédit pour couvrir les frais de rénovations ou importants. réparations à la maison.

N'achetez une maison qu'avec des personnes en qui vous avez confiance pour rembourser leur part de la dette. Lorsqu'une hypothèque conjointe est utilisée pour acheter une maison, Rudy note que « si l'un des copropriétaires fait défaut sur le prêt, les autres copropriétaires peuvent être tenus de payer les paiements manqués." Si les autres propriétaires ne peuvent pas payer leurs versements hypothécaires, le prêt pourrait se retrouver en défaut de paiement, et la maison pourrait même être forclos.

Les prêteurs sont préoccupés par ce risque, raison pour laquelle ils sont plus prudents lorsqu'il s'agit de prêter à des groupes plutôt qu'à des particuliers. Pour aider à se protéger, dit Martinez, "les prêteurs peuvent exiger un acompte plus important ou des cotes de crédit plus élevées de la part des copropriétaires pour atténuer le risque accru associé à la copropriété".

Vendre une maison avec plusieurs propriétaires

Les copropriétés sont plus difficile à vendre que les maisons traditionnelles, mais le niveau de difficulté précis varie en fonction des détails de l'accord de propriété. Vendre une maison à plusieurs propriétaires est plus difficile lorsqu'un propriétaire doit obtenir l'approbation de ses copropriétaires avant de vendre.

Même si tous les autres propriétaires s'entendent sur le prix et les conditions de vente, Martinez note que "les acheteurs potentiels peuvent hésiter à acheter une propriété en copropriété en raison de la complexité et des risques potentiels associés à la copropriété." Pour aggraver les choses, un investisseur potentiel dans une propriété en copropriété peut encore changer d'avis ou ne pas être en mesure de conclure la vente s'ils ne trouvent pas de prêt approprié pour une telle entreprise, car le financement des copropriétés peut être difficile.

La mise en place d'un accord de copropriété solide, clair et bien défini peut aider à faire en sorte que le processus de vente se déroule le mieux possible. le plus facilement possible, tout comme travailler avec un agent immobilier compétent qui a de l'expérience dans la vente de copropriétés maisons.

Les avantages et les inconvénients des maisons en copropriété

"Dans l'ensemble, la copropriété peut être une option viable pour les personnes qui souhaitent travailler ensemble et partager les responsabilités et les avantages de la propriété", déclare Rudy. "Cependant, il est important de bien considérer les avantages et les inconvénients potentiels avant de s'engager dans une copropriété avant de décider d'acheter une maison de cette manière, considérez à la fois les avantages et les inconvénients qui pourraient inclure:

Conseils pour les futurs copropriétaires

La copropriété peut vous aider à réduire coût et responsabilités de l'accession à la propriété. Néanmoins, vous devez tenir compte de tous les risques et problèmes potentiels pour garantir une expérience positive. Nos experts ont les conseils suivants pour ceux qui envisagent d'acheter une maison en utilisant un accord de copropriété.

Choisissez soigneusement vos partenaires

"La copropriété d'une maison nécessite de la confiance, de la communication et une vision commune de la propriété", déclare Martinez. "Assurez-vous de choisir des copropriétaires qui partagent vos valeurs et vos objectifs financiers et qui s'engagent à maintenir une relation positive et respectueuse."

Rudy ajoute: "Il est également important de s'assurer que toutes les personnes impliquées sont financièrement responsables et capables de contribuer aux dépenses de la propriété." Commencez à discuter de vos revenus et de vos cotes de crédit dès les premières étapes du processus afin d'avoir une bonne idée de ce que vous pourriez raisonnablement vous permettre acheter.

Créer une convention de copropriété détaillée

« La mise en place d'un accord juridique décrivant les responsabilités et les obligations de chaque copropriétaire peut aider à éviter les conflits à l'avenir », déclare Rudy. "Assurez-vous que l'accord couvre tous les scénarios possibles, comme ce qui se passe si un copropriétaire veut vendre le bien ou que se passe-t-il si l'un des copropriétaires n'est pas en mesure de contribuer aux charges du bien. »

Demandez conseil à un professionnel

"La copropriété d'une maison peut être complexe", prévient Martinez, "et il est important de demander conseil à des professionnels tels que des avocats, des conseillers financiers et agents immobiliers pour vous assurer d'avoir une solide compréhension de vos obligations juridiques et financières. » Vous pouvez également consulter un conseiller fiscal pour comprendre le montant de votre part des impôts fonciers.

Considérez les options de financement

"Assurez-vous de magasiner pour trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires", conseille Rudy, "et réfléchissez à la manière dont les versements hypothécaires seront répartis entre les copropriétaires."

Communiquer ouvertement et régulièrement

"Une bonne communication est essentielle pour une copropriété réussie", conseille Martinez. "Assurez-vous de vérifier régulièrement auprès de votre (vos) copropriétaire (s) et de répondre rapidement à toute préoccupation ou problème afin d'éviter tout malentendu."

Planifiez l'inattendu

"Bien que vous ne puissiez pas prédire tous les scénarios possibles", explique Martinez, "il est important d'avoir des éventualités des plans en place pour des événements imprévus, comme le décès d'un copropriétaire ou l'incapacité de faire face obligations."

Rudy suggère également à tous les copropriétaires "d'avoir une stratégie de sortie en place au cas où l'un des copropriétaires voudrait vendre sa part dans la propriété ou si les copropriétaires décident de vendre la propriété complètement".

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