Što je procjenitelj nekretnina? Ovdje je sve što trebate znati

Kada kupujete novi dom, jedna od najvažnijih informacija koje trebate prikupiti je procjena trenutne tržišne vrijednosti kuće, također poznat kao procjena. Posao sastavljanja procjene pada na procjenitelja nekretnina, koji je izračunava uspoređujući nedavne prodaje domova u tom području s imovinom koja se procjenjuje.

Iako je primarni korisnik procjene hipotekarni zajmodavac, niti jedan kupac ne želi preplatiti nekretninu. Pomaže dobiti pregled procesa ocjenjivanja prije nego što uskočite.

Dakle, što točno radi procjenitelj nekretnina? I kako oni određuju vrijednost kuće? Evo što trebate znati.

Savjet

Što je procjena?

Većina kupaca stanova svoju kupnju financira posuđenim novcem. Zajmodavac obično osigurava zajam uzimanjem jamstvenog kamata u kući. Ako zajmoprimac prestane plaćati zajam, zajmodavac ga ima pravo prodati kako bi nadoknadio zajam. Zbog toga je ključno za hipotekarnog zajmodavca da zna trenutnu poštenu tržišnu vrijednost nekretnine prije nego što pristane na zajam. Ako upiše hipoteku na više novca nego što imovina vrijedi, imat će male šanse nadoknaditi iznos kredita ako kupac ne plati. Zajmodavac koji razmatra hipoteku koristi procjenu kako bi utvrdio je li i koliko spreman posuditi za određenu nekretninu.

Procjena je procjena trenutne procjene vrijednosti nekretnine koju na zahtjev zajmodavca provodi procjenitelj nekretnine. Iako mnoge države zahtijevaju da ti stručnjaci budu ovlašteni procjenitelji, ne nameću sve ovaj zahtjev. Ako se procjena vrši za zajmodavca tijekom kupnje stana, procjenitelja odabire zajmodavac, ali zajmoprimac/kupac stana je taj koji to plaća (osim ako u ugovoru o zajmu nisu dogovoreni drugi aranžmani). Iako je ova procjena namijenjena kao alat za hipotekarnog zajmodavca, ona također koristi kupcu kuće budući da nikada nije dobra ideja preplatiti nekretninu.

Nažalost, procjena je jedan od posljednjih koraka u transakciji nekretnine, puno nakon prethodnog odobrenja hipoteke, ponude, prihvaćanja i inspekcije. Cijela prodaja ovisi o procjeni. Ako an ocjena je preniska, kupac može dobiti drugu procjenu kako bi pokušao uvjeriti zajmodavca da financira zajam, ali uspjeh nije zajamčen.

Vlasnik kuće također može naručiti procjenu kuće ako razmišlja o prodaji svoje nekretnine (a mnogi učine ovaj korak prije nego što kontaktiraju agenta za nekretnine). To će im dati točnu sliku njegove tržišne vrijednosti. U tom slučaju vlasnik kuće odabire procjenitelja nekretnine i plaća tu uslugu.

Postupak procjenitelja nekretnina

Budući da je funkcija procjene utvrditi trenutnu tržišnu vrijednost kuće, primarni alat procjenitelja je ispitivanje trenutnog lokalnog tržišta nekretnina. Procjenitelj pregledava usporedive nekretnine koje su nedavno prodane u tom području i uzima u obzir razlike između tih domova i kuće koja se procjenjuje.

Procjenitelj pregledava ukupno stanje kuća koje su nedavno prodane, njihovu veličinu u četvornim stopama i njihove značajke. Bilježe broj spavaćih soba i kupaonica u svakoj. Općenito, što je više spavaćih soba i kupaonica, to će kuća više vrijediti. Oni ne uzimaju u obzir samo izvorne značajke kuće, već i poboljšanja koja su napravljena na nekretnini. Dodaci, poput teniskog terena ili jedinice klima uređaja, će povećati vrijednost. Procjenitelj također gleda je li usporediva prodajna nekretnina imala problema s održavanjem ili popravcima koje su kupci trebali razmotriti.

