Koliko je predujma potrebno za kuću?

Većina kupaca domova nema gotovinu u ruci za izravnu kupnju kuće. Dapače, moraju uštedjeti dovoljno za predujam na kuću i oslanjaju se na bankovne kredite da pokriju lavovski dio kupnje. Ali koliki je predujam potreban uvelike varira među zajmodavcima. Možda ste čuli da vam je potrebna predujam od 20 posto kupoprodajne cijene da biste dobili stambeni zajam, ali nemojte to shvatiti kao evanđelje. Vrlo malo onih koji prvi put kupuju kuću daju 20 posto na svoju prvu kupnju.

Spremate se za kupnju kuće? Evo svega što trebate znati o predujmovima — uključujući koliko vam je potrebno i što se događa kada nemate predujam od 20 posto.

Što je predujam?

Svatko tko razmišlja o kupnji kuće morat će razumjeti koncept predujma. Ovo je iznos novca koji netko tko kupuje kuću mora platiti unaprijed u gotovini kao dio kupnje. Kupac posuđuje novac za financiranje ostatka kupovne cijene, što je poznatije kao hipotekarni zajam. Kupac kuće vraća iznos hipoteke s kamatama tijekom vremena u mjesečnim ratama.

Uvjeti hipoteke, uključujući vrstu hipoteke, iznos predujma, kamatnu stopu na hipoteku i razdoblje otplate, razlikuju se od zajma do zajma. Ti čimbenici često u određenoj mjeri ovise o kreditnoj povijesti i kreditne ocjene zajmoprimaca.

Zahtjevi za minimalnu predujam

Iako možete čuti da je u prometu nekretninama potrebna minimalna kapara od najmanje 20 posto kupoprodajne cijene, to je daleko od univerzalnog pravila. Ovisno o okolnostima zajmoprimca i vrsti kreditnog proizvoda koji je uključen, zajmodavci mogu naložiti predujmice od čak 0 posto ili čak 50 posto.

Neke vrste zajmova zahtijevaju mnogo manji iznos gotovine. Međutim, zajam koji omogućuje predujam ispod 20 posto obično će zahtijevati od kupca kupnju privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI). PMI se odnosi samo na konvencionalne zajmove. Hipoteke različitih vrsta, poput onih koje nudi Federalna stambena uprava, zahtijevaju vlastite specifično hipotekarno osiguranje (za kredite Federalne stambene uprave, to se zove hipotekarno osiguranje Premija).

Što je privatno hipotekarno osiguranje?

Kada banka ili financijska institucija posuđuje novac kupcu kuće, oni uzimaju u obzir rizik neplaćanja kao dio zahtjeva za kredit. Ako kupac može staviti 20 posto, zajmodavac smatra zajam zajmom nižeg rizika. Smatra se da je manja vjerojatnost da će zajmoprimac koji ima značajan novac uložen u kupnju. Čak i ako učine neispunjenje obveze, hipotekarni zajmodavac će vjerojatno moći nadoknaditi ostalih 80 posto tako što će oduzeti i prodati imovinu.

Međutim, kada se kupac kuće prijavi za a konvencionalna hipoteka ali ne može si priuštiti predujam od 20 posto na kuću, zajam se smatra rizičnijim ulaganjem. Kako bi se zaštitio od rizika neispunjenja obveza, zajmodavac će zahtijevati da kupac kuće uzme PMI kako bi se kvalificirao hipoteka ako je omjer kredita i vrijednosti (iznos kredita podijeljen s vrijednošću nekretnine) manji od 80 posto.

Kako se plaća PMI?

PMI se može platiti na nekoliko načina. Najčešće se plaća mjesečno i uključuje se u mjesečnu hipoteku koju zajmoprimac plaća zajmodavcu. Međutim, ponekad se PMI plaća unaprijed tijekom zatvaranja kao dio troškova zatvaranja. PMI troškovi kreću se od 0,4 posto do 2,25 posto hipoteke godišnje.

PMI obično ne traje tijekom trajanja zajma. Umjesto toga, zajmodavac odustaje od zahtjeva nakon što se stanje hipoteke smanji na 78 posto izvornog iznosa kupnje.

Savjet

Prednosti većeg predujma

Neki kupci smatraju da im je u korist staviti što više u predujam, dok drugi pokušavaju zadržati što manji iznos. Očito, dužnik koji nema iznos predujma ne može ponuditi 20 posto, nego one tko to čini trebao bi razmotriti prednosti stavljanja više novca unaprijed u veću predujam iznos.

Jedna od prednosti plaćanja veće kupovne cijene kuće unaprijed uz veću predujam je izbjegavanje plaćanja PMI-a. Iako godišnji PMI trošak između 0,4 posto i 2,25 posto hipotekarnog kredita možda ne zvuči puno, zapravo zbraja uredni iznos. Na primjer, ako kupac kuće dobije zajam od 200.000 USD i naknadu za PMI srednjeg ranga od 1 posto, to bi zajmoprimca koštalo oko 2.000 USD godišnje. To je naknada od 166 USD svakog mjeseca koja se dodaje u mjesečnu uplatu hipoteke.

