Nove promjene FHFA-e mogle bi posjedovanje kuće učiniti pristupačnijim.

Dana 1. svibnja 2023. Fannie Mae i Freddie Mac uvest će novu matricu prilagodbe cijene na razini kredita (LLPA) koja će pomoći većem broju netradicionalnih zajmoprimaca da postignu bolju cijenu hipoteke. Program će izjednačiti uvjete i ponuditi konkurentnije cijene onima koji su možda morali platiti a viša kamatna stopa u prošlosti zahvaljujući nižim FICO rezultatima, manjim uplatama i problemima s dugom i prihodom omjeri.

U teoriji, ovaj program može vlasništvo nad kućom učiniti stvarnošću za one koji su smatrali da je kupnja kuće nedostižna, jer je Federalna rezerva nastavila povisiti kamatne stope u nastojanju da neutralizira inflaciju. Razgovarali smo s dva stručnjaka za nekretnine kako bismo saznali sve što trebate znati o nadolazećem LLPA-u i biste li trebali odgoditi kupnju ili refinanciranje dok ne započne.

Što je prilagodba cijene na razini zajma?

Najava Savezne agencije za stambeno financiranje (FHFA) znači da će doći do promjene prilagodbe cijena temeljene na riziku za zajmoprimce koji obično imaju rizičniji kreditni profil. LLPA nisu nova stvar; Međutim matrica koje će FHFA koristiti počevši od 1. svibnja ponudit će velikodušnije naknade za cijene koje mogu značajno smanjiti otplate dužnika. Ova će prilagodba ukloniti naknade i skokove u stopama koji se obično primjenjuju na zajmoprimce koji imaju prihod niži od prosjeka, imovina i kreditni rezultati kao način da se nadoknadi gubitak zajmodavca ako na kraju ne plati njihove isplate. „Osim što je napravio jeftinije dobiti hipoteku, LLPA smanjuje troškove zajmoprimaca zbog posjedovanja niže kreditne sposobnosti", objašnjava Christiana Ryals, ovlaštena hipotekarna savjetnica iz Utaha i konzultantica za Fiona.com.

Nije to jedino što će postati pristupačnije. "Prema novoj prilagodbi, kupci stanova mogli bi imati koristi od nižih predujma i smanjenih premija osiguranja hipoteke", dodaje Jennifer Spinelli, osnivačica i izvršna direktorica Gotovina za kuće. "Osim toga, nova prilagodba mogla bi pomoći zajmoprimcima s višim kreditnim ocjenama da dobiju bolje stope na svoje hipoteke", nastavlja Spinelli. "To bi moglo pružiti priliku za jačanje financijskog profila, a istovremeno uštedjeti na troškovima posuđivanja."

Pokrivat će samo zajmove za koje jamči FHFA

Svi zajmovi za koje jamče Fannie Mae i Freddie Mac podliježu ovim promjenama. FHA, VA, zajmovi za ruralni razvoj (RD), jumbo zajmovi, a drugi nišni proizvodi su među onima koji će biti isključeni. Međutim, Ryals kaže da bi čak i uz ta ograničenja koristi od toga trebale biti široko dosegljive. "Pomoći će gotovo svim zajmoprimcima jer se odnosi na većinu stambenih zajmova u SAD-u."

Ove bi promjene mogle učiniti vlasništvo nad kućom pristupačnijim za neke

Uvijek će biti ljudi koji će biti izbačeni s tržišta, ali kada se cijena posuđivanja novca smanji, to ga čini dostupnijim svima. "Ova nova prilagodba mogla bi imati dramatične učinke na kupce stanova", kaže Spinelli. "Prilagodba je osmišljena kako bi se smanjili troškovi posudbe pružanjem konkurentnijih cijena za zajmoprimce."

I nisu samo novi kupci stanova ti koji će požnjeti te nagrade. "Nova prilagodba cijena na razini zajma također može pomoći zajmoprimcima s postojećim hipotekama. Smanjenjem premije hipotekarnog osiguranja i kamatne stope, vlasnici kuća bi mogli smanjiti svoje mjesečne rate ili se refinancirati u povoljniji zajam", nastavlja ona. "Ovo bi moglo pružiti priliku vlasnicima kuća da uštede novac ili brže otplate svoj kredit."

Ovo nisu dobre vijesti za sve

Nažalost, neće svi ubrati plodove ove promjene. "Promjene LLPA-e naškodit će kupcima stanova srednjeg bogatstva jer je povećao naknade za neke zajmoprimce s pristojnim kreditnim rezultatom i umjerenim predujmovima", kaže Ryals. "LLPA je također uključio nametanje novih naknada zajmoprimcima koji imaju viši omjer duga i prihoda."

Druga podskupina ljudi koji bi mogli biti pod negativnim utjecajem su oni koji posjeduju više nekretnina. "Na neki način, industrija je zabrinuta da će to otežati refinanciranje i rad s investicijskim nekretninama jer nije pravo vrijeme za povećanje naknada kupcima nekretnina, pogotovo kada su stope hipoteka porasle za gotovo 3 posto ove godine." S tim u vezi, Ryals misli da će to koristiti većem broju ljudi nego što će naštetiti.

Ne morate se brinuti o odabiru pravog vremena

Uz sve dobre vijesti koje okružuju ovu novu matricu, možda se pitate trebate li odgoditi bilo kakve financijske promjene dok nova matrica ne stupi na snagu. Prema Spinelliju, zajmoprimci tu odluku ne bi trebali donositi sami. "Moguće je da će zajmoprimci imati koristi od prilagodbe cijena na razini kredita od 1. svibnja, ali je nemoguće predvidjeti kako će ova promjena utjecati na pojedinačnog zajmoprimca", kaže ona, dodajući da bi zajmoprimci trebali razgovarati o svojoj specifičnoj situaciji sa stručnjakom za nekretnine prije nego što poduzmu bilo kakve odluke. "U nekim slučajevima za zajmoprimce može biti korisno pričekati dok prilagodba ne stupi na snagu. U drugim slučajevima, možda ima više smisla krenuti s kupnjom ili refinanciranjem sada prije nego što se promjena provede."

Ukratko, jako je važno razgovarati o tim promjenama sa svojim zajmodavcem prije nego što donesete bilo kakvu odluku o tome kako želite nastaviti. Spinelli objašnjava da, iako će mnogi ljudi izaći iz ove promjene na bolje, učinak na svaku osobu će biti drugačiji, au nekim slučajevima jednostavno neće ima smisla čekati, posebno za one koji su zabrinuti zbog brzog prometa nekretnina i ulaska u ratove nadmetanja nakon što prodajna sezona 2023. započne u Proljeće.