Procjenitelj napominje sve ove informacije, obično na standardnom obrascu. Većina procjenitelja nekretnina koristi standardizirani obrazac poznat kao Jedinstveno izvješće o procjeni stambene imovine. Procjenitelj zatim uspoređuje pojedinosti o nedavno prodanim domovima s onima o domu koji se procjenjuje. Oni prilagođavaju prosječnu prodajnu cijenu prema gore ili dolje ovisno o toj usporedbi.

Na primjer, ako sve nedavno prodane kuće imaju tri spavaće sobe i dvije kupaonice, a kuća se procjenjuje ima četiri spavaće sobe i tri kupaonice, njegova će vrijednost biti veća od prosječne vrijednosti nedavno prodanog domovima. Ostali čimbenici mogu utjecati na cijenu i procjenitelj ih uzima u obzir. Na primjer, okolnosti poput nedavne smrti ili drugog tragičnog događaja na posjedu će vjerojatno biti negativan utjecaj na procjenu, pa čak i povijest korištenja duhana u kući može smanjiti njegovo tržište vrijednost.

Procjena vs. Kućna inspekcija

Kada kupujete dom, postoji mnogo različitih koraka potrebnih za određivanje njegove vrijednosti i stanja. I procjena i inspekcija kuće su potrebni budući da svaki služi različitoj svrsi.

Procjena je primarni način utvrđivanja trenutne fer tržišne vrijednosti nekretnine. Dok procjenitelj nekretnine uzima u obzir stanje kuće, uključujući održavanje i potrebni popravci, svrha ocjenjivanja nije utvrditi što radi, a što ne radi u stanovanje.

Procjenitelj nekretnina će obići kuću, obično obilazeći sobu po sobu kako bi vidjeli i zabilježili stanje interijera. Hodaju po eksterijeru kako bi utvrdili i zabilježili njegovo stanje; procjenjuje vrijednost svih sadržaja, poput bazena, fontana, odnosno gospodarske zgrade; pojedinosti o svim kršenjima zdravstvenih i sigurnosnih kodova; te bilježi raspored posjeda. Najveći dio izračuna procjene ovisit će o usporedivim prodajama, a taj će posao obaviti u njegovu uredu.

A inspekcija doma, međutim, usredotočuje se na stanje konkretnog doma. Provodi ga drugi stručnjak — ovlašteni kućni inspektor. Inspektor provodi mnogo više vremena u posjedu obavljajući sveobuhvatan pregled fizičkog stanja. Dio toga je vizualni pregled, ali drugi dio uključuje testiranje rade li glavni kućni sustavi. Inspekcija je namijenjena pružanju informacija kupcu nekretnine o što treba popraviti ili zamijeniti u kući prije ili nakon zatvaranja.

Troškovi procjene

Kada podižete hipotekarni kredit za kupnju kuće, dokumenti ugovora o zajmu navode određeni iznos za procjenu nekretnine. To mora platiti zajmoprimac osim ako u ugovoru o zajmu nije navedeno suprotno. Ponekad kupac plaća naknadu za procjenu kao dio troškova zatvaranja, a vrlo povremeno motivirani prodavači mogu pristati platiti procjenu. Naknada za procjenu određuje se kada zajmodavac angažira procjenitelja i ne može se naknadno prilagođavati.

Tipičan raspon cijena za procjenu nekretnine kreće se od 300 do 600 USD. Veličina nekretnine, njezina procijenjena vrijednost i njezina lokacija određuju hoće li procjena biti u gornjem ili donjem kraju ovog raspona. To u osnovi ovisi o tome koliko vremena će procjenitelj nekretnine trebati potrošiti na procjenu i je li nekretnina stambena ili poslovna. Tipična procjena nekretnine ne oduzima mnogo vremena. Obično je potrebno samo nekoliko sati vremena procjenitelja nekretnina za procjenu tržišne vrijednosti. Izvješće o procjeni izdaje se između tri i sedam radnih dana kasnije.