Trebaju li kupci stanova surađivati ​​s prodavateljem?

Kupnja kuće smatra se značajnim - i stresnim - životnim iskustvom. Ne samo da je to jedna od najvećih financijskih transakcija koje ćete ikada izvršiti, već zahtijeva i mnogo truda, energije, vremena i, naravno, strpljenja.

Mnogi kupci kuće, osobito oni u konkurentno tržište, pitam se je li rad izravno s posrednikom prodavatelja u odnosu na njihovog brokera (poznat i kao posrednik kupca) koristan. Brzi odgovor je:vjerojatno ne.Evo što biste trebali znati.

Što je posrednik prodavatelja?

Broker prodavatelja, koji se također može nazvati agentom za unos oglasa, licencirani je stručnjak za nekretnine koji zastupa stranu koja prodaje nekretninu. Njihova je vjernost toj stranci. Oni upravljaju cijelim opsegom prodaje - od uvrštavanja i prikazivanja do pregovaranja s potencijalnim kupcima, čineći sve kako bi prodavatelj dobio najbolju ponudu za njihovu nekretninu.

Što je posrednik kupca?

Posrednik kupca je licencirani stručnjak za nekretnine koji zastupa kupca kuće u procesu kupnje kuće. Njihova fiducijarna odgovornost je na vama. Ne samo da posrednik pomaže kupcu kuće u pronalaženju budućeg doma, već ih i zastupa nabaviti njihov tim za kupnju nekretnina, uključujući hipotekarnog posrednika (ako financira) i nekretnine odvjetnik; pregovaranje o kupovnoj cijeni; stvaranje paketa ploča; te pohađanje prolaza zajedno s zatvaranjem.

To je posrednik kupca koji će osigurati da je kupnja povoljnavas. Posrednika kupca također plaća prodavatelj, a ne kupac.

Što je dvostruki agent?

Posrednici koji zastupaju i prodavatelja i kupca nazivaju se dvojni agenti. To se događa kada kupac radi izravno s posrednikom prodavatelja. To je legalno u većini država, ali ima ih dosta propisi oko svoje prakse. Ovo je lukav položaj za dvojne agente, jer se oni moraju zakonski složiti i objelodaniti neutralnost prema objema stranama. I obje strane se također moraju složiti oko ovoga.

"Pristajanjem na dvostruku agenciju odričete se prava da vam agent bude odan, budući da vaš agent sada predstavlja i vašeg protivnika. Nakon što odustanete od te dužnosti lojalnosti, agent može unaprijediti interese štetne po vaše ", kaže Ministarstvo vanjskih poslova New Yorka.

Fiducijarna odgovornost dvojnog agenta - prema oba klijenta - negira ih da zauzmu bilo što osim neutralnog stava. Ta neutralnost sama po sebi može otežati dobivanje najviše novca za prodavatelja i najbolju ponudu za kupca.

Važnost posrednika kupca:

"Kad je u pitanju kupovina kuće, fiducijarna odgovornost vašeg brokera u potpunosti jevas, što znači da će se umjesto vas boriti, " Ben Falchi, viši agent za nekretnine u Trostruka metvica u New Yorku, kaže Hunker. Osim što ima pristup podacima o prodaji i usporedivoj prodaji (aka comps), kupac je posrednik naoružan pametnom taktikom pregovaranja i korisnim kontaktima.

Posao ovog brokera često nadilazi poznavanje tržišta. "Kad radim s kupcima kuća, razumijem koliko će sljedećih tri do šest mjeseci biti stresni za mnoge od njih. Dio mog posla kao pažljivog agenta za nekretnine je biti njihova de facto spužva za taj stres ", kaže Falchi. "Ja sam njihov posrednik, prijatelj i zagovornik."

Brokersko znanje dobro dođe od početka do kraja, osobito u složenijim situacijama. Na primjer, kupnja kuće znači proći kroz proces koji se naziva due diligence, a to je kupčeva istraga nekretnine. Ovo je duboko uranjanje, koje je proveo odvjetnik za nekretnine, u pozadinu i financije kuće ili zgrade. Vaš posrednik može vam pomoći u razumijevanju ovog složenog procesa, koji može biti olakšanje tijekom već stresnog vremena.

"Posrednik koji će vas držati za ruku i voditi kroz složenost ovog procesa takva je nužnost", kaže Falchi.

Peta Couzens, agent za nekretnine u Triplemintu, slaže se: "Ne možete vidjeti pobjedničke sportaše na Olimpijskim igrama bez njihovih trenera. I ne biste se zastupali na sudu bez odvjetnika. Posrednika kupca treba promatrati u istom svjetlu. Ovdje smo da vam pomognemo da prijeđete tu ciljnu liniju - na prvom mjestu - i mi vam čuvamo leđa (jer imamo fiducijarnu dužnost). "

Dakle, postoji li vrijeme kada biste trebali surađivati ​​s posrednikom prodavatelja?

Do ovog trenutka možda ćete se zapitati zašto bi netko otišao bez posrednika koji bi ga zastupao. Stvar je u tomejemala vjerojatnost da bi prodavatelj mogao imati financijsku korist koja bi pak mogla koristiti kupcu.

Evo što biste trebali znati: Prije svega, korist vam neće uštedjeti novac, ali to bi moglo značiti potencijalno suprotstavljanje konkurenciji u ratu nadmetanja.

Zašto je tomu tako? "Struktura provizije posrednika u N.Y.C. -u, na primjer, tradicionalno je 6% kupovne cijene", objašnjava Falchi. "3% se plaća brokeru kupca, a 3% se plaća brokeru prodavatelja." S druge strane, ako se prodavačev posrednik udvostručuje i kao posrednik kupca, "prodavačev posrednik može biti spreman pregovarati - s prodavateljem - o svom postotku naknade, smanjujući ga sa 6% na 5%, ili potencijalno nešto niže", kaže Falchi. Upamtite: prodavatelj plaća obje pristojbe, pa bi im ova jeftina ponuda s dvostrukim agentom koristila.

Ako se naknada posredniku prodavatelja smanji, prodavatelj će i dalje zaraditi više novca nego što bi ga podijelio s drugim posrednikom, dok prodavatelj potencijalno plaća manju naknadu. Ako radite s istim posrednikom kao i prodavatelj, a želite kupiti prodavateljevu kuću, to bi moglo značiti vaša ponuda privlačnija od druge ponude koja dolazi od nekoga s drugim posrednikom koji zastupa ih.
Važno je znati da kao kupac nećete biti upoznati sa onim što prodajni posrednik zarađuje ako s vama sklopi ugovor kao dvostruki agent. Ova naknadasvibanjbiti puni postotak ili bi moglo biti smanjenje. O tim uvjetima odlučuje se u sporazumu o uvrštavanju na početak procesa.

Presuda:

Na kraju, odlazak s prodavateljevim posrednikom predstavlja rizik. „Odričete se mnogo toga da biste se kockali s primanjem financijske koristi, s obzirom da ta korist nije zajamčena. A ono čega se odričete može predstavljati vašu zaštitu ", kaže Falchi. "Kad upravljate najvećom transakcijom u svom životu, uvijek je bolje imati stručnu pomoć." Što se tiče profesionalca kojeg odaberete, želite da vam on bude na leđima, a ne na prodavatelju.

​Otkriće: Autor ima osobnu vezu s Benom Falchijem, ali njegova su mišljenja u potpunosti njegova.​