Ali to nije jedina prednost odlaganja znatnog predujma kada se prvi put upustite u vlasništvo kuće. Evo nekoliko drugih koje treba imati na umu.

• Iznos hipotekarnog kredita manji je s većom kaparom. To znači da će mjesečne isplate hipoteke biti manje.
  
• Niži hipotekarni zajam znači niže otplate kamata tijekom trajanja kredita, povećanje pristupačnosti kuće više cijene.
  
• Zajmoprimci se mogu kvalificirati za nižu kamatnu stopu s više novca.
  
• Veći predujam može olakšati kupcu da se kvalificira za dodatne zajmove u budućnosti ako bude potrebno. Iznos trenutnog hipotekarnog kredita utječe na kupčev omjer duga i prihoda — izračun koji koriste zajmodavci za utvrđivanje podobnosti za zajmove. Ovaj omjer uspoređuje ukupne mjesečne otplate duga s bruto mjesečnim prihodom.

Prednosti niskog predujma

Najočitija prednost niskog predujma je činjenica da kupci ne moraju platiti toliko novca, ali postoje i druge prednosti:

• Planiranje nižeg predujma može značiti da kupujete sada, a ne za pet godina nakon što ste uštedjeli dovoljno za 20 posto. Ako je tržište nekretnina u vašem području vruće, cijene bi mogle biti izvan dosega prije nego što uštedite dovoljno.
  
• Svatko bi trebao imati fond za hitne slučajeve za slučaj da se dogodi nešto neočekivano, kao što je medicinski problem. Stavljanje svakog novčića ušteđevine u predujam čini pojedinca ili obitelj vrlo ranjivim.
  
• Ako uložite previše svog slobodnog novca u predujam, što je sa svim onim popravcima i poboljšanjima koje želite napraviti na novom domu? Gotovina na blagajni je apsolutno potrebna.
  
• Kupnja kuće uključuje unaprijed troškovi osim samo kapare. Uzmite u obzir svoje troškove zatvaranja, moguću potrebu za plaćanjem bodova i troškove preseljenja.
  

Programi kredita i predujmovi

Dostupni su različiti programi zajma za pomoć kupcima koji ne mogu platiti predujam od 20 posto koji je potreban za neke konvencionalne zajmove. Evo nekoliko od češći programi zajma s opcijama niskog predujma:

• ​FHA zajmovi.Kupci koji prvi put kupuju ili kupci koji se vraćaju mogu se kvalificirati za minimalni predujam hipoteke Federalne stambene uprave od

3,5 posto. Ta je opcija plaćanja dostupna samo za one s izvrsnim kreditnim (FICO) ocjenama od 580 ili više. Oni koji imaju FICO bodove između 500 i 579 moraju platiti predujam od 10 posto.

• ​VA izravni zajmovi. Odjel za pitanja branitelja nudi veteranima programe stambenih zajmova VA za kupnju, izgradnju ili. poboljšati dom ili refinancirati svoj trenutni stambeni zajam. To uključuje VA izravni zajam za pomoć veteranu da kupi kuću po konkurentnoj kamatnoj stopi bez predujma u većini slučajeva.
  
• ​VA zajmovi.U tim zajmovima Odjel za branitelje pomaže braniteljima koji traže zajam od privatnog zajmodavca jamčeći dio zajma. Gotovo 90 posto. stambenih zajmova s ​​VA-om daju se bez predujma.
  
• ​Konvencionalni zajmovi.Konvencionalna hipoteka 97 je stambeni zajam s niskim uplatom. U ovom programu zajma, kupci koji prvi put kupuju (to jest, oni koji nisu posjedovali kuću u posljednje tri godine) mogu dobiti zajmove od 417.000 USD ili manje uz samo 3 posto manje. Nekretnina mora biti kuća za jednu jedinicu ili stan u vlasništvu vlasnika. Riječ je o 30-godišnjim fiksnim kreditima, a PMI je obavezan.
  
• ​Zajmovi Fannie Mae/Freddie Mac.Savezna nacionalna hipotekarna udruga, ili Fannie Mae, je program zajmova koji sponzorira vlada i koji hipotekarnim zajmodavcima daje gotovinu potrebnu za financiranje stambenih zajmova s ​​pristupačnim kamatama. Zajmoprimac s kreditnim rezultatom od najmanje 620 može posuditi do 548.250 USD na primarnom prebivalištu uz predujam od 3 posto iznosa kredita. Ovaj predujam može se pokloniti zajmoprimcu od obitelji ili prijatelja.
  

Sličan program koji sponzorira vlada pod nazivom Home Possible Advantage hipoteka, koji nudi Freddie Mac, dostupan je kupcima s kreditnom ocjenom od 660.

Završna riječ o predujmovima

Iako neki zajmodavci daju prednost novim kupcima kuća s predujamom od 20 posto ili više, većina kupaca koji prvi put kupuju nemaju toliko novca. Srećom, postoji više od nekoliko programa koji kupcima koji ispunjavaju uvjete nude priliku za kupnju stana uz nižu predujam.

Kako biste pronašli najbolju ponudu, pregledajte dostupne kreditne programe i odredite one za koje biste se mogli kvalificirati. Vrlo vjerojatno postoji program koji bi odgovarao vašim okolnostima.