Poticaji za novogradnju za kupce

Vlasnici kuća i vlasnici domova koji se nadaju nisu jedini na koje je utjecalo tržište nekretnina koje se brzo mijenja. Gotovo svi koji su bili uključeni u proces, od zajmodavaca do procjenitelja, otada su bili u nevolji tržište se počelo hladiti, što je potaknulo neke u industriji da se prilagode promjenama klima. Ovo tržište hlađenja posebno je pogodilo graditelje kuća (uglavnom uzrokovano veće kamate) — s novogradnjom pad oko 20% iz prethodne godine.

Iako su građevinari optimističniji sada kada su kamatne stope malo pale, svakako im olakšavaju posao kupcima priuštiti kupnju kuće po višoj stopi nudeći poticaje poput otkupa kamatnih stopa svojim klijentima. Razgovarali smo sa stručnjacima za hipoteke i nekretnine kako bismo saznali što to znači i zašto bi to mogao biti dobar način za neke ljude da uštede na svojim hipotekama.

Upoznajte stručnjake

Graditelji kuća nude pogodnosti za privlačenje kupaca

Posljednjih godina, Shaun Martin, vlasnik i izvršni direktor We Buy Houses u Denveru, kaže da su mnogi graditelji počeli nuditi programi otkupa premjestiti inventar. "Otkup je kada graditelj snizi zajmoprimčevu hipotekarnu stopu na početno vremensko razdoblje, obično tri ili pet godina", kaže Hunkeru.

“Ideja je da si smanjenjem mjesečne rate zajmoprimci mogu priuštiti skuplji dom ili drugu vrstu kreditnog proizvoda nego što su si u početku mogli priuštiti", nastavlja Martin, dodajući da to koristi i kupcu i kupcu domaći graditelj jer vlasnici kuća koji se nadaju mogu kupiti svoju kuću iz snova, a graditelji mogu premjestiti inventar koji bi inače ostao u njihovim knjigama.

Kako funkcionira otkup?

Budući da se kupovna moć potrošača smanjila svaki put kada je Banka saveznih rezervi malo povisila kamatne stope, kaže Anna Young, viša savjetnica za nove kuće u tvrtki Landmark Fine Homes. građevinske kuće po narudžbi poput one za koju ona radi započeli su partnerstvo sa svojim preferiranim zajmodavcima kako bi ponudili dugoročne blokade kamata kao i otkup kamata potencijalnim kupaca.

Young kaže da su ove promjene kamatnih stopa imale dovoljno velik utjecaj na zajmoprimce da su domovi koje su si mogli lako priuštiti prije samo šest mjeseci odjednom izvan dosega. "Nudeći našu otkupnu stopu, mjesečna plaćanja kupaca smanjuju se prvih nekoliko godina, dopuštajući malo prostora za disanje i priliku za refinanciranje dok žive u svom novom domu iz snova", rekla je nastavlja. "Ovo je izvrstan poticaj koji smanjuje kamatnu stopu za 2 posto u prvoj godini i 1 posto u drugoj godini, a treća godina vraća se na izvornu stopu [osim ako se refinancira]."

Neki su graditelji također počeli snižavati svoje domove kako bi postali pristupačniji, ali Young kaže da to može smanjiti vrijednost susjedstva i naštetiti drugim kupcima.

Možda nećete moći odabrati zajmodavca

Ako se nadate da ćete zatvoriti svoj dom otkupom od graditelja, možda ćete morati krenuti naprijed s zajmodavcem po izboru graditelja. "Obično lokalni zajmodavci imaju više vremena i pažnje kako bi transakcija prošla glatko, a neće biti skrivenih naknada nekih nacionalnih zajmodavaca gdje završite svaki put razgovarate s drugom osobom i nećete znati njihovu reakciju (ili njezin nedostatak) sve dok ne bude prekasno", kaže Young, objašnjavajući zašto njezina tvrtka voli koristiti određene banke.

"Dopuštamo našim kupcima korištenje drugi zajmodavci (kao što pretpostavljam da bi svaki građevinar učinio), ali mi nudimo samo otkup i druge poticaje - kao što je plaćanje kamata tijekom kredita za izgradnju - s našim preferencijama. Za nas se isplati platiti tisuće dolara kako bismo osigurali pozitivno iskustvo kupnje."

Otkupi nisu jedine pogodnosti koje graditelji nude

Iako je niža kamatna stopa očito golema korist, Martin kaže da to nije jedini način da se iskoristi ušteda. "Otkup se može primijeniti na troškove zatvaranja ili koristiti za smanjenje iznosa kredita i kamatne stope. U nekim slučajevima, građevinari će također dati kredite koji smanjuju mjesečnu otplatu zajmoprimca tijekom razdoblja programa."

Martin dodaje da građevinari također mogu raditi s kupcima kako bi pronašli pravi program zajma. "U nekim će slučajevima građevinari ponuditi zajmove s fiksnom kamatnom stopom, au drugima hipoteke s prilagodljivom kamatnom stopom."

Otkup nije univerzalan za sve

Prema Tyleru Forteu, izvršnom direktoru tvrtke, različiti građevinari mogu kupovati na različite načine Felix domovi, koji je nedavno kupcu pomogao zaključiti ovu vrstu kredita. "Jedan od mojih klijenata upravo je kupio kuću koju je izgradio Drees", kaže on, dodajući da su im ponudili "otkup 2-1".

Forte kaže da je to značilo da je plaćanje bilo temeljeno na efektivnoj kamatnoj stopi od 2 posto nižoj od izvorne stope koju je dužnik držao tijekom prve godine. "U drugoj godini [njihove] isplate temeljit će se na stopi koja je 1 posto manja."

U ovoj situaciji, Forte kaže da je Drees Homes pokrio razliku između uobičajene uplate i prilagođene "kupljene stope".

Mogu li građevinski popusti biti hak za kupnju kuće?

Za one koji se bore priuštiti si dom po današnjim kamatnim stopama, napredovanje s novogradnjom može biti dobar način za postizanje niže cijene. Uz to, Forte ne želi da ljudi misle da je novogradnja najbolji način da se uđe u novi dom. "Kupci samo trebaju imati na umu da su općenito novoizgrađene kuće skuplje (na bazi cijene po kvadratnom metru) od postojećih kuća", kaže on. "To znači da će kupac kuće možda morati biti otvoren za manju novoizgrađenu kuću ako doista traži 'priuštivost'."

Dodatno, tu je i dodatni faktor da ove vrste otkupa traju samo nekoliko godina. "Dakle, ako kupac ne može refinancirati nakon ovog promotivnog razdoblja, mora pretpostaviti da će mu se mjesečna rata povećati", objašnjava.

"Ovaj 'hack' može biti dobra ideja ako stope padnu u nadolazećim godinama, a oni budu u mogućnosti refinancirati", kaže on. “Kada se to kaže, to nije jamstvo. Ako cijene ostanu visoke, kupac bi se trebao osjećati financijski ugodno plaćajući 'nepromotivnu' stopu."

Kupnja od strane graditelja ne traje vječno

Za razliku od podizanja hipoteke, ove vrste otkupa obično istječu nakon određenog razdoblja. "Najčešće otkupne stope traju pet godina, nakon čega se zajam vraća na izvornu stopu", kaže Martin. "Zajmoprimci su obično odgovorni za plaćanje preostalog iznosa svojih kredita u to vrijeme."

Važno je zapamtiti da je buydown poticaj, a ne jamstvo, prema Martinu. "Cijene mogu varirati ovisno o lokaciji, graditelju i vrsti kredita koji se nudi", kaže on. "Kupci bi trebali istražiti i razgledati prije donošenja odluke. Osim toga, svakako komunicirajte sa svojim zajmodavcem o svim dodatnim naknadama ili troškovima povezanim s programom otkupa jer bi se mogli brzo zbrojiti."

Kupci bi uvijek trebali biti svjesni odredbi i uvjeta povezanih s programom otkupa prije ulaska u njega. "Najčešća zabrinutost je da bi se zajmoprimci mogli naći u teškoj financijskoj situaciji kada otkup završi i njihova se stopa zajma vrati na prvobitnu razinu", kaže Martin. Osim toga, Martin upozorava da će kupci morati voditi računa o svim naknadama ili kaznama koje mogu imati ako odluče refinancirati ili prijevremeno otplatiti zajam.